楼主这个收入算不错了啊，这还是减去自己房子房贷的。 不是很懂那些说楼主赚得不多的，你们是不是没买过投资房啊…… CONNIECCC 发表于 2020-10-31 20:18
赞楼主能干。楼主能说说你觉得现在的房价是不是挺高的了？今年你有没有买？ qingtian10 发表于 2020-10-31 18:21
你可以举一个例子来看看。 在南加这样的地方，有现金流的基本上： 1）高压线 2）超级小 3）学区老莫多（以后也好不了） 4）需要大修特修 5）偏远山区 6）马路铁路或者路冲 有怎样的毛病，可以别人都不喜欢，你可以改变呢？ 唯一的可能就是大修特修吧。 懒人一个 发表于 2020-10-31 18:56
自己本身就是agent？ toptop 发表于 2020-10-31 18:57
楼主有啥管理心得呀？比如招租客换租客修理破损万一有人不付房租驱逐租客啥的？都要自己干嘛？这么多不请中介公司帮忙管理嘛？ 河边垂钓 发表于 2020-10-31 20:09
10+的房子，总现金流才3000？ 不止吧？是在房价很高的地方么？ 以前我读书的村子，学校旁的房子，大一点的，一个房子现金流就能到3000，房子价值30W+。 alex_alex 发表于 2020-10-31 20:13
买房子投资太麻烦，好好工作是王道 iova 发表于 2020-10-31 20:00
楼主做的很好了，又乐于分享。顺手抓住问一下，当投资达到一定的量以后会不会考虑把零散的房产转换成集中的投资，例如小型的公寓产业，汽车旅馆，或者其它的投资。分散的投资在管理上是否相对复杂一点。 或者和一些投资目标相似的投资者合作，做一些更大，但是相对可以集中管理的项目。 很多人都是各自为政，以小家庭为基础，这样要做到一定规模要一定的时间。如果能够集中资源，或许能够提高利润率。当然合作也有合作的问题，目前只是思考一下。 blocked 发表于 2020-10-31 20:42
lz我跟你投资的数目差不多，一共买在4个州，净收益估计高一些，因为有房子在做airbnb。我买投资房主要是给俩娃上私立学校用。相互勉励，越做越好。 batgirlding 发表于 2020-10-31 20:42
每个单元的现金流平均640多。我说的3000是把自住房的花销也扣除的情况下的。在高房价class A neighborhood. physicaltherapy 发表于 2020-10-31 14:21
我会看看cash out refi之后，租金的75%是否可以cover cash out refi之后的全部expense,以这个为基准反推你要拿多少cash出来。我认为这个是安全的。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 19:59
这个expense包括本金，利息，房产税，保险，HOA, 还包括维修费用吗？租金的75%是不是已经考虑了空置率？ Lcynthia500 发表于 2020-10-31 21:10
我在房价很高的地区，入行时间也短，楼里嫌弃我的cash flow不够好的，我也承认有专业高手比我好的多了很多，但是有一些人明显基础概念不怎么清晰，我也没法给他们上课。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 20:32
我在房价不高的地区，你这个也算不错的了。 只有没买过投资房的才以为投资房买了就要发大财。 再说了，买了投资房又不是说没有钱在别的投资。 没买之前总觉得要买白玉房，其实出租房真的和自住标准不一样的。而且房子区域性差异特别大，没有一概而论的标准 CONNIECCC 发表于 2020-10-31 21:21
这个帖子很接地气啊 为什么这里面阴阳怪气的人那么多？ 肯定都是没有买过房子出租的人 cover所有的开销 还有盈余三千已经很好了 今年已经买了一套自住了 另外四套小出租房的现金流完全可以cover我的自住房贷款 目标已经达到 白菜房留着现金流杠杠滴 为什么要被笑？ 投资有多种渠道 不管是炒股还是收房租 都可以 Aliciaqiu 发表于 2020-10-31 21:15
主要是很多人忽略了增值和本金部分吧，所以乍一看觉得也没什么吸引的。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 21:25
有些人根本就没买过房，啥都不懂，楼主你也没义务跟他们扫盲。 xixixihahaha 发表于 2020-10-31 21:27
恭喜mm达成目标，你跟我差不多，目标都是一点点实现的，我觉得出租房可以养活自住房就是个milestone，自住房不再是个需要掏腰包的，相当于live free, 往后再一点点来吧。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 21:26
