I remember several years before 2008 no one cared about w-2 then as long as you could breath (no doc loans). There was someone fresh out of colledge and worked at McDonald purchased a million dollar house (in Arizona). He walked when the housing market tanked (jingle mailed the key to the lender).
It is current income, minus all costs including your mortgage principal. Imagine what would happen after the loans were paid off, or when your initial investment were paid back after refinance.
It is current income, minus all costs including your mortgage principal. Imagine what would happen after the loans were paid off, or when your initial investment were paid back after refinance. anye 发表于 2020-10-31 13:49
是的，出租房的利润有四部分组成，现金流，本金payback，增值，税务优惠。刚才说的只是现金流而已。现在每月本金payback有5500左右，这个钱都是租客帮忙付的，而且每月都会越来越高。比如30 year fixed，付了到15年之后，每月本金部分比例就会迅速升高，所以赚钱都在后面呢，前面的时间都是在建仓而已。
这是一个1million dollar question，我说说我自己的理解吧，抛砖引玉。现金流为你带来自由，增值为你带来财富。走哪条路线取决于你的目标和目前所处阶段，而且是动态调整的。不妨把这两者看作两种不同类别的投资，互相对冲。举个例子，如果现在一无所有，需要迅速第一桶金，那么就需要寻找快速增值的机会为你带来第一桶金。有了第一桶金后，你需要scale up，那么现金流就是你这个阶段需要追求的，因为只有强劲现金流才可以保证你把雪球越滚越大，做很多loan。再往后，随着现金流越来越多，你可能就要考虑税务，这个时候你可能要买入帐面亏损但增值好的房子，去抵扣你的现金流收入。所以这是个动态调整的过程。供你参考。
首先，租客质量是最重要的，质量不好别的免谈，对我来说，bar要高 第二，现金流房跟增值房，跟租客质量并没有强相关性，不要想当然。出租房是一种产品。要从产品的角度去想怎么run这个business。 第三，租金打平意味着lender在衡量这栋房子的performance时这个房子的帐面是亏损的，因为一般会把租金X一个系数再减去你的贷款，除非你的工资特别高，否则你无法做很多个loan，at some point, you will hit your debit to income ratio 的limit.
这是一个1million dollar question，我说说我自己的理解吧，抛砖引玉。现金流为你带来自由，增值为你带来财富。走哪条路线取决于你的目标和目前所处阶段，而且是动态调整的。不妨把这两者看作两种不同类别的投资，互相对冲。举个例子，如果现在一无所有，需要迅速第一桶金，那么就需要寻找快速增值的机会为你带来第一桶金。有了第一桶金后，你需要scale up，那么现金流就是你这个阶段需要追求的，因为只有强劲现金流才可以保证你把雪球越滚越大，做很多loan。再往后，随着现金流越来越多，你可能就要考虑税务，这个时候你可能要买入帐面亏损但增值好的房子，去抵扣你的现金流收入。所以这是个动态调整的过程。供你参考。 physicaltherapy 发表于 2020-10-31 16:16
你说的非常有道理。我们家的第一桶金就是卖了一个自住房（买了三年多增值10万），但感觉现金流要攒起来滚雪球还是很难的，譬如一个月净现金流3000，一年才36000，这连一个十几万的白菜房的首付都不够啊。 税务上只要每年买一两个房基本租金收入可以抵消。 另一个疑惑就是增值好的话就一直放在那儿不动，还是说要1031exchange，优化房产配置，还是说要cash out refinance（很多地方投资房做不了这个），否则感觉只是纸面上的财富啊。
你说的非常有道理。我们家的第一桶金就是卖了一个自住房（买了三年多增值10万），但感觉现金流要攒起来滚雪球还是很难的，譬如一个月净现金流3000，一年才36000，这连一个十几万的白菜房的首付都不够啊。 税务上只要每年买一两个房基本租金收入可以抵消。 另一个疑惑就是增值好的话就一直放在那儿不动，还是说要1031exchange，优化房产配置，还是说要cash out refinance（很多地方投资房做不了这个），否则感觉只是纸面上的财富啊。 Lcynthia500 发表于 2020-10-31 17:24
我说的滚雪球不是让你用cash flow那一点钱去买下一个，这个一般情况下是做不到的，除非你现金流特别好，一个月有1万，我说的滚雪球是用你的好的现金流去 qualify for the next loan + 用cash out refi去把钱搞出来再弄下一个，这些的首要条件都是很好的现金流，好的税表。
