房屋贷款是怎么分自住房和投资房的呢

小白疑问： 自住房首付可以5%起，投资房要25%，那怎么分是自住房还是投资房？比如我在低房价地方买了个房，才自住没多久，又要搬走到高房价地区又需要买一套，那第二套算投资房还是自住房啊？可不可以还按5%首付呢？

我很好奇，你为什么觉得自己会比别人都要聪明钻空子呢? 我是很认真地问

下一个lender会要求你所有房子的贷款记录。如果新买的不是upgrade，或者距离工作近之类的，新的房子不能作为自住贷款。 前面的房子如果本来是自住，通常要求自住满一年，由前面的那个lender决定。满了一年之后你变成出租房是没人管你的，只要你不refinance.

只要你有个合理的解释，你的lender也接受就可以。这个需要你和lender说吧~

回复 1楼suwen0513的帖子 自主改出租没关系 但是如果第一天买来就是出租房，但是办贷款的时候撒谎按照自住房来贷款，如果查出来算mortgage fraud 。 办贷款有一张纸要签字，问你是自住房或者是投资房

如果第二套比第一套不管是房价还是面积等等都高出很多，贷款公司会比较容易相信你的第二套是自住房。
所以是自住还是投资房，要贷款公司相信你，你需要有合情合理的理由来解释这个问题。不是说你讲什么就是什么的。

自住房就是自住 首付該放多少利率多少 銀行說了算 08年次貸就是這樣炒房垮的 銀行非常有經驗 不用擔心

我很好奇，你为什么觉得自己会比别人都要聪明钻空子呢? 我是很认真地问
zlf 发表于 2020-09-09 16:25

你别自作聪明了。
楼主问的其实是个好问题。首先，你当然要claim还是在买自住房，比如move up或者换学区。你的例子基本没问题，因为要买的房价高。如果价格不如原来的（在湾区会有，因为有人打算扒了重建），可能需要按投资房贷款，等建完了再按自住房重贷。
这个钻空子的关键是timing。如果你刚买完第一套，或者刚refi完（这是最常见的），就去买第二套的话，银行会拒绝你按自住房来贷款第二套。但如果间隔一年以上，就没什么问题。这就是现在自住房的最佳贷款模式：用ARM不断refi（因为利率大幅上升的可能性太低，ARM还是合算），等到你想换房且打算保留原来房子出租的话，做一个30年固定（可考虑cash out把本金也抬高），然后等一年左右再开始买。这需要提前plan。

买第二套房，lender会有documentations问你是自住，打算自住还是投资，如果你回答打算自助但是其实是买完了就准备租出去的，就是mortgage fraud, 被audit到了就麻烦了，另外你租客如果对房子损害了你submit claims的时候，会容易引起贷款中的银行audit，我觉得。。第一套房子中途出租，银行查不到，但是万一租客损害房子需要用到property insurance claims的话呢？不知道银行会怎样对应，不过，总的来说，不管怎么样，我觉得银行不会强迫你中途refinance成投资房的吧

好帖子 大家都好有见地 存了存了

对只付5 percent 要付很多贷款保险啊

你别自作聪明了。
楼主问的其实是个好问题。首先，你当然要claim还是在买自住房，比如move up或者换学区。你的例子基本没问题，因为要买的房价高。如果价格不如原来的（在湾区会有，因为有人打算扒了重建），可能需要按投资房贷款，等建完了再按自住房重贷。
这个钻空子的关键是timing。如果你刚买完第一套，或者刚refi完（这是最常见的），就去买第二套的话，银行会拒绝你按自住房来贷款第二套。但如果间隔一年以上，就没什么问题。这就是现在自住房的最佳贷款模式：用ARM不断refi（因为利率大幅上升的可能性太低，ARM还是合算），等到你想换房且打算保留原来房子出租的话，做一个30年固定（可考虑cash out把本金也抬高），然后等一年左右再开始买。这需要提前plan。

anye 发表于 2020-09-09 16:36

请教一下，用ARM来refi和用30年fixed来refi有什么区别吗？因为我这里最近refi根本就没有ARM可以选。

对只付5 percent 要付很多贷款保险啊
fadeintoyou 发表于 2020-09-09 19:49

不一定，如果是在low to moderate income地区买房，或者income is less than 80% of HUD median income for that area银行有自己的program可以免PMI。此外还有FHA loans。

自住住房变投资房的时候,保险也要变

你别自作聪明了。
楼主问的其实是个好问题。首先，你当然要claim还是在买自住房，比如move up或者换学区。你的例子基本没问题，因为要买的房价高。如果价格不如原来的（在湾区会有，因为有人打算扒了重建），可能需要按投资房贷款，等建完了再按自住房重贷。
这个钻空子的关键是timing。如果你刚买完第一套，或者刚refi完（这是最常见的），就去买第二套的话，银行会拒绝你按自住房来贷款第二套。但如果间隔一年以上，就没什么问题。这就是现在自住房的最佳贷款模式：用ARM不断refi（因为利率大幅上升的可能性太低，ARM还是合算），等到你想换房且打算保留原来房子出租的话，做一个30年固定（可考虑cash out把本金也抬高），然后等一年左右再开始买。这需要提前plan。

anye 发表于 2020-09-09 16:36

想问一下，必须满一年么？

想问一下，必须满一年么？
lazycat12345 发表于 2020-09-09 20:44

看lender, 很多都要求一年。还见过要求新申请成为primary的那个三个月内搬入。贷款时签的文件都有条款

买第二套房，lender会有documentations问你是自住，打算自住还是投资，如果你回答打算自助但是其实是买完了就准备租出去的，就是mortgage fraud, 被audit到了就麻烦了，另外你租客如果对房子损害了你submit claims的时候，会容易引起贷款中的银行audit，我觉得。。第一套房子中途出租，银行查不到，但是万一租客损害房子需要用到property insurance claims的话呢？不知道银行会怎样对应，不过，总的来说，不管怎么样，我觉得银行不会强迫你中途refinance成投资房的吧
心函 发表于 2020-09-09 19:25

insurance转rental之后也可以换rental insurance了，只要住够时间再转rental银行不管吧，就是我以为通常是要求两年，原来是一年呀

多谢大家的回复，可是刚搬进去后突然工作relocate到外州怎么办啊？

回复 12楼ft8114的帖子
right now ARM 's rate is worse than fixed programs. Lenders are promoting fixed program, such as 15 yrs and 30 yrs. ARM used to be lower but not anymore.

多谢大家的回复，可是刚搬进去后突然工作relocate到外州怎么办啊？
suwen0513 发表于 2020-09-09 21:19

If you don't rent it out, you still can use it as your 2nd home, which will be the same rate as primary home. But lender's 2nd home request might be different. such as you have to live in 2nd home for xxx amount of days each year...etc