谢谢围观，删了删啦

删了删了删了删了

财务自由是什么概念？是靠被动收入收支平衡的话取决于你家的生活水平。

贴一个钱贴，非喜勿进啊。
今天算了一下我们家离财务自由还有多远，坐标东部城市，IT单职工，两小学娃，私校。有若干出租房，手头现在有大概价值1m的股票，每年生活开销大概需要22-24万，包括自住房的房贷，孩子的私校学费和课外班（这个是超级大头），吃穿用度，旅游等。
对于财务规划有以下的三个方案，想拿出来跟大家讨论一下。
1）维持现状，拿1M的股票继续合理投资。
出租房的正现金流大概是4.2万一年。如果继续投资的话，可能就会继续买房子，用杠杆，cap rate大概就是5-6%这样，我预想可以再买3-4个出租房，争取每月增加5000-6000的正现金流（需要2-3年时间，花不少精力，才能达到这个，而且日常管理负担加重）。那么到时候手头上没有存款，现金流大概一年有10万到11.4万
2) 拿1M去还出租房房贷。别的不变。
（为了简化算法，这里假设只还出租房房贷，不还自住房房贷，这样每月开销不变。）
这种情况下，出租房的正现金流能达到15.2万一年。
3）拿1M去还出租房房贷，并且把自住房的MIL出租。
这种情况下，出租房的正现金流能达到17.2万一年。
想问问大家，你们觉得怎么选择可以让我们更快实现财务自由？谢谢
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 15:24

富婆，你已经自由了。

我觉得我不配给拥有一米现金的楼主建议什么。

1m的股票是疫情期间赚来的么

就看到： 两小学娃，私校。有若干出租房，手头现在有大概价值1m的股票
本想指点下楼主，没想到伤的最重的是自己。

财务自由是什么概念？是靠被动收入收支平衡的话取决于你家的生活水平。
dingdang8467 发表于 2020-08-09 15:29

是的，我说了，我们家的支出固定，孩子的学费和课外班是大头，别的都是正常水平，估算太离谱。如果让孩子读公立学校，离财务自由会近很多。只是我们这公立学校不太好。

你找个十万 二十万工作岂不是最快？

你找个十万 二十万工作岂不是最快？
stacych8008 发表于 2020-08-09 15:36

我是很容易找一个10万的工作，但是现在讨论的是财务自由嘛，是靠被动收入，靠工资去付支出的不叫财务自由啊。

1m的股票是疫情期间赚来的么
CSLIU 发表于 2020-08-09 15:33

不是的，疫情期间还缩水不少，不提了，伤心。

没办法给楼主意见。不过看到IT单职工两娃还在小学就考虑财富自由更坚定了给娃洗脑学计算机的决心。

最快的方法是减少开销 ：-）
cap rate 能做到5-6%的话还房贷太亏了。如果是我的话会再买出租房（不考虑管理上的精力和房子可能降价）。

东部哪里可以cap rate 5-6？

单职工怎么做到1米的股票的？ 求分享从0-1米的路径。 然后我告诉你怎么样从1米到10米。

那按你的算法还没办法自由。从现金流上要么再想办法开源要么节流。比如换个学区房省下私下校的钱？既然不用工作了locatiin也无所谓了。只要是便宜点的学区房。比如波士顿的乡下？

我觉得不应该把所有的钱放进房市，1M现金应该留至少一部分在股市，无脑买大盘好了。

房产价值也有80-90万了，没有必要继续再往里面投。我可能拿着1M等今年大选结束之后定投吧。还有可以给娃存529啊。

假设楼主25万的财务自由，5%回报，那就是5百万资产。楼主现在有一半了吧？

工作时出租的房租不要交税的吗？如果退休了，房租就是大头了。

回复19楼frankingcn2 各种deductions,房子还可以折旧

单职工家庭是不是老公是it，老婆抄出租房，那样不算是单职工的

假设楼主25万的财务自由，5%回报，那就是5百万资产。楼主现在有一半了吧？
stacych8008 发表于 2020-08-09 15:52

不能做到5%啊，我都是按照3%算的，现在大概只有300万asset

单职工怎么做到1米的股票的？ 求分享从0-1米的路径。 然后我告诉你怎么样从1米到10米。

CK 发表于 2020-08-09 15:43

同求😂😂😂

回复22楼physicaltherapy 300w asset 包括自住房的equity部分吗？如果包括我估计是不够财务自由的。娃还小，后面还有花钱的地方。但是还是取决于你肯不肯降低生活标准。