首先，租客质量是最重要的，质量不好别的免谈，对我来说，bar要高 第二，现金流房跟增值房，跟租客质量并没有强相关性，不要想当然。出租房是一种产品。要从产品的角度去想怎么run这个business。 第三，租金打平意味着lender在衡量这栋房子的performance时这个房子的帐面是亏损的，因为一般会把租金X一个系数再减去你的贷款，除非你的工资特别高，否则你无法做很多个loan，at some point, you will hit your debit to income ratio 的limit. physicaltherapy 发表于 2020-10-31 16:45
我说的滚雪球不是让你用cash flow那一点钱去买下一个，这个一般情况下是做不到的，除非你现金流特别好，一个月有1万，我说的滚雪球是用你的好的现金流去 qualify for the next loan + 用cash out refi去把钱搞出来再弄下一个，这些的首要条件都是很好的现金流，好的税表。
physicaltherapy 发表于 2020-10-31 18:05
懂了。请问都是什么时候决定cash out refinance的？升值多少还是积攒了一些equity？这样高杠杆风险大吗？感觉我每次跟队友讨论cash out refinance时他都很反对，理由就是风险太大，我还不太懂所以不知道怎么说服他。
懂了。请问都是什么时候决定cash out refinance的？升值多少还是积攒了一些equity？这样高杠杆风险大吗？感觉我每次跟队友讨论cash out refinance时他都很反对，理由就是风险太大，我还不太懂所以不知道怎么说服他。 Lcynthia500 发表于 2020-10-31 19:21
我会看看cash out refi之后，租金的75%是否可以cover cash out refi之后的全部expense,以这个为基准反推你要拿多少cash出来。我认为这个是安全的。
🔥 最新回帖
在房价低找机会买房子确实是普通人积累财富比较简单可行的途径。房价高了要注意危险。房地产最大的危险是经济。我见过有100多套的，2008经济危机，空置率到45%，就破产了。最近十年没有什么空置的事，新地主婆们大概就不记得这种危险了。
大地主婆啊。
同意你的说法。三个房子包括自住都是贷款80%买的。当然后来房子升值，refinance的时候equity ratio不再是20%，那是后话。因为出租房价值高，租金高，这些年来为了防止空关操了不少心力，成效虽好，但应该远没你那么游刃有余了。
所以做投资房地域性很强嘛。我们这里condo 价格能买下全美大多数地方sfh, 自住的话也有不少人愿意住condo, high rise, luxury, 有的有好景。更别提出租了。我手上既有condo 也有sfh, 比起来condo 好租很多，因为价格会比sfh 便宜，也更适合小家庭。同时相对来说condo出状况概率小。一套sfh 面积相当于好几个condo, 需要maintenance 会多。当然condo 的hoa费用是个问题。但地税的话sfh 高不少。所以综合下来对于我们这样不愿意花太多精力管理的，condo是更好的选择。没有rental cap 的condo 也不少，这个完全不是问题 。 另外，我们这里黑人极少，一年到头难看见一个。
因为大家都不要才便宜吗。二千到四千的SFH，在加州找得到也行。一般人还是有地域限制的。
🛋️ 沙发板凳
Congrats! You have over 100 rental properties and you can only net $3000? sounds fishy.
楼主说两位数，不是三位数。。。。。。。
哈哈哈，你发现了bug，估计是突破一位数。
突破两位数，不就是三位数吗。。。。。哈哈哈哈，不歪楼了，楼主求个zip!!
taking a look at the quoted post. what did it say?
I remember several years before 2008 no one cared about w-2 then as long as you could breath (no doc loans). There was someone fresh out of colledge and worked at McDonald purchased a million dollar house (in Arizona). He walked when the housing market tanked (jingle mailed the key to the lender).
more likely 10K instead of 3K.
Cover了自主房开销后盈余3000. 自住房开销一月一万呢？所以难说。
楼主说去掉所有开销，应该是包括了mortgage, 这样还有一大部份收入等于投资在房子里了。不是只赚了3000。
不过投资房子作房东不适合我这种懒人，而且我们这儿的房租根本cover不了开销，所以还是算了
It is current income, minus all costs including your mortgage principal.
Imagine what would happen after the loans were paid off, or when your initial investment were paid back after refinance.
突破两位数 估计十几套吧
这阅读能力。。。
是的，出租房的利润有四部分组成，现金流，本金payback，增值，税务优惠。刚才说的只是现金流而已。现在每月本金payback有5500左右，这个钱都是租客帮忙付的，而且每月都会越来越高。比如30 year fixed，付了到15年之后，每月本金部分比例就会迅速升高，所以赚钱都在后面呢，前面的时间都是在建仓而已。
一个单元每月赚300，不错了。有10个房子，肯定不是在高房价的地方啊。
每个单元的现金流平均640多。我说的3000是把自住房的花销也扣除的情况下的。在高房价class A neighborhood.
