40万的投资房月租金2200，有得赚吗？

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。 我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。 难道只考虑房子的升值，和折旧报税？

负现金流还没考虑维修费用？pass

HOA太高

看地区吧 房价涨得快的地方负现金流很正常

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。难道只考虑房子的升值，和折旧报税？
cmosbjt 发表于 10/4/2020 1:27:49 AM

回复 1楼cmosbjt的帖子
morgage里面有一大部分还的是是贷款吧，现在贷款利率低。 我有朋友就是买了投资房，也是类似的现金流，孩子读大学的时候基本还清，卖掉给孩子做学费。

我研究了好久，为什么这里的投资房还卖得那么火呢？有些房子自带租客，马上卖掉了。我算来算去还是亏本生意啊？我哪里搞错了？

为什么是亏本啊，不是一直在还银行嘛？以后卖了，还的钱还是你的啊

我研究了好久，为什么这里的投资房还卖得那么火呢？有些房子自带租客，马上卖掉了。我算来算去还是亏本生意啊？我哪里搞错了？
cmosbjt 发表于 2020-10-04 01:33

把principal当利润了呗。房价涨的快的地方这样行。否则还是风险大。

回复 1楼cmosbjt的帖子
morgage里面有一大部分还的是是贷款吧，现在贷款利率低。 我有朋友就是买了投资房，也是类似的现金流，孩子读大学的时候基本还清，卖掉给孩子做学费。
ziri 发表于 2020-10-04 01:32

投资房卖掉先给税局砍一刀吧

回复 1楼cmosbjt的帖子
morgage里面有一大部分还的是是贷款吧，现在贷款利率低。 我有朋友就是买了投资房，也是类似的现金流，孩子读大学的时候基本还清，卖掉给孩子做学费。
ziri 发表于 2020-10-04 01:32

对，我忽略了本金，所以理论上还是正现金流。不过一旦要修东西，或者有一定空置率，就难说了

没啥Cash flow，要是有维修和空置的话，还要投钱进去 只能等升值

回复 9楼healthy的帖子
确实不懂，一直以为收税是扣掉买来的价格，收差价的税？

投资房卖掉先给税局砍一刀吧
healthy 发表于 2020-10-04 01:35

收多少税？ 用1031？

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20万买来还差不多能赚，40万贵了

我家11年买的投资康斗38万，也就租2200，没觉得亏呀，不过我们是全款买的

20万买来还差不多能赚，40万贵了
dokdo 发表于 2020-10-04 01:41

这里40万也就是400多平方英尺

我家11年买的投资康斗38万，也就租2200，没觉得亏呀，不过我们是全款买的
没事去逛街 发表于 2020-10-04 01:48

投资房不用杠杆的，回报太低了吧？

投资房不用杠杆的，回报太低了吧？
cmosbjt 发表于 2020-10-04 01:50

对 很少见有人全款买投资房。当雷锋吗？你以为其他买投资房的都是没钱全款买吗？

可能现金放手里也没用吧。投资股票什么的，也有赚有亏吧

我研究了好久，为什么这里的投资房还卖得那么火呢？有些房子自带租客，马上卖掉了。我算来算去还是亏本生意啊？我哪里搞错了？
cmosbjt 发表于 2020-10-04 01:33

是算错了。
这个表是指现金流，不是盈利表。
贷款那部分属于房子的固定资产，那部分价值是40万，表上没体现。
你可以这么理解，每个月交111，贷款还完了，白得一套房。

当然你还得算空置期什么的。

首付要25%

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。 我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。 难道只考虑房子的升值，和折旧报税？
cmosbjt 发表于 2020-10-04 01:27

投资房不是说首付要25%吗？你们property tax 和hoa都好贵啊。我们这儿租2200绝对有正现金流

投资房其实不是特别划算，除非能找到比较好的正现金流投资，不然是负资产

这么高的HOA大概是包含了房屋外面的维护，作为投资房，没必要这么高的维护费。而且HOA只会涨不会跌。

回复 24楼fitfitfit的帖子
我有个朋友买了投资房烦得要命，中国房客省心可是一般租一阵都要买房搬走，又要找新房客。老外租客稳定可是麻烦事特别多。她最后听到电话就紧张。说快抑郁了，得不尝失，也没什么赚头，降价卖了

