问一下高收入家庭投资房避税的一种方案

假设家庭两人一个人拿高薪W2, 一个家庭主妇。
已知：出租房每年算上improvement的部分折旧很多都是亏损的，这部分钱本来是无法deduct ordinary income的除非卖出出租房，但是如果一方变成了real estate professional，即保证每年750小时花在管理投资方上(估计需要多买几个投资房，同时记录750小时record)。这样即使不卖投资房折旧的部分还是可以deduct每年高额的税率的，甚至lease的车，电话，出去的机票(说是考察投资房)也可以deduct，每年可以抵不少税。
这样做需要的是要积累几个出租房不然无法满足750小时的条件，但是在满足的那一年可以deduct之前全部的passive loss。这样比单纯看出租房cash flow好在每年可以deduct很多税。虽然卖出租房的时候有depreciation recapture，但是可以通过1031 exchange买新的投资房一直到变成遗产就不用交税了。
更进一步，还可以通过1031 exchange卖掉几个投资房买一个以后要自住的房子，这样所有出租房增值部分都不用交税，但是deprecation部分已经被我们用掉抵税了。但是有一些其他的限制，可参考： https://www.kitces.com/blog/limits-to-converting-rental-property-into-a-primary-residence-to-plan-for-irc-section-121-capital-gains-exclusion/
如果这样可行的话，想咨询下有经验的同学：有没有人尝试过那个750小时的real estate professional，IRS会audit吗，是不是一切时间都要记录在案？
提前感谢

750会不会成为热门词啊

学习一下，听着不错。

750小时没事吧，反正full-time做房产。我每天写两个小时程序也号称自己是full time程序员，没人会质疑我。考个license，车钱也可以抵税，请客户吃饭前也可以抵50%。

sure if you could manage the time well

如何满足750小时的条件？有链接吗？麻烦楼主指教。另外全职投资房产自家名下的税规还需要仔细琢磨吧

一个人不工作的话这样是完全可行的。就是要做好Bookkeeping，记下来做过什么，如果Audit可以提供材料。两个人都Full Time工作的话基本不可能，因为IRS不认可两个全职工作的人还可以每年再花750小时自己管理出租房（网上随便查查就可以看到例子）

我觉得房子depreciation 30年吧。你的意思是，一个30多的主妇辛辛苦苦30年以后终于住上自住房了？

假设家庭两人一个人拿高薪W2, 一个家庭主妇。
已知：出租房每年算上improvement的部分折旧很多都是亏损的，这部分钱本来是无法deduct ordinary income的除非卖出出租房，但是如果一方变成了real estate professional，即保证每年750小时花在管理投资方上(估计需要多买几个投资房，同时记录750小时record)。这样即使不卖投资房折旧的部分还是可以deduct每年高额的税率的，甚至lease的车，电话，出去的机票(说是考察投资房)也可以deduct，每年可以抵不少税。
这样做需要的是要积累几个出租房不然无法满足750小时的条件，但是在满足的那一年可以deduct之前全部的passive loss。这样比单纯看出租房cash flow好在每年可以deduct很多税。虽然卖出租房的时候有depreciation recapture，但是可以通过1031 exchange买新的投资房一直到变成遗产就不用交税了。
更进一步，还可以通过1031 exchange卖掉几个投资房买一个以后要自住的房子，这样所有出租房增值部分都不用交税，但是deprecation部分已经被我们用掉抵税了。但是有一些其他的限制，可参考： https://www.kitces.com/blog/limits-to-converting-rental-property-into-a-primary-residence-to-plan-for-irc-section-121-capital-gains-exclusion/
如果这样可行的话，想咨询下有经验的同学：有没有人尝试过那个750小时的real estate professional，IRS会audit吗，是不是一切时间都要记录在案？
提前感谢

dabuchuzhongwen 发表于 2020-09-28 16:00

今天帮朋友去看了一个一百多万的投资房，告诉帮我卖房的中介可以帮他介绍朋友做他客户。鼓励他尽心尽力帮我卖房。 中介说他觉得我完全可以自己去兼职做个房产中介。。。看到你这篇分享，真的可以考虑去 研究一下这方面的信息，网上可以考试个执照。顺便帮几个出来镀金几年后就要回去的高管朋友管理一下他们海外的投资房。

mark

我觉得房子depreciation 30年吧。你的意思是，一个30多的主妇辛辛苦苦30年以后终于住上自住房了？
大衣被禁 发表于 2020-09-28 16:29

27.5年，报税软件会自动算的

750会不会成为热门词啊
destiny2008 发表于 2020-09-28 16:13

做生意是为了挣钱的，任何bussiness常年亏钱还不关门，肯定会被audit的。

回复 1楼dabuchuzhongwen的帖子
丢人的说，我觉得今年刷华人微信小红书，我绝对能花750小时。。。

做liking kind 还能出租房变自住房。有想法啊，祝你和irs百年好和

一个人不工作这样是可行的， 750小时其实很难界定， 但是考个license, 正式挂牌当agent就可以。

假设家庭两人一个人拿高薪W2, 一个家庭主妇。
已知：出租房每年算上improvement的部分折旧很多都是亏损的，这部分钱本来是无法deduct ordinary income的除非卖出出租房，但是如果一方变成了real estate professional，即保证每年750小时花在管理投资方上(估计需要多买几个投资房，同时记录750小时record)。这样即使不卖投资房折旧的部分还是可以deduct每年高额的税率的，甚至lease的车，电话，出去的机票(说是考察投资房)也可以deduct，每年可以抵不少税。
这样做需要的是要积累几个出租房不然无法满足750小时的条件，但是在满足的那一年可以deduct之前全部的passive loss。这样比单纯看出租房cash flow好在每年可以deduct很多税。虽然卖出租房的时候有depreciation recapture，但是可以通过1031 exchange买新的投资房一直到变成遗产就不用交税了。
更进一步，还可以通过1031 exchange卖掉几个投资房买一个以后要自住的房子，这样所有出租房增值部分都不用交税，但是deprecation部分已经被我们用掉抵税了。但是有一些其他的限制，可参考： https://www.kitces.com/blog/limits-to-converting-rental-property-into-a-primary-residence-to-plan-for-irc-section-121-capital-gains-exclusion/
如果这样可行的话，想咨询下有经验的同学：有没有人尝试过那个750小时的real estate professional，IRS会audit吗，是不是一切时间都要记录在案？
提前感谢

