reits学习心得和投资建议

最近看房的时候，无意中发现了reits（房地产信托投资基金）因为我前一段了解了不少获利，所以配置了一部分。 在我印象里，这个概念几年前很火，后来因为科技股的爆发，我就完全忽视了，现在回头看的时候，发现仍然都活得很好（在我看来，经历了中美贸易战和疫情以及媒体的舆论战，最近和3年前可以说宛如2个时代了，看reits有种上个时代的感觉）
开门见山，先说说reits的优缺点 优点：分红稳定。查询可用https://www.nasdaq.com/ 这个网站，右侧那个放大镜，你可以输入任何reits的代码，然后查看dividend history, 然后就可以看到最近盈利。我随便拿一个opi做例子（不代表我推荐）进去后可以看到目前的年化收益率是9.63%，计算的话，我理解，就是0.55*4=2.2, 2.2/22.98(股价）= 9.57%（股价不断变动，所以会有变化）
每个季度分红一次。上一次登记日是10.26，可以看看是否需要提前几天买入（思考题，买入点的讲究就是你是否希望长期持有，看完全文后我想你就能明白） 而9.63%的分红，已经持续了2年，可以查到的稳定季度分红，是从09年开始，足足持续了11年之久。 所以稳定，就是大部分reits的最大优点。
其次，看股价，目前opi股价是23，而之前长期都是25+，所以说，你买了这个，一样可以享受到一定得上涨空间，但是不会太多（下面会聊为什么）
最后一个“优点”， 我先不说，咱们最后说。
看着挺不错？有稳定股息拿，还能涨？下面就说说reits的缺点。


缺点：最大的问题就是，你需要转换思路 正常的股票(期权）思路都是做一笔，了解，然后做下一笔。滚雪球一样，越来越大（当然，我坚持长线，所以可能滚的满一点，但是每次都有不错的回报）所以大家关注年化收益率，且必须是正值。
但是reits，我刚开始想得，是股息不低（固定收益部分）然后本金还有不小的增长空间（浮动部分），最后增长的本金，来推动我股息绝对数值的进一步提高。？ 最后一句话是不对的。因为reits的收益，取决于你的share
换句话说，无论你本金多高，你的share都是不变的（除权不影响share)。 而如果仅仅是依靠本金利息（假定9%）那么你额外买的reits是买不了多少的。 同时，你可能甚至不喜欢本金涨。上面提到了，reits股价不会上涨太多，这里可以回答这个问题
你股价上涨，对于每股净收益（绝对数值），是不会变的。 而对于追加投资的人来说，反而是下降的（同等数值下，买到的share更少了，e.g, 100/20=50, 100/25=40）。 reits的股价，不代表reits的价值，他的价值，只在分红上。 所以可能很多人，尤其是追加投资的，反而可能希望reits股价降。。。。反正只要不平仓，我的reits永远只看share不看股价，share多的人分红多。
那么反之，这样带来了最后一个优点，就是你reits的收益，在你买入的那一刻，就已经定了。是一个长期，固定收益。而不是浮动收益（基本上大部分都只涨不跌）。 原理还是reits仅仅是依靠share算股息，和股价一点关系都没有。
最后，reits前景，只要你坚信疫苗可能有效，那么目前商业地产这部分，未来大概率会复苏（reits就看利润，没啥想像空间，所以估值大多不高）住宅这部分我觉得也会有部分提高（人员流动加强后，来美国的绝对是正人流） 因此买reits，长期看，极大概率分红 and/or股价会上涨。
总结 好了，那么我们明白这一切后，我们就应该能确定不同reits的适合人群，我按照股价上涨的倒序（即分红的正序）列出 希望长期稳定收益，且不需要资金快速增长，那么你应该投股息最高的reits，且在低价的时候买入。比如OPI 希望稳定收益（不一定长期），但是希望资金增长，那么你应该选目前股价估值低的reits，且最好是大型高端商业（不容易被互联网取代）的reits, 比如SPG 希望更稳定收益，那么你应该选投资社区 和平民消费地产类商业的reits(必需品，起码在物流成本下降到极低之前都不可被代替），比如O 纯投机，比如IVR（不推荐，这个很可能血本无归）
再说一次，reits和股票的思路不同，你一定要大额本金，关注的是股息，再去买。否则很可能发生涨了反而不如跌了开心的情况（追加投资的时候会摊薄利息）
最后说个冷笑话作为警示 我关注的是你的利息 你关注的是我的本金

