分享一下疫情中贷款的经历，关键词，closed,新购，自住房，大银行/initial approval，投资房，华人代理

哈哈哈，提交重贷申请27天之后，今天终于把initial approval给催下来了！投资房重贷30年 no point no fee 3.4%. 但愿后面一切顺利！求bless！ 最近利率确实是有史以来非常低的水平，很多网友也都在考虑做房屋贷款/重贷。把我最近进行的两个房屋贷款的经历分享出来回馈版面。最近杂事比较忙，慢慢更新，如果大家有问题可以在楼里问，我们一起讨论。 首先声明，我没有考到Loan Officer的执照，所有下面写的信息都是很个人化的信息和个人的理解，大家带有辨别的听取信息。 然后说一下大家听到的，最近利率3%以下啦，2.5%啦！怎么我只能拿到3.4%？！拿不到你们说的那个利率啊。这个利率还是挺多定价因素的，不然为啥还整个loan officer的考试让从业人员给每个客户针对个人情况服务呢。因为这确实是一个很个性化的结果，不像中国，出一个国家指导价，浮动的话也是根据时局，所有人要么一浮到顶，要么一动到底。借款人之间的差距不大。后面会更新一下，借款人信用，自住房与投资房，贷款额度 （Jumbo loan limit/ loan amount 太大或太小都有premium），银行与借款人关系。大家想到了利率的定价（利率是钱的时间价值）其他因素还请补充。 最后在说一下贷款接触到的人员职位和他们所辖的程序，Loan Officer-initial approval, lock rate/ Underwriter-final approved/ Loan Processor- Agreement issue/ Notary （escrow）-sign document. Processor-fund.