还是有些好奇楼主出租房怎么养活自住房，尤其是所有投资房都有贷款情况下。在我们这里自住房的贷款都是上m的，如果投资房也贷的话，能cover自己的expense 就不错了。即使每月能有些许盈余，远不够cover 自住的。我算了下要能做到必须有10+个出租房没有贷款。 xixixihahaha 发表于 2020-10-31 21:40
我在房价很高的地区，入行时间也短，楼里嫌弃我的cash flow不够好的，我也承认有专业高手比我好的多了很多，但是有一些人明显基础概念不怎么清晰，我也没法给他们上课。 physicaltherapy 发表于 10/31/2020 8:32:26 PM
10+出租房才赚3k，有啥值得bso的，真不懂华人对做房东的蜜汁痴迷 CSLIU 发表于 2020-10-31 13:39
今年出租房单元个数两位数，估计装修后出租，出租房租金收入能cover包括自住房和出租房的所有开销还有3000盈余，够一个买菜钱和utilities钱。跟投资牛人没法比，但是也算是向财务自由迈进一步了。开始投资是五年前，因为胆小只敢买class A neighborhood,如果胆儿大，现金流会更好，可惜每个人都只能赚到能力范围内的钱 physicaltherapy 发表于 10/31/2020 1:03:15 PM
楼主你的portfolio大概是single house， town home还是condo？还是mix的？我们这嘎达离家近的房子都已经 贵的不行，现金流肯定是负的，但是增值不好说，如果说未来向弯曲看齐那还有得涨，有便宜的，但都两个小时开外觉得不好管理。而且未来升值潜力也不好说，毕竟不在job center。你觉得如果现金流很差但未来升值看好你还会投资这类房子吗？ 还有我总是有点担心经济不好，空房率会增加，如果出租屋多了感觉会更担心。你有这方面担心吗？ 今年出租房单元个数两位数，估计装修后出租，出租房租金收入能cover包括自住房和出租房的所有开销还有3000盈余，够一个买菜钱和utilities钱。跟投资牛人没法比，但是也算是向财务自由迈进一步了。开始投资是五年前，因为胆小只敢买class A neighborhood,如果胆儿大，现金流会更好，可惜每个人都只能赚到能力范围内的钱 physicaltherapy 发表于 10/31/2020 1:03:15 PM ahqi 发表于 2020-10-31 22:23
只有某些特定的市场才可以实现，有一些市场压根就无法这样操作。但是你说10个没有贷款的出租房才可以我不太明白为什么。1m贷款每月也就6000出头的房贷，那一个出租房没有贷款的情况下一个才600现金流吗？这在高房价地区不太合理。所以我不太明白你怎么算的。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 21:47
回复 1楼physicaltherapy的帖子 非炫耀。两个出租房，已经是lz的净收入了。(覆盖总共三个房子的金融开销外带盈余 saxon 发表于 2020-10-31 23:10
恭喜你做得那么好！我想说一点的是，单谈cash flow是没有意义的，必须看到全图，即你投入的现金是多少，杠杆用了多少，你的expense ratio是多少。举个例子，一个一百万的房子，投入20w，投入40w，投入100w买，三种情境下cash flow会完全不一样。再举个例子，一个用5倍杠杆现金流每月500，跟没有用任何杠杆每月现金流是2000，你怎么比较两者哪个更好？答案也是不确定的，还看你整个的deal的所有参数才可以判定。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 23:17
w2是实现大额，长期，固定低利率贷款的基础，好好工作很重要。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 20:42
恭喜你做得那么好！我想说一点的是，单谈cash flow是没有意义的，必须看到全图，即你投入的现金是多少，杠杆用了多少，你的expense ratio是多少，等等。 例子1，一个一百万的房子，投入20w，投入40w，投入100w买，三种情境下cash flow会完全不一样。 例子2，一个用5倍杠杆现金流每月500，跟没有用任何杠杆每月现金流是2000，你怎么比较两者哪个更好？答案也是不确定的，还看你整个的deal的所有参数才可以判定。比如房产税的比例，空置率，HOA等。 例子3，一个同样20万首付买下的100万的三个房子，一个做长租，一个做分租，一个做airbnb，他们的cash flow不一样，你怎么比较deal的好坏。答案是，不同投资策略的付出不仅仅是钱，还有别的intangible的部分，比如你的时间，管理的难度，等等。假设前面这些intangible的变量已经固定，但是对于一个有成熟cleaning team的有经验的人，和一个w2没经验没团队的双职工，工作量是完全不一样的，前者效率可以很高，而后者效率可以很低。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 23:17