什么地方出租房回报这么高，property value 看上去不超过2米的样子，能产生15w 正现金流？这么好的事？

进贴回帖只为沾沾钱气。

回复 1楼physicaltherapy的帖子
哇 帮楼主顶顶哈哈哈 喜欢钱坑🤗

回复 21楼swangnyc的帖子
赞 。

进贴回帖只为沾沾钱气。
橙色天空 发表于 2020-08-09 16:15

哈哈，沾喜气第二

你得给我们出主意呀，怎样才能追在你后面呀！另外，若干个投资房都自己管吗，不上班吗？

不能做到5%啊，我都是按照3%算的，现在大概只有300万asset
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 16:04

300 万包自住房的equity 吗？不过不管包不包你这都很难。主要是你的花费相对于资产太高了。你花的24万是税后，高税收州的话就相当于税前40万，你自己看看，就算有300万是不包括自住的可投资资产也很难有这么高的年收益。所以如果开支不变的话只能继续积累几年再说。

这个BSO的过分了。
不光有1M的现金，还同时有年入15.2万的出租房。
我先吐会儿血。

我只看到了一年开销20多万。。。

我觉得我不配给拥有一米现金的楼主建议什么。
cristal2011 发表于 2020-08-09 15:30

1m的现金，然后两个计划现金流每年差2万。LZ你的焦虑不是财务自由吧？

这个BSO的过分了。
不光有1M的现金，还同时有年入15.2万的出租房。
我先吐会儿血。
Jicama 发表于 2020-08-09 16:49

不是啊 ，你没看清楚，要么1M现金，要么15.2万现金流，是OR的关系

300 万包自住房的equity 吗？不过不管包不包你这都很难。主要是你的花费相对于资产太高了。你花的24万是税后，高税收州的话就相当于税前40万，你自己看看，就算有300万是不包括自住的可投资资产也很难有这么高的年收益。所以如果开支不变的话只能继续积累几年再说。
Cybercat 发表于 2020-08-09 16:47

300万包括了所有的房子。你说的有道理的，要维持一年24万的生活开销，税前需要40万。我也明白现在肯定还是离财务自由有点遥远的。估计还需要5-8年，希望通货膨胀可以房子增值。

这个开销太大了。两个人都离职后还要算上医疗保险支出。一年大概3万。

贴一个钱贴，非喜勿进啊。
今天算了一下我们家离财务自由还有多远，坐标东部城市，IT单职工，两小学娃，私校。有若干出租房，手头现在有大概价值1m的股票，每年生活开销大概需要22-24万，包括自住房的房贷，孩子的私校学费和课外班（这个是超级大头），吃穿用度，旅游等。
对于财务规划有以下的三个方案，想拿出来跟大家讨论一下。
1）维持现状，拿1M的股票继续合理投资。
出租房的正现金流大概是4.2万一年。如果继续投资的话，可能就会继续买房子，用杠杆，cap rate大概就是5-6%这样，我预想可以再买3-4个出租房，争取每月增加5000-6000的正现金流（需要2-3年时间，花不少精力，才能达到这个，而且日常管理负担加重）。那么到时候手头上没有存款，现金流大概一年有10万到11.4万
2) 拿1M去还出租房房贷。别的不变。
（为了简化算法，这里假设只还出租房房贷，不还自住房房贷，这样每月开销不变。）
这种情况下，出租房的正现金流能达到15.2万一年。
3）拿1M去还出租房房贷，并且把自住房的MIL出租。
这种情况下，出租房的正现金流能达到17.2万一年。
想问问大家，你们觉得怎么选择可以让我们更快实现财务自由？谢谢
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 15:24

