买投资房,贷款还是现金?

sajude
楼主 (北美华人网)
看到一篇文章,算出来用贷款买房的总投资回报率有25%,而同样现金买房的回报率为8.6%。总感觉有点不对,看文章算的却没看出蹊跷之处。我数学不好,大家来一起看看到底是怎么回事。 原文链接:https://americachineselife.com/articles/买投资房,贷款还是现金?/
这个链接贴出来有点问题,后面一部分中文没有进入链接中,大家手动选择复制一下。
z
zenmebane
一通操作猛如虎
yolandos
have not read it but my guess is leverage.
sajude
回复 3楼yolandos的帖子
是的,她是算了leverage。而且还算上了equality buildup,不知道这样算对不对
就好就好
买啥?高点
alanbeil
假设3年涨10%,每月租金$2000,每个房子每年地税+保险$6,000。 1)40万现金买一个房子,3年涨4万,减去3年地税+保险$18,000,实际增值$22000。加$72,000的租金收入,一共收益为$94,000。 2)贷款120万买4个40万的房子,3年涨16万,30年利率3.5%, 3年共付给银行$48,492x4,其中包含$12,226x4的本金,实付$36,266x4。再减去3年地税+保险一共$72,000,实际增值-$57,064。加$288,000的租金收入,一共收益为$230,936。 $94,000 Vs $230,936,傻子都知道该怎么投资了吧。
TRRRealty
假设3年涨10%,每月租金$2000,每个房子每年地税+保险$6,000。 1)40万现金买一个房子,3年涨4万,减去3年地税+保险$18,000,实际增值$22000。加$72,000的租金收入,一共收益为$94,000。 2)贷款120万买4个40万的房子,3年涨16万,30年利率3.5%, 3年共付给银行$48,492,其中包含$12,226的本金,实付$36,266。再减去3年地税+保险一共$7,2000,实际增值$51,734。加$288,000的租金收入,一共收益为$339,734。 $94,000 Vs $339,734,傻子都知道该怎么投资了吧。
alanbeil 发表于 2020-10-28 23:26

贷款120万 3.5%利率 我算的是三年要还194004 你算的是一个房子吧?
alanbeil
贷款120万 3.5%利率 我算的是三年要还194004 你算的是一个房子吧?
TRRRealty 发表于 2020-10-28 23:33

oops, real capital gain for 4 rental houses is $230,936
x
xixixihahaha
贷款120万 3.5%利率 我算的是三年要还194004 你算的是一个房子吧?
TRRRealty 发表于 2020-10-28 23:33

确实,好像楼上算的是有些问题。但是即使把这194004全部算cost, 房屋增值抵消掉大部分,就算还有3万多cost吧,可租金收入也有28万多,获利应该有25万多。 但是,但是,但是,这里会有人说,把这40万投到股市买对了股票,3年不止翻倍吧。 当然,在某些房市热门地区,三年也不止涨10%,有可能涨50%,每年起码10%+ 的涨幅。 所以投资这东西真的是因人,因地而异
n
nicho
假设3年涨10%,每月租金$2000,每个房子每年地税+保险$6,000。 1)40万现金买一个房子,3年涨4万,减去3年地税+保险$18,000,实际增值$22000。加$72,000的租金收入,一共收益为$94,000。 2)贷款120万买4个40万的房子,3年涨16万,30年利率3.5%, 3年共付给银行$48,492x4,其中包含$12,226x4的本金,实付$36,266x4。再减去3年地税+保险一共$7,2000,实际增值$51,734。加$288,000的租金收入,一共收益为$339,734。 $94,000 Vs $230,936,傻子都知道该怎么投资了吧。
alanbeil 发表于 2020-10-28 23:26

你确定贷款120万三年一共只付$48492?一年都不够吧
alanbeil
你确定贷款120万三年一共只付$48492?一年都不够吧
nicho 发表于 2020-10-28 23:42

我写的是$48,492x4, 自己算去
xiang2010
Mark.......
sajude
回复 6楼alanbeil的帖子
嗯你的算法和文章基本一致,看来确实是要算equity buildup。那这样的话,贷款买投资房基本是稳赚不赔的买卖啊(租客不拖欠房租的情况下),而且还年收益率很高,10%以上的样子?
TRRRealty
那个计算没包括维修 除草除雪 管理费之类的 四十万的房子大部分地方税要六到八千
Jimatssf
房价跌1%,再算算?
alanbeil
那个计算没包括维修 除草除雪 管理费之类的 四十万的房子大部分地方税要六到八千
TRRRealty 发表于 2020-10-29 00:15

较真有意思吗?这就是一估算,能算出贷款买比现金买更划算就得了,又不是写博士论文。
alanbeil
房价跌1%,再算算?
Jimatssf 发表于 2020-10-29 00:23

According to Corelogic research reported by Aussie, nationally the median house value has delivered an annual growth rate of 6.8% over the last 25 years and have risen in value by 412%, from $111,524 to $459,900 over the past quarter of a century.
股票也有化水腰斩的风险呢,存银行也抵不过通货膨胀