你出租房都买84万的啊。。 xfx 发表于 2020-08-19 16:17
BRRRR 租售比高的地方。比如10万的房子出租1000/m，有正的现金流，这个贷款就不会降低DTI NewID2017 发表于 2020-08-19 16:16
买一个没维修的房子，比如15万买了，装修一下整整院子，房子估价就涨到和周围屋子一样30万了。这是原理，听朋友科普的。不过得小心，听说过flip house赔钱甚至破产的。甜汤 发表于 2020-08-19 16:19
那种房子价格便宜，需要买很多才能规模起来。 我记得前几年有不查收入贷款的，好像是40%首付，这几年好像也没有了，如果有那种，是不是只是首付高一些，但是贷款的数量就不受限制了 ray_golden 发表于 2020-08-19 16:22
以前电台里广告说买了再贷，贷了再买，一直没明白是什么意思。 比如我14万首付买了84万的房子，现在如果出租能覆盖贷款和房产税。 住了几年又弄了比首付，20万还能再申请下来62万5的贷款吗？这个只靠工资，DTI无法满足要求吧？ 即使办下来了，后面怎么能重复这种方式，一直贷款到10套的呢？ ray_golden 发表于 2020-08-19 16:13
一般搞破产房法拍屋， 比如，曾经20万的房子，short sale，你15万全cash拍到，花1-2万装修，翻院子和外墙内墙全漆一遍加新地毯地板，1500出租。一年后各种小动作后重新评估比如20-22万，当然也多交税。再heloc套出现金75%*22=15-16 万，再去滚下一个房子。。。循环。。。 CBOE 发表于 2020-08-19 16:42
关键是你要有足够现金cover 半年所有房子的费用，理论上10套完全可行。 tncountrygal 发表于 2020-08-19 17:53
买完6个后就再也贷不下款了，DTI太高（好几个是15年的loan)，之后的全部都是现金买的。不过我只卖三四十万的有升值潜力的房子（翻修好就卖，本身就能升值N万左右了），两年存款就足够了。即使现金买房，但房租收入只算60%，并不能降下多少DTI。 alanbeil 发表于 2020-08-19 17:50
你把所有的投资房放在LLC下面，然后贷commercial real estate mortgage，租金收入就是你的income。有些银行喜欢把房子攥在手里的最喜欢这样的贷款了。shoppingspree 发表于 2020-08-19 16:56
这种有dti的要求吗？可以买sfh吗 ray_golden 发表于 2020-08-19 18:11
这种要专职干了。我就想是赶上房价低的时候捡个漏，但是贷款上感觉限制比较严格。 我现在第一套房heloc也能贷出三四十万，加上手里现金，应该能再买一套，不过我想着还是能最大化利用银行贷款，理想情况是付20%首付，尽量把现金流打平。另外就是观望一下房价。 ray_golden 发表于 2020-08-19 18:03
一般老中都是找老莫干吧，多花个五六千而已。大头主要还是升值眼光，选房和拍价。 呵呵 CBOE 发表于 2020-08-19 22:10
我一开始买的是3万多的小condo 然后4万滴 五万滴 如果五万一套 10套也才五十万 租金一套平价900 10套也可以月入9000了 而我认识的一个单亲妈妈 做地产 一年2-3套的买 贷款门清 全部多家庭 还不停的买买买当中 几年估计也买了十几套 还有商业地产 Aliciaqiu 发表于 2020-08-19 23:40
咋找到的靠谱人来干？我觉得这点比哪一步都难！ miameow 发表于 2020-08-19 22:34
比如说一个20万的投资房还清了贷款，现在房子价值25万，那用heloc能拿出来0.75×25 =18， 19 万现金，然后拿这个现金去做一套房子的首付，在贷款，这个cash out的钱18，19万是按照啥rate 还？ 就等于下一套房子整个房子都要还贷？还是说拿着这18，19万加点钱再全款买一套投资房？ COA 发表于 2020-08-19 23:44
回复 34楼CBOE的帖子 电线水管也能自己搞？ 懒人一个 发表于 2020-08-20 00:22
理论上，是初中物理。搞本图册，一两个小时把code搞清。 主要矛盾，还是选房升值和出租。 CBOE 发表于 2020-08-20 00:29
回复 30楼Aliciaqiu的帖子 你这是哪里的zipcode 啊！三万的房子能租900？！ juliadjh 发表于 2020-08-20 00:10
