我这种情况是不是该赶紧refinance?

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lazycat12345
楼主 (北美华人网)
看隔壁问自住房投资房有感。。我现在有1m以下小黑屋一个,贷款不到半米,15年2.75%,每个月得还四千多,包括地税和保险。 打算明年住满两年再买房,最多撑到1.8m。我比较想过把投资房的瘾,主要是这一年附近渐渐有点兴起的架势,估计还会涨。如果出租不靠谱就赶在前五年收拾一下卖了不用交capital gain tax。 非常尴尬的是,小黑屋不卖的话,贷款靠base不太够。。仔细算了一下,如果把15年换成30年,月供能降一千左右,这样下一套房就够了。 我有几个疑问: 1)如果入职不到两年,是不是贷款只能用base,rsu和sign on不能算? 2)现在refinance,是不是必须满一年下一套房才能按自住房贷款? 3)现在30年半米以下no cost refi的rate大概是多少呢?办下来需要多久? 4)我老公还在想着年买房两套一起贷个30年的,是不是我可以让他醒醒了? 谢谢大家了!
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icyrosy
你可以把你的小黑屋做成投资房,有出租户的那种,每月租金可以算进你的收入,这样贷款power大大增加。问问你的agent应该知道
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rainhard
回复 1楼lazycat12345的帖子
1)如果入职不到两年,是不是贷款只能用base,rsu和sign on不能算? Yes, only base. 2)现在refinance,是不是必须满一年下一套房才能按自住房贷款? It depends. Usually you can get primary rate if your refinance is over 6 months. 3)现在30年半米以下no cost refi的rate大概是多少呢?办下来需要多久? Best scenario is 2.25% for 15 yrs, 2.625% for 30 yrs fix no cost, 30-45 days. 4)我老公还在想着年买房两套一起贷个30年的,是不是我可以让他醒醒了?
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tncountrygal
If I were you, I would do a 30 yr cash out refi on my primary. Get some money out for the down payment on your future rental. Once refi is done , then buy another home as primary. Turn your old one into rental.
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lazycat12345
你可以把你的小黑屋做成投资房,有出租户的那种,每月租金可以算进你的收入,这样贷款power大大增加。问问你的agent应该知道
icyrosy 发表于 2020-09-09 21:55

小黑屋我现在自住,没法做投资房啊。。。
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lazycat12345
回复 3楼rainhard的帖子
谢谢!
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rainierxiu
投资房很累啊,尤其是sfh又是老房子的话事情比较多,就算有了agent,修修补补有时候还是要问owner的。我家双职工俩娃两房子很累。
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anye
用15年贷款的都是脑子没想清楚。这种利率,当然要用30年的(包括ARM和固定),cash在手里,你第二套就主动得多。另外现在cash out refinance条款越来越差,用来保护自己的一个方法就是不要用15年,防止本金下降太快。
至于为什么不要降本金,投资的人都明白。在现在这种低利率时代,债多为王,特别是可以拿到最佳利率的自住房。唯一可以argue是否降本金的情况,就是你贷款额超过1M(现在是75万)的部分所产生的利息无法抵税。
只要你不打算卖第一套,建议你找好机会赶紧先换30年固定的,而且最好要cash out,但不清楚能不能找到最佳利率了。这是你当初自己种下的苦果。。

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anye
而且2.75%和ARM比只能摇头。。我目前自住房是2.125%,5-ARM刚开始不久。这房子十几年一路都是ARM,从没高过2.75%。贷款额十几年前是9x万,现在还是9x万,lol,当然房价已经涨几倍了。
投资房我7-ARM 2.5%,30年固定3.625%,3.75%之类都有,尽量用30年固定,因为要控制风险(到时候不一定能重贷到好条款),且投资房ARM一般不好。不过最近市场的投资房利率很一般。
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lazycat12345
用15年贷款的都是脑子没想清楚。这种利率,当然要用30年的(包括ARM和固定),cash在手里,你第二套就主动得多。另外现在cash out refinance条款越来越差,用来保护自己的一个方法就是不要用15年,防止本金下降太快。
至于为什么不要降本金,投资的人都明白。在现在这种低利率时代,债多为王,特别是可以拿到最佳利率的自住房。唯一可以argue是否降本金的情况,就是你贷款额超过1M(现在是75万)的部分所产生的利息无法抵税。
只要你不打算卖第一套,建议你找好机会赶紧先换30年固定的,而且最好要cash out,但不清楚能不能找到最佳利率了。这是你当初自己种下的苦果。。


anye 发表于 2020-09-10 01:35

谢谢mm详细解释! 当时第一次买房,看到2开头眼睛都绿了,昏了头了。。