投资房赚的不是租金,是房价上涨

HappyHappyLife
楼主 (北美华人网)
我去年的一个房,一年房价涨了12%。我刚做了cash out refinance。我把去年投进去的本金拿出来了。房子还在,本金也回来了。房子里面的equity也还在。
即便房价大跌,我大不了walk away。一年白忙,怎么也不至于赔钱。
Summer_Breeze
房价跌的时候你不用还银行?
cattywh
看地方,看房子 不能一句说死
HappyHappyLife
房价跌的时候你不用还银行?
Summer_Breeze 发表于 2020-10-15 20:37

Refi 后租金比月供多五百块。大不了行情不好我降价租。
cosmo
租售比高的地区才有优势。房价高的地方买个小黑屋每月还得自己贴钱才能cover cost,而且cash out refi利率可是高多了
茉莉茉莉和茉莉
我在我自己的帖子里回你的:
但你租客不肯付钱却赶不走,自己往里面贴钱。更差的是同时你家一个人没工作了或者没有收入来源了,还不上投资房贷(如果你用了高杠杆买了两套或更多还款金额更大),那么房子就是银行的了,涨了多少又和你又多少关系呢?
我不是说贷款买一套不好,我们之前也是这样。我说的是你得算一下worst senario你能承受的程度,要不要把这个杠杆拉满来个三套五套的。
HappyHappyLife
我在我自己的帖子里回你的:
但你租客不肯付钱却赶不走,自己往里面贴钱。更差的是万一你家一个人没工作了或者没有收入来源了,还不上投资房贷(如果你用了高杠杆买了两套或更多还款金额更大),那么房子就是银行的了,涨了多少又和你又多少关系呢?
我不是说贷款买一套不好,我们之前也是这样。我说的是你得算一下worst senario你能承受的程度,要不要把这个杠杆拉满来个三套五套的。
茉莉茉莉和茉莉 发表于 2020-10-15 20:42

非加州非纽约,失业租客主动搬走了,交了罚金还多俩月房租。
g00gle
我有一个已经cashout出来了 现在一个月出去费用还有少许剩余,十几年后房子就属于我了所以我认为只赚不赔
cosmo
人家说的不是需要考虑可能发生的最差情况吗?又不是就你这一年来的经历
非加州非纽约,失业租客主动搬走了,交了罚金还多俩月房租。
HappyHappyLife 发表于 10/15/2020 8:44:06 PM
formemory
请问哪家银行做的?问了一圈现在银行都不太愿意做cash out refi, 更别提投资房了。
s
stanleyli
如果你贷款了 就跟买spxl一回事 如果你没贷款 就跟买spy一回事
这么浅显的道理怎么不懂呢?还得花那么大精力伺候租客,修东西。。。。
懒人一个
Refi 后租金比月供多五百块。大不了行情不好我降价租。
HappyHappyLife 发表于 2020-10-15 20:40

湾区的房租跌了30%已经。你能降多少?经济差空置或者半价都可能的。
chuckle
有投资房挺好的,但是鸡蛋都放在一个篮子里,是危险的。
HappyHappyLife
湾区的房租跌了30%已经。你能降多少?经济差空置或者半价都可能的。
懒人一个 发表于 2020-10-15 20:50

弯曲是真不适合买出租房了。
懒人一个
回复 1楼HappyHappyLife的帖子
涨了10% 是怎样把20%头款套出来的? 而且套出来的不是现金,是贷款,每月需要烧利息还给银行的吧。 难道是套出来加利息以后还有现金流吗?这个租售比也太高了吧,去年房市高点我都不知道有这样的地方,德州都没有。
再说了,walk away 是伤 credit 的,以后七年不能贷款买房?抄底的机会都错过去了,七年以后房价也上天了。
HappyHappyLife
I just did it. Yes so proud of myself. Trust me there is a way.
formemory
如果你贷款了 就跟买spxl一回事 如果你没贷款 就跟买spy一回事
这么浅显的道理怎么不懂呢?还得花那么大精力伺候租客,修东西。。。。
stanleyli 发表于 2020-10-15 20:49