楼主你财务自由的标准是什么？

300万包括了所有的房子。你说的有道理的，要维持一年24万的生活开销，税前需要40万。我也明白现在肯定还是离财务自由有点遥远的。估计还需要5-8年，希望通货膨胀可以房子增值。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 17:08

1M股票卖了要交很多税的吧？

这个开销太大了。两个人都离职后还要算上医疗保险支出。一年大概3万。
ayiya 发表于 2020-08-09 17:13

我也觉得楼主家这种开销离财务自由还有点距离……

我就知道！我就不该进来！

不是啊 ，你没看清楚，要么1M现金，要么15.2万现金流，是OR的关系
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 17:06

是AND的关系啊。
只不过这15.2万房租收入是revenue,不是profit.
然后100万现金股票要是拿来还出租房贷款，就是15.2万profit 加上若干Million的固定资产。

300万包括了所有的房子。你说的有道理的，要维持一年24万的生活开销，税前需要40万。我也明白现在肯定还是离财务自由有点遥远的。估计还需要5-8年，希望通货膨胀可以房子增值。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 17:08

你家的开销应该不会一直这么高吧。孩子成年之后就不需要这么多投入了。

你家的开销应该不会一直这么高吧。孩子成年之后就不需要这么多投入了。
Jicama 发表于 2020-08-09 17:42

孩子的开销实在太大了。如果他俩去了公校，每年能多7.2w, 而且一直读到高中，那估计一年要10多万的学费。。。这还不算大学。我就是太亲妈了，想给孩子最好的。目前的学校就是那种很难考进去的私校，算是当地最好的（虽然我还觉得不够好，可没法搬家了）。不舍得把孩子从私校拉出来送去公校，哎。我们自己平时的吃穿用度真的不多，不节省但物质欲望不高的人，过的都是非常moderate的生活，主要花钱都是service或者experience而已，不太追求物质享受，包括自己住的房子也是很moderate的，主要就是孩子开销太大。而且都很小，还有十多年才上大学呢。感觉入了个大坑。

小孩从私立转公立，立马就自由了

孩子的开销实在太大了。如果他俩去了公校，每年能多7.2w, 而且一直读到高中，那估计一年要10多万的学费。。。这还不算大学。我就是太亲妈了，想给孩子最好的。目前的学校就是那种很难考进去的私校，算是当地最好的（虽然我还觉得不够好，可没法搬家了）。不舍得把孩子从私校拉出来送去公校，哎。我们自己平时的吃穿用度真的不多，不节省但物质欲望不高的人，过的都是非常moderate的生活，主要花钱都是service或者experience而已，不太追求物质享受，包括自己住的房子也是很moderate的，主要就是孩子开销太大。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 17:50

楼主你已经很完美了。
从家庭资产的角度说可能现在收益最高的就是培养小孩感恩父母+生活朴素的品质，只要小孩将来不作妖不败家心理生理健康，小孩上大学就是你财务自由的日子。

楼主你财务自由的标准是什么？
elee555 发表于 2020-08-09 17:13

就是被动收入够cover开销就行了。但是开销是浮动的，孩子越大感觉花销越大。

1M股票卖了要交很多税的吧？
Playdough 发表于 2020-08-09 17:18

正解，已经交过不少税了其实。

贴一个钱贴，非喜勿进啊。
今天算了一下我们家离财务自由还有多远，坐标东部城市，IT单职工，两小学娃，私校。有若干出租房，手头现在有大概价值1m的股票，每年生活开销大概需要22-24万，包括自住房的房贷，孩子的私校学费和课外班（这个是超级大头），吃穿用度，旅游等。
对于财务规划有以下的三个方案，想拿出来跟大家讨论一下。
1）维持现状，拿1M的股票继续合理投资。
出租房的正现金流大概是4.2万一年。如果继续投资的话，可能就会继续买房子，用杠杆，cap rate大概就是5-6%这样，我预想可以再买3-4个出租房，争取每月增加5000-6000的正现金流（需要2-3年时间，花不少精力，才能达到这个，而且日常管理负担加重）。那么到时候手头上没有存款，现金流大概一年有10万到11.4万
2) 拿1M去还出租房房贷。别的不变。
（为了简化算法，这里假设只还出租房房贷，不还自住房房贷，这样每月开销不变。）
这种情况下，出租房的正现金流能达到15.2万一年。
3）拿1M去还出租房房贷，并且把自住房的MIL出租。
这种情况下，出租房的正现金流能达到17.2万一年。
想问问大家，你们觉得怎么选择可以让我们更快实现财务自由？谢谢
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 15:24