home equity loan或者heloc的利率高，比如现在房贷一般30年可以3%左右，heloc基本没有低于4%的，一般可以贷到房子估值的80%或者更多（利息就更高了），然后减去现有。我觉得他的意思是用上一套房子贷出来heloc，接近全款买下一套投资房，然后等下一套投资房升值一些的时候，再抵押贷heloc出来，再去全款买下一套。 这种方式貌似也可以，就是成本高一些，而且heloc一般是浮动的利息，home equity loan可以选固定的。 还有就是要控制风险，不要资金链断了。 ray_golden 发表于 2020-08-20 12:40
真能买到10套以上的，每年租金收入都至少二三十万的了，很快就能存出下一个房子的钱 alanbeil 发表于 2020-08-20 12:51
可行 租金按照75%算收入的 porcue 发表于 2020-08-20 13:31
DTI是按总收入算的，rent一般按75%算。假设这个可以抵消房子支出，只要你有lease agreement，或者已经稳定出租两年有报税记录，对你的gross income影响就是0，算DTI就和没有这套房子一样起名很难 发表于 2020-08-20 12:57
美国最好的房产投资方式是,买4plex住一间出租3间享受primary interest rate，似乎连insurance都可以用primary的价格。 如果钱不够首付可以用fha loan，额外费用算下来可能就高了不到1apr, 但是好像没有太多人喜欢自己住4plex，而且很多地区的4plex 都有hoa 收租可以算成收入，这样一套投资房可以增加2万左右年收入，equity也逐年增长，申请贷款容易的年份10套不是不可能 DORABABY 发表于 2020-08-19 16:24
一直以为租金算成收入按照40% DTI来计算呢，如果按照75%相对容易多了 ray_golden 发表于 2020-08-20 14:09
什么叫做40% DTI，乱七八糟的。。 就是把租金收入打个折而已，比如75折。 anye 发表于 2020-08-20 14:19
你不都算清楚了么，如果每套房子cash flow多正一点，如果你收入更高一点，10套不是问题。 但是广告听听就完了。一般10套都是很便宜那种。要想买80万还不停的，收入应该税前200万左右，这样你攒下一个downpay和DTI都没啥问题（只要cash flow是0或正值，以前的贷款并不会影响后面的，因为不是真正的负债，但很多银行现在要看两年rental history，之前不一定算你的rental income，所以初期会累一点）。 anye 发表于 2020-08-20 14:16
回复 58楼saynomore的帖子 去年我一口气买了近500万的房产，一分钱rent income没用。今年银行说不给贷了。。也和疫情以后贷款政策收紧有关，比如两年之内的rent收入不愿意算进去了。 那就和人合作flip吧，也正好可以保持资金的流动性。话说这疫情，股票又增值几百万。。 anye 发表于 2020-08-20 14:24
其实你这样就不用在这个论坛上讨论了，这里还为了五万八万的房子操心买不起呢。 saynomore 发表于 2020-08-20 16:31
其实她也不一定投入500万，如果能贷款80%，自己投入一百万。我有个朋友就是去年底把在好莱坞的一家店给卖了，接手的下家装修完都没开过业，我们都感叹他预测能力好强啊。 ray_golden 发表于 2020-08-20 16:39
可以买10 个。我们从10年开始，买买买，中间还卖了几个CASH RICH 的用来继续买。也买烂房装修重贷cash out , 有时候就投入的现金很少很少，相当于把翻修的盈利在里边滚着。 现在每个都300k+。 两个W2 的话分开贷款。TITLE在谁名下不重要。因为等贷款付的差不多了都转到TRUST下面。但是分开贷款的费用比较低，因为超过4个贷款很多银行不做，或者利率高很多。 有一个出租房报税以后，你的所有出租收入都算收入。每个人的DTI monthly不超过40%就可以继续贷款。另外就是保持好的信用分数，另外就是每年的报税清楚，这样就容易贷款。 按照前10年各种房价翻番的走法， 你如果花25% 买的房贷款投资，你的收益是2*4=8倍，比各种高飞股票也不差了，而且这个可以持续投资。贷款是15年30年一半一半。等到贷款差不多了，可以考虑作为一个PORFOLIA卖出，10301 EXCHANGE 到大的商业地产继续滚。商业地产应该最近会有一些现金低价捞低机会。 投资就是要慢慢来，循序渐进。另外保险要买够，出租房有很多保险项目，建议都买，说不定哪个就能用到。另外，就是买伞险来保护你的财产。 peekston 发表于 2020-08-20 16:40