感谢分享，lz的投资思维有很多值得学习的地方。请教一下有没有担心美国未来的发展问题？不管是投资股票还是房产实质都是相信这个国家的方向。虽然现金流和回报率很吸引人，有没有担心美国的下滑趋势和对华人越来越不友好的环境给几十套房产带来的风险呢？ meihan123 发表于 2020-10-31 23:56
这是一个1million dollar question，我说说我自己的理解吧，抛砖引玉。现金流为你带来自由，增值为你带来财富。走哪条路线取决于你的目标和目前所处阶段，而且是动态调整的。不妨把这两者看作两种不同类别的投资，互相对冲。举个例子，如果现在一无所有，需要迅速第一桶金，那么就需要寻找快速增值的机会为你带来第一桶金。有了第一桶金后，你需要scale up，那么现金流就是你这个阶段需要追求的，因为只有强劲现金流才可以保证你把雪球越滚越大，做很多loan。再往后，随着现金流越来越多，你可能就要考虑税务，这个时候你可能要买入帐面亏损但增值好的房子，去抵扣你的现金流收入。所以这是个动态调整的过程。供你参考。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 16:16
你这个太绝对了，房产投资区域性很大，隔一条街都不一样，不要盲人摸象限制了自己的思维，我主张把理论知识学扎实，然后多向牛人学习打开思路。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 20:34
回复 130楼xixixihahaha的帖子 我本来也想买condo, 被 agent 死摁住了。南加地方大，一般人除非很穷的，不愿意租 condo. 去德州也是，看着租售比很好，实际上没有信用高的人去租，据 agent 说能找到信用 650 以上的黑人就不错了，吓怕我。 懒人一个 发表于 2020-11-01 00:37
我们比较幸运,2010年开始买进投资房。 大部分是sfh,一些duplex,apartment。 也是全cash抢房, refi 拿钱出来再投。现在接近80个unit了。 cocosmores 发表于 2020-10-31 22:52
我在房价很高的地区，入行时间也短，楼里嫌弃我的cash flow不够好的，我也承认有专业高手比我好的多了很多，但是有一些人明显基础概念不怎么清晰，我也没法给他们上课。
我今年买了
你这个太绝对了，房产投资区域性很大，隔一条街都不一样，不要盲人摸象限制了自己的思维，我主张把理论知识学扎实，然后多向牛人学习打开思路。
我不是agent
一切的问题都出在市场定位和租客选取，这点做好了，后面的很多问题都可以避免。中介公司要找到好的不容易，不是是否舍得花那个钱的问题
rooming house又是不一样的投资策略，也是有pros and cons的，投资策略没有最好只有最适合自己的，有些策略是可以赚到更多，但是如果不愿意去承受那样的风险和麻烦，就是不适合自己的。
w2是实现大额，长期，固定低利率贷款的基础，好好工作很重要。
很多人都是各自为政，以小家庭为基础，这样要做到一定规模要一定的时间。如果能够集中资源，或许能够提高利润率。当然合作也有合作的问题，目前只是思考一下。
真是个好问题，我从一开始就想过这个，所以都买在一定的半径范围以内，也不打算远程。我觉得成本和风险要控制得好，都必须是对那个市场很熟悉，并且有成体系的资源和团队。分散的话，必然在成本和风险方面打折扣，这是我个人看法。
谢谢mm鼓励！赚点小钱不容易
赞，class a还有这么多的现金流，如果房子还有升值潜力的话非常不错
谢谢，很有道理
这个expense包括本金，利息，房产税，保险，HOA, 还包括维修费用吗？租金的75%是不是已经考虑了空置率？
yes, all the expense, 75% 是lender的计算方式。
我在房价不高的地区，你这个也算不错的了。
只有没买过投资房的才以为投资房买了就要发大财。 再说了，买了投资房又不是说没有钱在别的投资。
没买之前总觉得要买白玉房，其实出租房真的和自住标准不一样的。而且房子区域性差异特别大，没有一概而论的标准
主要是很多人忽略了增值和本金部分吧，所以乍一看觉得也没什么吸引的。
恭喜mm达成目标，你跟我差不多，目标都是一点点实现的，我觉得出租房可以养活自住房就是个milestone，自住房不再是个需要掏腰包的，相当于live free, 往后再一点点来吧。
有些人根本就没买过房，啥都不懂，楼主你也没义务跟他们扫盲。
还有利用的银行杠杆。 讲实话那些本金就算不去用杠杆买房也不敢全扔进股市，目前存银行就是贬值。。
房子，反正谁也不能保证一直升值，但总归这个钱比只握在手里好
大家都被苦哈哈管着10个房子才赚3000给误导了，其实投资房更主要看升值，尤其是加了贷款的杠杆后，轻轻松松每年几十万的增值（假设10房子总值500万）。全美过去25年，年平均房价涨幅为6%（不信的话，自己Google去）