你这帐算得这么清楚还要到华人来问啥？

你这帐算得这么清楚还要到华人来问啥？
我想保护你 发表于 2020-08-09 17:58

因为每一个选项要承受的风险，长线的收益曲线，以及需要投入的时间精力都是不一样的。也是因为这种不可量化让决策变得难。

从风险角度我会选一，全压在一种投资（房子）风险太大。然后才能考虑赚更多钱。

我发现很多人都讲投资，可惜基本的 ”现金为王” 的概念都没明白。

我发现很多人都讲投资，可惜基本的 ”现金为王” 的概念都没明白。
Rdan 发表于 2020-08-09 18:07

我也很好奇楼主家资产这么多为啥要急着还投资房的贷款，尤其是现在房贷利率在历史低点……

怎么更快财务自由不懂，但是为什么要把那么多钱都放在投资房里？

因为每一个选项要承受的风险，长线的收益曲线，以及需要投入的时间精力都是不一样的。也是因为这种不可量化让决策变得难。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 18:01

你自己算一下每个选择的return on capital不就行了？大家又不知道你家股票，房租的收益情况。

名为讨论，实为无聊的BSO，比你钱多的不惜得回答你，比你钱少的也给不出有用的建议。

名为讨论，实为无聊的BSO，比你钱多的不惜得回答你，比你钱少的也给不出有用的建议。
alanbeil 发表于 2020-08-09 18:21

哈哈哈是的

我也很好奇楼主家资产这么多为啥要急着还投资房的贷款，尤其是现在房贷利率在历史低点……
crystalhuang 发表于 2020-08-09 18:11

主要就是有点累了。。。找合适的房子，翻新，管理，维护，scale up到稳定挺花时间。赚钱方式有很多种，房子是我比较擅长赚的钱。

慎入的红章盖得恰到好处，佩服佩服

单职工怎么做到这么多的投资房的，羡慕一下

但是我觉得楼主的假设也不成立。如果两个人都不上班也都不做任何事情吗？如果只是假设感觉累两个人轮换着在家休息几年还是可行的。毕竟一家人身体和精神的健康是最大的财富。

我遁吧。。。。。。

主要就是有点累了。。。找合适的房子，翻新，管理，维护，scale up到稳定挺花时间。赚钱方式有很多种，房子是我比较擅长赚的钱。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 18:27

买bond和定投sp500吧。但是要长线，熊市能hold得住。别一熊就割肉跑了，又错过了进场时机。我们家不喜欢搞什么投资房，总有各种麻烦，两娃生活已经麻烦事情很多了。我们都尽量减少增加新麻烦的机会。我们家过去十年就是一直hold老公公司股票，自己买espp啊，发到手的rsu什么的就一直放着。还有就是定投sp 500.去年快年底的时候350买了点tesla,一直放到现在，短期内也没打算卖。。。我们属于很淡定的那种。当然我们也有一些风险很低的bond, 只不过用于大熊市，老公同时又失业还找不到工作的时候应急用的，虽然这两件事情同时发生的概率很低。

没细读，看成了一亿现金。原来是一米。恐怕通货膨胀要抬头，还是组合资产配置吧。印度有起飞的势头可以分散投点。

主要就是有点累了。。。找合适的房子，翻新，管理，维护，scale up到稳定挺花时间。赚钱方式有很多种，房子是我比较擅长赚的钱。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 18:27