应该买商业保险，伞险是有问题的。 anye 发表于 2020-08-20 16:42
比如我14万首付买了84万的房子，现在如果出租能覆盖贷款和房产税。 住了几年又弄了比首付，20万还能再申请下来62万5的贷款吗？这个只靠工资，DTI无法满足要求吧？
即使办下来了，后面怎么能重复这种方式，一直贷款到10套的呢？
租售比高的地方。比如10万的房子出租1000/m，有正的现金流，这个贷款就不会降低DTI
买的时候是自住的，住几年搬走，再买自住房
那种房子价格便宜，需要买很多才能规模起来。
我记得前几年有不查收入贷款的，好像是40%首付，这几年好像也没有了，如果有那种，是不是只是首付高一些，但是贷款的数量就不受限制了
收租可以算成收入，这样一套投资房可以增加2万左右年收入，equity也逐年增长，申请贷款容易的年份10套不是不可能
有朋友就做这一行，后来辞职专干，买了豪宅
有这么好的事情吗？我也觉得查收入很烦人，尤其闲钱多了投资，工资贷款额度不够。老靠工资买房多烦。
一般搞破产房法拍屋， 比如，曾经20万的房子，short sale，你15万全cash拍到，花1-2万装修，翻院子和外墙内墙全漆一遍加新地毯地板，1500出租。一年后各种小动作后重新评估比如20-22万，当然也多交税。再heloc套出现金75%*22=15-16 万，再去滚下一个房子。。。循环。。。
如果投资房都能给到40%或者50%的首付，基本上都有很大的正现金流。这些正现金流都算在收入里面的。如果再买房子，有这些能够自给自足，还能给你赚钱的房子，DTI不会受到太大影响。
怎么搞到破产的？
这种要专职干了。我就想是赶上房价低的时候捡个漏，但是贷款上感觉限制比较严格。
我现在第一套房heloc也能贷出三四十万，加上手里现金，应该能再买一套，不过我想着还是能最大化利用银行贷款，理想情况是付20%首付，尽量把现金流打平。另外就是观望一下房价。
按一套房子贷款换3k，十套月还款3万，半年18万不算房产税，20多万。不过我觉得也不着急，慢慢来，现金流太紧把自己给吊死了。
所以不敢选15年的贷款，都是30年。以前在国内买房时犯傻，5年还完了，没有现金再买下一套了。
我打算是长期持有，最后落下房子。DTI这个的确是个瓶颈
这种有dti的要求吗？可以买sfh吗
CREM看的是DSCR，debt-service coverage ratio。简单说是NOI，net operating income和mortgage debt service的比例。
一般老中都是找老莫干吧，多花个五六千而已。大头主要还是升值眼光，选房和拍价。
呵呵
咋找到的靠谱人来干？我觉得这点比哪一步都难！
比如说一个20万的投资房还清了贷款，现在房子价值25万，那用heloc能拿出来0.75×25 =18， 19 万现金，然后拿这个现金去做一套房子的首付，在贷款，这个cash out的钱18，19万是按照啥rate 还？ 就等于下一套房子整个房子都要还贷？还是说拿着这18，19万加点钱再全款买一套投资房？
这种自己投入多少钱？我觉得即使3、40万也不可能靠房子自己就这么滚动起来吧？
另外你这个算法不能只看房租，每个房子都有房产税和维修等费用。
而且每个房子也得耗费自己的精力。
你这是哪里的zipcode 啊！三万的房子能租900？！
一般破产房翻修做的好的，自己在房子工程上得门清。没动过手，至少理论上该怎么干能做出详细指导和建议。材料工具都很便宜，主要是人工。美国有很多关于房子的图文并茂的书籍，学起来很快。现在又有youtube相关视频。刷漆铺地板这种体力活，就是生瓜蛋子，一个小时也教会了。做好计时计件付工资。其实就是规划做好project manager。
电线水管也能自己搞？
有特定的利息啊。cash拍房子，主要是为了deal，稍微做个功，就能短期升值，再套钱酱紫。
理论上，是初中物理。搞本图册，一两个小时把code搞清。
主要矛盾，还是选房升值和出租。
我倒是特别会选房子，女人很多比较有这种天分。 修房子还是男的干合适。
是啊，3万能租900 湾区100万的才能租3000
小condo的问题是，虽然便宜，但需要投入的时间/精力不少啊。。
你这样10套50万，花费时间精力绝对远远多于1套50万的。。。
这哪里的房子这么便宜，简直就是大白菜随便捡啊