怎么会是房间呢？做那种分租很累的，我不做的。
建仓需要花不少精力的，买入就很不容易，高房价地区现金流好还风险小，很不容易找，不过是一阵一阵的，就是装修，或者租客搬出搬进的时候会忙，别的时间就基本不用管，修理都有handyman，我不handy从来不自己修，以后系统化了提高效率就会省时间，也是目前在努力的。
然后建议lz上个财报，让大家看看营收、运营成本等数据
谢谢！不太敢放到网上，但是当房东真的不是每个人都适合，只有经过一定的历练和积累，还有时间，才可以做到高效高利润。我觉得很多拿高W2工资的人其实不具备做赚这个钱的能力。最好家庭有个分工和搭配。另外很多中国人做投资我觉得更多的是赌升值那条路，跟华人文化里喜欢积攒房子的传统有关，但是离专业投资的mindset还是差距挺大的，我自己也在不断学习。
妒火攻心了吧。哈哈哈 人家合法合情合理的规划着自己的人生，用的着你指指点点吗。 嫉妒的人真是丑陋，还要给自己找个理由攻击别人。 社会蛀虫如楼主，都能有2位数的房。 你不是蛀虫，你怎么样啊。赤贫骄傲？无房牛叉？ 自己loser，还诋毁别人是蛀虫。 好想看到你见到深圳上海打包买下整单元的人的反应。 更别提打包买下整个公司资产的人。 楼主这算什么啊，你就嫉妒成这样了。 无知，又理智气壮，大义凌然的样子，真是蠢萌无比。 哇咔咔。
用杠杆的，不用杠杆回报率就低，税表要非常的漂亮。
是啊，就这样的居然还被高赞。感叹这里怎么有那么多loser。就楼主这样的小中产都要妒忌，不知道那些人生活有多糟糕，心态有多扭曲。
这论坛很多人想法都是反向输出的，特别搞笑。
全部都有贷款的，但是我不滥用杠杆，因为我胆小，怕晚上睡不着，债务资产比（debt to asset ratio) 是风险控制的重要部分，需要根据年龄，收入情况，区域，market等各种因素调整。
谢谢！是的，我这种小中产离有钱人还有十万八千里的距离，但是毕竟是自己努力的一点小成果，算是给自己打打气了。
哇，那楼主是怎么做到有这么多贷款的呢？夫妻各自分开贷吗？可记得有些银行说如果夫妻双方都在title 上，即使mortgage 只在一人名下，算debt to income ratio 都要算进去的。
就是要Debt to income特别好就可以继续贷，这个都要规划，看看短期中期目标是什么，达到那个目标需要下什么棋，一步步走。
给你举个例子，如果没有超高收入，就要控制自住房的价位，住太贵自住房，比如两三百万以上的，那妥妥的每月的debt就会多很多, debt to income就低，买不了几个房的。当然你也可以多首付，或者降利率来降低debt。
主要是论坛的点踩功能取消了，要是还有的话可能会看到更多点踩的，让你感觉三观正的人还是不少的。
说实话点踩功能取消了以后，一看某些高赞的回复，都觉得论坛素质低了不少。
我家就是这种情况。目前自住房贷款在我一人名下，就是为了方便收入略低的另一方再贷别的款。以前他做过投资房贷银行并没有多问自住贷款。可今年好像行情很不一样，不少银行纷纷表示非要拉上我一起才贷得下来，也不知道是不是今年特殊情况。
是的 手里有一两个condo的小投资者跟运营几十个door公寓房的专业投资者是完全不同的两种mindset 后者更偏重现金流和ROI
最近开始看小型的多套公寓 发现走commercial lending是完全另一套玩法 期待跟mm多交流
我的agent跟我说夫妻每人可以贷10套（conventional loan），不过都要看收入证明, debt to income ratio 啥的。
请问楼主如何考量增值潜力和现金流? 一般现金流好的房子房价都不太高，所在区也不会是好区，增值潜力有限。 但好区的房子租售比肯定不高，有时还要跟自住买家抢房， 空置率也可能会比较高（白玉房租房市场小的多）。如何平衡这两点呢？
这是一个1million dollar question，我说说我自己的理解吧，抛砖引玉。现金流为你带来自由，增值为你带来财富。走哪条路线取决于你的目标和目前所处阶段，而且是动态调整的。不妨把这两者看作两种不同类别的投资，互相对冲。举个例子，如果现在一无所有，需要迅速第一桶金，那么就需要寻找快速增值的机会为你带来第一桶金。有了第一桶金后，你需要scale up，那么现金流就是你这个阶段需要追求的，因为只有强劲现金流才可以保证你把雪球越滚越大，做很多loan。再往后，随着现金流越来越多，你可能就要考虑税务，这个时候你可能要买入帐面亏损但增值好的房子，去抵扣你的现金流收入。所以这是个动态调整的过程。供你参考。
出租房是门槛很低的事情，适合我这种普通人，希望过上更好的生活。马云这样的，想都不敢想。
挺好的LZ，我做股市一直不顺，也考虑买投资房了，就是俩眼一摸黑不知道从哪儿开始...
