这是上周拍的，然后GC拍胸脯说圣诞节能搬入。我。。。 anyway，来分享一下经验，这都是下一次如果我还要搞房子一定会考虑的点： 1、没事不要翻新小黑屋。这里我说的小黑屋是真的小黑屋。就是condition基本上不能住，楼高特别矮，你特别想跃跃欲试的那种。原因很简单就是太费钱费时间了。基本上没有个1年2年，plus楼价的50%的现金，不要弄。这和我之前想的差别很大。很多人都说全部翻新，150 / sqft 能搞定（不包材料），那是那种不动结构的（而且装修可能用的材料比较一般）。一旦要动结构+推倒一部分+翻新原有的部分，基本上就是250$/sqft往上。湾区人工贵点，300-400吧。我们之前膨胀的时候找了一些设计师。有一个designer说的话我映像特别深，她说a standard remodel is 200 per sqft, a home with some detail is 400 per sqft and a home with decent detail is 600 per sqft。 2、ok如果你要翻新的话，我建议从买房那块，就考虑一些condition已经比较好，不需要加addition，只需要打些内墙open space的，这样其实整个装修时间会缩短很多，半年就能搞定。我们上好drywall 已经是今年八月了，之后进展还是很快的。 3、general contractor, architect, interior designer，很多人会一开始很晕，我一开始也很晕，不知道要找哪个。现在基本上可以总结为：要申请permit加建改建，找architect+GC（如果对内装有要求的最好找design build)；只需要改内部但对内装design有要求的，找interior designer + GC, 只需要小改，自己有时间琢磨设计的，找GC就行。 4、GC和GC 之间差别很大，而且顾客和顾客之间也差别很大。这就是为啥你朋友熟人给你推荐了个GC，他觉得靠谱你可能觉得不行。所以在找GC之前，一定要对自己的接受程度有个认知。如果你的要求是houzz上的样图的话，对不起，你得找design build花300刀sqft以上的价格才能大概搞出个样子。如果差不多能住敞亮就行，大部分的有牌GC都能满足要求。这里说几个我认为比较好的GC的基本素养： 1） 有牌（这个牌不是什么别人的借用，或者是过期的牌，必须是自己的牌） 2） 有过去做过的案例，最好你去他的site参观过，或者他之前的客户review。 3） 有自己的想法但是也尊重你的想法。和GC的沟通其实很重要，我比较不喜欢GC不停的打断你然后告诉你他是对的，你不懂，信他就行了，我觉得这是一种PUA。。。 4） 有一定的设计经验，你也认同他的设计风格。我觉得整个过程最大的收获就是从GC上学到了很多知识。。。 5） 沟通过程中让你觉得是个比较正派的人。这个其实有些小细节你可以看出，比如他不会透露之前客户的信息，不会跟你up front收很多钱，contract写的非常详细，你发现他和他的coworker之间关系融洽。 6）回信息比较快 我们面试了大概5-10个GC，最后选了一个比较满意的。前期甄选过程很痛苦，各种报价啥的差别很大。选好了之后就比较顺了。事实证明full house remodel所有的order, order change, design change etc etc。我俩双职工真的搞不来，太复杂了。。。。 5、budget这边，基本上人工60%材料40%，材料包括所有的appliance啥的。按这个比例来，啥样level的材料配啥样level的人工，我觉得是比较合适的。比如我们在一些地方用了heath的瓷砖，我就不敢用便宜的tile labor。 一些小tips: 1、我们全屋的柜子都用了ikea柜体+the cabinet face的柜面。好处是soft close + 柜面用了我喜欢的walnut还能上下两面接上，瞬间有点luxury有没有。等我用上几年再来review。 2、地板用的是calibamboo, 他们出了个geowood号称防水，这样全屋都可以通铺。 3、tile用了一些heath，当时本来是犹豫的，贴上去效果还是很好，有variance我很喜欢。（上图2）地砖是terrazzo。得切成小块比较防滑。 4、窗户是个大坑，再让我来一次我肯定不搞这么复杂的窗户。太不规则了，贵，不好搞窗帘。最终选了fiberglass, marvin + milgard. 5、五金钱不要省，door handle, faucet其实没很多钱。尽量买好点的。 6、开天窗有用。比tube好太多了。一下子提升了那个地方的气质。
楼主Mm，我跟你说你这个不规则窗户花的钱太值了，一眼看上去马上整个房子就Stand out 了。我们是推倒重建，去年三月份搬进来的。搬进来之后看自己的房子里最喜欢的部分就是花了额外的钱有特殊design的部分。对我们家来说是楼梯和楼梯转角处的超大窗户。但是我还是很后悔我们没有弄个像你照片上那样的窗户。真的我仔细观察过我们neighborhood 的房子，很多我喜欢的都有这样类似的窗户设计。绝对不后悔的 恭喜啦
去年夏天我们在南加买了个楼 大概1500尺，当时可能就是膨胀了，觉得自己也能remodel，想加到2200含ADU，我老公甚至觉得自己能做GC，于是我们满心欢喜买了一个非常非常旧的小黑屋。里面走进去基本上和一些恐怖片现场一样。采光几乎为0，非常暗。如图。楼是1950年代的，然后这个屋主从那时候就没搬离过这个地，这个楼也没有做过任何的翻新。
