谢谢围观，删了删啦

就是提醒一下手头有1米的股票，如果是税前，要扣一半交税的。long term 好一些

非常感谢。你把情况分析得很到位！按照你的思路，我简化算了一下未来5年的情况，不知道是否有什么漏洞，希望可以指出：
1）如果按照我们当地8%的房产增值（这是平均水平），现有的房产总值4.2M的话，大概再需要5年可以达到6M, 增值1.8m。 2） 如果采取第一种策略，把1M的钱在这5年的前2年继续全部投到房子（为了简化，假设全部投房子），假设3倍杠杆，大概能买到3M总值的房子们，第五年大概能到3.78m。 3）这5年假设每年能存10万（税后），共50万。 4）这5年租金付的principle不知道怎么算，就先略过。
大概1+2+3，净值能增加3m，达到总净值6m。离前面mm说的8m距离近了不少。感觉净值增长的大头还是要靠scale up+复利+杠杆。看来还是必须辛苦一点把盘子再继续扩大，承受更大的风险。


physicaltherapy 发表于 2020-08-10 02:03

樓主房子在東部哪裏呢？是集中在一個地方買還是在不同地方？ 謝謝～～

看了太受伤了，楼主这样已经财富自由了，不需要什么建议

非常感谢。你把情况分析得很到位！按照你的思路，我简化算了一下未来5年的情况，不知道是否有什么漏洞，希望可以指出：
1）如果按照我们当地8%的房产增值（这是平均水平），现有的房产总值4.2M的话，大概再需要5年可以达到6M, 增值1.8m。 2） 如果采取第一种策略，把1M的钱在这5年的前2年继续全部投到房子（为了简化，假设全部投房子），假设3倍杠杆，大概能买到3M总值的房子们，第五年大概能到3.78m。 3）这5年假设每年能存10万（税后），共50万。 4）这5年租金付的principle不知道怎么算，就先略过。
大概1+2+3，净值能增加3m，达到总净值6m。离前面mm说的8m距离近了不少。感觉净值增长的大头还是要靠scale up+复利+杠杆。看来还是必须辛苦一点把盘子再继续扩大，承受更大的风险。


physicaltherapy 发表于 2020-08-10 02:03

你这个计算方式是不对的
首先不知道哪里的房产能每年增值8%？因为这个增值率算7-8年房产就能翻倍，实际上就算湾区在最高速增长的时候都没有达到过这个速度，相反在美国大部分地区房价都是停滞的。你对于房产增值速度有点不切实际的乐观。
另外，房产不变现前只能计算现金流，不能算流动性资产。也就是你即使有价值8m的房产，如果租金收入扣除贷款+地税，不能cover你的生活费，你也不能财务自由。而房产变现有cost，利润到手会折掉一部分钱，所以一般认为可投资资产不包括不动产（除非能轻易变现）
如果你是4.2M投资房，2.2M贷款，那么你每年地税+贷款将近18万，然后你说你有4.2万租金收入，不知道是不是税后收入？就算睡前吧，也就是你3.2m市值的房产（假设你自住1M）能收入20多万一年的租金，6-7%左右的cap，这在东西岸大城市是完全不可能的，不知道亚特兰大，休斯敦这些城市现实吗？但是这两个城市增值达不到8%吧。方便私个zip吗？我比较好奇哪个城市有这么好的cap和增值速度

楼主开课教炒股和炒房，我给你教学费，100个我这样的小韭菜 你每个月cash flow big big 的

Mark!学习一下！

而且还有一点比较奇怪，你的计算里面每年存款只有10万，这个存钱速度并不快，加上你说你家开销是22-24万，所以overall 税后income应该在40w以下。感觉小孩也不大，如果已经上初中高中或许复利积累也是可能的。
不知道你们是怎么在短短几年里存出来1M股票，2M房产？因为你说的存钱速度很难达到这个资产，你lg从一毕业就有这么高的收入？除非是有一笔意外之财比如IPO之类？