dabuchuzhongwen 发表于 2020-09-28 16:00

不是干750小时就能说自己是professional 还有一个要求是比别的工作花的时间要多 所以有别的全职工作的人 基本没戏

回复 7楼ashrimp的帖子
是的这个只有单W2才可以，就是觉得bookkeping 750好麻烦啊，不知道会不会真的有人这么做

今天帮朋友去看了一个一百多万的投资房，告诉帮我卖房的中介可以帮他介绍朋友做他客户。鼓励他尽心尽力帮我卖房。 中介说他觉得我完全可以自己去兼职做个房产中介。。。看到你这篇分享，真的可以考虑去 研究一下这方面的信息，网上可以考试个执照。顺便帮几个出来镀金几年后就要回去的高管朋友管理一下他们海外的投资房。
elephant0 发表于 2020-09-28 16:34

我不知道单单考个执照算不算real estate professional，如果算的话其实就好办很多了

做liking kind 还能出租房变自住房。有想法啊，祝你和irs百年好和
shivaleomax 发表于 2020-09-28 17:27

我查了一下是合法的呀 https://www.kitces.com/blog/limits-to-converting-rental-property-into-a-primary-residence-to-plan-for-irc-section-121-capital-gains-exclusion/ 就是要在这个自住房多住几年不然卖的话还是要重新recapture的

不是干750小时就能说自己是professional 还有一个要求是比别的工作花的时间要多 所以有别的全职工作的人 基本没戏
TRRRealty 发表于 2020-09-28 18:04

是的，但是对于单高收入家庭比如单码农还是挺合适的。

做生意是为了挣钱的，任何bussiness常年亏钱还不关门，肯定会被audit的。
seventen 发表于 2020-09-28 17:04

没有实际亏钱，只是在税务上是loss而已，就像一个cash flow为正的投资房，算上折旧的话很有可能反而还是亏的状态，在税务上就是passive income loss了

我觉得房子depreciation 30年吧。你的意思是，一个30多的主妇辛辛苦苦30年以后终于住上自住房了？
大衣被禁 发表于 2020-09-28 16:29

美国法律规定的 假设一个房子值100W 土地价值30W 房子价值70W 每年的折旧就是70W/27.5、至于为什么IRS觉得27.5年这个房子就归零了那就不得而知了

一个人不工作这样是可行的， 750小时其实很难界定， 但是考个license, 正式挂牌当agent就可以。
yemao 发表于 2020-09-28 17:30

每年花750小时自己管理出租房, 变成real estate professional， 不是那么容易达标的。 考个执照，去做个realtor 也许可行。

回复 24楼newhouse2014的帖子
考个执照挂牌但是一年一套都没有卖出去会被会被audit呀lol

做生意是为了挣钱的，任何bussiness常年亏钱还不关门，肯定会被audit的。
seventen 发表于 2020-09-28 17:04

房地产就这样啊，这里折那里扣账面不赚钱，可是现金流还是实实在在的。

没有实际亏钱，只是在税务上是loss而已，就像一个cash flow为正的投资房，算上折旧的话很有可能反而还是亏的状态，在税务上就是passive income loss了
dabuchuzhongwen 发表于 2020-09-28 18:13

你carry over loss也就罢了，拿来抵W2的税风险太高
单纯carry over loss， 不需要考执照也不需要750小时

markmark

mark

750个小时好像只能一个房子，还有，收入低于40多万的，不需要750个小时，执照也不是一定需要有的

回复 1楼dabuchuzhongwen的帖子
有朋友是这样做的。要做好详细的time sheet https://bradfordtaxinstitute.com/Content/Audit-Proof-Your-Time-Spent-on-Rental-Properties.aspx

回复 1楼dabuchuzhongwen的帖子 前面的部分可以借鉴的。不过关于1031，我的理解是只能投资房到投资房，自住房到自住房，不能二者互通避税的

不那么简单。

我不知道单单考个执照算不算real estate professional，如果算的话其实就好办很多了
dabuchuzhongwen 发表于 9/28/2020 6:07:53 PM

☆ 发自 iPad 华人一网 1.14.13

你这个文章还要log in才能看啊

回复 1楼dabuchuzhongwen的帖子
有朋友是这样做的。要做好详细的time sheethttps://bradfordtaxinstitute.com/Content/Audit-Proof-Your-Time-Spent-on-Rental-Properties.aspx
yayat 发表于 9/29/2020 3:54:18 AM

☆ 发自 iPad 华人一网 1.14.13

回复 1楼dabuchuzhongwen的帖子 前面的部分可以借鉴的。不过关于1031，我的理解是只能投资房到投资房，自住房到自住房，不能二者互通避税的
dbexposure 发表于 2020-09-29 14:28

1031只能投资房到投资房，不能用于自住房。所以我说，在这里多是胡说八道的，指点江山，误人子弟

回复 27楼seventen的帖子
W2的的收入是抵不了的， 只能Carry over loss，

马克，马克 ---发自Huaren 官方 iOS APP