聊聊湾区买房四年重贷五次踩过的那些坑【经验贴】

aaronbay1668
楼主 (北美华人网)
最近疫情期间湾区房市反常火热,看到论坛里有很多小伙伴也都纷纷买房,加上因为疫情美联储0利率政策,也是很多小伙伴重新贷款的高峰期,这里就想分享一下我个人作为买了四年多房子的时间内重新贷款了5次直到最近降到了挺满意的利率(三十年fixed 2.625% real no point no fee),和踩过的那些坑,希望能给大家一些小小的帮助~
1. 到底是不是No point no fee.. 有的贷款公司会给你一个特别好的利率(我就亲身经历过好几次那种too good to be true的mail in offer,规模比较小的银行, 打电话过去没聊几句就给你锁上了超低利率,这种一般到最后要么说时间过了利率锁的无效,要么就是各种hidden fee压根不是悬窗的no point no fee) 这里各位小伙伴可不要天真的看到最初的loan estimate或者agent告诉你什么就是什么,一定要每个项目看清楚,尤其是最后签完字给escrow汇款时有一个最终版的buyer borrower agreement上面的数字几乎是最终版本一定要比照看清楚是不是没有把任何cost当做新的贷款给你加进去了骗你说是no point no fee..
2. 多多关注利率,怎么说呢,很多小伙伴其实对利率不怎么上心,但其实房贷利率做的好的话,一般来说能够比你现在的利率低0.25%或以上基本就可以无脑做了,省下的钱往往比你想象的要多,当然具体情况也要具体分析,但是想提醒大家平时稍微关注追踪一下利率市场,这东西其实跟股票市场是一样,每天的价格都在浮动变化,如果你自己不去主动关心的话,怎么能期望最好的deal到手呢对吧?和股票盯盘一个道理(可能不需要盯那么频繁),当然我个人重贷的原则是一般非no point no fee不考虑,但是有个别情况花钱买点也是划算的,这个也要具体分析。
3. 踩过的坑。。这个环节就要说我过去四年重贷五次踩过的各种坑了,其中有一次各种钱都付了, 什么Appraisal fee, credit report fee之类的我一开始全部垫付了,结果那个agent特别不靠谱,关键时刻总是玩失踪(还是某个美国传统大银行的。。就不点名了)最终居然把我的loan给搞fail掉了。。真的大跌眼镜,因为完全责任在于agent那边,没有及时提供一个材料导致underwriter那边最后把我的case给挂了,最后当然不能吃这个哑巴亏。。联系agent要求refund前期cost无果后,果断联系银行里的manager把钱退回来了。。教训就是agent有些时候还是真的挺重要的,遇到那种在关键时刻找不到的就尽快止损换人吧。。我也是做了好几次之后才真正找到一两个靠谱的经纪,这样合作起来不但迅速而且也省心,很多时候还会好心waive掉appraisal fee(这个也是case by case)。另外踩过的坑就是上面提到的各种hidden fee,最后我是拿着那个agreement一项一项和agent去比对,确保没有任何的cost也没有把hidden cost藏进新贷款额里才签字,如果有一些费用最后没有cover掉也要和agent协商好确保最后refund。
4. 有的小伙伴可能好奇我买房四年左右怎么就重贷了这么多次,或者我也认识很多小伙伴是觉得怕麻烦或者是觉得refinance是一件特别繁杂的工作不想轻易触碰, 但是我想说很多时候这个就跟看房买房一个道理,如果觉得可以或者心动就去做去争取就行了,(我的房子当初也是看了不超过一周就决定买了的hhh), 但是因为当时一直沉迷信用卡(开了一百多张卡。。玩卡六年了这个到时候单独开贴介绍玩卡经验吧哈哈)信用分有点伤,所以没有锁到最好的利率,后面基本上就是一旦看到好的利率(比现在利率低0.25 以上并且no point no fee) 就直接去做,其实做了第一次refin之后很多材料自己都不用以后重复准备了,也就再提供个新的paycheck就ok啦。
其他的一些经验如果想到的话会继续在这个帖子下面补充(买房方面的可能最近整理整理另外发帖),最近真的贷款利率历史最低的时期了(因为疫情),所以怪不得很多地区房市不但没有凉反而更加火。。 这里也祝大家都能拿到心仪的房子和心仪的好利率~~~ 有小伙伴真的需要的话我也可以把这几年踩过坑后留下的贷款agent私你。。  总之就是找好deal的同时也要擦亮眼睛不要被骗呀,不然流程走了挺多了最后没做下来还错过了lock rate的窗口真的很气!有什么别的问题也可以留言,我如果有经验或者知道答案的话一定回复~
aaronbay1668
有不少小伙伴私信我求agent方式。。我就不一一回复直接放在这了,可微信搜索15516913760,靠谱是因为不光做loan的同时自己也process很多loan所以基本各方面文件要求和所需时间把控的比较好,也算是我打过交道的agent中的特殊优势了~
这里想补充一下刚刚想到的遇到过的另外一个坑:在接近refinance的时候尽量不要把信用卡刷爆(或者刷超过50%的utility),也尽量不要再频繁出现Hard pull在credit report上(因为每一个在Loan过程中都要解释。。),还有就是最好有一个银行账户里的余额稍微高一点(因为虽然是no point no fee也很有可能会让出具fund proof),如果你是临时最近才转进去的钱很有可能让你解释这些钱的来源以及你转钱的那个账号的Statement.. 想起来当初四年前买房因为父母转过来的首付还专门让写了Gift letter还签字来证明资金的来源。。
dpdpdp
我每半年就refi一次,后来我们公司的hr 都烦了
aaronbay1668
回复 3楼dpdpdp的帖子
哈哈同道中人啊。。后来我就是几乎所有材料都在一个文件夹里,隔几个月做refi的时候更新几个Paycheck就够了~~不怪我们谁让最近利率由于疫情这么低呢真是历史最低了。。
公用马甲34
楼主我想问一下,买房一开始几年交的大头都是利息,你重贷这么多次,相当于之前一直都在白交利息,岂不是很亏?当然从经济角度可能不亏,就是感觉跟租了四年房然后找了个好利率买了没有区别。
aaronbay1668
回复 5楼公用马甲34的帖子
这个问题我之前跟很多朋友探讨过,大概的结论是如果已经还了很多年了(比如都还了十几年了)这个因素比重会大一些,但是前期的话真的没有差太多,其次最主要的原因是现在是零利率时代,所以换句话说欠银行钱越久越好。。因为你要考虑到未来五年十年的高通胀时代,以这么低的利率借银行这么多的钱是多么好的机会~~所以同理,一般来说我个人和我的朋友们也都不会提前去pay loan, 每个月只会付最基本的due amount :)
haohaoshuo
确实,那么低的利率,能多借就多借。
haohaoshuo
楼主我想问一下,买房一开始几年交的大头都是利息,你重贷这么多次,相当于之前一直都在白交利息,岂不是很亏?当然从经济角度可能不亏,就是感觉跟租了四年房然后找了个好利率买了没有区别。
公用马甲34 发表于 2020-11-21 23:28