我当时看了这个楼就和老公觉得，挖，好棒，好challenge！殊不知之后一年多的打脸现在脸已经没有了。。。我俩从来没有做过任何的装修，也没有任何装修经验，都要上班，家里有个小娃，自己带。嗯这是大背景。。我记得当时我老公说的一句话是：我觉得我们可能感恩节（2019年感恩节，是的你没看错）就能搬入吧，不需要很久。然后我也满心欢喜的相信了（老公是学土木的，事实证明会造大桥不代表会翻新小黑屋）。
时间线拉到今年的感恩节，我们还没有搬入哈哈哈，现在GC给我们的timeline是圣诞节搬入。发一些还在弄的照片，还没弄完。（橱柜上柜其实是白色，上面那个很丑的蓝色是膜。。grout还没弄。。。）
这是上周拍的，然后GC拍胸脯说圣诞节能搬入。我。。。 anyway，来分享一下经验，这都是下一次如果我还要搞房子一定会考虑的点：
1、没事不要翻新小黑屋。这里我说的小黑屋是真的小黑屋。就是condition基本上不能住，楼高特别矮，你特别想跃跃欲试的那种。原因很简单就是太费钱费时间了。基本上没有个1年2年，plus楼价的50%的现金，不要弄。这和我之前想的差别很大。很多人都说全部翻新，150 / sqft 能搞定（不包材料），那是那种不动结构的（而且装修可能用的材料比较一般）。一旦要动结构+推倒一部分+翻新原有的部分，基本上就是250$/sqft往上。湾区人工贵点，300-400吧。我们之前膨胀的时候找了一些设计师。有一个designer说的话我映像特别深，她说a standard remodel is 200 per sqft, a home with some detail is 400 per sqft and a home with decent detail is 600 per sqft。
2、ok如果你要翻新的话，我建议从买房那块，就考虑一些condition已经比较好，不需要加addition，只需要打些内墙open space的，这样其实整个装修时间会缩短很多，半年就能搞定。我们上好drywall 已经是今年八月了，之后进展还是很快的。
3、general contractor, architect, interior designer，很多人会一开始很晕，我一开始也很晕，不知道要找哪个。现在基本上可以总结为：要申请permit加建改建，找architect+GC（如果对内装有要求的最好找design build)；只需要改内部但对内装design有要求的，找interior designer + GC, 只需要小改，自己有时间琢磨设计的，找GC就行。
4、GC和GC 之间差别很大，而且顾客和顾客之间也差别很大。这就是为啥你朋友熟人给你推荐了个GC，他觉得靠谱你可能觉得不行。所以在找GC之前，一定要对自己的接受程度有个认知。如果你的要求是houzz上的样图的话，对不起，你得找design build花300刀sqft以上的价格才能大概搞出个样子。如果差不多能住敞亮就行，大部分的有牌GC都能满足要求。这里说几个我认为比较好的GC的基本素养： 1） 有牌（这个牌不是什么别人的借用，或者是过期的牌，必须是自己的牌） 2） 有过去做过的案例，最好你去他的site参观过，或者他之前的客户review。 3） 有自己的想法但是也尊重你的想法。和GC的沟通其实很重要，我比较不喜欢GC不停的打断你然后告诉你他是对的，你不懂，信他就行了，我觉得这是一种PUA。。。 4） 有一定的设计经验，你也认同他的设计风格。我觉得整个过程最大的收获就是从GC上学到了很多知识。。。 5） 沟通过程中让你觉得是个比较正派的人。这个其实有些小细节你可以看出，比如他不会透露之前客户的信息，不会跟你up front收很多钱，contract写的非常详细，你发现他和他的coworker之间关系融洽。 6）回信息比较快
我们面试了大概5-10个GC，最后选了一个比较满意的。前期甄选过程很痛苦，各种报价啥的差别很大。选好了之后就比较顺了。事实证明full house remodel所有的order, order change, design change etc etc。我俩双职工真的搞不来，太复杂了。。。。
5、budget这边，基本上人工60%材料40%，材料包括所有的appliance啥的。按这个比例来，啥样level的材料配啥样level的人工，我觉得是比较合适的。比如我们在一些地方用了heath的瓷砖，我就不敢用便宜的tile labor。
一些小tips: 1、我们全屋的柜子都用了ikea柜体+the cabinet face的柜面。好处是soft close + 柜面用了我喜欢的walnut还能上下两面接上，瞬间有点luxury有没有。等我用上几年再来review。
2、地板用的是calibamboo, 他们出了个geowood号称防水，这样全屋都可以通铺。
3、tile用了一些heath，当时本来是犹豫的，贴上去效果还是很好，有variance我很喜欢。（上图2）地砖是terrazzo。得切成小块比较防滑。
4、窗户是个大坑，再让我来一次我肯定不搞这么复杂的窗户。太不规则了，贵，不好搞窗帘。最终选了fiberglass, marvin + milgard.