home equity loan或者heloc的利率高，比如现在房贷一般30年可以3%左右，heloc基本没有低于4%的，一般可以贷到房子估值的80%或者更多（利息就更高了），然后减去现有。我觉得他的意思是用上一套房子贷出来heloc，接近全款买下一套投资房，然后等下一套投资房升值一些的时候，再抵押贷heloc出来，再去全款买下一套。
这种方式貌似也可以，就是成本高一些，而且heloc一般是浮动的利息，home equity loan可以选固定的。 还有就是要控制风险，不要资金链断了。
真能买到10套以上的，每年租金收入都至少二三十万的了，很快就能存出下一个房子的钱
我的目的不是靠投资房的正现金流，是最大化利用银行的低息贷款等资产升值。比如用200万的本金，在房价比较低的时候（不是绝对低，抄底需要等的太久了，看运气），能贷出比如600万多万。我的计算是按照现在30年固定利息3%的情况下，即使出租行情不好，按照房价平均5%的涨幅，也不会亏钱，控制好节奏的话风险很低。
一直以为租金算成收入按照40% DTI来计算呢，如果按照75%相对容易多了
经济不好空置率高租金也跌。最怕就是资金链断了。
谢谢，这个信息很有帮助！
学习下。。这种4 plex的自己也住在里面的，房客会不会老来compianing各种修的？这种dual plex, 4 plex卖的时候是不是要全部的units都要同时卖？
还有这个楼里很多人算账，似乎认为租金可以全部进自己腰包，不用还贷款维修地税保险什么的。这样的理解暂时还是不要投资房产。
然后投资房产最要紧的一条，是贷款以增加leverage。除非你现金太多需要安全的地方park your cash，不然没谁是整天想着全款买房，或者赶紧把贷款还清的。
你不都算清楚了么，如果每套房子cash flow多正一点，如果你收入更高一点，10套不是问题。
但是广告听听就完了。一般10套都是很便宜那种。要想买80万还不停的，收入应该税前200万左右，这样你攒下一个downpay和DTI都没啥问题（只要cash flow是0或正值，以前的贷款并不会影响后面的，因为不是真正的负债，但很多银行现在要看两年rental history，之前不一定算你的rental income，所以初期会累一点）。
被楼上吓到了。
什么叫做40% DTI，乱七八糟的。。
就是把租金收入打个折而已，比如75折。
去年我一口气买了近500万的房产，一分钱rent income没用。今年银行说不给贷了。。也和疫情以后贷款政策收紧有关，比如两年之内的rent收入不愿意算进去了。
那就和人合作flip吧，也正好可以保持资金的流动性。话说这疫情，股票又增值几百万。。
哦，理解错了，以为是原额计算收入，然后可以按照75%的租金收入来继续来贷款呢。
这样能贷款的额度更打了折扣了
50k的房子能月租900，这是什么神地方啊！
没有高收入，收入足够我也不用估计DTI这事，直接申请贷款了。
我现在住房是几年前10几万首付买的80多万，后来涨到120多万，当时agent帮我弄的两个loan。
我直觉上觉得明年的房事可能会跌，所以我在考虑是不是有可能重复以前的那个过程。20%或者更低的首付，自己攒点，401k里借点，国内倒腾点，比如凑个60万，分成三份20万，如果房事调整，逐渐买进。不要按自助的条件买贵房子，就是差不多的区，交通便利的3bedroom最合适。
其实你这样就不用在这个论坛上讨论了，这里还为了五万八万的房子操心买不起呢。
其实她也不一定投入500万，如果能贷款80%，自己投入一百万。我有个朋友就是去年底把在好莱坞的一家店给卖了，接手的下家装修完都没开过业，我们都感叹他预测能力好强啊。
投1/3左右。去年贷款利率太好了，都是30年3.75上下，5年2.5%上下的，cash flow不错。
应该买商业保险，伞险是有问题的。
打包了就要商业保险，单个的用伞险。
谢谢！信息很丰富。商业地产的确是个抄底的机会，不过我对这个不熟悉，毕竟是副业，暂时先买住宅最熟悉, 如果能规模了, 可能在试试商业地产。
我家现在title都在我名下，我老婆在家看娃，没有W2。我倒是想回头房租收入挂她名下，如果能去申请个fha的贷款就更好了。
我家的问题是以前积累的资产都在国内的房子，也没有贷款，我希望能滚动起来，但是1031 exchange不能跨国exchange，先得交税了才能继续。
谢谢，学习啦
谢谢买投资方房的经验之谈，学习了！
投资房全付清了不怕房客告吗？我听说不管怎样放点loan, 出了什么事儿拉银行垫背。 碰到无赖房客想想都非常头疼啊。
1031 exchange 不是必须置换类似的房产么？怎么能从residential 换成 commercial 的？