仔细算算?只要no point no fee,就是省钱的
sukiyokawa
mark 感谢lz分享
aaronbay1668
回复 8楼haohaoshuo的帖子
对的:) 所以一般为了避免我自己繁琐的计算值不值我都是非no point no fee不做的~ 这样的话我就像上面说的踩了不少坑更要看好到底是不是真正的no point no fee
g
gzhsyw
第三条跟我经历一样 是chase吗
dianaju
感谢分享,正想refi
aaronbay1668
回复 11楼gzhsyw的帖子
咳咳。。是另外一家(boa),当时真给我折腾坏了,看来这几个传统大行有的agent业务能力是真不太行。。
codeshogun
你找个好的broker不就什么都解决了?
aaronbay1668
回复 14楼codeshogun的帖子
没有太理解你的回复。。就算是找broker也需要自己去提供材料啊,然后最终agreement每一项的cost也需要自己去好好看到底有没有hidden fee。。并不是broker/agent说什么就是什么的
aaronbay1668
对了,又想起来另外一个小教训:就是今年疫情最高峰的时候许多银行主动推出了可以暂缓交贷款的项目。。然后可以随便enroll暂缓交贷款几个月,因为没有任何cost当时我自己想着不用白不用差点就点了enroll。。后来没过多久我就做了一次refinance结果过程中银行专门发调查问卷来说你有没有参与过疫情期间的延缓贷款项目。。据说是如果参加过就自动disqualify做新贷款的资格了。。真的有点后怕,后来想想作为银行肯定也是为了规避风险不愿意去在疫情期间去找有困难还上贷款的人借钱啊(哪怕你当初不是真的因为还不上钱去enroll的), 所以以后对于类似的可能给银行造成你还款能力有问题的事情还是小心处理吧,不要像我一样脑子一热就差点掉坑了
yulingxi
mark , 谢谢分享。
p
peterpdf
回复 5楼公用马甲34的帖子
刚开始贷款balance高当然利息高了。 要是刚开始更到最后利息比例一样那不停refinance好了。。。。
k
kikichichi
楼主是不是忽略了一个费用, 就是如果4,5年内refi那么多次,那 这四五年内交的mortgage几乎就白交了,因为你头几年每月mortgage 里 利息 比率远远高于本金比率,比如头1年1000块的mortage, 700是利息,300才是本金, 到了第三十年,300是利息,700是本金。频繁refi就会使本来30年能还清贷款,变成35年才能还清。
q
qbly
楼主是不是忽略了一个费用, 就是如果4,5年内refi那么多次,那 这四五年内交的mortgage几乎就白交了,因为你头几年每月mortgage 里 利息 比率远远高于本金比率,比如头1年1000块的mortage, 700是利息,300才是本金, 到了第三十年,300是利息,700是本金。频繁refi就会使本来30年能还清贷款,变成35年才能还清。
kikichichi 发表于 2020-11-23 15:58