在某些地区,房价涨幅远远超过这两者。而且严格筛选租客,以后根本不需要花多少时间。
HappyHappyLife
在某些地区,房价涨幅远远超过这两者。而且严格筛选租客,以后根本不需要花多少时间。
formemory 发表于 2020-10-15 23:51

我们这房子一出来价格公道的都是两天内pending。得先弄了preapproval看到了就xiaOffer。不然眼睛一眨就pending了。太可怕了。房价一直在涨,去年的价今年只能买小好多的。
筛租客太重要了。房子区要好,租客质量才高。买小破旧的差区,就容易招麻烦的租客。
HappyHappyLife
我在我自己的帖子里回你的:
但你租客不肯付钱却赶不走,自己往里面贴钱。更差的是同时你家一个人没工作了或者没有收入来源了,还不上投资房贷(如果你用了高杠杆买了两套或更多还款金额更大),那么房子就是银行的了,涨了多少又和你又多少关系呢?
我不是说贷款买一套不好,我们之前也是这样。我说的是你得算一下worst senario你能承受的程度,要不要把这个杠杆拉满来个三套五套的。
茉莉茉莉和茉莉 发表于 2020-10-15 20:42

我和老公工作稳定。我们这儿的房子便宜又大碗。新新城市,工作机会多,加州人一波一波往我们这儿来。买起房子像买白菜。
懒人一个
我和老公工作稳定。我们这儿的房子便宜又大碗。新新城市,工作机会多,加州人一波一波往我们这儿来。买起房子像买白菜。
HappyHappyLife 发表于 2020-10-16 02:34

科罗拉多州?不便宜啊。 加州人一波波往外跑?我怎么觉得加州人越来越多啊。
子水
我和老公工作稳定。我们这儿的房子便宜又大碗。新新城市,工作机会多,加州人一波一波往我们这儿来。买起房子像买白菜。
HappyHappyLife 发表于 2020-10-16 02:34

不是说你,但是再稳定的工作都可能失业,我有两个在美东的亲戚去年和今年先后被栽员,他们工作经验丰富,之前的工作也是号称稳定得不得了的,两人到现在还没找到工作,还好之前赚得多可以耐一阵子。
freewings10
湾区的房租跌了30%已经。你能降多少?经济差空置或者半价都可能的。
懒人一个 发表于 2020-10-15 20:50

同在湾区的表示赞同!其实你就算是租金降30%也未必能找到房客,湾区今年极少有新人夏天搬来,造成现在大量出租房间空置,我看华人租房群里,很多降了30%贴两个月广告也找不到租客的。
懒人一个
同在湾区的表示赞同!其实你就算是租金降30%也未必能找到房客,湾区今年极少有新人夏天搬来,造成现在大量出租房间空置,我看华人租房群里,很多降了30%贴两个月广告也找不到租客的。
freewings10 发表于 2020-10-16 03:32

找不到租客是因为还没跌够啊。查了一下,豪华公寓这种,去年2br 4500$, 现在三千多,还是比外地贵很多啊。至少应该跌倒二千五才跟外地持平,那就基本腰斩了。
s
stanleyli
在某些地区,房价涨幅远远超过这两者。而且严格筛选租客,以后根本不需要花多少时间。
formemory 发表于 2020-10-15 23:51