生活水准上去了就不 容易下来。私校开始上了，没有突发状况是不可能退出来的，expensive holiday 去过一次，以后会次次都想去。赚了这么多钱自己住的房子也想尽量舒适至少不能太差，否则也不好意思和同学playdate。以后孩子还要上大学，开销只会越来越大。
而且楼主看上去打理房子也累了，有钱可以继续买房子，看楼主年级，如果年龄大了，没有精力又不勤快的话，请人来管理省心一些，但利润肯定要分出去一大块。
反正靠节流我觉得楼主很难，只能开源。可以考虑拿一部分钱做天使投资，最好有好的network找到好的deal.话说回来，私校不是学习是培养 network的，父母不要小看这些投资。

LZ从来没碰到租客托欠房租或空关的情况吗？这是什么地方投资房回报率这么高，厉害👍

回复 1楼physicaltherapy的帖子
哪种都没法很快财务自由，疫情后有可能开始通货膨胀，所以工薪阶层最好就是hold住优质房产，等三十年能退休的时候就财务自由了

LZ从来没碰到租客托欠房租或空关的情况吗？这是什么地方投资房回报率这么高，厉害👍
NICE猫 发表于 2020-08-09 18:57

有的，都是个慢慢学习的过程。买投资房需要think backward，先想好你希望deal with的租客人群类型，然后再选他们喜欢住哪里。我的房客基本清一色都是young professional白人，从来没有乱七八糟人等来过看我的房子，这就是选址的重要，尤其在疫情期间这个优势就显现出来的了。

生活水准上去了就不 容易下来。私校开始上了，没有突发状况是不可能退出来的，expensive holiday 去过一次，以后会次次都想去。赚了这么多钱自己住的房子也想尽量舒适至少不能太差，否则也不好意思和同学playdate。以后孩子还要上大学，开销只会越来越大。
而且楼主看上去打理房子也累了，有钱可以继续买房子，看楼主年级，如果年龄大了，没有精力又不勤快的话，请人来管理省心一些，但利润肯定要分出去一大块。
反正靠节流我觉得楼主很难，只能开源。可以考虑拿一部分钱做天使投资，最好有好的network找到好的deal.话说回来，私校不是学习是培养 network的，父母不要小看这些投资。
Moonpig 发表于 2020-08-09 18:51

谢谢您的意见！很中肯。我老公坚持不回去公校的原因也是因为这个人脉。私校学费就是社群的入场券。我感觉我们家这种生活方式，离真正的财务自由应该是很困难的。除非靠房子升值后把升值的钱去填掉所有的债务。

回复 58楼physicaltherapy的帖子
楼主，你连投资房子的基本杠杆原理都没有掌握，真的不适合讲自己容易靠房子挣到钱。 我靠房产投资资产千万美金以上都不觉得自己很擅长房产投资。没有打击你的意思，真的就是无意中看到你的贴子，觉得你需要提升自己的认知。 祝福。

我很好奇靠一个IT单职工是怎么攒下3个米净资产的？楼主家里有矿？

慎入 这个标签打得真好。我看完后都有点不能呼吸了

回复 1楼physicaltherapy的帖子
两小学娃私校每年需要多少万呀，有没有估算每年正常开销多少，才好估计财务自由的要求呀

有的，都是个慢慢学习的过程。买投资房需要think backward，先想好你希望deal with的租客人群类型，然后再选他们喜欢住哪里。我的房客基本清一色都是young professional白人，从来没有乱七八糟人等来过看我的房子，这就是选址的重要，尤其在疫情期间这个优势就显现出来的了。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 19:23

谢谢楼主分享出租房经验。所以其实楼主家不算是单职工了。一个高薪IT加上一个比较专业的出租房投资者，再加上赶上了过去十年股市和房市的大涨，楼主家积累这么多资产不算奇怪。看了楼主的回帖我能够给楼主的一点浅见就是还是要分散投资，现在这种股票加投资房在我看来其实是比较好的组合。

我很好奇靠一个IT单职工是怎么攒下3个米净资产的？楼主家里有矿？
公用马甲7 发表于 2020-08-09 19:28

可能是高薪it单收入啊，你去看看过去几年几大it公司股票翻了几倍就知道了，自己每年买的打折espp和发到手的rsu只要捂住了，真的啥事都不要干钱就来了。

回复 1楼physicaltherapy的帖子
两小学娃私校每年需要多少万呀，有没有估算每年正常开销多少，才好估计财务自由的要求呀
EEswine 发表于 2020-08-09 19:32