现金流不能算本金，至少报税的时候不算，算上depreciation，可以抵些税吧

这个一般按25%首付算，现在利息低，这个至少不是负的。可能还有个50-100$ 现金流。而且房租可能每年涨点，细水长流应该比放saving吧，至少。而且人家可能十个八个的买，时间久了，assets积累也不少了

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。 我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。 难道只考虑房子的升值，和折旧报税？
cmosbjt 发表于 2020-10-04 01:27

我的投资房和你的大致相似。用现金买的话，回报大致是4.5%.
考虑到房地产增值，股市的不确定性，4-5%的稳定回报还是不错的。股市上你得买junk bond index才有这种yield，而且债劵的价格在利息上升的环境里还可能下跌。

回复 1楼cmosbjt的帖子
HOA 太贵了，一年还行。
那地方房子涨吗？

对 很少见有人全款买投资房。当雷锋吗？你以为其他买投资房的都是没钱全款买吗？
公用马甲5 发表于 2020-10-04 01:52

Re...真的没周围一个人全款买房。。。不管多有钱也一样贷款

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。
我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。
难道只考虑房子的升值，和折旧报税？


cmosbjt 发表于 10/4/2020 1:27:49 AM

虽然是负现金流，但房贷里还有本金部分呀~

回复 16楼没事去逛街的帖子
11年时候房租2000还是现在2000？ 11年到现在得涨到70万了，现在2000应该不可能吧，美国最差的地方也不可能这么低，考虑hoa国内房产的租售比都比这高了

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。
我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。
难道只考虑房子的升值，和折旧报税？


cmosbjt 发表于 10/4/2020 1:27:49 AM

妹妹利率按多少算的呀？15年还是30年？现在投资房利率不太好~

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。
我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。
难道只考虑房子的升值，和折旧报税？


cmosbjt 发表于 10/4/2020 1:27:49 AM

妹妹利率按多少算的呀？15年还是30年？现在投资房利率不太好~

betatest 发表于 2020-10-04 03:39

现在投资房利率大概多少，我是用4%粗略计算的

回复 16楼没事去逛街的帖子
11年时候房租2000还是现在2000？ 11年到现在得涨到70万了，现在2000应该不可能吧，美国最差的地方也不可能这么低，考虑hoa国内房产的租售比都比这高了
gzhsyw 发表于 2020-10-04 03:38

是现在

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。 我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。 难道只考虑房子的升值，和折旧报税？
cmosbjt 发表于 2020-10-04 01:27

保险和贷款利率算高了。condo的保险没那么贵，因为有master insurance，算400/年；利率算3.5%，能打平了

保险和贷款利率算高了。condo的保险没那么贵，因为有master insurance，算400/年；利率算3.5%，能打平了
NewID2017 发表于 2020-10-04 10:11

谢谢 字数字数

太贵了pass.看好房子买REIT 基金也回报高的

看哪个区域吧 这HOA不是SFH的吧 这么贵

我有个房子也是四十万房租2200但我房税保险低首付高一些，加上房子喜欢所以会留着

太贵了pass.看好房子买REIT 基金也回报高的
Daylight 发表于 2020-10-04 10:51

买REIT了，在水下潜着

投資房 首付放30-35% 應該就可打平了 利率也會好一點 前幾天不有個仲介說 到鐵鏽區 十萬投資房 可以月租一千多 百萬投資房 一年收十萬 你可以找仲介幫你找 租金比高的投資物件
四十萬 月收兩千二 投資的是增值 不是月租

