是不是同活在2020不知道，但是在湾区是肯定的，过去几年贷款买房就是杠杆投资高回报 COHomeSearch 发表于 2020-10-15 19:49
明显你是金融投资小白呀。不用争辩了。而且，投资这事，和胆子直接挂钩，你，包括我，就这么大点的胆子，你这么想一点错没有。但不能觉得井外没有天了。 xyzgw 发表于 2020-10-15 19:55
我还真不是金融小白。。。我半个专业是这个，道理我懂，但我没这胆子是真。 我想起来我一表哥和我说的，2007年华尔街最赚的10个hedge fund manager, 2008年以后消失了8个，字面意义的消失。。。（他在投行，但我没确认过这件事情的真伪） 茉莉茉莉和茉莉 发表于 2020-10-15 20:05
同样投资小白来说一说，是利用美国fixed 30 year rate，跑赢通货膨胀。但是很多人是宁愿无债一身轻，宁愿先付，对金钱的观念不同。 另外投资房要看买哪里，不是所有地方都是能靠租售比的， 小青龙 发表于 2020-10-15 20:07
嗯 不用再操劳 提前退休不就完了 MiniCorset 发表于 2020-10-15 20:12
不太明白为什么版上一说投资房就是要拉满杠杆去买。尤其最近经历了疫情之后居然还这么说。意思是有闲钱再去贷款买一套也不能还本金，把投资房还清是特别傻的行为。 我真的不太理解这个想法。作为非常不才只有一套不太贵的投资房且家庭收入也不算太高的家庭，我们一直都是在把投资房尽量还完，当然是不影响自己生活质量的前提下还。 首先以前看statement每个月银行利息比例比较大，已经比较不爽觉得是在帮银行做嫁衣了。但好歹租金还能cover。房子也有些升值但不算太多（大城市但非学区房，中等学区）。 经历了这次疫情之后，我们真是打定主意下面主要投资就是还完这个投资房啊。首先是以后再有个啥危机，不保证我们俩不会失业。二是不能保证我们一直能有好租客。疫情之下三番纽约找租客都难了，我们目前还比较幸运，房客是个医药公司管理层的一家，这次受的影响比较小，没有拖欠房租。但这也让我们后怕了一下，想着要是房子还完了，worst scenario只是少赚了钱，但不至于往里面赔钱。而且bottom line我们还有这个房子。如果杠杆过高还不上，那房子都不一定是自己的了啊。 我不太明白那些说要好几套高杠杆投资房的人，是和我们生活在同一个2020么？能保证一切顺利？如果你们觉得自己的一切都很稳妥没有风险，也请不要误导别人吧。 茉莉茉莉和茉莉 发表于 2020-10-15 19:47
我们这儿的投资房去年一年涨了12%。赚钱的不是租金，赚的是房价上涨。 HappyHappyLife 发表于 2020-10-15 20:33
我同意 有债的还叫投资房嘛？那不是给银行打工吗 bangobunny 发表于 2020-10-15 22:02
不是每个地区都适合做投资房的，适合的地方要么租金回报率高，要么房价涨得快，看看自己那个地方符合其中哪一条。这种private investment， 个人投资者都是小马过河，每个人情况都不一样，只有适不适合自己，没法一刀切说这是不是个好的投资渠道。在任何情况下都要做好risk management, 如果最差的scenario自己承受不起就不要做。 但你承受不起不代表别人承受不起，用杠杆做出租房十年之内达到财务自由的我身边有好几个；谨慎一点的，慢慢建起portfolio，现在租金净现金流比工资高的也是common practice。了解自己的risk return profile是稳健的投资策略第一步。 3kingdom 发表于 2020-10-15 21:43
杠杆买的，现在每个月cash flow亏4K，但是不想租给烂租客就空着，还好本身收入本国兜住，有风险的，不适合就投资股票搞搞其他副业一样的。最后都是选择自己喜欢的生活方式 gas 发表于 2020-10-16 06:33
正解！10年前贷款买的几个投资房，现在租金cash flow和我的工资差不多了，计划下次房价大跌时再多入几套，实现财务自由。 bluehrcat2 发表于 2020-10-16 00:22
如果银行肯贷款给我（我已经MAX OUT了），我就再买它十个八个的 alanbeil 发表于 2020-10-16 03:13
听说过哪个富翁是靠杠杠的？ quace 发表于 2020-10-16 09:24
我算了一下，除去各种开销，cash flow 赶上工资有点难呢....... High.eee 发表于 2020-10-16 09:22