猜测一下哈，楼主国内贪官的孩子吧？年纪轻轻的就有那么多钱，不太可能是夫妻两人老老实实赚来的。

回复 50楼physicaltherapy的帖子
楼主 有一个问题没看到你回答。你们IT单职工的年收入税前多少？这个也很重要。如果单纯靠净资产3M 的确还没达到财务自由。 我自己属于享受保守型 也有3米的梦想。如果自己有3米钱会花2米买豪宅，再来两个投资房。 投资房多了操心 放股票风险大。孩子去个公校。工资吃喝玩乐全部消费掉。当然也没办法财务自由了。

你这个计算方式是不对的
首先不知道哪里的房产能每年增值8%？因为这个增值率算7-8年房产就能翻倍，实际上就算湾区在最高速增长的时候都没有达到过这个速度，相反在美国大部分地区房价都是停滞的。你对于房产增值速度有点不切实际的乐观。
另外，房产不变现前只能计算现金流，不能算流动性资产。也就是你即使有价值8m的房产，如果租金收入扣除贷款+地税，不能cover你的生活费，你也不能财务自由。而房产变现有cost，利润到手会折掉一部分钱，所以一般认为可投资资产不包括不动产（除非能轻易变现）
如果你是4.2M投资房，2.2M贷款，那么你每年地税+贷款将近18万，然后你说你有4.2万租金收入，不知道是不是税后收入？就算睡前吧，也就是你3.2m市值的房产（假设你自住1M）能收入20多万一年的租金，6-7%左右的cap，这在东西岸大城市是完全不可能的，不知道亚特兰大，休斯敦这些城市现实吗？但是这两个城市增值达不到8%吧。方便私个zip吗？我比较好奇哪个城市有这么好的cap和增值速度
fitfitfit 发表于 2020-08-10 04:20

NY/NJ这里6%是基本不可能的，增值速度，除非都买了法拉盛。但他这个单职工收入要能攒下这么多，东岸城市屈指可数

凭我这么多年的经验 当有人有点小钱就开始得瑟的时候 就是离他/她亏大钱的时候不远了。楼主保重吧。
seaking 发表于 2020-08-09 20:58

你说的很对。但是没经历过的人不容易懂

回复 109楼Bestrong2018的帖子
而且楼主回帖倾向于沾沾自喜地分享她所谓的”成功经验”和畅想财务自由的感觉，对善意提醒她的回复统统无视，好喜感。

出租房还没买够？没看到eviction moratorium? 反正我买到我家生活费基本开销的，我不买了。

财务自由，我认为是稳定的被动净收入可以维持自己满意的生活方式。关键词：稳定、被动净收入、自己满意的生活方式。有几个指标，我觉得一个是被动净收入与主动消费的比例，这个比例越高越安全。即便如楼主所说把房子贷款全还掉，被动现金收入还是不足以负担正常花销的话，离财务自由还较远。还有一个是现金流的稳定程度，当然越稳定越好，楼主家主要是单职工工作收入和主贴里提到的房地产和股票投资，房地产杠杆率太高，需要控制风险。第三，先阶段小孩上小学，未来上中学高中大学，家庭开销也会增长，需要现金流增长来匹配。
楼主说如果把出租房房贷全还了，大概1M左右，年现金流15.2万，假设平均每个出租房月租金2.5k左右，大概出租房有5个左右吧。这还不是很多。出租房最好全款付掉几个，把杠杆率降降。楼主自己提到的把1M股票全套现，全拿去付清房贷，这种做法也比较极端，资产还是保持多样化好。

