纠结买房，失眠了

没出息的我居然因为买房的事昨晚失眠了，上来求助各位华人的mm们，看看我们这种情况还有什么好办法。 基本情况：两娃，有一套付清的小黑屋，市值大约七十万，现金十五万左右，家庭月收入到手约一万。现在想改善居住条件，纠结买房计划。 基于楼主爱纠结的性格，就不考虑保留小黑屋出租的选项了。 计划一，先买后卖，买个1m左右的房子。好处，只要搬一次家。不足，这个价位的房子市场上比较抢手，我们首付较少，估计offer没什么竞争力。之后的卖房也有不确定因素。 计划二，先卖后买，买个1.2m+的房子。好处，房子挑选余地大，更容易买到个各方面都比较满意的房子，而且首付比例高，offer更有竞争力。不足，小黑屋要想卖个好价钱就要先搬出去稍微整顿一下才能上市。至少要搬两次家，还要折腾租房，在现在这种特殊时期，很麻烦，比较折腾。 楼主年纪不小了，可能以后也没什么机会换房了，所以还是想在能力范围内尽量挑一个满意的。为此辗转反侧，夜不能寐，纠结啊。求姐妹们点醒。

你想要的太多了，都把自己逼到夜不能寐了至于吗！要把自己逼疯？ 买和卖同时进行呗，找同一个agent可以省去一半commission fee，跟买家谈好条件给你一个月搬家，付他们一个月房租就好了。 又想着把房子修整卖个好价钱又不想折腾，有没有想过万一搭进去几万块没有卖出好价钱不是更亏？ 做减法做减法

回复 1楼jeanflood的帖子
建议等疫情过了 或者很大缓解了买个最满意的 反正以后不换房了

找个好的agent，同时代理你的买卖，我俩朋友都是要卖掉旧屋才够资金买新屋，这种换房的事情很常见，有经验的代理都知道怎么操作。你找几个直接把要求提出来，看人家给什么方案，挑你中意的签约。

回复4楼Ruth 这种情况中介费一般怎么优惠？ ---发自Huaren官方Android app

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bluesmaster01 发表于 2020-09-18 12:07

这要看你们当地市场，这也有年头了，那时我们这边是没有买家代理返费的做法的，其中一个换房的朋友跟我说她打听到的其他代理这样的一买一卖的case，是免买的费或者减，她的代理不，但是因为这个牛，她不想冒险，还是用了。那时候抢房厉害，她卖的那个部分没啥问题，跟代理想法也合拍，买的部分几个offer给出去都没拿到，心态都崩了，不过最后还是顺利换成了。

我能理解楼主， 我也有这种烦恼以前，我们当时是先卖了然后租了一段时间，慢慢找到了自己满意的房子。现在卖的话应该还可以卖个好价格吧。

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mm说的对，我也没想到会失眠。还是自己不太相信自己的判断，没有魄力，患得患失。老房子不小整修一下没法上市啊，请agent来看了，说最好要搬出去至少两周，花个五千到一万的修补一下。

回复 3楼regulation的帖子
其实本来年初就有换房的打算，因为疫情已经拖了大半年了。疫情也没人知道什么时候结束啊。想想就更焦虑了。

要换就换1.2m的，省的过不了几年又想换

回复 4楼Ruth的帖子
好的agent不好找啊。一个人坚持要有网上search来的不熟的老美agent。已经请这个agent来看了下老房子，就是他提出要搬出去整修，给了一个70万的估价。他推荐的房子我们也没有看中。另一个觉得这个agent不太靠谱，想再找几个agent比较一下。

回复 7楼tiffanylee的帖子
谢谢mm的理解，希望我们也能跟你一样换房顺利。

回复 10楼Omnbmh的帖子
谢谢mm的回复。

回复 4楼Ruth的帖子
好的agent不好找啊。一个人坚持要有网上search来的不熟的老美agent。已经请这个agent来看了下老房子，就是他提出要搬出去整修，给了一个70万的估价。他推荐的房子我们也没有看中。另一个觉得这个agent不太靠谱，想再找几个agent比较一下。
jeanflood 发表于 2020-09-18 13:21

