疫情大潮中请教大家一个买房的问题

先提供背景： 楼主在麻省， 有小娃，第一次买房。 先前因为看房挑剔和抢房失利，终于在一个多月前看到了合眼缘的小黑屋，加了价然后迅速签了P&S agreement ，交了5% 做deposit, 预计六月交房。 然后， 然后美国就爆了
我们在过去的两周内各种纠结啊， 高位站岗就不说了， 现在有点怕经济不好到时候还贷有压力，所以在想要不干脆壮士扼腕退出算了。 然而， P&S三月初就签了， 房检也做了，现在只剩下mortgage contingency, 到四月中也是要有结果了。 现在想请教大家：

1. P&S之后是不是真的就什么都不能变了？ 房子本身我们还是喜欢的，短期内跟队友的工作也没有什么问题， 但是真的比较怕到时候经济不好我们没有办法付房贷啥的，现在还有可能讲价吗？
2. 如果的如果， 比如closing之前但是mortgage contingency 之后一方失业了，有可能全身而退吗？
3. 当时房检发现氡气超标，在P&S上有附加三月30号之前要安好除氡气的装置并且run至少一个月后检测达标， 那天我问了一下agent，就短短的一句回复说他们装了，现在这种情况也不可能去检查， 想问一下，有什么办法能确保他们的确装了呢？ 还有六月份的closing，如果到时候疫情发展还不能保证去验房然而买家却claim property ready的话，我们又怎么验证呢？
4. 还有， 我的贷款broker就一个劲儿的说贷款不会有问题的，但是除了催我们网上交材料外，什么appraisal结果也都还没有告诉我们，想问一下大家的贷款broker一般都是收收document，等着给approval就完了吗？P&S签之后如果还有啥坑，请大家指教。。。。

感谢大家！

先提供背景： 楼主在麻省， 有小娃，第一次买房。 先前因为看房挑剔和抢房失利，终于在一个多月前看到了合眼缘的小黑屋，加了价然后迅速签了P&S agreement ，交了5% 做deposit, 预计六月交房。 然后， 然后美国就爆了
我们在过去的两周内各种纠结啊， 高位站岗就不说了， 现在有点怕经济不好到时候还贷有压力，所以在想要不干脆壮士扼腕退出算了。 然而， P&S三月初就签了， 房检也做了，现在只剩下mortgage contingency, 到四月中也是要有结果了。 现在想请教大家：

1. P&S之后是不是真的就什么都不能变了？ 房子本身我们还是喜欢的，短期内跟队友的工作也没有什么问题， 但是真的比较怕到时候经济不好我们没有办法付房贷啥的，现在还有可能讲价吗？
2. 如果的如果， 比如closing之前但是mortgage contingency 之后一方失业了，有可能全身而退吗？
3. 当时房检发现氡气超标，在P&S上有附加三月30号之前要安好除氡气的装置并且run至少一个月后检测达标， 那天我问了一下agent，就短短的一句回复说他们装了，现在这种情况也不可能去检查， 想问一下，有什么办法能确保他们的确装了呢？ 还有六月份的closing，如果到时候疫情发展还不能保证去验房然而买家却claim property ready的话，我们又怎么验证呢？
4. 还有， 我的贷款broker就一个劲儿的说贷款不会有问题的，但是除了催我们网上交材料外，什么appraisal结果也都还没有告诉我们，想问一下大家的贷款broker一般都是收收document，等着给approval就完了吗？P&S签之后如果还有啥坑，请大家指教。。。。

感谢大家！

hesperus 发表于 3/28/2020 10:05:50 PM

氡气装了没一定要invoice， 看看找的公司是不是又执照的， warranty拿到手。

氡气装了没一定要invoice， 看看找的公司是不是又执照的， warranty拿到手。

baoermm 发表于 3/28/2020 10:32:17 PM

谢谢！ 请问如果P&S里面没有写特定的要求有资质的公司来安装，是不是就被坑了？ 这个时候还有什么可以做的呢？

1. Engage a radon remediation specialist to install a radon mitigation system. Seller agrees
to install the system within twenty (20) days from the execution of this Agreement. The
mitigation specialist will perform a retest for radon presence no sooner than thirty (30)
days after the system is installed and the results will show radon presence below 4.0
pCi/L. Seller will deliver the retest results to Buyers.

房价要是崩了，回头appraisal出来的价格可能跟你的买价会有大出入，需要你更多downpay或者更强的贷款能力。 如果你们已经max贷款额，或者不能放更多downpay，只有一个办法房东降价。 看你自己有多需要这个房子了。现在现金为王，回头房子一定会降价，因为很多很多人会失业。 但是需要多长时间再遇到你们喜欢的房子就不好说了。

你们有放contingency 还是有很大几率可以全身而退的，不用听中介吓唬

回复 1楼hesperus的帖子 房子最后close之前有人失业的话，按理是要主动告诉loan officer的，loan officer有义务告知lender。这个情况下loan是要重做的。所以可以名正言顺用这个理由退出。