有些人搞投资房是为了赚钱的，有些人搞投资房是为了把钱放一个相对稳妥的地方生点小钱，看心态了 znes 发表于 2020-10-16 12:50
请假大家远程投的大家会去当地考察一下吗?请各位远程地主推荐一下去哪里学习的网站。谢谢。 Infinity2017 发表于 2020-10-16 04:07
现在Max out是几个？我记得最老早是一个人10个？后来压缩成一个人4个。 Captaintoo 发表于 2020-10-16 09:24
一人4个，但夫妻可以单独贷款，一共8个。 alanbeil 发表于 2020-10-16 13:42
这个max out 是指所有贷款包括自住还是只是投资房 xixixihahaha 发表于 2020-10-16 14:29
我记得2008金融危机前亚麻上有本畅销书：如何每年买套房。就是用杠杆套房子，后来危机后很多这样的投资客都垮了。这种投资手法在一定的投资环境里是可以的，像美国每7，8年一个经济危机。如何抓住时机出手套现很重要。 jumpintheline 发表于 2020-10-16 14:49
投资小白，但是想要学习。 比方说我这里房价很高，买一个比较安全的区的2bd condo也要五，六十万。疫情期间也没有见到房价跌。 但是看租房网站，每个月也就能租出去2，3000。那这样算是合理的投资房么？ 觉得没有从租金里头挣到钱呀。 或者是说，投资房的目的是为了让租客给我交贷款，所以几十年以后到手一个房子，是这样计算的么？ 纷纷大土豆 发表于 2020-10-16 14:45
回复 62楼懒人一个的帖子 对的是南加。我们有看了一阵子，觉得真的贵。 也有“半价”的房子公寓，但是，那个区。。。。 我开车路过的时候，都会不由自主的把车再锁一下，把车窗再确认一下关上了，汗。觉得就是买了投资房，我都不敢去，要找agent出租打理。 纷纷大土豆 发表于 2020-10-16 15:02
投资房不是自住房啊，自住房不急着还反正是自己住着，这我理解 投资房可能收到的影响太多了，找不到租客，或者租客拖欠房租，这种情况下就是自己贴钱给银行去保住房子了。美国法律还保护租客，真有矛盾解决一下可能要一年半载。疫情之后发现这些问题都特别现实，是也要一起考虑的风险，不能只算回报率。 茉莉茉莉和茉莉 发表于 2020-10-15 20:13
负责的推荐杠杆的，都推荐额外三到六个月的cash reserve， 足够付房贷地税保险。 这样就算房子六个月没有进账，也不会被银行收走或者低价卖掉。另外多个正现金流的房子，而且足够diversified, 那么所有房子六个月都一分进账没有的可能性非常非常低。如果一部分房子有房租进账，余下现金流也可以填补没有收入的房子的支出。 杠杆的好处太多了，除了cash on cash return 比全现金买高，而且像之前一个回帖说的，房租付了房贷，你净赚还掉的 principle. 就算每月还了很多interest又怎样，也是房租付的。另外升值部分赚的也是杠杆，比如房子升值10%， 首付20%， 那你的首付就升值50%。 我个人是不会买负现金流的房子，同时有升值最好。 举个现实的例子。 房子十四万，每月租金1300， 地税保险200， 维修空置管理费都算上，每月250。 全现金的话，每月净胜850， cash on cash return 7.3% (850*12/140000)。另外每年升值6%，五年之后值19万。假设现金流五年不变，那么你五年后卖掉，净赚现金流五万一，升值5万，除去一万的commission, 一共九万。你用十四万，五年赚了九万。 如果贷款首付25%就是三万五。4% 利率，每月还贷500。那么每月现金流 850-500=350。 cash on cash return 12% (350*12/35000)。 同样五年之后19万卖掉， 净赚现金流两万一，升值五万，加上房贷的principle 还掉了一万，除去一万的commision, 一共七万。你用三万五，五年赚了七万。 这个例子如果完全没有升值，那么全款现金的情况用十四万赚四万， 贷款的情况用三万五赚两万。 Lizy 发表于 2020-10-16 17:28
房价14万，每月租金1300。。。这怎么可能。。。 湾区100万的condo，月租两千大几。。。 emilyxy 发表于 2020-10-16 18:28
回复 72楼Lizy的帖子 有道理。 比方说已经贷到了max，完全假设，那手里的现金就应该投到房子里，尽快付完对么？ 纷纷大土豆 发表于 2020-10-16 18:16
