会算数的mm来帮我算算这笔账,是不是两家互相出租房子更对头?

balaja
楼主 (北美华人网)
比如我跟我基友是邻居,我们互相出租自己的房子给对方 假设房价1m,土地0.4m,房子0.6m,租金可以以减税的目的随意设置,比如1000一个月,刚好cover地税这样,假设无州税方便计算。
因为是出租房,所以可以报各种loss,各种家庭improvement都可以报loss,这样每家每年都能报2w以上的loss。 唯一的问题是,需要在卖出房子的时候,把赚来的钱再投入其他房产中。 或者自己住两年,然后和基友交换出租3年,然后卖出,只要卖出价+claimed loss -买入价低于25/50万,那也不用交税,5年之内房价在大多数地方也涨不了那么多,等于就是白白捡了3年税。 如果是自己的自住房,什么折价loss都是没有的,普遍大家卖出自己的自住房也是买更大更好的房子,各种税务的benifit等于根本没有享受到
蓝光加湿器
不懂,这算不算挖资本主义墙角
韭菜lei
不是吧。 就算先出租3年,在住两年,在出租3年。 你卖房子的时候的capital gain以及depreciation也是需要被recapture的。 并不是白捡了3年的税。 这个税是必须要申报的,不报的话即为偷税。 且,你的depreciation被recapture之后, 你还在里面住了两年, 你的capital gain 如果小于25/50w的话那这部分钱 ----- 去那些depreciation 才是不需要报税的。 税务的benefit 在拥有时很爽, 等卖的时候就会很头疼会有很大一笔需要被capture回来。 手段也有当然但是肯定会十分麻烦。
babybaby
谁告诉你各种improvement都能报loss?in your dream。。。
balaja
谁告诉你各种improvement都能报loss?in your dream。。。
babybaby 发表于 2020-10-15 15:42

我是说家用电器啊什么的可以加速报loss,比如我自己买个新冰箱,那就是纯花了这么多钱。如果我的出租房买冰箱,我可以多报冰箱折旧(因为冰箱用不了27.5年,能10年就不错了)
balaja
不是吧。 就算先出租3年,在住两年,在出租3年。 你卖房子的时候的capital gain以及depreciation也是需要被recapture的。 并不是白捡了3年的税。 这个税是必须要申报的,不报的话即为偷税。 且,你的depreciation被recapture之后, 你还在里面住了两年, 你的capital gain 如果小于25/50w的话那这部分钱 ----- 去那些depreciation 才是不需要报税的。 税务的benefit 在拥有时很爽, 等卖的时候就会很头疼会有很大一笔需要被capture回来。 手段也有当然但是肯定会十分麻烦。
韭菜lei 发表于 2020-10-15 15:40

之前已经被科普了,先住两年再租三年,跟,租三年再住两年 是不一样的,一个可以完全当自住房处理,一个就是mixed投资自住,所以只讨论先住两年再租三年
50cents
是延迟交税,与25w/50w不是一个范畴里,卖房时还是要交回去
苏扶
比如我跟我基友是邻居,我们互相出租自己的房子给对方 假设房价1m,土地0.4m,房子0.6m,租金可以以减税的目的随意设置,比如1000一个月,刚好cover地税这样,假设无州税方便计算。
因为是出租房,所以可以报各种loss,各种家庭improvement都可以报loss,这样每家每年都能报2w以上的loss。 唯一的问题是,需要在卖出房子的时候,把赚来的钱再投入其他房产中。 或者自己住两年,然后和基友交换出租3年,然后卖出,只要卖出价+claimed loss -买入价低于25/50万,那也不用交税,5年之内房价在大多数地方也涨不了那么多,等于就是白白捡了3年税。 如果是自己的自住房,什么折价loss都是没有的,普遍大家卖出自己的自住房也是买更大更好的房子,各种税务的benifit等于根本没有享受到
balaja 发表于 2020-10-15 15:33

请懂行的人好好探讨一下是不是这样。
julie2020
是的 两家只要不出鸡毛蒜皮的琐事 肯定合适
比如我跟我基友是邻居,我们互相出租自己的房子给对方假设房价1m,土地0.4m,房子0.6m,租金可以以减税的目的随意设置,比如1000一个月,刚好cover地税这样,假设无州税方便计算。因为是出租房,所以可以报各种loss,各种家庭improvement都可以报loss,这样每家每年都能报2w以上的loss。唯一的问题是,需要在卖出房子的时候,把赚来的钱再投入其他房产中。或者自己住两年,然后和基友交换出租3年,然后卖出,只要卖出价+claimed loss -买入价低于25/50万,那也不用交税,5年之内房价在大多数地方也涨不了那么多,等于就是白白捡了3年税。如果是自己的自住房,什么折价loss都是没有的,普遍大家卖出自己的自住房也是买更大更好的房子,各种税务的benifit等于根本没有享受到
balaja 发表于 10/15/2020 3:33:15 PM
shallbytwo
这个我们曾经也想过。 但是所有你的房屋抵税不是抵你的个税, 而是抵你的房租收入的税基。 而事实上你的房租收入不是真实存在(就算存在, 你也有另外付给对方房租的成本),你虚报了一笔并不存在的收入,对之进行抵税,税是抵了, 但你并没有真实的收入, 所以其实只抵了一个寂寞。。。 再则, 你申报的房屋折旧, 再卖房子都会从25/50w的所得免税里面扣除, 所以 其实你并无所得, 只有损失。
kats
租房地址在自家旁边,和邻居互换,IRS auditing你以为是摆设么?
balaja
这个我们曾经也想过。 但是所有你的房屋抵税不是抵你的个税, 而是抵你的房租收入的税基。 而事实上你的房租收入不是真实存在(就算存在, 你也有另外付给对方房租的成本),你虚报了一笔并不存在的收入,对之进行抵税,税是抵了, 但你并没有真实的收入, 所以其实只抵了一个寂寞。。。 再则, 你申报的房屋折旧, 再卖房子都会从25/50w的所得免税里面扣除, 所以 其实你并无所得, 只有损失。
shallbytwo 发表于 2020-10-15 16:07

谢谢mm,明白了,问题的关键在于房子折旧能不能抵w2收入。 w2收入真是好难啊
oxfordmeimei
房子的operational loss可以抵消最多2.5万W2收入,如果你家收入不超过20万的话。
你这个方法肯定不行,税务欺诈。

k
kolanut
用房屋支出抵W2的收入是在invite IRS audit,要是愿意gamble就这么做,反正IRS现在缺人手。
何小花
这个我们曾经也想过。 但是所有你的房屋抵税不是抵你的个税, 而是抵你的房租收入的税基。 而事实上你的房租收入不是真实存在(就算存在, 你也有另外付给对方房租的成本),你虚报了一笔并不存在的收入,对之进行抵税,税是抵了, 但你并没有真实的收入, 所以其实只抵了一个寂寞。。。 再则, 你申报的房屋折旧, 再卖房子都会从25/50w的所得免税里面扣除, 所以 其实你并无所得, 只有损失。
shallbytwo 发表于 2020-10-15 16:07

正解,房子的loss不能抵你的w2. 的收入,只能抵房租收入。除非你是专职做房产生意的。各种条条框框的要求,一般人都达不到