感谢lz分享。想问一下你们是literally只看一个zipcode吗？我目前也是在看一个比较心水的neighborhood，也是有房源少，且有很多买不起的困扰。如果房源比较少，怎么才能心态稳一点呢，我觉得出来一个各方面能接受的就很容易头脑发热跟着抢offer。 另外如果你们房子location和condition之间选择了location，有没有准备买下来之后再装修？我有点在装修和加钱买个condition好的之间犹豫不决。装修肯定能装得更合自己心意，也能目标多一些，但是又要多几个月时间租房。 Cath226 发表于 2020-09-28 00:09
哈哈。你这些真不是教训。这个和买股票一个道理。回过头说，当时应该砍砍价，要不walk away. 那现在就不是坐在自己房子里面发帖了。 选agent部分个人同意你的想法，但是能不能找到合适的另说。 砍价部分你就庆幸吧！如果真的要买，差1-5%没关系，买不到才有关系。 Stone999 发表于 2020-09-28 00:10
回复 4楼公用马甲39的帖子 破房子修需要多少钱？ 懒人一个 发表于 2020-09-28 00:42
你这是回顾，不一定是可以借鉴的经验。首先，agent 都想做seller agent。 seller agent 做的多说明这个realtor 有资源，buyer agent谁都可以，门槛低。而且paper work基本都是buyer agent做。 其次，seller market的地方，抢到符合要求的房子才是好agent. 百万房子差个一两万无所谓。rebate 也无所谓。另外符合所有条件的房子可遇不可求。location, floor plan 满足就好了。其他的慢慢装修 Summer_Breeze 发表于 2020-09-28 00:42
可是很多agent就是会让人加价买房，那肯定也是抢到了。但是这种抢到房的agent怎么能算好agent？ 小苏打 发表于 2020-09-28 10:56
在有人和你抢房的情况下，你怎么还价？另外bidding war的时候，加多少能抢到房是学问。有的seller 根本不接受“我比最高offer加1万”的offer, 你的战略是啥？inventory 少的时候，就是几个大realtor 之间互相折腾，必须找熟悉市场有人脉的realtor. 但是我不在湾区，也从来没用过中国realtor. Summer_Breeze 发表于 2020-09-28 11:46
其实你买房最大的错误是---当时你已经怀孕了！ 你这种情况在买房上叫做 nesting instinct, 类似雌鸟急着做窝好给小鸟一个家， 一般这种心理下都比较着急， 很容易出高价。 yemao 发表于 2020-09-28 10:10
砍价这个是你回头再看，觉得还可以再便宜，但实际上会发生什么你不知道，很有可能买不到房子。交易时出手快很重要。我们看房当天就出价了，第二天搞定合同，同时还有其他竞争者。 xiaolongbao00 发表于 2020-09-28 19:09
我还想说的是房子一定要实地看去感觉。网上图片数据真的不可靠。就算是官方的数据也有误差。面积大小。房间数目。厕所数目。不要太拘泥小节。很多东西是可以换掉的。大到厕所厨房重新装修换地板。小到窗户刷漆水龙头门把手。只要location 朝向，大的格局，学区这些合你的意了。其它的都可以慢慢来。你想怎么改就怎么改。加不加价买不买还是要自己拿准了。代理就是牵线中间人。 黑妞 发表于 2020-09-28 19:20
我买房被板上wellsfargo工作的一个agent骗了，说好的我首付20% 利息3.5， 就来首付了40% 利息4%，close推迟房主多收了我5000刀否则就不买给我了，总之损失很大，是加州的一个做贷款的。 g00gle 发表于 2020-09-28 02:08
请问大家贷款买房的pre-approval letter必须是最终贷款银行出具的吗？可不可以先找个银行出一个letter 然后最终贷款的时候再找另一个银行贷呢？ workinghands 发表于 2020-09-28 20:11
如果想换房子，必须要把现在住的房子卖掉，租一段时间，同时看新房吗？感觉好有压力啊 Happysheep 发表于 2020-09-28 20:36
怎么查agent 的 buy/sell 比例！ ifly123 发表于 2020-09-28 19:04
置换的话先买后卖先卖后买都可以。我觉得先卖后买比较保险了，虽然一定会损失租金和多一次搬家费。 被各种先买了新房旧房卖不出去的case吓到了。比如先签了购房合同，结果遇到房市冷场，旧房子卖不出，只能违约，这时候新房也贬值了，房主只能贱价卖给另一家，最后虽然买不上新房还要赔人家的差价的。 如果你们那房价稳就还好。 Cath226 发表于 2020-09-28 20:44