狂涨了很多年，涨了九万。。。还是拼命印钱的大环境。。。 加州的房子一年都不止这么多吧，十年都翻倍了。M的都翻。 懒人一个 发表于 2020-10-16 18:33
我真的不太理解这个想法。作为非常不才只有一套不太贵的投资房且家庭收入也不算太高的家庭，我们一直都是在把投资房尽量还完，当然是不影响自己生活质量的前提下还。
首先以前看statement每个月银行利息比例比较大，已经比较不爽觉得是在帮银行做嫁衣了。但好歹租金还能cover。房子也有些升值但不算太多（大城市但非学区房，中等学区）。
经历了这次疫情之后，我们真是打定主意下面主要投资就是还完这个投资房啊。首先是以后再有个啥危机，不保证我们俩不会失业。二是不能保证我们一直能有好租客。疫情之下三番纽约找租客都难了，我们目前还比较幸运，房客是个医药公司管理层的一家，这次受的影响比较小，没有拖欠房租。但这也让我们后怕了一下，想着要是房子还完了，worst scenario只是少赚了钱，但不至于往里面赔钱。而且bottom line我们还有这个房子。如果杠杆过高还不上，那房子都不一定是自己的了啊。
我不太明白那些说要好几套高杠杆投资房的人，是和我们生活在同一个2020么？能保证一切顺利？如果你们觉得自己的一切都很稳妥没有风险，也请不要误导别人吧。
呵呵。算仔细再说。拉满杠杆的都是想一夜暴富的。通常输的很惨
额，你说的包括2017 2018买的房么？
这都是事后诸葛亮视角
我还真不是金融小白。。。我半个专业是这个，道理我懂，但我没这胆子是真。
我想起来我一表哥和我说的，2007年华尔街最赚的10个hedge fund manager, 2008年以后消失了8个，字面意义的消失。。。（他在投行，但我没确认过这件事情的真伪）
嗯 不用再操劳 提前退休不就完了
投资房不是自住房啊，自住房不急着还反正是自己住着，这我理解
投资房可能收到的影响太多了，找不到租客，或者租客拖欠房租，这种情况下就是自己贴钱给银行去保住房子了。美国法律还保护租客，真有矛盾解决一下可能要一年半载。疫情之后发现这些问题都特别现实，是也要一起考虑的风险，不能只算回报率。
额，是“人”消失了。。。
很多是为了退休以后，现在的cash flow 不重要。
如果2009-2015 用杠杆，同样的钱，可以多买几个，收益非常巨大。
老老实实稳健投资，比想着一夜暴富要靠谱多了。 杠杆危险，是因为再精明的投资人也不是百分百不失手的，而一旦失手就像你说的，可以直接消失了。 你可以参考参考巴菲特的祖师爷的故事。
现在看起来除了2018年初的，其他基本都出水了吧。恐慌性猛加价的除外哈。我是说市场价买的
我同意你的观点 我投资房都是现金买的 呵呵 不怕金融危机
我们这儿的投资房去年一年涨了12%。赚钱的不是租金，赚的是房价上涨。
但你租客不肯付钱却赶不走，自己往里面贴钱。更差的是同时你家一个人没工作了或者没有收入来源了，还不上投资房贷（如果你用了高杠杆买了两套或更多还款金额更大），那么房子就是银行的了，涨了多少又和你又多少关系呢？
我不是说贷款买一套不好，我们之前也是这样的，这可能属于正常投资。我说的是你得算一下worst senario你能承受的程度，要不要把这个杠杆拉满来个三套五套的。
但你承受不起不代表别人承受不起，用杠杆做出租房十年之内达到财务自由的我身边有好几个；谨慎一点的，慢慢建起portfolio，现在租金净现金流比工资高的也是common practice。了解自己的risk return profile是稳健的投资策略第一步。
这是你自己的想法，真正想投资的不过是借着房子赚一笔等升值，然后就卖掉，从来不想去尽快还掉贷款的。起码我就是这样的。而且买投资房也有两种方向，一种是只要房租能抵所有的花费就行，看好的就是升值卖掉。另外一种就是不赌升值，就寻找现金流的。房价够便宜，但是却房租却不低，一般差的区，穷人多的区可以做到这点。在房价低，经济不好的时候，上杠杆多买房绝对是一种聪明的投资手段。就算2008年这种光景，租房的人还是大有人在的，怕什么呢。
嗯，其实跟挑股票差不多，赌升值的成分有的。不会买很难赚钱。市场上任何时候都没有现金等着你捡。
房市还是比股市稳妥。不会投通胀都能涨上去。
怎么叫给银行打工？举个最简单的例子，如果是0% downpayment, 你的rental income 正好等于所有的expense,那么你就是空手套白狼，等于你一分钱资本也没有出，但是你却赚了principal的钱。虽然一个月也就几百，但是只要你能贷款到钱，因为房租收入也算收入，按照这种操作，银行可以贷款给你4-5套投资房。你就是一分也不出，每个月在principal上进账几千块。
