是 如果你再早些买的，房租的positive cash flow 越来越大，回来简直就是提款机。1031 exchange 也可以了解一下 fuzzycat 发表于 2020-09-01 01:41
我也是刚反应过来，做cash out refinance，拿钱出来还不交税。留个20%的本金在房子里，refiannce个三十年，不但每月正现金流，银行利息还抵租子少交税。我是刚刚明白过来。我再也不会40%首付买房了。 HappyHappyLife 发表于 2020-09-01 01:58
我现在出租房一个，自住房一个，都pay off了。但是手上也没啥现金了。 怎么运作一下，再买新房子呢？ zenmebane 发表于 2020-09-01 02:19
你得注意现金流不要断了。 另外可以买房时downpay加heloc两个loan作为首付买房，付几年之后把helic余额跟贷款余额合并refinance。比cash out的rate低。 我就是这么做的 ray_golden 发表于 2020-09-01 02:07
把出租房给refinance一下，留个20到30%的equity在房子里，现金取出来做首付再买房。我打算这么做。一年下来就一套变两套了。更别说你已经付完了。 原理是，不管你首付多少，房子的增值部分是按房子总价值来的，房子的增值部分就是你的净收益。租金收入相比房子增值就是毛毛雨。所以只要房子数量上去了，你的收益就成倍增长。租金够维持房子的运行就可以了。不指望租子挣钱。 自住房和出租房分开管理。永远都不要拿过日子钱贴补生意。 HappyHappyLife 发表于 2020-09-01 02:31
而且每次refinance，房子增值地产税就增加了 zenmebane 发表于 2020-09-01 02:49
那为啥不refinance自住房？不是自住房利息低吗？ zenmebane 发表于 2020-09-01 02:46
你不refinance，地税也还是一年比一年多的吧。懂得给说说，地税跟refinance有关系吗？ HappyHappyLife 发表于 2020-09-01 02:51
这不就是加杠杆吗？如果太aggressive房价跌了或者现金流段了也会出问题，而且年头不好的时候这两件事很可能一起来... sunshine35 发表于 2020-09-01 03:56
08年很多投资者申请破产，就是因为lz这套思路。我以前公司一个客户，就是这么一个房子套一个房子的投资了十几个投资房。结果金融危机时其中一两个房的资金链断了，因为房价全部都跌，所有房子都under water。所以只好申请破产，十几个房子全部被拍卖，赔的一塌糊涂。 kakagirl 发表于 2020-09-01 04:16
这这里有个矛盾的地方，卖房时如果房价涨了，capital gain据说算税时要把以前投资房的利息抵税给加回来，不知道按primary house的50万免税额能否避掉。 房价不涨你无法cash out，或者额度不高。 ray_golden 发表于 2020-09-01 02:13
我记得有个老中好像是加州的，这样搞了几十套投资房，然后08年也是资金链断了，这个人居然自杀了。其实熬过来了现在还是一条好汉。世事难料！ sssccc 发表于 2020-09-01 07:33
现金链一断就完蛋了，这种还是太冒险godisagirl01 发表于 2020-09-01 10:05
出租房不能refine吧，只有自住房可以CASH OUT，要是租金能COVER本身的房贷保险地税基本你就是出个首付然后30年后房子就是你的啦 micecrispy 发表于 2020-09-01 10:30
在什么情况下会资金链断裂？房价涨不涨，不会影响资金链啊，是没人租房子吗？按道理说，世道约不好买房子人越少，租房子人越多啊。只要不是加州纽约，我们这儿不交房租还是一样赶人。 HappyHappyLife 发表于 2020-09-01 10:15
很多可能啊 比如房客拖欠房租，或者某个房子突然出了问题要大修，再加上房子租不出去，不巧的话几个凑一起现金链就断了 godisagirl01 发表于 2020-09-01 15:25
一般留几个月租金当备用金？三个月够了没？ HappyHappyLife 发表于 2020-09-01 19:32
回复 38楼ysyyrps的帖子 我买房都留十年备用金。年纪大了，保守。 懒人一个 发表于 2020-09-02 02:12
不是税要抵回来，是depreciation 要 tncountrygal 发表于 2020-09-01 09:41