花一点时间研究你们哪些明星代理，他们手上客源多，有时候甚至代理的房子还没有上市就可以卖给你，这个是必须的功课你省不了的。

过来人说先买再卖。现在是房子没有硬伤好卖。但是找到你喜欢价位合适的房子可能要等一等。要和别人bidding. 为了避免折腾，买到房子后。一家人住到新房子里，然后你才能去折腾老房子。老房子的卖掉的钱填到新房子里，这样负担一下子小很多。贷款首付不够的话，可以国内借一些。找有经验的代理。会让你省心不少。不要想着回扣省钱什么的。该花的还是得花。后门修修补补几千上万都不稀罕。

1m和1.2没有差很多，首付也就差4w，可以一起看啊，也许看上某个决定就好做了

回复 1楼jeanflood的帖子
如果你的买房offer是contingent on selling of existing residence，那你的offer竞争力会低，因为卖家不愿意冒险跟你赌你的旧房能在新房成交前顺利卖出去，我本人买房的时候就曾经看上一个房子，offer也出了，最后卖家把房子撤市，因为他们去买新房没买到，就不能卖旧房，否则就没地方住了，他们当时给我的条件就是，让我允许他们多住一段时间直到他们买到新房子，因为不想多搬一次家，最后他们鸡飞蛋打没买成也没卖成，当然我也没买到他们的房子，后来我卖房子的时候，挑offer我要看买家是不是必须卖了现有住房才有钱买，如果是的，我就不要他的offer，不卖给他，因为说不定到最后他的旧房卖不出去，我跟他浪费时间？ 上面的层主说得对，先买到合适的，再去慢慢卖旧的，可以修补好了多卖点价钱，也可以只搬一次家，首付差4万块钱，你真的4万块钱拿不出？想想办法一定拿得出，你出去租房的费用，多搬一次家的费用，少说也得七八千块，而且是白扔钱，不是投资到房子上

可以把旧房子抵押给银行弄点钱出来买新房子

我也碰到一样的事情，要买新房就要先卖旧房的钱，话说如果新房买了但是旧房一时卖不掉怎么办？

买好新房子搬好家再慢慢卖旧房子

你还要注意当地房市走向，我一个前同事，第一个房子是五卧室新房，先公婆同住，后来她父母移民之后公婆排到老年公寓搬走，为了学区，在预备生老二时决定换，算算经济能力，还是大换小，新换旧，准备换一个好学区四卧室老房子。她老公坚决认为房子要跌，先租屋，装修卖了原来的房子之后，等机会，哪知道涨了，还挺厉害，她老公不服气，说要继续等，拖了一年多，还是涨，她实在受不了了，公寓住着很不习惯，赶着买了个三卧室。她父母同住，俩孩子不同性别，住不开，她说只能先买了以后再说，好歹涨的话，自己的房子也能涨一点，不像现金拿着等，差距越来越大。

同时进行啊，list自己的房子，同时看房。下offer时和人说好，close date需要根据你的卖房情况定，如果是卖房顺利，就和人说你们可能要交房晚

回复 15楼黑妞的帖子
谢谢mm的分享。首付国内没发支持，就算双方父母愿意支持借一些给我们，现在估计钱也不好转出来，不想折腾父母了。毕竟我们是改善型需求，不太好开口。

回复 16楼xiaofeidream的帖子
关键是贷款办不下来啊，贷款代理给力我们最大贷款额度也就能买1m的房子。

回复 18楼霍伯森的选择的帖子
这个怎么操作啊？我听说把老房子refinance出来的钱是不能用于买房的，求教懂行的mm。

把你们小区这半年卖的房都看一下，是那些经济卖的，stage 的怎么样，照片怎么样，多久卖出去，卖家如何，然后挑两个好的联系一下。靠谱的经济会给你处理的妥妥的，省的你心烦。 我们曾经异地卖房，人都没回去一次，agent 也是电话联系从没见过面。她负责找了contractor 给翻新，具体花费风格我们sign off 就好了。连close都是远程。卖的价钱很好，比另一个经纪估价高多了。 还有一次房子状态比较好，上市前就是经纪叫她的contractor 给补补漆小修一下，$2000块就完了。 你现在房在你们地区听着像刚需房，应该挺好卖的，不要担心了。如果不需要大装修的话你们东西挪一挪，出去 度假一周让他给收拾好就行了。