我家23万买的租2200

我家23万买的租2200
Stella 发表于 2020-10-04 11:57

羡慕
。。。。。

我家12.5万买的 月租1600

HOA太高了

我家12.5万买的 月租1600
salley 发表于 2020-10-04 12:08

妒忌 。。。。

房价涨得快的地方租售比就是低 没办法 甘蔗没有两头甜 你这还没有算本金上的收入税呢 算了现金流就更差了
所以投资房一定要做风险预算 如果房价长期不涨或者有可能跌的情况下每月的现金流能不能撑得下去 万一失业了会不会被迫卖房 等等。如果觉得不稳宁可不买
顺便说一句 不是每个地方都适合做投资房的

负现金流还没考虑维修费用？pass
greverbal 发表于 2020-10-04 01:29

维修费用，还有空置率，还有民主党州的一年免房租，都要考虑

维修费用，还有空置率，还有民主党州的一年免房租，都要考虑
9wan 发表于 2020-10-04 12:39

是的，我算的都是比较理想的模型。 租售比低的基本上都是民主党州吧。

我家23万买的租2200
Stella 发表于 2020-10-04 11:57

哪个州?房子新吗？

还得考虑以后的通货膨胀

投资房贷那么多款还想正现金流大点城市不太可能的 你这百分之0点5左右rent to price已经很好了

哪个州?房子新吗？
Vivian8 发表于 2020-10-04 13:06

房价不咋涨 房子挺新

我觉得不咋涨的州这个不算好的投资.

回复 36楼cmosbjt的帖子
Sorry for confusion 我问的是16楼

我觉得不咋涨的州这个不算好的投资.
desultory 发表于 2020-10-04 13:23

根据过去的数据，每年涨3%多一点

说的是南加州LA county附近吧

回复 16楼没事去逛街的帖子
11年时候房租2000还是现在2000？ 11年到现在得涨到70万了，现在2000应该不可能吧，美国最差的地方也不可能这么低，考虑hoa国内房产的租售比都比这高了
gzhsyw 发表于 2020-10-04 03:38

11年租1550-1850-2200，全款是因为贷不了款，HOA有点问题，所以最后全款买了，自住房贷款容易就从自住上贷了买投资房，现在出租房价值56万。   房子很好，特别容易租，都是10几户抢，快10年，一天都没有空置过，房租准时收，HOA从200-220，地税从4000多到现在不到6000，保险200多，所以加上折旧，是🈶️正现金流的，就算它贷款75%。

11年租1550-1850-2200，全款是因为贷不了款，HOA有点问题，所以最后全款买了，自住房贷款容易就从自住上贷了买投资房，现在出租房价值56万。   房子很好，特别容易租，都是10几户抢，快10年，一天都没有空置过，房租准时收，HOA从200-220，地税从4000多到现在不到6000，保险200多，所以加上折旧，是🈶️正现金流的，就算它贷款75%。


没事去逛街 发表于 2020-10-04 13:51

Hoa有问题的房子买了不怕不好卖吗？或者万一来个special assessment什么的?

等房子增值啊……40万的房子能租2200，真不错啦

这种就是赌房价上涨，风险比较大。但是很多时候现金流与增值不可兼得，看你的期望值了

负现金流还没考虑维修费用？pass
greverbal 发表于 2020-10-04 01:29

非常同意。那些费用加起来比Tax 没有少很多。

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。 我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。 难道只考虑房子的升值，和折旧报税？
cmosbjt 发表于 2020-10-04 01:27

来我们休斯顿吧，随便买都是正的现金流啊。 我妹的房子30万买的租金2400

楼主回报率太低了，我们这里40万出租房可以租$3000，HOA一年$300，楼主怎么一个月就$300？地税也太高了

搬板凳学习大家怎么做

首付20%，贷32万。房产税5千一年。保险800。HOA每月 300，按100%租得出去，不花钱修东西。怎么算都是负现金流啊。 我们这里就是这样的租售比，可是投资房还在疯抢，求解。 难道只考虑房子的升值，和折旧报税？
cmosbjt 发表于 2020-10-04 01:27