当然这个0 downpayment 是极端例子，但是同理推广到5%，10%最多20%down pay,你付出的资本越少，杠杆越大越核算。 当然也不是叫你瞎买房子，如果你的现金流是负的，又看不到房子升值的潜力我，那你买这个房子就是脑子坏掉了。
房子一跌就walk away 吗？看来明年银行会多出来很多房子。
用银行的钱抗通膨。其实每个理论都有风险，就看个人选择。 我觉得凡事不能走极端。手里捏一点也挺好。看看明年走势，下跌再入。 跟股票其实道理是一样的。
自己把控好风险
啥啥啥都不敢的就挣工资合适
正解！10年前贷款买的几个投资房，现在租金cash flow和我的工资差不多了，计划下次房价大跌时再多入几套，实现财务自由。
结果现在也没几个，直接少赚了m倍的equity，导致要迟退休xx年。。。。。。
但这不代表你的整个财务状况都拉满拉爆了，这就叫留有余量。比如你有3个投资房，当初可以选择20%或者40% down，正确的做法是选择20% down（特别是利率一样的话），然后手里的cash会多拿一点，平常即使放在保守投资项目里，也比放在downpay里强。比如你的贷款利率是3%，假设你拿在手里只赚2%，亏了1%，但买了灵活性。
这就叫拉满杠杆，但要保证你还有只缩回来的拳头，可以随时发力！
金融小白还可以做下homework：为什么我前面简单说亏了1%？不是手里赚到的2%还要交40%的税吗？？
我见过一个。。主要还是得有钱，自己一年赚的税后钱够买个房子了，而且房子里的钱不算大头，剩下的钱投公司投股票，另外爸妈比他还有钱，万一真出了状况能捞一把。。人家10年到16年拼命买房，之后鼓捣装修队，现在又开始把之前买的老破房子扒了分地盖新房子了。。。
怎么会cash flow这么差啊？ 那当时为什么买呢？
这个还是不一样，别人是捞管理费，每年不菲。performance不好只是没法继续捞了，自己毫无损失。
我算了一下，除去各种开销，cash flow 赶上工资有点难呢.......
现在Max out是几个？我记得最老早是一个人10个？后来压缩成一个人4个。
富翁没有花自己钱投资的，都是花别人钱
房子多的时候就不难了
我属于后者，放银行里没有一分利息还会暗降，放在房子里基本就是用来保值的，玩股票太烧脑
这个看你自己了，实地去的话可以对当地有个浅显的认知，然后让pm带你看看不同的区有个概念。也有很多人从来没去过实地考察照样买买买
一人4个，但夫妻可以单独贷款，一共8个。
因为租出去的时候每个月净cash flow高，现在疫情不好租了
这个max out 是指所有贷款包括自住还是只是投资房
那些fund manager是赚够了，退休了吗？
所有贷款，没区别。
房子本身有涨价吗？
我觉得这句话说到点子上了。
作为投资， 当然杠杆越大赚的越多。 作为抗通胀， 存钱， 则是比较关注风险。
高杠杆， 高回报，高风险， 根据个人找一个平衡点， 不能一概而论。
比方说我这里房价很高，买一个比较安全的区的2bd condo也要五，六十万。疫情期间也没有见到房价跌。
但是看租房网站，每个月也就能租出去2，3000。那这样算是合理的投资房么？ 觉得没有从租金里头挣到钱呀。
或者是说，投资房的目的是为了让租客给我交贷款，所以几十年以后到手一个房子，是这样计算的么？
时机就是等这种人walk away 去银行抄房子啊。
南加吗？我觉得flip 有搞头。买现成的就没利润了。
自己拉个Excel表算算就知道了啊，Condo的话还有Condo Fee吧，要是租金才3000的话除非房子有很大的增值空间否则没啥赚头
mm 可以自己用软件算一下。是不是好投资和地税，贷款利率，房子的维护费用关系很大。
https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html
对的是南加。我们有看了一阵子，觉得真的贵。
也有“半价”的房子公寓，但是，那个区。。。。 我开车路过的时候，都会不由自主的把车再锁一下，把车窗再确认一下关上了，汗。觉得就是买了投资房，我都不敢去，要找agent出租打理。
谢谢mm 我算一算
我现在找好区老房没装过的比较难看的，翻一翻就能增值不少，租出去能打平，收益就指望好区地大可以升值了。 买现成的真不行，没油水。
