买投资房，贷款还是现金？

看到一篇文章，算出来用贷款买房的总投资回报率有25%，而同样现金买房的回报率为8.6%。总感觉有点不对，看文章算的却没看出蹊跷之处。我数学不好，大家来一起看看到底是怎么回事。 原文链接：https://americachineselife.com/articles/买投资房，贷款还是现金？/
这个链接贴出来有点问题，后面一部分中文没有进入链接中，大家手动选择复制一下。

一通操作猛如虎

have not read it but my guess is leverage.

回复 3楼yolandos的帖子
是的，她是算了leverage。而且还算上了equality buildup,不知道这样算对不对

买啥？高点

假设3年涨10%，每月租金$2000，每个房子每年地税+保险$6,000。 1）40万现金买一个房子，3年涨4万，减去3年地税+保险$18,000，实际增值$22000。加$72,000的租金收入，一共收益为$94,000。 2）贷款120万买4个40万的房子，3年涨16万，30年利率3.5%, 3年共付给银行$48,492x4，其中包含$12,226x4的本金，实付$36,266x4。再减去3年地税+保险一共$72,000，实际增值-$57,064。加$288,000的租金收入，一共收益为$230,936。 $94,000 Vs $230,936，傻子都知道该怎么投资了吧。

假设3年涨10%，每月租金$2000，每个房子每年地税+保险$6,000。 1）40万现金买一个房子，3年涨4万，减去3年地税+保险$18,000，实际增值$22000。加$72,000的租金收入，一共收益为$94,000。 2）贷款120万买4个40万的房子，3年涨16万，30年利率3.5%, 3年共付给银行$48,492，其中包含$12,226的本金，实付$36,266。再减去3年地税+保险一共$7,2000，实际增值$51,734。加$288,000的租金收入，一共收益为$339,734。 $94,000 Vs $339,734，傻子都知道该怎么投资了吧。
alanbeil 发表于 2020-10-28 23:26

贷款120万 3.5%利率 我算的是三年要还194004 你算的是一个房子吧？

贷款120万 3.5%利率 我算的是三年要还194004 你算的是一个房子吧？
TRRRealty 发表于 2020-10-28 23:33

oops, real capital gain for 4 rental houses is $230,936

贷款120万 3.5%利率 我算的是三年要还194004 你算的是一个房子吧？
TRRRealty 发表于 2020-10-28 23:33

确实，好像楼上算的是有些问题。但是即使把这194004全部算cost, 房屋增值抵消掉大部分，就算还有3万多cost吧，可租金收入也有28万多，获利应该有25万多。 但是，但是，但是，这里会有人说，把这40万投到股市买对了股票，3年不止翻倍吧。 当然，在某些房市热门地区，三年也不止涨10%，有可能涨50%，每年起码10%+ 的涨幅。 所以投资这东西真的是因人，因地而异

假设3年涨10%，每月租金$2000，每个房子每年地税+保险$6,000。 1）40万现金买一个房子，3年涨4万，减去3年地税+保险$18,000，实际增值$22000。加$72,000的租金收入，一共收益为$94,000。 2）贷款120万买4个40万的房子，3年涨16万，30年利率3.5%, 3年共付给银行$48,492x4，其中包含$12,226x4的本金，实付$36,266x4。再减去3年地税+保险一共$7,2000，实际增值$51,734。加$288,000的租金收入，一共收益为$339,734。 $94,000 Vs $230,936，傻子都知道该怎么投资了吧。
alanbeil 发表于 2020-10-28 23:26

你确定贷款120万三年一共只付$48492？一年都不够吧

你确定贷款120万三年一共只付$48492？一年都不够吧
nicho 发表于 2020-10-28 23:42

我写的是$48,492x4， 自己算去

Mark.......

回复 6楼alanbeil的帖子
嗯你的算法和文章基本一致，看来确实是要算equity buildup。那这样的话，贷款买投资房基本是稳赚不赔的买卖啊（租客不拖欠房租的情况下），而且还年收益率很高，10%以上的样子？

那个计算没包括维修 除草除雪 管理费之类的 四十万的房子大部分地方税要六到八千

房价跌1%，再算算？

那个计算没包括维修 除草除雪 管理费之类的 四十万的房子大部分地方税要六到八千
TRRRealty 发表于 2020-10-29 00:15

较真有意思吗？这就是一估算，能算出贷款买比现金买更划算就得了，又不是写博士论文。

房价跌1%，再算算？
Jimatssf 发表于 2020-10-29 00:23

According to Corelogic research reported by Aussie, nationally the median house value has delivered an annual growth rate of 6.8% over the last 25 years and have risen in value by 412%, from $111,524 to $459,900 over the past quarter of a century.
股票也有化水腰斩的风险呢，存银行也抵不过通货膨胀