先卖后买，那不是还要租一段时间房子外加搬家两趟吗？万一买不到合适的，可得租好久了吧。 isukie 发表于 2020-09-28 21:16
背景： 新手第一次买房。时间去年。地点旧金山市区抢房区。买房budget不高，将将就是目标区域的median的样子。
首先是关于agent的选择。当时是有好朋友在半岛买了房觉得她的agent很好，我们就让她的agent推荐对sf比较熟悉的agent，感觉人品不错的agent推荐的人应该也靠得住，毕竟她们也要注意自己的reputation。 然后聊了一下觉得还不错就定了。也没有面试别的agent。因为真的觉得不知道怎么interview，问也问不出来什么。
但是现在回头看，我们的agent人品倒确实不错，动作也麻利。但是选择agent除了人品，她们本身的业务范围和你自己的买房目标需要match。我们的agent可能因为很成功吧，是自己和朋友开了一个独立的公司自己做的。但是看她们手头的listing，主要是selling，而且有很多5m以上豪宅的listing，虽然她们没有嫌弃我们还是接了我们的单子，然而我觉得对于我们这样手里钱很少还是第一次买房的客户群，她们其实经验或者说手头的数据并不是很多，对我们的帮助有限。并且她们虽然熟悉sf，但是sf也有很多区，她们比较了解的是北边比较有钱的那些区，并不是我们要买房的目标区域。
如果可以重头再来，在选择agent的时候我会查一下她的buy／sell比例。如果是买房就选择主要做buy的agent，并且交易过的单子主要是在你想要买房这个区域的，而且成交的房子和你想要买的比较接近的。这样她就会对这个市场比较熟悉，了解你的竞争对手以及他们买房的思路和大致竞价策略。
其次就是在最后递offer以后，对方counter offer回来我们都没有砍价就签了。当时的想法是既然是卖方市场，就算砍也最多砍下来几万块，来来回回花很多精力，还要冒抢不到的风险。而且我当时怀着老二肚子已经很大了，每次看房还要抱着老大，因为家里也没有老人就我们两个，真的是很累，就想定下来算了。但是现在想来，还是应该试一试的。我们的agent和对方agent是认识的，当时她帮我们问来了seller的心理价位，因为在我们的预算内，所以心理上就有一种一定要拿下，并且快快拿下的想法，着急了一点。如果重头再来，我们应该让自己的agent多去问问对方agent价钱可以negotiate到什么程度然后再写offer，并且可以告诉自己agent一个特别明确的walk away price （就是seller心理价位的中间价），这样她去negotiate的时候也比较有目标有动力。而不是上来就随便写个价格等着人家counter。第一次买房不淡定，归根结底还是因为太怕失去，还是应该有一种不怕失去慢慢等的心态，要耐心。
最后，就是自己最看重的方面一定一定不要妥协。这一点我们倒是坚持了，满分一百的话，算是做到了90分吧。我们对于location是最看重的，只想要特定的neighborhood，基本不看别的zipcode。但是就算是这样，同一个neighborhood也有好的block和不太好的block， 在看的过程中，因为自己想要的区域要么就是没有房子出来，要么就是出来的买不起，然后慢慢地就会不自觉失去信心，降低条件，看到同一个zipcode里面不是我们的目标block但是距离不太远的也想去bid试试了。万幸在这方面我老公比较挑剔相对比我有原则，location不理想的他都不满意。最后还是等到了我们budget以内不是最理想但是也不会后悔的location吧。如果当时真的买了别的location的房子，那可能就会是心里的一颗刺，总是会不舒服。现在虽然房子的条件真的很差，也是很郁闷的，但是因为location的选择符合我们的要求，我们想要的walkable满足的非常好，离playground，公园和grocery store都是2个block以内，走路3-8分钟，所以感觉每一天都享受到了这种便利，就会比较开心，房子状况差点感觉也能忍了。
然后大家也知道最近sf的房产市场和去年比变化很大，但是我观察下来，发现location受欢迎的虽然不会像以前那样疯抢了，但是依然还是可以比较快的卖出并且卖出还算合理的价钱。location特别特别好的依然是加价很多被抢的。
先想到的就这些了，欢迎大家自己有经验教训的一起分享。
选agent部分个人同意你的想法，但是能不能找到合适的另说。
砍价部分你就庆幸吧！如果真的要买，差1-5%没关系，买不到才有关系。
嗯我们只看一个zip。但是主要是因为我们在这个zip租的房子住了两年多了已经，对这片很熟悉，而且很喜欢，所以就决定一定要买在这里，也对这里的micro location 比较了解，所以才会对具体哪些block有要求。很多细节的地方没有住过就不会想到。