家里一直单职工？先膜拜一下积累的财富

我觉得我不配给拥有一米现金的楼主建议什么。
cristal2011 发表于 2020-08-09 15:30

我太不配了！

这是哪里啊？既有正现金流，又有高房价增长的地区不多，要么就是公寓。公寓的租客质量一般，有考虑收不上租金又没法赶走房客的概率吗？

回复 87楼盈盈一笑的帖子
可以讲讲如何分散投资到实业吗？一般人只知道股市和房市。

贴一个钱贴，非喜勿进啊。
今天算了一下我们家离财务自由还有多远，坐标东部城市，IT单职工，两小学娃，私校。有若干出租房，手头现在有大概价值1m的股票，每年生活开销大概需要22-24万，包括自住房的房贷，孩子的私校学费和课外班（这个是超级大头），吃穿用度，旅游等。
对于财务规划有以下的三个方案，想拿出来跟大家讨论一下。
1）维持现状，拿1M的股票继续合理投资。
出租房的正现金流大概是4.2万一年。如果继续投资的话，可能就会继续买房子，用杠杆，cap rate大概就是5-6%这样，我预想可以再买3-4个出租房，争取每月增加5000-6000的正现金流（需要2-3年时间，花不少精力，才能达到这个，而且日常管理负担加重）。那么到时候手头上没有存款，现金流大概一年有10万到11.4万
2) 拿1M去还出租房房贷。别的不变。
（为了简化算法，这里假设只还出租房房贷，不还自住房房贷，这样每月开销不变。）
这种情况下，出租房的正现金流能达到15.2万一年。
3）拿1M去还出租房房贷，并且把自住房的MIL出租。
这种情况下，出租房的正现金流能达到17.2万一年。
想问问大家，你们觉得怎么选择可以让我们更快实现财务自由？谢谢
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 15:24

要是我，会选择合理用杠杆投资。但不一定是买房，可以买好的股票或REITS；如果一定买房，可以选择中介帮忙打理，这样可以有更多的精力干其他的事情。或者自己做一些可以开源的事情。

我是打酱油路过，看有多少能给出楼主建议的人

回复 1楼physicaltherapy的帖子
最简单的，单职工变双职工，收入翻倍，财务自由需要的时间减半

一套出租房，一年4.2w现金，平均每个月是3500，还不包括property tax和修房子的钱！ 东部，除了扭腰我想不出哪里能出租这么高的租金。。。 能租那么高租金的房子，可想而知房子价值多少。。。少说也得2个M一套。 1M ＋ 2M x 4 ＝ 9M 楼主早就财务自由了吧，还用上来问？

不是的，疫情期间还缩水不少，不提了，伤心。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 15:40

你懂不懂股票啊大妈？疫情到现在股市已经sky high了好吗。这你们也能搞缩水，建议您两口子清空股票弄点别的投资吧。估计能提早帮你财务自由 lol

一套出租房，一年4.2w现金，平均每个月是3500，还不包括property tax和修房子的钱！ 东部，除了扭腰我想不出哪里能出租这么高的租金。。。 能租那么高租金的房子，可想而知房子价值多少。。。少说也得2个M一套。 1M ＋ 2M x 4 ＝ 9M 楼主早就财务自由了吧，还用上来问？
djmiss 发表于 2020-08-10 13:10

楼主没说出租房每套4万现金吧？她说是一个4万吧。

跟lz 大概financial position 差不多，我的感觉是距离初级财务自由还远得很。四口之家在湾区硬开销（房租+学费+吃饭）一个月要超过1万4，以后随着通货膨胀只能越来越多。
以前觉得有十几万被动房租收入也许可以早点退休，现在看来持续工作还是很有必要的，是一个家庭抵御经济风险的重要力量。能够做的就是根据自己的能力调整工作的强度，地点，和工作的形式，但是要一直工作下去。

就看到： 两小学娃，私校。有若干出租房，手头现在有大概价值1m的股票
本想指点下楼主，没想到伤的最重的是自己。
liucoan 发表于 2020-08-09 15:36

我来学习的，结果。。。吐血着离开

在我看来1M的股票+若干出租房已经实现了财务自由，果然贫穷限制了想象力

看起来更象理论上的数据，出租房的开销很大，修理维护地税HOA空屋率都要考虑，出租房主要是房屋增值，现金流很难指望。股票投资也是有风险的，财务自由不是纸上谈兵，实现起来不是那麽简单的。