没贷款投资回报很低的。。。。专业投资者一般不会这样操作。
我也是因为这点觉得增值房好。租金能打平就不错了。加州一个最基本的学区房，一年也不止五万升值了。
首先，租客质量是最重要的，质量不好别的免谈，对我来说，bar要高
第二，现金流房跟增值房，跟租客质量并没有强相关性，不要想当然。出租房是一种产品。要从产品的角度去想怎么run这个business。
第三，租金打平意味着lender在衡量这栋房子的performance时这个房子的帐面是亏损的，因为一般会把租金X一个系数再减去你的贷款，除非你的工资特别高，否则你无法做很多个loan，at some point, you will hit your debit to income ratio 的limit.
恭喜恭喜哦！五年十几个房，发展很快啊。
你说的非常有道理。我们家的第一桶金就是卖了一个自住房（买了三年多增值10万），但感觉现金流要攒起来滚雪球还是很难的，譬如一个月净现金流3000，一年才36000，这连一个十几万的白菜房的首付都不够啊。 税务上只要每年买一两个房基本租金收入可以抵消。 另一个疑惑就是增值好的话就一直放在那儿不动，还是说要1031exchange，优化房产配置，还是说要cash out refinance（很多地方投资房做不了这个），否则感觉只是纸面上的财富啊。
HELOC
一分钱一分货，价位低一点真是不行，很多硬伤房。升值有限。 一堆一堆的攥硬伤房，和好的一个个买。。。我还是倾向于少买几个。
投资房能做 HELOC？
价位低能买到好房子，这就是好的投资者的本事啊。房地产绝对不是一分钱一分货，靠的是慧眼识珠，还有你的经验和知识，解决别人解决不了的问题，看到别人看不到的价值。
有些州不能做或者很难做，每个州不一样
我说的滚雪球不是让你用cash flow那一点钱去买下一个，这个一般情况下是做不到的，除非你现金流特别好，一个月有1万，我说的滚雪球是用你的好的现金流去 qualify for the next loan + 用cash out refi去把钱搞出来再弄下一个，这些的首要条件都是很好的现金流，好的税表。
是的，需要保持高杠杆才可以实现复利
嗯，我用了2个商贷，加一个没贷款的SFH，已经贷爆了
手上十来个单位，想悠哉悠哉稳定几年
同样对付10个租客，每月才3000那也太少了点吧
你可以举一个例子来看看。 在南加这样的地方，有现金流的基本上： 1）高压线 2）超级小 3）学区老莫多（以后也好不了） 4）需要大修特修 5）偏远山区 6）马路铁路或者路冲
有怎样的毛病，可以别人都不喜欢，你可以改变呢？
唯一的可能就是大修特修吧。
自己本身就是agent？
lzmm对turnkey property 怎么看？我去年买了一个turnkey 全装修好带租客的，非常省心，租售比比市场价还要好一些，但缺点显而易见就是估值已经到顶了，近期内无法refinance把钱拿出来。我自己做过BRRRR,把一个房子一年之内估值增加了一倍，但那一年装修得累死了，实在没精力再走这么一遭。所以mm你觉得建仓的过程中可以考虑turnkey吗？或者说 在两人工作很忙没精力装修房子的前提下 应该用什么样的策略来scale up呢？
懂了。请问都是什么时候决定cash out refinance的？升值多少还是积攒了一些equity？这样高杠杆风险大吗？感觉我每次跟队友讨论cash out refinance时他都很反对，理由就是风险太大，我还不太懂所以不知道怎么说服他。
我会看看cash out refi之后，租金的75%是否可以cover cash out refi之后的全部expense,以这个为基准反推你要拿多少cash出来。我认为这个是安全的。
Turn key就利润低但省心，看你想achieve什么goal, 如果你的goal是尽量少花时间在出租房，把更多的时间放在家庭和w2工作，我觉得这个策略挺好的。
哪怕在最差的市场，不同的customer service, 不同的marketing strategy, 不同的screening,都可以有不同的outcome.跟你说的人未必是吹牛。但是凡事不可以一概而论，或者想当然。任何市场都可以赚到钱，差异在于投资者的能力。
HELOC 不做投资房啊！ 有没有哪个银行做的能不能推荐一下？
3000是现金流再扣除我自己的自住房费用。而且还有本金收益，税务，升值，这些都没算上。一年20%以上没问题。
我所有房子都有heloc,不同的州和银行不一样
10+的房子，总现金流才3000？ 不止吧？是在房价很高的地方么？ 以前我读书的村子，学校旁的房子，大一点的，一个房子现金流就能到3000，房子价值30W+。
汗。。
几个人又能做成马云那种。 真是眼高手低
哪里呀