5、五金钱不要省，door handle, faucet其实没很多钱。尽量买好点的。
6、开天窗有用。比tube好太多了。一下子提升了那个地方的气质。
今年Covid让工期delay了三个多月。希望能年底顺利搬入。almost there!
🔥 最新回帖
谢谢mm
我也很好奇有这钱为啥不重建
🛋️ 沙发板凳
对，本来是个1200sqft+300sqft den，然后我们把整个den 拆了（因为地基不平），加了1000尺的厅+ADU，整个厅做高了。卧室还是小黑屋的高度。 窗基本上都是replan了因为反正要拆，framing都基本重做了。
天窗就选了velux的fix的那种。不是很贵，500-1000一扇，材料费。velux也有那种贵的，可以打开的能增加airflow我们没选，怕漏雨+虫各种飞入。
天窗可以一开始planning的时候开，也可以比如你家已经弄好了你想开也可以就是可能人工贵点。开的地点比较好的是 1）厨房上，但是前提是厨房比较暗 2）浴室，前提是浴室暗。如果房间本来就明亮，开天窗意义不大。
窗户是猪头老公+建筑师拍脑袋想的。中间好几次想放弃，GC就给我们罐迷魂汤说这个应该出来效果值得。GC的principle本身也是个建筑师，我感觉他心理上不能接受太低的厅。。。。
300$ per sqft左右。包括permit材料人工设计费还有landscape。我觉得还行但是比我们一开始预想的150 超支太多了。
我感觉不动结构的话150能搞定。
哇塞，✖️面积一算，你们花了好多钱钱！
嗯嗯，所以我来总结经验希望大家踩坑要慎重。从flip的角度我这是个失败的project hahah
劳心劳力，而且品质的要求是不一样的。
我们找的GC只接full house remodel。其实单弄天窗不需要GC。找sub contractor就可以了。 天窗位置我可以帮你参谋参谋。我们开在了这个位置（下图），这样可以放pendants在岛台上不影响。
挖大神 对，照片能看到的flip和不是flip的品质区别也很有限。
这个价，可以推倒重建了啊。
包了所有费用的话, 我怎么觉得还是挺便宜的 我们正在update 卫生间, 只是update,感觉总费用会超过这个价
mm, 您shower 底部用的是马赛克吗? 看上去像是一整块的
用的是terrazzo tile水磨石, 切成4inch大小的方块，然后用一样颜色grout就看上去是一整块。切小块是为了防滑。
penny tile我也推荐，也很防滑。装修过程中functionality是我最关注的点。 当初一开始GC给我们推了penny tile我一看这什么玩意没听他的。装到后来才感受到penny tile弄的好也是很好看，而且价格上比terrazzo再去切要便宜很多。
嗯动不动结构差别挺大的。我们roof, 管线，framing大部分都全换了。就留个老地基哈哈哈。光拆还花了不少钱。我们最后做非结构的部分也不多。另外landscape其实要弄的好的话也是一笔钱。 加州的人工费用的确一言难尽，好的sub都不愁没活。
mm, shower 那里的窗户是不是太大了,要改小吗
我用的frosted窗户，不用担心privacy
我找个好的水管工都是求爷爷告奶奶，送东送西人家才接活。 话说这些行当里差别确实也太大。
理论上不算 permit 上是加建
谢谢MM！
是的 前期设计permit花了半年 完全重盖builder有现成的设计会快很多。拆就拆了一俩月。我们还有石棉的问题...
2万左右 含人工 含insulation 窗户材料什么的差别很大 我们也quote了wood+fiberglass的，得三万多了
取决于你的顶的结构 还是要contractor来看的 我们本来就是重做所以framing 都留好了，如下，装一装就几百。
你说是ADU吗？250-300per sqft，加州。可以参考下面的link。 ADU要符合一定的city code所以需要建筑师画图+permit。并不是个空壳子，必须有厨房厕所所以管线啥的一样少不了（厨房可以弄个特别简易的ikea 移动厨房哈哈哈，但是厕所不能省），还要有一定的living space。车库conversion是最经济实惠的。
如果不是ADU，是在原来的房子的基础上拓展一部分的话，就不需要加厨房厕所。但是也不便宜，因为会动到原来的结构。
https://www.buildinganadu.com/cost-of-building-an-adu#:~:text=Detached%20ADUs%20costs%20from%202016%2D2019&text=The%20cost%20per%20square%20foot,was%20%24305%20per%20sq%20ft.