最近看房的时候，无意中发现了reits（房地产信托投资基金）因为我前一段了解了不少获利，所以配置了一部分。 在我印象里，这个概念几年前很火，后来因为科技股的爆发，我就完全忽视了，现在回头看的时候，发现仍然都活得很好（在我看来，经历了中美贸易战和疫情以及媒体的舆论战，最近和3年前可以说宛如2个时代了，看reits有种上个时代的感觉）
开门见山，先说说reits的优缺点 优点：分红稳定。查询可用https://www.nasdaq.com/ 这个网站，右侧那个放大镜，你可以输入任何reits的代码，然后查看dividend history, 然后就可以看到最近盈利。我随便拿一个opi做例子（不代表我推荐）进去后可以看到目前的年化收益率是9.63%，计算的话，我理解，就是0.55*4=2.2, 2.2/22.98(股价）= 9.57%（股价不断变动，所以会有变化）
每个季度分红一次。上一次登记日是10.26，可以看看是否需要提前几天买入（思考题，买入点的讲究就是你是否希望长期持有，看完全文后我想你就能明白） 而9.63%的分红，已经持续了2年，可以查到的稳定季度分红，是从09年开始，足足持续了11年之久。 所以稳定，就是大部分reits的最大优点。
其次，看股价，目前opi股价是23，而之前长期都是25+，所以说，你买了这个，一样可以享受到一定得上涨空间，但是不会太多（下面会聊为什么）
最后一个“优点”， 我先不说，咱们最后说。
看着挺不错？有稳定股息拿，还能涨？下面就说说reits的缺点。


缺点：最大的问题就是，你需要转换思路 正常的股票(期权）思路都是做一笔，了解，然后做下一笔。滚雪球一样，越来越大（当然，我坚持长线，所以可能滚的满一点，但是每次都有不错的回报）所以大家关注年化收益率，且必须是正值。
但是reits，我刚开始想得，是股息不低（固定收益部分）然后本金还有不小的增长空间（浮动部分），最后增长的本金，来推动我股息绝对数值的进一步提高。？ 最后一句话是不对的。因为reits的收益，取决于你的share
换句话说，无论你本金多高，你的share都是不变的（除权不影响share)。 而如果仅仅是依靠本金利息（假定9%）那么你额外买的reits是买不了多少的。 同时，你可能甚至不喜欢本金涨。上面提到了，reits股价不会上涨太多，这里可以回答这个问题
你股价上涨，对于每股净收益（绝对数值），是不会变的。 而对于追加投资的人来说，反而是下降的（同等数值下，买到的share更少了，e.g, 100/20=50, 100/25=40）。 reits的股价，不代表reits的价值，他的价值，只在分红上。 所以可能很多人，尤其是追加投资的，反而可能希望reits股价降。。。。反正只要不平仓，我的reits永远只看share不看股价，share多的人分红多。
那么反之，这样带来了最后一个优点，就是你reits的收益，在你买入的那一刻，就已经定了。是一个长期，固定收益。而不是浮动收益（基本上大部分都只涨不跌）。 原理还是reits仅仅是依靠share算股息，和股价一点关系都没有。
最后，reits前景，只要你坚信疫苗可能有效，那么目前商业地产这部分，未来大概率会复苏（reits就看利润，没啥想像空间，所以估值大多不高）住宅这部分我觉得也会有部分提高（人员流动加强后，来美国的绝对是正人流） 因此买reits，长期看，极大概率分红 and/or股价会上涨。
总结 好了，那么我们明白这一切后，我们就应该能确定不同reits的适合人群，我按照股价上涨的倒序（即分红的正序）列出 希望长期稳定收益，且不需要资金快速增长，那么你应该投股息最高的reits，且在低价的时候买入。比如OPI 希望稳定收益（不一定长期），但是希望资金增长，那么你应该选目前股价估值低的reits，且最好是大型高端商业（不容易被互联网取代）的reits, 比如SPG 希望更稳定收益，那么你应该选投资社区 和平民消费地产类商业的reits(必需品，起码在物流成本下降到极低之前都不可被代替），比如O 纯投机，比如IVR（不推荐，这个很可能血本无归）
再说一次，reits和股票的思路不同，你一定要大额本金，关注的是股息，再去买。否则很可能发生涨了反而不如跌了开心的情况（追加投资的时候会摊薄利息）
最后说个冷笑话作为警示 我关注的是你的利息 你关注的是我的本金
Carry_Wu 发表于 2020-12-02 21:09