小学阶段一年3万，每年都涨。课外班估计1000左右一个娃吧。

谢谢楼主分享出租房经验。所以其实楼主家不算是单职工了。一个高薪IT加上一个比较专业的出租房投资者，再加上赶上了过去十年股市和房市的大涨，楼主家积累这么多资产不算奇怪。看了楼主的回帖我能够给楼主的一点浅见就是还是要分散投资，现在这种股票加投资房在我看来其实是比较好的组合。
crystalhuang 发表于 2020-08-09 19:32

谢谢！可我真的不懂股票，而老公工作太忙，根本没空管。我很羡慕会投股票的人。

你1m股票投资里包括了401k，ira吗？剩下2m都是房产净值？

如果你愿意搬到比较偏远地区或者降低生活水平，其实已经财务自由了。不然你家的消费水平最少需要8m可投资产，自住房不算在内。算你自住值1M，目前那就是2M可投，每年大概6-7万保守收入，想财务自由远远还早。

你1m股票投资里包括了401k，ira吗？剩下2m都是房产净值？

fitfitfit 发表于 2020-08-09 19:51

1m股票不包括401k，ira之类的。

1m股票不包括401k，ira之类的。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 20:43

凭我这么多年的经验 当有人有点小钱就开始得瑟的时候 就是离他/她亏大钱的时候不远了。楼主保重吧。

我怎么觉得离财务自由还很远。两个娃，大学就是80万

就是被动收入够cover开销就行了。但是开销是浮动的，孩子越大感觉花销越大。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 17:56

投资的回报率和风险是成正比的 。你要想尽快达到财务自由，就需要承担更大的风险。如果需要风险小，就不会很快。这个是基本规律。

你这样离财务自由还蛮远的 你自己也说了 两个孩子教育费用就是大坑

这个可能很不容易，再用20年可能还有一点可能吧，真有钱不会去搞出租房这种费力危险又不容易变现的东东。

1m股票不包括401k，ira之类的。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 20:43

那你加上ira大概有多少可投资产？
ira 60岁以后可以拿，如果积累还可以，你们就只需要cover现在到60岁的生活。这样财务自由就是另外一种算法
如果你真的想听建议，可以split一下3M asset的组成吗？再加上目前IRA净值

第二种和第三种差距不大，主要说第一种和第二种。 第一种光看投入与现金流的话，100万增加了6万现金流就是6%，但是假如100万本金卯动300万贷款，以最保守房地产每年3%的涨幅来看的话，其本金的收益是9%，所以一共是15%的收益。第二种的收益是11%。而且第一种方式你家庭的财富潜力会远远高于第二种，第二种就基本到顶了。当然第一种你付出的更多，所以你的成本带来更多收益这也是相符的。当然这是基于房地产长期上涨的基础，相对来说风险也会大过第二种。其实第二种你已经算是财富自由 。在不用工作的情况下，每年有15万正现金流，加上你先生的收入，可以cover支出。如果还想要更大的家庭财富，就要付出过多，也需要承担相应风险。 唯一的注意点就是投资过于集中房地产，应该适当分散。我家长期专注股市投资，近年也分散不少到房地产，未来打算进一步分散投资到实体企业。

不是应该请财务规划吗？为啥到论坛问网友免费意见啊

小学阶段一年3万，每年都涨。课外班估计1000左右一个娃吧。
physicaltherapy 发表于 2020-08-09 19:43

那其实还算节省的，到中学得每人4-5万，课外班1千一年太少了，1千1个月又多了些。
你列出来的三个选项，感觉实现财务自由都有困难。

求拉入股票群

就看到： 两小学娃，私校。有若干出租房，手头现在有大概价值1m的股票
本想指点下楼主，没想到伤的最重的是自己。
liucoan 发表于 2020-08-09 15:36