还是有些好奇楼主出租房怎么养活自住房，尤其是所有投资房都有贷款情况下。在我们这里自住房的贷款都是上m的，如果投资房也贷的话，能cover自己的expense 就不错了。即使每月能有些许盈余，远不够cover 自住的。我算了下要能做到必须有10+个出租房没有贷款。
只有某些特定的市场才可以实现，有一些市场压根就无法这样操作。但是你说10个没有贷款的出租房才可以我不太明白为什么。1m贷款每月也就6000出头的房贷，那一个出租房没有贷款的情况下一个才600现金流吗？这在高房价地区不太合理。所以我不太明白你怎么算的。
3K是净赚啊！作为没本事All cash的打工族、人家帮你cover 了为了拥有房产所产生的支出，再净赚3K， 这绝对值得BSO哒，你是眼红病发了吧
你问的这些都太大了。
楼主买房地区的情况不一定能适应于你。
贷款超过m，但不止1m 啊。另外我们这里如果用sfh做投资房，如果是n 年前买的还行，现在买的完全不可能，现金流一定是负的。所以大家买投资房一般是 condo或者th. 那hoa 的费用就不少。像样点的一个月好几百的hoa，然后几百地税，保险小几十都可以忽略不计了。这样一个房如果没有贷款，净现金流也就7-800到1000多点不等。要碰上来个special assessment，就更少了。
非炫耀。两个出租房，已经是lz的净收入了。(覆盖总共三个房子的金融开销外带盈余
能说zipcode吗？
恭喜你做得那么好！我想说一点的是，单谈cash flow是没有意义的，必须看到全图，即你投入的现金是多少，杠杆用了多少，你的expense ratio是多少，等等。
例子1，一个一百万的房子，投入20w，投入40w，投入100w买，三种情境下cash flow会完全不一样。 例子2，一个用5倍杠杆现金流每月500，跟没有用任何杠杆每月现金流是2000，你怎么比较两者哪个更好？答案也是不确定的，还看你整个的deal的所有参数才可以判定。比如房产税的比例，空置率，HOA等。 例子3，一个同样20万首付买下的100万的三个房子，一个做长租，一个做分租，一个做airbnb，他们的cash flow不一样，你怎么比较deal的好坏。答案是，不同投资策略的付出不仅仅是钱，还有别的intangible的部分，比如你的时间，管理的难度，等等。假设前面这些intangible的变量已经固定，但是对于一个有成熟cleaning team的有经验的人，和一个w2没经验没团队的双职工，工作量是完全不一样的，前者效率可以很高，而后者效率可以很低。
能分享一下zip code吗？
楼主能分享一下zip code吗？
u好好学习
Lzmm每个回答都特别实在 干货满满 再次赞一个。
说实话，很担心！只能看着办了，密切注意形势，随时做好全身而退的准备（如果需要走到这一步的话）。做投资真的需要一定控制风险的能力，和抗压能力。
马克
就是一直找等机会吗？
湾区现在买一个房子出租估计倒贴三千块。都是买升值的。我觉得南加好很多。这边租金真是高，我都奇怪一般人怎么付得起。
我本来也想买condo, 被 agent 死摁住了。南加地方大，一般人除非很穷的，不愿意租 condo. 去德州也是，看着租售比很好，实际上没有信用高的人去租，据 agent 说能找到信用 650 以上的黑人就不错了，吓怕我。
我连townhouse都不愿意碰，更别提condo，除了高额的HOA和rental cap外，感觉给自己的房子找了个管天管地的后妈。全部2000尺到4000尺不等的SFH，现金流刚刚的
因为大家都不要才便宜吗。二千到四千的SFH，在加州找得到也行。一般人还是有地域限制的。
所以做投资房地域性很强嘛。我们这里condo 价格能买下全美大多数地方sfh, 自住的话也有不少人愿意住condo, high rise, luxury, 有的有好景。更别提出租了。我手上既有condo 也有sfh, 比起来condo 好租很多，因为价格会比sfh 便宜，也更适合小家庭。同时相对来说condo出状况概率小。一套sfh 面积相当于好几个condo, 需要maintenance 会多。当然condo 的hoa费用是个问题。但地税的话sfh 高不少。所以综合下来对于我们这样不愿意花太多精力管理的，condo是更好的选择。没有rental cap 的condo 也不少，这个完全不是问题 。 另外，我们这里黑人极少，一年到头难看见一个。
同意你的说法。三个房子包括自住都是贷款80%买的。当然后来房子升值，refinance的时候equity ratio不再是20%，那是后话。因为出租房价值高，租金高，这些年来为了防止空关操了不少心力，成效虽好，但应该远没你那么游刃有余了。
大地主婆啊。
在房价低找机会买房子确实是普通人积累财富比较简单可行的途径。房价高了要注意危险。房地产最大的危险是经济。我见过有100多套的，2008经济危机，空置率到45%，就破产了。最近十年没有什么空置的事，新地主婆们大概就不记得这种危险了。