reits经常跌的厉害, dividend can't cover the price loss. 还有股息的税可能也不是qualified dividend的税率，租金等等算是income. 但是前久跌的太厉害，可以买一点，怕risk，就买public reits(fund of funds)有专业人士管理

Mark

千万要小心。我家ld就是在10年左右开始买的reits.在股市10年大牛市的情况下，赔掉了80%的本金。有的reit 股甚至是95%的loss。最糟糕的是让我们对股市产生了恐惧感，不敢投资。错失10年宝贵的牛市。希望我们的教训给新手提个醒。而且reits 因为分红高，非常不tax efficient, 要买也是在IRA 账户里买。不要用私人账户买。

千万要小心。我家ld就是在10年左右开始买的reits.在股市10年大牛市的情况下，赔掉了80%的本金。有的reit 股甚至是95%的loss。最糟糕的是让我们对股市产生了恐惧感，不敢投资。错失10年宝贵的牛市。希望我们的教训给新手提个醒。而且reits 因为分红高，非常不tax efficient, 要买也是在IRA 账户里买。不要用私人账户买。
Ilovepenuts 发表于 2020-12-02 22:05

看不懂，请问 ld 是什么？ 老公的简称吗？

Mark，马克

从年初到现在
很多reits还under water至少20%吧？
而且最重要的一点 liquidity 钱是要压在里面的 很多人都根本不适合
好多人拿来骗老年人入局

看不懂，请问 ld 是什么？ 老公的简称吗？
xvn 发表于 2020-12-02 22:18

LD是领导。是老公。他以前在文学城的大千股坛跟在别人后边一起炒过垃圾股，也买了一些ReIts.因为投资的重大失误，已经被我取消了投资决策权。

不懂，虽然有分红，为啥不希望股票价格上涨，总有卖出的那天啊。

Reits报税确实有点麻烦，而且不同的企业经营结果差很多，想分散风险可以买Reits的ETF。Reits及相关ETF本身也分为不同种类，住宅、商业、酒店、Datacenter、singal tower、监狱等各种不同的类型，最近的形式不明，对于这种重资产低回报型的企业要谨慎。 Self-storage、Datacenter和signal tower这几种目前受疫情影响最小，当然也不便宜。便宜的那些未来12个月风险又很高。 想要分红还可以看一些专门分红的企业，有些电信企业就是分红很好，可以自己研究一下。石油和银行也是分红股众多，目前还都在低位，可以考虑。

从年初到现在
很多reits还under water至少20%吧？
而且最重要的一点 liquidity 钱是要压在里面的 很多人都根本不适合
好多人拿来骗老年人入局
MiniCorset 发表于 2020-12-03 00:05

为啥说reits是骗老人钱的?
另外， 楼主对于reits index怎样看?

为啥说reits是骗老人钱的?
另外， 楼主对于reits index怎样看?
cannie 发表于 2020-12-03 08:15

因为老年人追求income 好像income是很心动 但是压在里面很多年 而且income不是能保证的 例如 重贷的风险 interest风险 liquidity风险 唉 什么投资都是两面的 自己清楚bottom line就行