还有*单职工*

如果你愿意搬到比较偏远地区或者降低生活水平，其实已经财务自由了。不然你家的消费水平最少需要8m可投资产，自住房不算在内。算你自住值1M，目前那就是2M可投，每年大概6-7万保守收入，想财务自由远远还早。
fitfitfit 发表于 2020-08-09 19:55

谢谢回复，这个8M可投可以作为参考目标

厉害 想法都不错 风险或者辛苦

第二种和第三种差距不大，主要说第一种和第二种。 第一种光看投入与现金流的话，100万增加了6万现金流就是6%，但是假如100万本金卯动300万贷款，以最保守房地产每年3%的涨幅来看的话，其本金的收益是9%，所以一共是15%的收益。第二种的收益是11%。而且第一种方式你家庭的财富潜力会远远高于第二种，第二种就基本到顶了。当然第一种你付出的更多，所以你的成本带来更多收益这也是相符的。当然这是基于房地产长期上涨的基础，相对来说风险也会大过第二种。其实第二种你已经算是财富自由 。在不用工作的情况下，每年有15万正现金流，加上你先生的收入，可以cover支出。如果还想要更大的家庭财富，就要付出过多，也需要承担相应风险。 唯一的注意点就是投资过于集中房地产，应该适当分散。我家长期专注股市投资，近年也分散不少到房地产，未来打算进一步分散投资到实体企业。
盈盈一笑 发表于 2020-08-09 22:03

非常感谢。你把情况分析得很到位！按照你的思路，我简化算了一下未来5年的情况，不知道是否有什么漏洞，希望可以指出：
1）如果按照我们当地8%的房产增值（这是平均水平），现有的房产总值4.2M的话，大概再需要5年可以达到6M, 增值1.8m。 2） 如果采取第一种策略，把1M的钱在这5年的前2年继续全部投到房子（为了简化，假设全部投房子），假设3倍杠杆，大概能买到3M总值的房子们，第五年大概能到3.78m。 3）这5年假设每年能存10万（税后），共50万。 4）这5年租金付的principle不知道怎么算，就先略过。
大概1+2+3，净值能增加3m，达到总净值6m。离前面mm说的8m距离近了不少。感觉净值增长的大头还是要靠scale up+复利+杠杆。看来还是必须辛苦一点把盘子再继续扩大，承受更大的风险。

你的资产3M里面包括负债还是指净资 产么？我感觉除非你们很早就工作（但是小朋友还这么小），或者赶上IPO, 也可能有钱来自国内的父母，如果单IT职工，就算赶上了过去十年的房市（感觉你们的房子moderate的话涨幅也不会太多）和股市，还是很难达到3M的净资产的。要是40岁不到，你的净资产的percentile在美国可能到了98%。

你的资产3M里面包括负债还是指净资 产么？我感觉除非你们很早就工作（但是小朋友还这么小），或者赶上IPO, 也可能有钱来自国内的父母，如果单IT职工，就算赶上了过去十年的房市（感觉你们的房子moderate的话涨幅也不会太多）和股市，还是很难达到3M的净资产的。要是40岁不到，你的净资产的percentile在美国可能到了98%。
felicitous 发表于 2020-08-10 02:07

3M是净资产（net worth)，不包括401k，ira之类的。单职工大概工作了10年。父母都是很普通，大概初期总计给了我们20多万买房子的钱。

回复 96楼physicaltherapy的帖子
呵呵，看你们的生活消费这么高，IT单职工的话，也剩不了多少钱...我想你父母给你的26万，其实在十年前，真的不是小数，按四倍借款的话再加房子的涨幅，可能光房子净增了不少...另外你东部城市，现在凌晨两三点，还在网上发钱贴，这个这个......

管理出租房精力花不少，生活质量会不会影响？ 我觉得楼主应该也handy. 建议跟我学种菜，或者已经种菜的话优化种菜，比如套种混种做起来，先解决一家人吃饭的蔬菜，这样可以省下不少钱，关键是孩子的健康有把握。还可以养鸡或者其它动物。反正美国的有机蔬菜还是很贵的。另外可以种花，买鲜花💐也不便宜。 同时做这些的时候也有利于你的健康，健康是所有后面的0的前面那个1。加油💪