呵呵,帐哪里是这么算的?? 而且35年还清不是更好吗?贷款是时间拖得越久越好呀,因为通货膨胀钱越来越cheap。 你每月少付的mortgage投资到别处,收益超过房贷利息就好啦
平心静气
感谢楼主分享,学习~~~
amylucky
如果加州的推荐owning,我八月初找群里推荐的agent签了字,锁了两个月,可是被延期了两次,眼瞅着就要三个月的时候,又和我连续要了一堆材料,我队友某天早上犯神经,死活不和这家做了,就找owning问,给的利率比之前的那家还低点,然后取消之前的,owning21天全部搞定。我想可能之前那家成本太高,所以故意拖着,不知道对不对
p
physicaltherapy
今年我做了8个refi , 3个heloc, 一个purchase loan, 共12个loan.
daughter9
做了refi是不是换房贷款就比较麻烦了?我之前问的agent说做了refinance之后12个月才能重新贷款
qian78
软性广告,有这精力,多炒股多买·房多好·!
f
flyingcloud
做了refi是不是换房贷款就比较麻烦了?我之前问的agent说做了refinance之后12个月才能重新贷款
daughter9 发表于 2020-11-24 12:40

一般6个月。主要是如果少于六个月,agent 要退还银行给他的commission,所以agent 经常会要求不能少于六个月或者要赔偿他的commission
visualZG
感觉像是软广告。。。大家慎重
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huhu88
楼主我想问一下,买房一开始几年交的大头都是利息,你重贷这么多次,相当于之前一直都在白交利息,岂不是很亏?当然从经济角度可能不亏,就是感觉跟租了四年房然后找了个好利率买了没有区别。
公用马甲34 发表于 2020-11-21 23:28

利率低了就是低了,杠杠滴少交钱。
利息是(利率/365)X当日贷款额。
为什么这么多人点赞觉得亏了?你可以每月多放一点本金啊,争取还是从买房到30年还清,月付少了,还少交了利息。这么难想明白?