谢谢大家的回复。我们关注房市也有一段时间了，我们这里的房子走的还是比较快的，所以同时买和卖一起成交的offer基本不会有人接的。老房子出手应该没有太大问题就是成交价格的事，当然大环境突变谁也没办法的情况除外。我们也想买1.2m的，但无奈贷款批不下来啊。现在看来暂时可行的是再找找好的agent，等等看有没有满意的1m左右的房子上市，毕竟等的时候也能继续存首付。再次谢谢热心的华人mm。

回复 18楼霍伯森的选择的帖子
这个怎么操作啊？我听说把老房子refinance出来的钱是不能用于买房的，求教懂行的mm。
jeanflood 发表于 2020-09-18 13:55

可以抵押，问你的银行

回复 18楼霍伯森的选择的帖子
这个怎么操作啊？我听说把老房子refinance出来的钱是不能用于买房的，求教懂行的mm。
jeanflood 发表于 2020-09-18 13:55

不是refinance，是已经付清的房子抵押给银行，你问一下你的银行

可以把小黑屋拿到银行做home equity loan，然后就可以用这个贷款先买1.2m的房，搬了新家后，可以稍微清理修整再卖房，我们就是这么弄的，当然，在卖掉小黑屋之前，要同时付新房的房贷和home equity loan，会稍有压力，我们当时搬家后第二周房子就卖出去了，一个月后正式过户，所以没感到什么压力

回复 15楼黑妞的帖子
谢谢mm的分享。首付国内没发支持，就算双方父母愿意支持借一些给我们，现在估计钱也不好转出来，不想折腾父母了。毕竟我们是改善型需求，不太好开口。
jeanflood 发表于 2020-09-18 13:52

你老房子卖掉后可以closing 当天就把欠的钱打回去啊。你要借的只是首付差的那几万而已。我们就是这么做的。还有用已经还清的房子做抵押来借钱。这个我们最开始首付不够也考虑过。放弃了。有风险。不容易贷到钱。不如直接conventional loan 银行更愿意接手，处理得也快。

回复 26楼Cybercat的帖子
mm真幸运有个好的agent。我们其实也不是很在乎返点，只求能顺利买房和卖房，同时省心省力，毕竟买房卖房是大事，agent的费用与之相比就不算什么了。

回复 1楼jeanflood的帖子
如果你的买房offer是contingent on selling of existing residence，那你的offer竞争力会低，因为卖家不愿意冒险跟你赌你的旧房能在新房成交前顺利卖出去，我本人买房的时候就曾经看上一个房子，offer也出了，最后卖家把房子撤市，因为他们去买新房没买到，就不能卖旧房，否则就没地方住了，他们当时给我的条件就是，让我允许他们多住一段时间直到他们买到新房子，因为不想多搬一次家，最后他们鸡飞蛋打没买成也没卖成，当然我也没买到他们的房子，后来我卖房子的时候，挑offer我要看买家是不是必须卖了现有住房才有钱买，如果是的，我就不要他的offer，不卖给他，因为说不定到最后他的旧房卖不出去，我跟他浪费时间？ 上面的层主说得对，先买到合适的，再去慢慢卖旧的，可以修补好了多卖点价钱，也可以只搬一次家，首付差4万块钱，你真的4万块钱拿不出？想想办法一定拿得出，你出去租房的费用，多搬一次家的费用，少说也得七八千块，而且是白扔钱，不是投资到房子上
Alltrivi 发表于 2020-09-18 13:41

