第二套房子如果没租出去报税能减收入吗？

如果买了新房子搬过去后，原来的房子由于某些原因没租出去（比如暂时没找到合适的租客，或者给爸妈住了，等等），报税时第二个房子的各种cost（房产税、贷款利息等）能从收入中减掉吗？跟出租房有什么区别吗？是否就可以看成租金为0的出租房？

你要有其他有收入的rental property才能这么操作抵销。不能直接抵W-2和1099的收入。

如果买了新房子搬过去后，原来的房子由于某些原因没租出去（比如暂时没找到合适的租客，或者给爸妈住了，等等），报税时第二个房子的各种cost（房产税、贷款利息等）能从收入中减掉吗？跟出租房有什么区别吗？是否就可以看成租金为0的出租房？

redpearl 发表于 4/9/2020 8:05:21 PM

没租出去你就不能报出租房啊，除非你已经付了租房的广告费，还有维修和换节能电器的费用。

没租出去你就不能报出租房啊，除非你已经付了租房的广告费，还有维修和换节能电器的费用。
zhengnengliang 发表于 4/9/2020 8:35:03 PM

自己用当然不能抵税，就算真的是出租房损失几万美元也最多出租房收益为0。不能抵W2的收入的。除非你是professional的房屋管理者

你要有其他有收入的rental property才能这么操作抵销。不能直接抵W-2和1099的收入。
Wamot 发表于 4/9/2020 8:32:48 PM

那如果有两套非自助房，一套出租，另一套给爸妈住。给爸妈住的那个房子的所有cost也能拿来抵出租房的租金收入吗？

你要有其他有收入的rental property才能这么操作抵销。不能直接抵W-2和1099的收入。
Wamot 发表于 4/9/2020 8:32:48 PM

那如果有两套非自助房，一套出租，另一套给爸妈住。给爸妈住的那个房子的所有cost也能拿来抵出租房的租金收入吗？
redpearl 发表于 4/10/2020 2:20:35 AM

也不行。我开始也是这种打算，问了周围几个人，回答都不一样。 后来，我直接把IRS FORM1040里面的 SCHEDULE E拿出来，研究了一下。 结论就是: 出租房A的开销只能抵它自己的收入，如果某年A亏损，不能抵消那一年盈利的出租房B，但是A可以把亏损延续。就是说，明年你的A房子赚了，能把去年亏的抵掉，如果没抵完，不用怕，后年赚钱了还可以抵。如果到卖的时候，还有亏损，也不用怕，卖那一年你就可以抵消你的W2了。 你如果用软件报税，就会发现，它根本不会把两栋不同的出租房盈亏相抵的。 只有一个例外，你有房地产执照，你把这个作为你的工作。但这时候报税就不是Schedule E, 而是其它的算法。要么schedule C, 要么成立公司另算。 如果一分钱房租没收到的房子，最好不要作为出租房。一分钱入没有，却有一堆开销，red flag妥妥没商量，到时候audit就要哭了。 后来问了一下帮我做税的小妹，回答度假屋和给孩子父母免费居住的房子，都只能按照自住房报税，地税和贷款利息加在你的主要房子上面。但是现在川铺对自住房能抵的额度有限制。 当然，你的父母或者孩子租你的房子，就可以按照出租房报税。但是，必须有证明是他们自己的钱，不是你给他们的。美国成年子女和父母之间常见。在美国无收入的中国父母，就算你报了，以后查起来也是大隐患。 最后结论就是: 如果给父母住的房子，地产税加你自己住的，超过了自住房的抵税范围，而地产税低的没有，就把地产税高的，用来出租，可以全抵。

你的rental expense只能抵扣rental income直到0. 唯一出租房房产税倒是可以抵扣Sch.A的。