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huhu88
仔细算算?只要no point no fee,就是省钱的
haohaoshuo 发表于 2020-11-21 23:39

同意,还可以多还本金,或是多出钱投资其他。
这个马甲34没想清楚。看点赞,没想到这么多人想不明白。
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huhu88
楼主是不是忽略了一个费用, 就是如果4,5年内refi那么多次,那 这四五年内交的mortgage几乎就白交了,因为你头几年每月mortgage 里 利息 比率远远高于本金比率,比如头1年1000块的mortage, 700是利息,300才是本金, 到了第三十年,300是利息,700是本金。频繁refi就会使本来30年能还清贷款,变成35年才能还清。
kikichichi 发表于 2020-11-23 15:58

你和马甲34一样,没想清楚。利率低就是实打实为你省钱。
你可以每月多还一点本金,同样30年还清,月付少了,总的还少付利息。
今非昨
房价涨的地区,Refin会导致房产税增加吧
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huhu88
房价涨的地区,Refin会导致房产税增加吧
今非昨 发表于 2020-11-24 16:00

加州不会。
而且贷款额大,容易做无cost refi.
elaine_328
马克感谢
daidaichen
楼主是不是忽略了一个费用, 就是如果4,5年内refi那么多次,那 这四五年内交的mortgage几乎就白交了,因为你头几年每月mortgage 里 利息 比率远远高于本金比率,比如头1年1000块的mortage, 700是利息,300才是本金, 到了第三十年,300是利息,700是本金。频繁refi就会使本来30年能还清贷款,变成35年才能还清。
kikichichi 发表于 2020-11-23 15:58