每个慎入的帖子 都不应该点进来 手太贱了 看完以后就是不停的问自己 我在哪里？我在干什么？

决定以后盖章慎入的坚决不能点进来

决定以后盖章慎入的坚决不能点进来
pearleaf2018 发表于 2020-08-10 15:10

笑死。

一年开销22万，就不要想财务自由了

想听听楼主选投资房的标准

想听听楼主选投资房的标准
一口一口 发表于 2020-08-10 17:03

我坚持买在好区，正经白人young professional喜欢居住的地方，这些人收入不错但是存不下钱对生活质量不低，注重信用。喜欢增值和现金流都能平衡的中庸路线

出租房还没买够？没看到eviction moratorium? 反正我买到我家生活费基本开销的，我不买了。
小猪QQ 发表于 2020-08-10 08:45

暂时的，会过去的

回复 1楼physicaltherapy的帖子
最简单的，单职工变双职工，收入翻倍，财务自由需要的时间减半
chuckle 发表于 2020-08-10 11:58

单职工变双职工家里的房子孩子没人管啊，更没有任何精力去买房了。

帖子里咋这么酸…我觉得十年3M净资产还是可行的吧…过去十年牛市财富积累还是快的…现在有点现金为王的趋势了

财务自由，我认为是稳定的被动净收入可以维持自己满意的生活方式。关键词：稳定、被动净收入、自己满意的生活方式。有几个指标，我觉得一个是被动净收入与主动消费的比例，这个比例越高越安全。即便如楼主所说把房子贷款全还掉，被动现金收入还是不足以负担正常花销的话，离财务自由还较远。还有一个是现金流的稳定程度，当然越稳定越好，楼主家主要是单职工工作收入和主贴里提到的房地产和股票投资，房地产杠杆率太高，需要控制风险。第三，先阶段小孩上小学，未来上中学高中大学，家庭开销也会增长，需要现金流增长来匹配。
楼主说如果把出租房房贷全还了，大概1M左右，年现金流15.2万，假设平均每个出租房月租金2.5k左右，大概出租房有5个左右吧。这还不是很多。出租房最好全款付掉几个，把杠杆率降降。楼主自己提到的把1M股票全套现，全拿去付清房贷，这种做法也比较极端，资产还是保持多样化好。
happyeating 发表于 2020-08-10 08:57

这个回复靠谱，赞同！

你这个计算方式是不对的
首先不知道哪里的房产能每年增值8%？因为这个增值率算7-8年房产就能翻倍，实际上就算湾区在最高速增长的时候都没有达到过这个速度，相反在美国大部分地区房价都是停滞的。你对于房产增值速度有点不切实际的乐观。
另外，房产不变现前只能计算现金流，不能算流动性资产。也就是你即使有价值8m的房产，如果租金收入扣除贷款+地税，不能cover你的生活费，你也不能财务自由。而房产变现有cost，利润到手会折掉一部分钱，所以一般认为可投资资产不包括不动产（除非能轻易变现）
如果你是4.2M投资房，2.2M贷款，那么你每年地税+贷款将近18万，然后你说你有4.2万租金收入，不知道是不是税后收入？就算睡前吧，也就是你3.2m市值的房产（假设你自住1M）能收入20多万一年的租金，6-7%左右的cap，这在东西岸大城市是完全不可能的，不知道亚特兰大，休斯敦这些城市现实吗？但是这两个城市增值达不到8%吧。方便私个zip吗？我比较好奇哪个城市有这么好的cap和增值速度
fitfitfit 发表于 2020-08-10 04:20

厉害，行家！

要是我，会选择合理用杠杆投资。但不一定是买房，可以买好的股票或REITS；如果一定买房，可以选择中介帮忙打理，这样可以有更多的精力干其他的事情。或者自己做一些可以开源的事情。
srph10 发表于 2020-08-10 11:15

请问买股票和REITS怎么用杠杆？

删了删了删了删了
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 15:24

别删啦大妈，你瞎吹牛逼被隔壁扒皮啦……