房价一年涨10%就可以

回复 61楼Vivian8的帖子
不是大问题，是HOA没有按照规定分几个账户管理HOA费（具体我也搞不懂），而且这个只影响投资房贷款，如果是自住贷款没影响，而且卖房时也没有问题

这房子南加州的吧。。 每个月300-500HOA是常态，但我觉得这个房子不适合投资。我agent跟我讲适合投资的是那种好建商的新房，靠房价涨的快来投资。

楼主回报率太低了，我们这里40万出租房可以租$3000，HOA一年$300，楼主怎么一个月就$300？地税也太高了
若尘 发表于 2020-10-04 17:27

你这是哪

我提供一个，Boston橙线malden city，40万的sfh房子，4000月租。

我提供一个，Boston橙线malden city，40万的sfh房子，4000月租。
fivecolor 发表于 2020-10-04 18:43

能贴个链接吗？Malden 的sfh现在40万拿不下来了吧，4000租金应该也很难。

以前我们7万的房子一个月租金700， 觉得也没什么赚头

如果房价涨得快， 当然挣了， 如果房价不涨， 那就不行。你挣的是房价的增长， 而不是租金。

HOA太高了

投资房疯抢的地方，赌的就是投资升值吧。不然你以为抢房的人傻吗？

回复 46楼salley的帖子
我朋友一万多买了个，花了两万整修然后租800。就是据说收租的时候比较担惊受怕

你没有考虑税盾。再有房产的回报有两部分，一部分是房租，另一部分是房产的增值。房产增值这部分，你没有考虑。

我提供一个，Boston橙线malden city，40万的sfh房子，4000月租。
fivecolor 发表于 2020-10-04 18:43

这个也太好了，要不要组团去买房啊

是这个价钱。投资房收房租赚不了多少钱，长期投资来看如果房价涨就会有收益。中间修理费，空置期，其实赚个辛苦钱。

不能这么算吧，你mortgage里面有本金呀，等你供完房子这房子四十万加增值是你的了呀。不过你这hoa也太高了

提供一个数据点， 湾区： 房子总价250万 房租5w一年。

负现金流的地方 通常是东西两岸 高房价的地方，房价高就很少正现金流。不是靠租金挣钱。是靠长期持有房价上涨资产增长。租金和租客只是帮你维持拥有这套房子。真正值钱的是房子下面的地。租金本身的现金流是小钱。

回复 46楼salley的帖子
我朋友一万多买了个，花了两万整修然后租800。就是据说收租的时候比较担惊受怕
yamykang 发表于 2020-10-04 19:29

房子在哪里？ 居然还有一万多的房子卖

随便买个基金的年收益都在5-7%，如果真想买房出租，还不如买reit。买房出租还是太天真了。

正常，南加就是这个行情

HOA太贵，不划算。

租金2200，HOA还这么高，不是很划算。 知道有朋友手握三个投资房，都是38-42万之间，租金平均是2600，没有HOA。

在LA，去年差点买个投资房，78万的townhouse，每月HOA要800块，月租4200左右。最后决定不买了。倒是增值比较快的地方。

你試試25%down， 這樣不用付mortgage insurance， 或許能打平。

A little bit expensive

回复 1楼cmosbjt的帖子
Mortgage payment 里面principal应该去掉，这是你的收益，增加equity，不是你的支出。利息才是支出

这里所有的人都是赌徒。 都是说什么赚得不够多，比率小。 实际你一问他们的投资回报率，一个都说不出来。 你的回报率大概是5.6% annually 。 新房不存在维修而且一般的维修都是交给租客可以take deductible from security deposit。 你这个房子不算好deal。 很一般的deal到处都可以找到。

回复 70楼sebillesarrow的帖子
呵呵，agent当然希望这样，省事，直接拿佣金，以后要是你找她出租，也不太有坏的东西，她还是省事，拿管理费。
不妨你和她说，那我买新房自己和builder直接联系啦，不找你了，看她是不是马上开始推荐旧房。

Mark学习

550k , rental $4600 monthly