我住在加州，最近做的贷款，都不用去银行或者broker 办公室的。其实疫情之前，几年前做贷款，也完全可以远程完成所有的贷款程序。唯一要见到真人的，是公证员公证签署合同的时候。所以，如果有网友听说利率低想贷款/重贷，但是担心去银行/代理办事有疫情风险，那可以评估一下，所有的程序就只要见面一次，我们约的周六签合同，那个公证员就为我们单独开了办公室，签合同大约进行了1个多小时。 然后就是打电话给银行或者代理询价，也就是问利率。有同学说，不要去大银行，他们店大欺客给的利率非常高。去找代理，他们跟很多的出资人都有联系，可以选择一个利率很低的出资人。这个其实是很符合在美华人第一次或者前几次贷款的情况的。因为我们是新移民，外国人，信用记录分数可能很高，但是年限只有几年。大银行客户多的很，没精力去考察一个只有几年信用记录的人是不是真的优质借款人，所以就把利率拉的很高，规避风险。大家有了这个意识之后，过很多年再贷款，也习惯了去找之前相熟的broker了。我们买自住房的时候就是这样的习惯，去找了三个熟的华人代理，说疫情影响，不放款jumbo loan了。有一个说如果把全部贷款拆成两笔，可以做，综合下来利息5% （这里和一下都是说的30年固定利率，因为利率史低，我们愿意固定下来一个最长的借款年限）。这是疫情期间，美联储把基础利率降到0之后，全民买房利率3开头的时候，我拿到的评估。所以疫情期间反而拿到高利率也是有可能的。当然我要shop around问了当地的美国人代理，报价4.75%，问了北加州的一个华人代理（对的，反正跟代理都不见面，她人在北加州，我在南加州，隔着几百英里都没关系的。）拿到了3.75%同一笔的quote。对的，就能差那么多。同时我的买房经纪建议我问一下chase，就是很多华人觉得店大欺客的美国商业银行老大JPMogan Chase, 老公给他们打的电话，询问了基本信息比如信用分，存款，和房子信息等等，当天报价3.5% 如果买1 个point ，可以降到3.0% 我当时感觉好划算啊，但是为了确认，还是跟一起上loan officer课的同学确认一下，我是不是记对了临界值- 买1个point of loan amount降0.25%的利率。同时要求老公联系他们出白纸黑字的报价。 我们基本已经确定要跟chase做了，因为我们的标准简单而唯一，谁便宜跟谁借钱。等第二天再打电话过去，chase说，今天points涨了啊，如果做到3.0%，需要买1.166%个points。我跟老公立马决定当时就锁利率，省的之后又出幺蛾子，涨了跌了的玩儿心跳,1point 买0.5% 的价格已经是昨日黄花，与其叹息一去不复返的低价，不如把握当下，锁了利率。。所以跟这个loan agent接触不到30个小时，我们就把500刀订金交了，锁了利率。我们估计，为什么现在Chase反而成了利率最低的出资人，因为我们已经来美国超过10年了，信用记录时间足够长了，也有还之前房贷的记录，不是刚工作时的一张白纸了，信用记录因素（包括分数值和历史时常，以及还贷类型）。Chase又很有钱，钱多的借不出去，看自己的存款客户（老公的工资账户在他家）这么多年用他家信用卡，还款都很及时，就干脆帮我们一把，给了比较低的利率，这个原因叫做银行与借款人关系因素。 这里再回头比较一下和北加州的那个华人经纪的报价。一家是3.75% no points, 一家是3.0% with 1.166 个points （of loan amount）。也就是说我花1.166 of loan amount 的现金，买了利率下降0.75%。考虑到一般情况下，1个 point买利率降低0.25% 可以被考虑是一个fair deal。那当然是买点合算。同时华人代理在微信上劝我，说你现在不要看谁的利率低个百分之零点几，你买房子贷款，最重要的是要考虑把房子买到（她当然说的也有道理），chase大银行繁文缛节那么多，很多都批不下来的（事后确实紧张了一下，Chase 废话确实多，但是当时无知无畏觉得我那么好的信用怎么可能不借给我钱，你这个agent就知道忽悠我）。你耽误了时间买不到房子是大事，零点几的利率是小事。我们团队放款很顺畅的，能帮你买到房子的。等6个月之后，你可以随便找人重新贷款啊！ 忽悠，接着忽悠！我现在new purchase本身就比重新贷款利率会低，我买点就当作现在就重新贷款把利率降到最低了，什么先跟你做买房贷款，之后再跟你重新贷款，且不说六个月之后贷款利率如何，就是这通比价折腾我劳心费力值不值这几千块钱的惦记啊！更何况我都不知道之后会省几千还是多花几千！反正现在这几个月的钱是确定多花了，我那么斤斤计较只看眼前的人，怎么可能多花这个利息！怎么可能还打算六个月之后再多交一次closing fee！别跟我说神马no point no fee. 我执照没考下来，我当消费者也不傻好吗，羊毛出在羊身上，你糊弄谁呢！ 当然了，这个officer说的也有道理，后面大银行确实存在各部门沟通不畅，没有按时跟进耽误时间的问题。如果case不过硬，比如visa的问题，比如employment verification要在closing前5天之内才算有效。轻易的可能就跟Chase办不下来了，那耽误了买房过户确实是闹心。所以这个代理也提供了一部分的concern。但是如果跟她做，也存在办不下来的风险啊！我们还是相信大银行。 我白等了十几天之后，找经理，micromanage我的loan officer，亲自跟踪各部门的沟通，这个交易已经于锁定利率之后第26天，也就是到期前4天，完成放款，房子顺利过户，我们已经搬进来了哈哈哈！

谢谢分享。楼主的帖子以及回帖基本上8/10都有老公这词儿

恭喜恭喜

回复 3楼cookieA的帖子 您是独居？

楼主你累不累

恭喜！！

谢谢分享。楼主的帖子以及回帖基本上8/10都有老公这词儿
cookieA 发表于 2020-08-07 20:47

我发的主贴都比较长，涵盖的词很多。而且最近在家呆着，能在华人上分享的都是家庭相关，老公出现率比较高。 不过我在不是自己楼里的回帖里面很少提老公吧，我确实给别的楼回的少是真的。