回复 41楼zenmebane的帖子 图失业了不用急着找工作。万一碰上recession 呢？经济好几年都好不了。 懒人一个 发表于 2020-09-02 03:02
似乎正确的做法是隔几年refinance一次，把房子增值部分和这几年还掉的本金给拿出来。再做首付接着买房。大家都是这么做的吗？
我也是刚反应过来，做cash out refinance，拿钱出来还不交税。留个20%的本金在房子里，refiannce个三十年，不但每月正现金流，银行利息还抵租子少交税。我是刚刚明白过来。我再也不会40%首付买房了。
你得注意现金流不要断了。
另外可以买房时downpay加heloc两个loan作为首付买房，付几年之后把helic余额跟贷款余额合并refinance。比cash out的rate低。
我就是这么做的
这这里有个矛盾的地方，卖房时如果房价涨了，capital gain据说算税时要把以前投资房的利息抵税给加回来，不知道按primary house的50万免税额能否避掉。
房价不涨你无法cash out，或者额度不高。
把出租房给refinance一下，留个20到30%的equity在房子里，现金取出来做首付再买房。我打算这么做。一年下来就一套变两套了。更别说你已经付完了。
原理是，不管你首付多少，房子的增值部分是按房子总价值来的，房子的增值部分就是你的净收益。租金收入相比房子增值就是毛毛雨。所以只要房子数量上去了，你的收益就成倍增长。租金够维持房子的运行就可以了。不指望租子挣钱。
自住房和出租房分开管理。永远都不要拿过日子钱贴补生意。
这个我要好好学习一下，出租房利率高至少一个点。
那为啥不refinance自住房？不是自住房利息低吗？
你不refinance，地税也还是一年比一年多的吧。懂得给说说，地税跟refinance有关系吗？
自住房利息不抵税啊，投资房利息抵税的。
投资房银行利息是小钱，利率高点就高点，不影响收益的。
有关系。 關系大大的，然後房子多了，地稅也會很高。
学习一下
是这样的
08年很多投资者申请破产，就是因为lz这套思路。我以前公司一个客户，就是这么一个房子套一个房子的投资了十几个投资房。结果金融危机时其中一两个房的资金链断了，因为房价全部都跌，所有房子都under water。所以只好申请破产，十几个房子全部被拍卖，赔的一塌糊涂。
加州的地税，不交易的话，不会变的 买的时候多少就是多少
具体refinance 是否会影响 不清楚
我记得有个老中好像是加州的，这样搞了几十套投资房，然后08年也是资金链断了，这个人居然自杀了。其实熬过来了现在还是一条好汉。世事难料！
不是税要抵回来，是depreciation 要
投资需谨慎。不过，买股票也有自杀的。做企业也有自杀的。连富士康都有自杀的。跟心理成受能力有关，跟做啥关系不大。熬过来又是一条好汉。
这是遇上了遇到年景不好。
不过哦，房子里放的equity少，其实投资成本小，就是让银行给收了，其实也不亏多少钱。
尤其是几年以后，增值部分其实都已经可以让你把当初的投入cash out了，房子没了也就白忙一场，亏不到哪里去。
还是要看形势，租房市场如何。还有就是要留有一定的备用金，即便几个月空着，也还是可以很好运转的。
在什么情况下会资金链断裂？房价涨不涨，不会影响资金链啊，是没人租房子吗？按道理说，世道约不好买房子人越少，租房子人越多啊。只要不是加州纽约，我们这儿不交房租还是一样赶人。
加州老吴，资金链短了，加上被雷，回去开枪打死老板啥的几个人，不过不记得自杀啊，他是去杀人。
可以，利率更高而已，至少多0.5%。
很多可能啊 比如房客拖欠房租，或者某个房子突然出了问题要大修，再加上房子租不出去，不巧的话几个凑一起现金链就断了
一般留几个月租金当备用金？三个月够了没？
Sorry, 不小心点踩
加州的房子买一个头款就好多钱了。出租估计还要倒贴。
加州老吴吗？那个人两三年内买了十几个房地产，记得有一半都是地，没有房子在上面。这种负现金流非常危险，如果被裁资金链立马断掉。
我留了一年的。每个人情况不同了，如果你工资高工作又稳定，少留点也没问题
我买房都留十年备用金。年纪大了，保守。
十年？？我听错了吗？这难道不又是一套房子了。我觉得自己留一年的，都算保守了。
图失业了不用急着找工作。万一碰上recession 呢？经济好几年都好不了。
我猜这个是不是就是传说中狗家码农出租房不签合同收cash的考虑，既不报税来抵扣房租收入，卖的时候也不需要你说的这个depreciation。码农就是有小心思。
这么算不对的，给出租房留的钱是应付出租房的开销，比如租客不付房租或者找不到租客之类 怕失业应该是给自己留钱，比如一两年工资 如果有10套房子每个都留了10年租金，算下来可能有10年工资了，这个也太保守了 给出租房和给自己留的应急金应该分开算