加州必须看升值，差区不涨的。我觉得现金流也很痛苦，感觉几毛几毛钱的赚，我也不是那种很会算小钱的人。
对的还有hoa要交。
房价已经非常的高，但是出租却还是租不上价钱 （不太理解为什么）。我看到靠海边的地区，公寓都快100万，租金也就3500，汗。
长期持有的话，应该是寄希望于地点。我的地点，房价算是比较抗震，如果真的持有30年，应该可以增加不少。
了解了，这样看的话，确实应该考虑flip一下，否则也没有什么利润。
别的地方不了解，但是南加这个“区”真是太要紧了。隔了一条马路，马路两边就是天堂和地狱。最近路过south LA， torrance那边感受尤其的明显
鲜花版本来就是来扯闲话的，任何需要有一点点专业知识的问题都不应该来这儿找答案
在这儿告诉你投资策略的人，只讲收益从来不讲风险，而且收益还只是过去的。听这些建议，你还不如去赌博
做生意也是有赔有赚。
杠杆要看时机，最近这几年已经比较高了，买投资房我觉得不着急，有deal买，没deal就攒着，一生遇到大deal总会遇到那么几回，到时候再max杠杆。
另外有其它资产做缓冲，美国这边高杠杆，国内还有两套没贷款的房子。
杠杆的好处太多了，除了cash on cash return 比全现金买高，而且像之前一个回帖说的，房租付了房贷，你净赚还掉的 principle. 就算每月还了很多interest又怎样，也是房租付的。另外升值部分赚的也是杠杆，比如房子升值10%， 首付20%， 那你的首付就升值50%。
我个人是不会买负现金流的房子，同时有升值最好。 举个现实的例子。 房子十四万，每月租金1300， 地税保险200， 维修空置管理费都算上，每月250。 全现金的话，每月净胜850， cash on cash return 7.3% (850*12/140000)。另外每年升值6%，五年之后值19万。假设现金流五年不变，那么你五年后卖掉，净赚现金流五万一，升值5万，除去一万的commission, 一共九万。你用十四万，五年赚了九万。
如果贷款首付25%就是三万五。4% 利率，每月还贷500。那么每月现金流 850-500=350。 cash on cash return 12% (350*12/35000)。 同样五年之后19万卖掉， 净赚现金流两万一，升值五万，加上房贷的principle 还掉了一万，除去一万的commision, 一共七万。你用三万五，五年赚了七万。
这个例子如果完全没有升值，那么全款现金的情况用十四万赚四万， 贷款的情况用三万五赚两万。
投资房有杠杆可以抗通胀。如果不借贷款买投资房还不如定投股市
有道理。
比方说已经贷到了max，完全假设，那手里的现金就应该投到房子里，尽快付完对么？
什么叫做 拉满杠杆呢？是说贷款贷到了工资或者全部身家 可以撑的最大极限么？
房价14万，每月租金1300。。。这怎么可能。。。 湾区100万的condo，月租两千大几。。。
狂涨了很多年，涨了九万。。。还是拼命印钱的大环境。。。
加州的房子一年都不止这么多吧，十年都翻倍了。M的都翻。
这个例子自然不是湾区的，很多加州的人在外州买这种正现金流的投资房。投资房现金流和升值不兼容，一般升值越快现金流越低。
手里的现金继续买，现在能是deal的房子状态不会好的，好些只接受cash offer。银行那3%,4%的利息实在可以忽略不计，毕竟折扣到rental expense里抵税，实际才2%3%而已。 撑死胆大的，饿死胆小的，做什么都有风险，最讨厌上来就否定动产VS不动产的。没两边都有大笔投入和产出的，真没资格评判别人。我房市股市都投入了百万资金，so far房市的回报更高一些，但这也只说明我炒股炒得没那么运气而已，绝对相信有炒股发大财的人。
每年涨 7% 十年就可以翻倍。这个例子里的 6% 在这么高现金流情况下已经很不错了。在佛州德州这类既有现金流又有增值的房子还是有很多的，加州基本没有了。如今经济情况不明朗的大环境下，选择现金流比增值保险。湾区在18年以后也没怎么涨了。
如果你没有足够reserve 了，就等到手里有足够reserve 的时候再贷款买下一个。贷款实际上没有max的，十个 Fannie Freddie 满了之后可以找 commercial lender。 当然全看个人抗压能力和追求的回报率。另外我觉得房子太多管理起来也麻烦，就算交给管理公司自己也要盯着。所以可能买到一定数量就不买了，手里的一个个付清也可以。
有少量升值，前几年投资回报率很高，疫情上班+带娃对什么都佛了，明年好好研究下出租，要是有好deal还会出手买进的