楼主你累不累
marnifan 发表于 2020-08-07 20:53

累的。你看有别人关心我成就达成的高不高，还有人问我码字累不累。太感动了，太欣慰了。这个上有老，下有小，忙完家里忙工作，家庭要发展，孩子要成长，个人要提升。确实累。记录下来，也是给累的生活一个记录，一个总结，步步为营的生活，累而有痕迹的活着。

回复 7楼Iloveshipwreck的帖子
谢谢啦！哈哈哈！

马克马克

娃们都睡了，我来更一波。 刚才提到了，信用记录好的利息拿到的低，这个好，包括分数，包括年限，包括还贷类型。新购房利率低于重新贷款利率。自住房的利率优于投资房，同一个借款人基本上差0.5%。还款年限15年的利率低于30年的。还有是贷款额，比如湾区，贷款数额超过76万的，就算大额贷款，Jumbo Loan. 这个根据地域，每个county都不一样，有的地区超过30几万就算jumbo了。疫情期间，有一个华人代理所有的出资人都不放款给Jumbo Loan了。由于重新贷款的人比较多，有些贷款额小的，比如十万左右的，因为新的借款人挣不到什么利息的，又要出closing的费用，所以利率会要的高一些，也就是说额度小的也又premium。而普通的贷款，30年fix当时只要2.65%的利率。如果做5年7年浮动利率的，就更低了。比如你预计5年之内卖掉这个房子，那到时候的买家把购房款付给你，你直接把贷款还清了，就结束了这个贷款，所以只还了五年的低利息，是很适合这个情况的。像我这样打算20年都不再搬家的人 （搬一次家操心太大了），就打算锁最长期的相对低利率。 所以再有人聊，最近利率是三还是二啊？有可能信用分数高，历史长，还款种类丰富的人，新购自住房，贷款额度不大不小，选择了浮动低利率，甚至还买了point降低利率。这就可能拿到一个非常低的利率。你拿不到不是你条件不好，是很多其他情况的。