比如我们租住的那条街，从地图上来看是算最好的地段之一的，但是其实这条街是通往另一个区域的唯一的路，还是个单行道，所以其实车流非常多，挺吵的。这种信息如果你没有在那里住过是根本想不到的。
不管房源再怎么少，你也要相信一定会有新的房子出来的。除非你有时间限制一定要在某个时间点前买到，否则的话，慢慢来，真的不要怕没有你喜欢的房子出来，肯定会有的。但是心态稳也不是说一定要等到大deal，各方面能接受的就下offer呀。买房子不可能样样便宜都占到，只要是在自己能承受的价格范围内买到自己满意的房子，就是成功了。不是一定要买在市场低点才算买对了。
你要是有加钱的实力，那就加钱买condition好的呀，花钱买省心。我们是没的选择，想要的location买到不需要装修的condition需要加起码40-50万吧，加不起。所以我们只好买个小破房子，先住着慢慢再折腾了。
砍价我们只是遗憾连试都没有试。最差的结果也不过就是砍价不成功，还是照我们最后的价格买下来嘛。
其次，seller market的地方，抢到符合要求的房子才是好agent. 百万房子差个一两万无所谓。rebate 也无所谓。另外符合所有条件的房子可遇不可求。location, floor plan 满足就好了。其他的慢慢装修
破房子修需要多少钱？
这个丰俭由人了吧，如果就想投资回报率最大，那我觉得我们可以只花15－20万就可以装成比我们买价高30万的样子的房子。但是如果是从自己理想的角度出发不考虑投资回报，那估计要40万。
但好在坚持了下来，在好学区买到了心仪的房子。
后来有次开车路过很偏远的那个湖边的房子，真是后怕。
不会是tom hua吧
你这种情况在买房上叫做 nesting instinct, 类似雌鸟急着做窝好给小鸟一个家， 一般这种心理下都比较着急， 很容易出高价。
可是很多agent就是会让人加价买房，那肯定也是抢到了。但是这种抢到房的agent怎么能算好agent？
在有人和你抢房的情况下，你怎么还价？另外bidding war的时候，加多少能抢到房是学问。有的seller 根本不接受“我比最高offer加1万”的offer, 你的战略是啥？inventory 少的时候，就是几个大realtor 之间互相折腾，必须找熟悉市场有人脉的realtor. 但是我不在湾区，也从来没用过中国realtor.
非常同意。买房时候经历过bidding war. 后来我们卖房的时候也是一上市multiple offers.经验也是找熟悉市场有人脉的代理。而不是给你最多回扣的中国代理。
对，回扣其实真是次要的，关键还是要人靠谱，资源够，并且愿意为你服务吧。 我感觉我们找的这个太大牌了，杀鸡用牛刀反而不好。
其实我们是做好准备在我生之前买不好房的，也和agent说了没有时间限制，买不到2020继续看，租的房子够住而且有rent contol房租也不贵。
我觉得导致我们最后冲动的主要原因就是看房太累太烦了，尤其在sf这种抢房区，会让你变得越来越没自信越来越绝望。就好比desperate的人找对象，到最后莫名其妙不该妥协的也妥协了。 所以我在这里提醒大家要坚持住自己的底线。
我们买房之前一年看的房子，有个是我最喜欢的，基本不用装修，以前的房主是两个音乐老师，家里很有气氛。价格还比我们的低了好几万。 没办法，当时只是看看，没有条件买。
mm你说的这个朝向，什么样的算好的？ 我记得在国内大家都喜欢南北朝向， 可是在美国这边好像很多都是东西朝向的。 那就还有个问题是后院朝西好还是朝东好？
Agent 和做贷款的两拨人，你怎么搞一起？
可以的。preapproval 就是走过场。房子offer 接受后，你完全可以和别的银行签合同。
置换的话先买后卖先卖后买都可以。我觉得先卖后买比较保险了，虽然一定会损失租金和多一次搬家费。 被各种先买了新房旧房卖不出去的case吓到了。比如先签了购房合同，结果遇到房市冷场，旧房子卖不出，只能违约，这时候新房也贬值了，房主只能贱价卖给另一家，最后虽然买不上新房还要赔人家的差价的。 如果你们那房价稳就还好。
Zillow能看到agent 的成交记录和active listing
先卖后买，那不是还要租一段时间房子外加搬家两趟吗？万一买不到合适的，可得租好久了吧。
这个就要看当地房市来定夺了。我们这租售比比较低，租一年房子也就两三万，但是如果前面已经签好新房购房合同，旧房急着卖，被砍两三万也简直毛毛雨。万一出现我说的上一种情况，损失就更惨烈了。如果你的旧房完全不愁卖，就可以考虑先买后卖。先卖后买相当于有一个固定损失，但是最大风险比较小。 搬家只是多出来一趟（从旧房去租的房）。因为买好的房子搬进去那一趟总要有的。
如果钱上不紧张，可以先买后卖。否则的话，最好先卖后买。我今年年初在疫情爆发前买了房子，按旧房子的区，原来最多一个多两个月能卖掉。结果没想到还没把旧房子放上市呢，疫情就来了，我简直痛苦死了，幸好运气还不错，在3个月内卖掉了。不过那个压力我是再也不想经历了。