我们当时买房子卖房子也考虑到这些了。需要抢好房子就是nothing but inspection contingency. 反过来卖房子的时候如果买家有要卖掉了老房子才能签约的。直接跳过。

回复 1楼jeanflood的帖子
你可以看看这个视频 一共六种方法可以解决换房的问题 总有一款适合你

回复 29楼霍伯森的选择的帖子
好的，我们也去问问看。

回复 31楼黑妞的帖子
让父母去问过银行，我们那里现在换美元只能在网上用网银换，换了还要汇过来，都是手机操作怕老人搞不定，有点难为只认识几个英文字母的老人了。

我这种求稳的人从来没有纠结过这样的问题，不卖掉旧房就买新房，哪来那么大的抗风险勇气。

你只要list了贷款就能往上走，不需要真的卖掉。买房正常close，也别提要等卖，无非就是自己有一段时间两边要付钱

有个网站flyhomes，是帮买家下cash offer先以他们的名义买房，然后再把房子原价卖给买家。我在网上看到的，没有用过，楼主可以去看看。用这个服务的话好像需要同时用他们家做买房中介。 还有楼主的现金是不是太少了，无论买1m还是1.2m的房子都不够20%首付和closing cost啊？

1和2的区别是手里的钱决定，最佳方案对楼主一定是2。 看你买房子的难易程度，你其实可以在打包的时候分好类，把常用的单独装出来，衣物和简单的炊具，过度只几个月而已，只拿出必要的来用，对付一下。二次搬家只需要很少的打包工作。 一定先把房子卖掉。

回复 39楼violetmemory的帖子
嗯，就算买1m的房子，首付也只能付10%，所以影响了贷款额度。还要每月付一个85刀的保险费用。

回复 38楼我就是我咩的帖子
真的老房子listing就能算进贷款额度？我们老房子已经付清了，所以其实贷款买1.2m的房子我们算过，暂时月供还供得起。还个半年问题不大，长期当然会影响生活质量。

这个情况关键是找个好的agent都能给你解决了。我们这里是每个区熟悉的中介就那么几家，有多少房子出多少房子进都很熟，大的中介热门几个区都有。如果是我的话，费用在其次，中介手里的信息最有用，包括你这种情况价格怎么挂之类的，有经验的中介能省好多事。

1和2的区别是手里的钱决定，最佳方案对楼主一定是2。 看你买房子的难易程度，你其实可以在打包的时候分好类，把常用的单独装出来，衣物和简单的炊具，过度只几个月而已，只拿出必要的来用，对付一下。二次搬家只需要很少的打包工作。 一定先把房子卖掉。
High.eee 发表于 2020-09-18 14:47

挑一部分东西打包去用，其它的存起来等正式搬家这种事我做过几次，累死人烦死人，再也不要

回复 39楼violetmemory的帖子
嗯，就算买1m的房子，首付也只能付10%，所以影响了贷款额度。还要每月付一个85刀的保险费用。
jeanflood 发表于 2020-09-18 14:48

如果仅仅是一个月多付85刀。那问题不大啊。你又不是一直这么付下去。旧房子一卖掉，就本金减少很多。然后着手refinancing. 其实也就折腾了几个月。我们换房子之前也是头大。真正走下来，觉得并不是难到登天，生活质量大大提高，折腾得值。

申请一个bridge loan先买后卖。利息高一点而已，但就付几个月根本不算什么。

谢谢mm们热心回复，我都看到了，就不一一回了。现在决定再找几个agent咨询一下看看能不能碰到好的agent。暂时就先按1m看房，半年内买不到合适的就搬出去卖房，买1.2m的房。

回复 30楼seemoons的帖子
借楼问问，可如果楼主买1M的贷款额度都到上线了，那再加上还home loan equity的钱，不就更要超过DTI 43%的要求了吗？

有点不懂，如果你先卖的话不是手里会有80w现金吗？

回复 49楼ecko的帖子
如果能顺利卖掉老房子是能有80万现金。贷个四五十万买个房没有太压力，争取早日还完贷款无债一身轻啊。