这里说一下贷款程序，首先帮助你做贷款的，大家说的代理，或者银行的服务人员，是loan officer，会询问借款人的情况，房产的情况，汇总成一份标准的申请材料，然后到系统里输入，调查信用记录，给你报一个系统计算出来的利率。如果你愿意继续跟他们做贷款，loan officer把你的申请材料提交给underwriter, 会得到一个initial approval，就是基本通过了，但是要补一些材料。这个loan officer提交给underwriter 到得到initial approval 的时间可长可短。我最近做的重新贷款，就嗷嗷等了27天。然后需要做一个房屋估价，叫做appriasal，这个是银行的人来估价，不能自己找。补好了更新的银行流水啦，在有效期内的雇主证明之类的，underwriter 就签字叫做final appral， 这个时候案子转到另外一个办事员 loan processer 手里，制作合同，当然还要审核各种文件，同意调取信用记录啦，确认房屋保险已经购买生效啦。然后loan processer在underwriter clear所有条款之后，最快1-2天就能出合同发给escrow的公证员。然后escrow通知我们约notary时间去签约。也可以让notary到你家来签约。签约之后，合同发还给银行，第一个工作日就可以放款了。 说一下我的timeline 5月份新购房贷款，其实应该快一些的，但是我那个loan officer没有及时跟进和通知我补材料，本来周三提交的，说下周一会有initial approval，我跟老公说，下周一memorial day, Chase 那么拼的吗，联邦假都不休息给你出initial approval？结果果然，周一没消息，等收假了吧，周二loan officer 说过两天，周五说要下星期，直到下周三都没消息。我急了，我利率锁了30天，这眼看俩礼拜过去了，马上要签约取消贷款条款了，我房子买不到了，这还行？！找经理 （这个一般才是broker），抱怨，才发现需要补十来份各种文件，而且人家underwriter 早就通知了，补件截止日期是已经过去的当周周二。这个不靠谱的办事员简直气死我了。于是我开始疯狂的骚扰这个loan officer 和broker。当晚补齐急需的材料，5点以前确认收到，10点发短信告知明天早上8点我会给经理打电话，如果错过了我的电话我会没一小时打一次。转天早上七点再发短信提醒我会在八点打电话。很客气的说完之后，各种车轱辘话占他的时间。经理说你跟我在电话上耗的时间越长，我就没时间做事了啊。我说不是那个loan officer 做事吗。我昨天就把材料发给他了，他还没把我的材料交到under writer那里吗？经理看出来我是生气了，所以报复式的占他时间。他说有会要先挂，我说那我一会儿11点给你打。这经理烦我烦的都不行了，说如果你那么着急，我只能建议你跟别家问问了，我能做的都在做，真的不想丢你这个客户，但是我也没别的办法啊，我现在就看到underwriter 回复了你的这个案子， 我要有时间处理呀。于是提议让loan officer在关贷款之前，每天中午12点，跟我汇报一下进度，下午4点汇报一下进度。我说好。结果就这么agreessive的盯，loan officer在12点按照broker跟我的约定给我打电话，还说，目前没有收到任何更新。我说11点我跟你经理通话的时候，他就收到了underwriter的回复，你现在12点说啥都没有？他说没有的，你应该听错了。我挂了电话，马上把loan officer睁着眼睛说瞎话的情况写email给他老板，抄送他本人，当然说的很客气，我11点跟你通话的时候，你说收到了under writer的回复，要处理，现在loan officer怎么说没回复？我们应该有个更有效的沟通机制。结果下午两点，loan officer跟我说了一大堆要反馈意见。 我说了那么细致，就是告诉大家，别觉得我花钱了，你就把我的事情给我办好。首先办事员能力有高低，敬业程度有高低，特别是大银行，很多loan officer拉来客户交上案子给别的团队就去下一个了。自己的钱，自己的事情只有自己上心。我就这么micro manage这个loan officer，之后各种跟进一切联系人，包括银行的，我们单位HR，买房经纪，escrow的联络人，基本上那几天都没好好干工作。一个星期把合同递到escrow，约好转天周六公证员签约了。然后周一就放款，周二房子过户了。过户当天离lock rate失效只有3天，在预计close escrow过户日期的前一天。盯和不盯，大银行的办事员重视程度和效率简直天差地别。

有点没看明白，lz最近做了两个贷款，一个新购的自住房，一个投资房refinance，两个都是找chase吗？3.4%的是新房还是投资房？

有点没看明白，lz最近做了两个贷款，一个新购的自住房，一个投资房refinance，两个都是找chase吗？3.4%的是新房还是投资房？
tyjz 发表于 8/8/2020 2:43:07 AM

投资房refinance找的华人代理。3.4%是投资房 no point no fee refinance. 这个投资房几年前不是跟chase做的，因为chase目前不接别家的refinance了，所以就又找的华人代理。这个没有jumbo之类的麻烦事，所以代理的利率还挺好的。

好好学习 多谢lz分享

lz家真是掉根针，猪生仔，鸡孵蛋都要来huaren汇报一下，歪哥不给点原始股实在说不过去。

楼主不错，有借鉴意义。学习了,谢谢你

lz家真是掉根针，猪生仔，鸡孵蛋都要来huaren汇报一下，歪哥不给点原始股实在说不过去。
Daylight 发表于 8/8/2020 3:09:27 AM

好呀好呀！歪哥请看看群众的呼声！如果给我原始股的话，我会更加积极寻找素材，记录北美生活，分享感悟的！哈哈哈

回复 18楼苏扶的帖子
哪里哪里，大家互相学习，互相讨论。