大妈你少在那张口就来了。SPXL 10年回报率顺手查了一下截止今天大概13到14倍。你给我一个zip code房子10年这个涨幅的??退一万步,就算有这种地区,你未必买的准,就像我也可以拿亚麻的股票跟你讲,那个涨幅更高,但你未必选的准。要比只能跟全美平均房价涨幅比,全美平均房价10年离翻倍都还早得很。所以大妈你这种摆明了胡说八道的话自己先做点research再发,ok?
你到你所谓那些"地区"去搞一套投资房不花精力?看房,打广告,找人,找agent,维修。。。卖房退出的时候,agent不拿走几个百分点么?买大盘click一下button的事情,有事随时撤资退出,这能比么?
再说了,SPXL,SPY是放之四海而皆准的简单投资手段,你买房没有风险买到坑了?房子有毛病的,房价买了跌的地区,租客不交房租的。。。。比比皆是。
不是说不可以买投资房,你要暴露你只会国内那种除了投资房产对别的一无所知的投资方式,就不对了。
gemeaux0602
我本来想把一套公寓出租,附近正在盖大型的mall和小孩玩的游乐场和电影院。结果老公说这套房子对我们来说已经升值超过百分之三十,还是把房子卖了,钱落袋为安,再找其他有潜力的投资房。
HappyHappyLife
请问哪家银行做的?问了一圈现在银行都不太愿意做cash out refi, 更别提投资房了。
formemory 发表于 2020-10-15 20:48

多问几家,总有做的。我问了好多家,好容易找着一家还做的。听说我是投资房,他们的第一反应也是据我,后来看了我的材料又内部商量了一下才同意做。
godisagirl01
除了几个热点房价涨的疯狂,美国大部分地区房价的上涨也就是能Cover房子的一些翻新比如浴室厨房之类的,对大部分不愿意增加麻烦的双职工来说,投资房的意义就是分散投资降低风险,真想靠这个赚钱那可是要时间精力的。
p
piranha
前面mm说的spx和spxl的比喻觉得很好。只是有一个问题,听说加杠杆儿的如果走低震荡会造成清零。那是不是比买房风险更大?
alanbeil
前面mm说的spx和spxl的比喻觉得很好。只是有一个问题,听说加杠杆儿的如果走低震荡会造成清零。那是不是比买房风险更大?
piranha 发表于 2020-10-16 12:06

我老公就倾向保守投资,说房子实实在在地立在那里,化成水的几率不大。炒股的事他一点不沾,全是我在搞。
renren2
你可以walk away 接下來七年 你怎麼活?
s
stanleyli
前面mm说的spx和spxl的比喻觉得很好。只是有一个问题,听说加杠杆儿的如果走低震荡会造成清零。那是不是比买房风险更大?
piranha 发表于 2020-10-16 12:06

是有这个问题。还有一个问题就是volatility比较大,所以看你愿不愿意承担这种上上下下的走势了。
所以每种投资都有他的优点和缺点,最好还是每个篮子都放一些。
s
stanleyli
我老公就倾向保守投资,说房子实实在在地立在那里,化成水的几率不大。炒股的事他一点不沾,全是我在搞。
alanbeil 发表于 2020-10-16 12:37

这是典型的中国投资方式,当然有它的道理。不过你要想想在美国,大部分人的钱是在股市里的,几乎所有人都指着401k养老呢。任何一届政府都不会放任股市崩盘的,看看现在政府做的。
楼市不同,中国楼市崩了很多人会跳楼,但美国不会。所以美国政府只会救股市,不会救房市。当然这两者的走势基本也是相关的。
道理自己品。
HappyHappyLife
你可以walk away 接下來七年 你怎麼活?

renren2 发表于 2020-10-16 13:14

这不是最差情况嘛。我还刚注册了个LLC,大不了LLC破产,我个人还是好好的。
生意嘛,有涨有跌,大不了重新来过。
HappyHappyLife
除了几个热点房价涨的疯狂,美国大部分地区房价的上涨也就是能Cover房子的一些翻新比如浴室厨房之类的,对大部分不愿意增加麻烦的双职工来说,投资房的意义就是分散投资降低风险,真想靠这个赚钱那可是要时间精力的。
godisagirl01 发表于 2020-10-16 11:26