感觉如果是自住房尽快付完 弄出一条credit line 更灵活
CuteRabbit11
最近疫情期间湾区房市反常火热,看到论坛里有很多小伙伴也都纷纷买房,加上因为疫情美联储0利率政策,也是很多小伙伴重新贷款的高峰期,这里就想分享一下我个人作为买了四年多房子的时间内重新贷款了5次直到最近降到了挺满意的利率(三十年fixed 2.625% real no point no fee),和踩过的那些坑,希望能给大家一些小小的帮助~
1. 到底是不是No point no fee.. 有的贷款公司会给你一个特别好的利率(我就亲身经历过好几次那种too good to be true的mail in offer,规模比较小的银行, 打电话过去没聊几句就给你锁上了超低利率,这种一般到最后要么说时间过了利率锁的无效,要么就是各种hidden fee压根不是悬窗的no point no fee) 这里各位小伙伴可不要天真的看到最初的loan estimate或者agent告诉你什么就是什么,一定要每个项目看清楚,尤其是最后签完字给escrow汇款时有一个最终版的buyer borrower agreement上面的数字几乎是最终版本一定要比照看清楚是不是没有把任何cost当做新的贷款给你加进去了骗你说是no point no fee..
2. 多多关注利率,怎么说呢,很多小伙伴其实对利率不怎么上心,但其实房贷利率做的好的话,一般来说能够比你现在的利率低0.25%或以上基本就可以无脑做了,省下的钱往往比你想象的要多,当然具体情况也要具体分析,但是想提醒大家平时稍微关注追踪一下利率市场,这东西其实跟股票市场是一样,每天的价格都在浮动变化,如果你自己不去主动关心的话,怎么能期望最好的deal到手呢对吧?和股票盯盘一个道理(可能不需要盯那么频繁),当然我个人重贷的原则是一般非no point no fee不考虑,但是有个别情况花钱买点也是划算的,这个也要具体分析。
3. 踩过的坑。。这个环节就要说我过去四年重贷五次踩过的各种坑了,其中有一次各种钱都付了, 什么Appraisal fee, credit report fee之类的我一开始全部垫付了,结果那个agent特别不靠谱,关键时刻总是玩失踪(还是某个美国传统大银行的。。就不点名了)最终居然把我的loan给搞fail掉了。。真的大跌眼镜,因为完全责任在于agent那边,没有及时提供一个材料导致underwriter那边最后把我的case给挂了,最后当然不能吃这个哑巴亏。。联系agent要求refund前期cost无果后,果断联系银行里的manager把钱退回来了。。教训就是agent有些时候还是真的挺重要的,遇到那种在关键时刻找不到的就尽快止损换人吧。。我也是做了好几次之后才真正找到一两个靠谱的经纪,这样合作起来不但迅速而且也省心,很多时候还会好心waive掉appraisal fee(这个也是case by case)。另外踩过的坑就是上面提到的各种hidden fee,最后我是拿着那个agreement一项一项和agent去比对,确保没有任何的cost也没有把hidden cost藏进新贷款额里才签字,如果有一些费用最后没有cover掉也要和agent协商好确保最后refund。
4. 有的小伙伴可能好奇我买房四年左右怎么就重贷了这么多次,或者我也认识很多小伙伴是觉得怕麻烦或者是觉得refinance是一件特别繁杂的工作不想轻易触碰, 但是我想说很多时候这个就跟看房买房一个道理,如果觉得可以或者心动就去做去争取就行了,(我的房子当初也是看了不超过一周就决定买了的hhh), 但是因为当时一直沉迷信用卡(开了一百多张卡。。玩卡六年了这个到时候单独开贴介绍玩卡经验吧哈哈)信用分有点伤,所以没有锁到最好的利率,后面基本上就是一旦看到好的利率(比现在利率低0.25 以上并且no point no fee) 就直接去做,其实做了第一次refin之后很多材料自己都不用以后重复准备了,也就再提供个新的paycheck就ok啦。
其他的一些经验如果想到的话会继续在这个帖子下面补充(买房方面的可能最近整理整理另外发帖),最近真的贷款利率历史最低的时期了(因为疫情),所以怪不得很多地区房市不但没有凉反而更加火。。 这里也祝大家都能拿到心仪的房子和心仪的好利率~~~ 有小伙伴真的需要的话我也可以把这几年踩过坑后留下的贷款agent私你。。  总之就是找好deal的同时也要擦亮眼睛不要被骗呀,不然流程走了挺多了最后没做下来还错过了lock rate的窗口真的很气!有什么别的问题也可以留言,我如果有经验或者知道答案的话一定回复~
aaronbay1668 发表于 2020-11-21 23:11

mark ,谢谢分享!
兔子跳跳
等下慢慢看
hannah04
Mark
小虫子
问是不是白交mortgage payment 的,关键点是后面做refi的贷款额。如果贷款额是需要付的principal 余额就不亏。问题是很多时候银行或agent 玩手段增加贷款额,那前面的就白付了。
sleepyangel
楼主高手! 看到开了100多张信用卡的楼主,更是高手! 好奇楼主做什么工作?
ziwu
请教下怎么自己查利率呢? https://www.wellsfargo.com/mortgage/rates/ 的利率问agent似乎都拿不到啊
w
williamzwly
Mark mark mark
shuixiu1
贷款行业鱼龙混杂,有些agent自己都没算明白到底no cost refi是怎么回事。看到一个agent自认为专业人士,居然在用最开始的贷款额在算current 利率,还说这样说明越到后期实际利率很低了。实在是很无语,概念都搞不清,利息怎么算的都不知道,还出去给人做贷款.....很为这个agent的客户捏把汗
tomtomliu
楼主我想问一下,买房一开始几年交的大头都是利息,你重贷这么多次,相当于之前一直都在白交利息,岂不是很亏?当然从经济角度可能不亏,就是感觉跟租了四年房然后找了个好利率买了没有区别。
公用马甲34 发表于 2020-11-21 23:28

弱智
s
susu787
mark