房价跌的时候你不用还银行？ Summer_Breeze 发表于 2020-10-15 20:37
我在我自己的帖子里回你的： 但你租客不肯付钱却赶不走，自己往里面贴钱。更差的是万一你家一个人没工作了或者没有收入来源了，还不上投资房贷（如果你用了高杠杆买了两套或更多还款金额更大），那么房子就是银行的了，涨了多少又和你又多少关系呢？ 我不是说贷款买一套不好，我们之前也是这样。我说的是你得算一下worst senario你能承受的程度，要不要把这个杠杆拉满来个三套五套的。 茉莉茉莉和茉莉 发表于 2020-10-15 20:42
非加州非纽约，失业租客主动搬走了，交了罚金还多俩月房租。 HappyHappyLife 发表于 10/15/2020 8:44:06 PM
Refi 后租金比月供多五百块。大不了行情不好我降价租。 HappyHappyLife 发表于 2020-10-15 20:40
湾区的房租跌了30%已经。你能降多少？经济差空置或者半价都可能的。 懒人一个 发表于 2020-10-15 20:50
如果你贷款了 就跟买spxl一回事 如果你没贷款 就跟买spy一回事 这么浅显的道理怎么不懂呢？还得花那么大精力伺候租客，修东西。。。。 stanleyli 发表于 2020-10-15 20:49
在某些地区，房价涨幅远远超过这两者。而且严格筛选租客，以后根本不需要花多少时间。 formemory 发表于 2020-10-15 23:51
我在我自己的帖子里回你的： 但你租客不肯付钱却赶不走，自己往里面贴钱。更差的是同时你家一个人没工作了或者没有收入来源了，还不上投资房贷（如果你用了高杠杆买了两套或更多还款金额更大），那么房子就是银行的了，涨了多少又和你又多少关系呢？ 我不是说贷款买一套不好，我们之前也是这样。我说的是你得算一下worst senario你能承受的程度，要不要把这个杠杆拉满来个三套五套的。 茉莉茉莉和茉莉 发表于 2020-10-15 20:42
我和老公工作稳定。我们这儿的房子便宜又大碗。新新城市，工作机会多，加州人一波一波往我们这儿来。买起房子像买白菜。 HappyHappyLife 发表于 2020-10-16 02:34
同在湾区的表示赞同！其实你就算是租金降30%也未必能找到房客，湾区今年极少有新人夏天搬来，造成现在大量出租房间空置，我看华人租房群里，很多降了30%贴两个月广告也找不到租客的。 freewings10 发表于 2020-10-16 03:32
请问哪家银行做的？问了一圈现在银行都不太愿意做cash out refi, 更别提投资房了。 formemory 发表于 2020-10-15 20:48
前面mm说的spx和spxl的比喻觉得很好。只是有一个问题，听说加杠杆儿的如果走低震荡会造成清零。那是不是比买房风险更大？piranha 发表于 2020-10-16 12:06
我老公就倾向保守投资，说房子实实在在地立在那里，化成水的几率不大。炒股的事他一点不沾，全是我在搞。 alanbeil 发表于 2020-10-16 12:37
你可以walk away 接下來七年 你怎麼活? renren2 发表于 2020-10-16 13:14
除了几个热点房价涨的疯狂，美国大部分地区房价的上涨也就是能Cover房子的一些翻新比如浴室厨房之类的，对大部分不愿意增加麻烦的双职工来说，投资房的意义就是分散投资降低风险，真想靠这个赚钱那可是要时间精力的。godisagirl01 发表于 2020-10-16 11:26
大妈你少在那张口就来了。SPXL 10年回报率顺手查了一下截止今天大概13到14倍。你给我一个zip code房子10年这个涨幅的？？退一万步，就算有这种地区，你未必买的准，就像我也可以拿亚麻的股票跟你讲，那个涨幅更高，但你未必选的准。要比只能跟全美平均房价涨幅比，全美平均房价10年离翻倍都还早得很。所以大妈你这种摆明了胡说八道的话自己先做点research再发，ok？ 你到你所谓那些"地区"去搞一套投资房不花精力？看房，打广告，找人，找agent，维修。。。卖房退出的时候，agent不拿走几个百分点么？买大盘click一下button的事情，有事随时撤资退出，这能比么？ 再说了，SPXL，SPY是放之四海而皆准的简单投资手段，你买房没有风险买到坑了？房子有毛病的，房价买了跌的地区，租客不交房租的。。。。比比皆是。 不是说不可以买投资房，你要暴露你只会国内那种除了投资房产对别的一无所知的投资方式，就不对了。 stanleyli 发表于 2020-10-16 05:39
SPXL带杠杆的， 谁会一直持有十年？ ycyxycm 发表于 2020-10-16 14:17
这不是最差情况嘛。我还刚注册了个LLC，大不了LLC破产，我个人还是好好的。 生意嘛，有涨有跌，大不了重新来过。 HappyHappyLife 发表于 2020-10-16 13:48
你还是好好学习学习吧，凡事想当然。LLC 保税找会计师都好几千，还不要说银行各种贷款限制。银行的钱不是那么好拿的。 懒人一个 发表于 2020-10-16 14:32
回复 1楼HappyHappyLife的帖子 请问老大 cash out refi rates如何？我最近也在考虑，谢谢 Sunful阳满福 发表于 2020-10-16 13:53
即便房价大跌，我大不了walk away。一年白忙，怎么也不至于赔钱。
Refi 后租金比月供多五百块。大不了行情不好我降价租。
