求助，refinance的利弊

新房六月底交房，当前房屋mortgage还有些没还清，离renew还有一年多，搬出后打算出租。
新房勉强可以全款，但我们本意不想花光手头现金，想留一些下半年进行投资。银行建议我们与其申请新房的mortgage（不是很多，本打算贷十万左右），不如现有房屋做refinance多套现（现房正好也涨了十万多）。现房refinance的利率blended以后比新房直接mortgage稍高些，但银行说自住房利息是不能抵税的（坐标加拿大），还不如用现房多套现，出租后利息都可以抵税。
我对refinance之前没有很多了解，周末研究了下发现会涉及律师费，可能还有罚金。办理周期大概5周，能赶上新房交房。我的信用没问题，只要把现房出租cover月供也有余。工作目前还算稳妥。
考虑风险的话，如果不幸失业，资金链断了肯定会手紧，或者现房长期租不出去的话可能最后要卖掉...
请有经验的版上朋友建议一下，是新房做正常按揭好呢还是用现房refinance然后全款新房好？或者其他更好的办法？

现在旧房是你的自住房，做Refi合适呀，不过应该是利率低吧？任何房的贷款利息都可以抵税，只不过现在有个数量Limit

现在旧房是你的自住房，做Refi合适呀，不过应该是利率低吧？任何房的贷款利息都可以抵税，只不过现在有个数量Limit
没事去逛街 发表于 2020-05-03 12:34

忘记说了，坐标加拿大，自住房按揭利息不能抵税。如果现房refinance比直接新房做按揭的利率高0.3%

不好意思 恢复点成踩了，你算算多出来的利息和抵税的数额。抵税多于利息就refi，refi多于抵税就新按揭

新房六月底交房，当前房屋mortgage还有些没还清，离renew还有一年多，搬出后打算出租。新房勉强可以全款，但我们本意不想花光手头现金，想留一些下半年进行投资。银行建议我们与其申请新房的mortgage（不是很多，本打算贷十万左右），不如现有房屋做refinance多套现（现房正好也涨了十万多）。现房refinance的利率blended以后比新房直接mortgage稍高些，但银行说自住房利息是不能抵税的（坐标加拿大），还不如用现房多套现，出租后利息都可以抵税。我对refinance之前没有很多了解，周末研究了下发现会涉及律师费，可能还有罚金。办理周期大概5周，能赶上新房交房。我的信用没问题，只要把现房出租cover月供也有余。工作目前还算稳妥。考虑风险的话，如果不幸失业，资金链断了肯定会手紧，或者现房长期租不出去的话可能最后要卖掉...请有经验的版上朋友建议一下，是新房做正常按揭好呢还是用现房refinance然后全款新房好？或者其他更好的办法？
Audrey1601 发表于 5/3/2020 12:26:02 PM

抵税好

加拿大cash out refi现在能弄么？这个要先确定。

在美國 買新房 付全款的手續費 比做貸款的手續費低小幾千 你也得把這算進去 不過現在有個狀況 就是買新的貸款 比重待款好做 你要先確認一下

又看了你的補充 沒錯 貸款十萬以下 真的不要貸了 因為連銀行都不想貸 手續費和利率是最高的 要貸就多貸點 如果我是你 我會分兩方向進行 一是開home equity credits of line 二是想辦法用現款買新房 這樣的花費應該最少

不知道加拿大贷款手续费什么样的。在美国这里，这种情况我会做heloc （没有手续费），拿里面的钱买新房就不用贷款了，这里也可以省一笔贷款的费用。新房成为自住房后也可以做heloc 把钱拿出来。

直接现款买房，又方便又省手续费。以后万一需要钱再cash out refinance或 heloc. 按你们的存钱能力可能都不需要。

谢谢大家的回复。周末看了银行发来的refinance breakdown，blended后利率比现在住的房子的mortgage高，银行解释是因为还有一年多要renew，为了避免罚金就把一年期的利率blend进来。这么一算现房出租都没什么profit了，何来抵税？我们觉得如果要套钱出来投资，可以等一年后mortgage要renew的时候再refinance，避免罚金，利率也更合算。如果做HELOC是要65%以上已经还了才能借LOC出来…… 总体来说新房mortgage利率是最划算的，但银行纠结我们国内汇钱的转账记录（中国银行online banking没有类似这边的eStatement，流水必须去柜台打印，online只有transaction record），一会儿要翻译一会儿要国内父母签gift letter （全英文的还有国内银行verification的那种），非常繁琐。 新房mortgage现在是conditional approval，我们现在的想法是尽量提供材料，或者尝试一下其他银行或者credit union，实在不行再全款买新房。