谢谢，这下心里有数了，我有两个超级大，哦不，三个房间的落地窗需要换，我看到你的我就知道我要存钱了，哈哈哈。
明智之选！而且加建其实新的framing 和老的framing 经常热胀冷缩的系数不一样，导致他俩要磨合好几年。而且打开drywall 的那一刻你会发现各种状况，导致你以为要拆20%结果拆了80%。lumber 最近疯狂涨价，还是内装好。加油！
嗯 到时候你也可以考虑kolby这个牌子 很多建筑师用
是的。我们内部刷漆也就是十月的事，现在地板橱柜卫生间都装的七七八八了。后面内装感觉进展飞速。
好的 会最后再上个成品～
不小心手滑点踩了… 本来是想点赞的
感谢楼主的经验之谈，mark
超赞👍👍。窗子做完了很好看啊
南加。我们这块的flip完的新房差不多就等于我买的小黑屋价格+装修的价格+中介费。所以没有赚到。因为别人再来买的时候不一定会给你在细节上花的功夫买单。 flipper搞我这个楼估计能赚200K。
请问一下shower里面的faucet是什么牌子？容易按装吗？ 我想把我们家的换成这种，目测要开墙？
终于有人注意到了哈哈。是通风口。我们的厅比较高(最高点有4米），很宽（8米)，还西晒。只有这一个侧面可以装通风口（其他面的attic space都被穷尽了）。一开始想装那种细长条的通风口，被装AC的人否决了，说好看但是air circulation会不够。
所以选了这种非主流的工业用出风口。唯一一次看到别人用是在一个art gallery。是个大胆的选择，反正装到后来我俩也不管能不能卖出去了。。
sorry 手机上不知道为什么就点踩了…
来，shower五金拿走 单纯换shower head不需要开墙，其余的不一定要开墙，除非你要换valve，找个sub问问就行。
嗯嗯也是我的最爱，不便宜。瓷砖材料价格variance也是很大，基础的3刀per sqft，像我贴的kid bath (浅绿色）的那个是6刀，然后heath tile要24刀+（基本上好的手工砖都是这个价位）。所以我只用了这个小powder room + 厨房。 在湾区的同志们可以考虑直接去heath tile买，他们貌似在湾区附近有个outlet里面的砖价廉物美。南加人看到运费已经吐血三升。
赞 真是下了功夫在设计装修上！这个风格和你们厅的斜高屋顶，大面积采光窗很搭配啊。
Dunn Edward 的whisper 个人比较喜欢暖白色 下面是几个sample 下排第二是白色
谢谢楼主！单独看以为是白的，跟白的一比一点也不白！暖暖的很漂亮！
表面看挺好的很solid。来给你贴个手机渣图，今天刚拍的。我最喜欢就是他们这个所有walnut的抽屉花纹三层都能对上，对开门也能对上，远看有种整体感。强迫症患者福音。
价格不是特别友好。我们厨房（L型，带island) +4个厕所cabinet 门+四面储藏柜的门面一共花了一万二，纯柜面价格，不包五金把手。内部宜家柜体只要四千不到。所以这么弄比直接做宜家的要贵挺多。但是如果设计的好能和家电严丝合缝。强迫症患者福音。
宜家对应的各种customize柜面不管是cabinet face还是别的啥的材料都是mdf + 贴皮哈。实木柜子党不合适。
网上也有人用semihandmade的。我感觉semihandmade的选色范围更广，而且他们的marketing做的更猛。但我看到一些样图他们的walnut面板就没有对齐，而且有人吐槽说用了一年贴皮会掉。价格上这俩应该差不多。
楼主太厉害啦。 想请教一下，这么大的加建装修工程你们用了贷款了吗？如果用了，可以分享一下贷款的信息吗？谢谢。
没有。装修贷款利率很差如下。如果你的老房子已经住了一阵，升值了，可以从房子本身refinance应该是最优的选择。
不行的话建议存够budget +30%的钱再开始装修。超支是经常的事。 https://www.investopedia.com/articles/personal-finance/121216/home-improvement-loans-what-are-your-best-options.asp
好问题。能全用milgard的话已经上了。milgard 做不了那个不规则形状。
我们有一次tour一个4m海边豪宅的时候发现他们的大窗用的fleetwood，然后小窗都用milgard fiberglass。不说根本看不出来。这样其实也可以比全用marvin/fleetwood省不少钱。