但你租客不肯付钱却赶不走，自己往里面贴钱。更差的是同时你家一个人没工作了或者没有收入来源了，还不上投资房贷（如果你用了高杠杆买了两套或更多还款金额更大），那么房子就是银行的了，涨了多少又和你又多少关系呢？
我不是说贷款买一套不好，我们之前也是这样。我说的是你得算一下worst senario你能承受的程度，要不要把这个杠杆拉满来个三套五套的。
非加州非纽约，失业租客主动搬走了，交了罚金还多俩月房租。
这么浅显的道理怎么不懂呢？还得花那么大精力伺候租客，修东西。。。。
湾区的房租跌了30%已经。你能降多少？经济差空置或者半价都可能的。
弯曲是真不适合买出租房了。
涨了10% 是怎样把20%头款套出来的？ 而且套出来的不是现金，是贷款，每月需要烧利息还给银行的吧。 难道是套出来加利息以后还有现金流吗？这个租售比也太高了吧，去年房市高点我都不知道有这样的地方，德州都没有。
再说了，walk away 是伤 credit 的，以后七年不能贷款买房？抄底的机会都错过去了，七年以后房价也上天了。
在某些地区，房价涨幅远远超过这两者。而且严格筛选租客，以后根本不需要花多少时间。
我们这房子一出来价格公道的都是两天内pending。得先弄了preapproval看到了就xiaOffer。不然眼睛一眨就pending了。太可怕了。房价一直在涨，去年的价今年只能买小好多的。
筛租客太重要了。房子区要好，租客质量才高。买小破旧的差区，就容易招麻烦的租客。
我和老公工作稳定。我们这儿的房子便宜又大碗。新新城市，工作机会多，加州人一波一波往我们这儿来。买起房子像买白菜。
科罗拉多州？不便宜啊。 加州人一波波往外跑？我怎么觉得加州人越来越多啊。
不是说你，但是再稳定的工作都可能失业，我有两个在美东的亲戚去年和今年先后被栽员，他们工作经验丰富，之前的工作也是号称稳定得不得了的，两人到现在还没找到工作，还好之前赚得多可以耐一阵子。
同在湾区的表示赞同！其实你就算是租金降30%也未必能找到房客，湾区今年极少有新人夏天搬来，造成现在大量出租房间空置，我看华人租房群里，很多降了30%贴两个月广告也找不到租客的。
找不到租客是因为还没跌够啊。查了一下，豪华公寓这种，去年2br 4500$, 现在三千多，还是比外地贵很多啊。至少应该跌倒二千五才跟外地持平，那就基本腰斩了。
大妈你少在那张口就来了。SPXL 10年回报率顺手查了一下截止今天大概13到14倍。你给我一个zip code房子10年这个涨幅的？？退一万步，就算有这种地区，你未必买的准，就像我也可以拿亚麻的股票跟你讲，那个涨幅更高，但你未必选的准。要比只能跟全美平均房价涨幅比，全美平均房价10年离翻倍都还早得很。所以大妈你这种摆明了胡说八道的话自己先做点research再发，ok？
你到你所谓那些"地区"去搞一套投资房不花精力？看房，打广告，找人，找agent，维修。。。卖房退出的时候，agent不拿走几个百分点么？买大盘click一下button的事情，有事随时撤资退出，这能比么？
再说了，SPXL，SPY是放之四海而皆准的简单投资手段，你买房没有风险买到坑了？房子有毛病的，房价买了跌的地区，租客不交房租的。。。。比比皆是。
不是说不可以买投资房，你要暴露你只会国内那种除了投资房产对别的一无所知的投资方式，就不对了。
多问几家，总有做的。我问了好多家，好容易找着一家还做的。听说我是投资房，他们的第一反应也是据我，后来看了我的材料又内部商量了一下才同意做。
我老公就倾向保守投资，说房子实实在在地立在那里，化成水的几率不大。炒股的事他一点不沾，全是我在搞。
是有这个问题。还有一个问题就是volatility比较大，所以看你愿不愿意承担这种上上下下的走势了。
所以每种投资都有他的优点和缺点，最好还是每个篮子都放一些。
这是典型的中国投资方式，当然有它的道理。不过你要想想在美国，大部分人的钱是在股市里的，几乎所有人都指着401k养老呢。任何一届政府都不会放任股市崩盘的，看看现在政府做的。
楼市不同，中国楼市崩了很多人会跳楼，但美国不会。所以美国政府只会救股市，不会救房市。当然这两者的走势基本也是相关的。
道理自己品。
这不是最差情况嘛。我还刚注册了个LLC，大不了LLC破产，我个人还是好好的。
生意嘛，有涨有跌，大不了重新来过。
是要许多时间精力，我都花在研究政策法规，尤其是税收政策。我只买五年内新房，就是不想花时间维修。
请问老大 cash out refi rates如何？我最近也在考虑，谢谢
只说湾区房租降35%是很误导的， 湾区房租实在是离谱， 降了35%还是高的离谱， 好比旧金山1房1浴从3500降到3000， 还是贵的离谱。 何况bay area SFH房价又创新高
SPXL带杠杆的， 谁会一直持有十年？
我都懒得回复你了。
你还是好好学习学习吧，凡事想当然。LLC 保税找会计师都好几千，还不要说银行各种贷款限制。银行的钱不是那么好拿的。
Bay Area 交通房成交价一直在跌吧，我看Santa Clara, Sunnyvale 三房TH 都跌破130万了。 但是现在还不能抄，算算月供六千，比房租贵一倍啊。还升不升值很难说。
single member LLC 和个人一样报税？懂得给扫个盲？
“Single-member LLCs do not file a separate business tax return. “
再顶一下，我可以先个人买房，再quit deed转入LLC？
我见别人有LLC名下的房子cash out refi成功的。大概率rate要高一些。
我刚做的3.5%，我已经很满意了。还留了30% equity 在房子里。现在银行都严，不让都往出拿。我是照investment做的，也是管的严。
我可以自己报啊，为毛一定找会计？