是要许多时间精力,我都花在研究政策法规,尤其是税收政策。我只买五年内新房,就是不想花时间维修。
Sunful阳满福
回复 1楼HappyHappyLife的帖子
请问老大 cash out refi rates如何?我最近也在考虑,谢谢
ycyxycm
同在湾区的表示赞同!其实你就算是租金降30%也未必能找到房客,湾区今年极少有新人夏天搬来,造成现在大量出租房间空置,我看华人租房群里,很多降了30%贴两个月广告也找不到租客的。
freewings10 发表于 2020-10-16 03:32

只说湾区房租降35%是很误导的, 湾区房租实在是离谱, 降了35%还是高的离谱, 好比旧金山1房1浴从3500降到3000, 还是贵的离谱。 何况bay area SFH房价又创新高
ycyxycm
大妈你少在那张口就来了。SPXL 10年回报率顺手查了一下截止今天大概13到14倍。你给我一个zip code房子10年这个涨幅的??退一万步,就算有这种地区,你未必买的准,就像我也可以拿亚麻的股票跟你讲,那个涨幅更高,但你未必选的准。要比只能跟全美平均房价涨幅比,全美平均房价10年离翻倍都还早得很。所以大妈你这种摆明了胡说八道的话自己先做点research再发,ok?
你到你所谓那些"地区"去搞一套投资房不花精力?看房,打广告,找人,找agent,维修。。。卖房退出的时候,agent不拿走几个百分点么?买大盘click一下button的事情,有事随时撤资退出,这能比么?
再说了,SPXL,SPY是放之四海而皆准的简单投资手段,你买房没有风险买到坑了?房子有毛病的,房价买了跌的地区,租客不交房租的。。。。比比皆是。
不是说不可以买投资房,你要暴露你只会国内那种除了投资房产对别的一无所知的投资方式,就不对了。
stanleyli 发表于 2020-10-16 05:39

SPXL带杠杆的, 谁会一直持有十年?
s
stanleyli
SPXL带杠杆的, 谁会一直持有十年?
ycyxycm 发表于 2020-10-16 14:17

我都懒得回复你了。
懒人一个
这不是最差情况嘛。我还刚注册了个LLC,大不了LLC破产,我个人还是好好的。
生意嘛,有涨有跌,大不了重新来过。
HappyHappyLife 发表于 2020-10-16 13:48

你还是好好学习学习吧,凡事想当然。LLC 保税找会计师都好几千,还不要说银行各种贷款限制。银行的钱不是那么好拿的。
懒人一个
回复 36楼ycyxycm的帖子
Bay Area 交通房成交价一直在跌吧,我看Santa Clara, Sunnyvale 三房TH 都跌破130万了。 但是现在还不能抄,算算月供六千,比房租贵一倍啊。还升不升值很难说。
HappyHappyLife
你还是好好学习学习吧,凡事想当然。LLC 保税找会计师都好几千,还不要说银行各种贷款限制。银行的钱不是那么好拿的。
懒人一个 发表于 2020-10-16 14:32

single member LLC 和个人一样报税?懂得给扫个盲?
“Single-member LLCs do not file a separate business tax return. “
HappyHappyLife
回复 41楼的帖子
再顶一下,我可以先个人买房,再quit deed转入LLC?
我见别人有LLC名下的房子cash out refi成功的。大概率rate要高一些。
HappyHappyLife
回复 1楼HappyHappyLife的帖子
请问老大 cash out refi rates如何?我最近也在考虑,谢谢
Sunful阳满福 发表于 2020-10-16 13:53

我刚做的3.5%,我已经很满意了。还留了30% equity 在房子里。现在银行都严,不让都往出拿。我是照investment做的,也是管的严。
HappyHappyLife
你还是好好学习学习吧,凡事想当然。LLC 保税找会计师都好几千,还不要说银行各种贷款限制。银行的钱不是那么好拿的。
懒人一个 发表于 2020-10-16 14:32

我可以自己报啊,为毛一定找会计?