回复 1楼hesperus的帖子 等等appraisal出来什么结果。你们的p&s签了appraisal contingency吗？

房价要是崩了，回头appraisal出来的价格可能跟你的买价会有大出入，需要你更多downpay或者更强的贷款能力。
如果你们已经max贷款额，或者不能放更多downpay，只有一个办法房东降价。

看你自己有多需要这个房子了。现在现金为王，回头房子一定会降价，因为很多很多人会失业。

但是需要多长时间再遇到你们喜欢的房子就不好说了。
ane000 发表于 3/29/2020 12:24:10 AM

appraisal好像签PS之后就做了，但是还没有告诉我们怎么样。 感觉这loan officer也只忙着催我们交材料，完全不担心其他的问题。 我们没有max 贷款额，但是肯定不愿意放更多downpay，的确需要去问一下appraisal结果怎么样了。

回复 1楼hesperus的帖子

等等appraisal出来什么结果。你们的p&s签了appraisal contingency吗？
yaya0811 发表于 3/29/2020 12:53:14 AM

好像没有。就一般的mortgage contingency，我以为appraisal 价格低一些的话是默认在mortgage contingency里面的

你们有放contingency 还是有很大几率可以全身而退的，不用听中介吓唬
蛋壳壳点灯 发表于 3/29/2020 12:31:11 AM

谢谢，但是具体怎么操作呢？？？ 关键是我们的确已经只剩下mortgage contingency了，而从loan officer的态度来看他完全不觉得贷款会有问题（我们没有debt，稍微多贷了些，但是就是三倍多一点的样子），所以我们在犹豫万一closing之前有什么变动有什么可以做的。

回复 1楼hesperus的帖子

房子最后close之前有人失业的话，按理是要主动告诉loan officer的，loan officer有义务告知lender。这个情况下loan是要重做的。所以可以名正言顺用这个理由退出。
yaya0811 发表于 3/29/2020 12:50:20 AM

所以说即使是mortgage contingency之后也可以吗？ 还是需要跟自己的律师联系？ 谢谢！

所以说即使是mortgage contingency之后也可以吗？ 还是需要跟自己的律师联系？ 谢谢！

hesperus 发表于 3/29/2020 11:46:44 AM

要close 之前啊。

MM 问问自己的律师，不要听中介的，中介当然是希望你能close；律师的职责就是帮助解释这些合同中的条款的。你可以直接问你的律师，你现在因为疫情，想back out，合同中有没有可以操作的空间。

回复 1楼hesperus的帖子 mm，你们现在首先要下定决心是买还是不买。感觉你们自己还在犹豫，那就不好办了。如果你们俩首付之后还有不少存款，两人至少其中一个工作稳定，喜欢就买了吧。其实到现在你们自己公司情况如何心里也有数了吧。 不想买的话就要靠你们的律师了，跟你们律师把所有的条款都仔细的过一遍。然后麻省是重灾区，州长向联邦申请了major disaster declaration,好像总统还没批准，如果过两天批准了的话跟你们律师好好研究一下这个，能不能利用这个major disaster declaration来退出。

要close 之前啊。

MM 问问自己的律师，不要听中介的，中介当然是希望你能close；律师的职责就是帮助解释这些合同中的条款的。你可以直接问你的律师，你现在因为疫情，想back out，合同中有没有可以操作的空间。

Little_R 发表于 3/29/2020 11:52:28 AM

我的律师也是中介推荐的 这个中介在前期帮我们找房把关什么的都很热心积极，review也很好，但是现在就觉得什么都用她推荐的自己有点被动。

谢谢。我还是去问一下。

我的律师也是中介推荐的 这个中介在前期帮我们找房把关什么的都很热心积极，review也很好，但是现在就觉得什么都用她推荐的自己有点被动。

谢谢。我还是去问一下。

hesperus 发表于 3/29/2020 11:59:25 AM

房屋交易的律师收费一般整个交易下来也就不到一千。实在不行你自己请一个独立的律师，不用中介推荐的。

回复 1楼hesperus的帖子[/url]

mm，你们现在首先要下定决心是买还是不买。感觉你们自己还在犹豫，那就不好办了。如果你们俩首付之后还有不少存款，两人至少其中一个工作稳定，喜欢就买了吧。其实到现在你们自己公司情况如何心里也有数了吧。

不想买的话就要靠你们的律师了，跟你们律师把所有的条款都仔细的过一遍。然后麻省是重灾区，州长向联邦申请了major disaster declaration,好像总统还没批准，如果过两天批准了的话跟你们律师好好研究一下这个，能不能利用这个major disaster declaration来退出。
ddaawwnn 发表于 3/29/2020 11:59:11 AM

感谢！ 因为有小娃，现在住公寓楼的确也很烦，首付之后会有一些存款但是不多，估计只能撑半年那样。 队友公司月初就hiring freeze了，我自己的暂时没有。所以的确在犹豫

房屋交易的律师收费一般整个交易下来也就不到一千。实在不行你自己请一个独立的律师，不用中介推荐的。

ddaawwnn 发表于 3/29/2020 12:02:14 PM

谢谢！ 看大家的建议， 我先把appraisal report 和 除氡气的report要到再说。 实在不行后期再请一个独立的律师

我都说了好多次了不要用中介介绍的律师，现在地产业不少律师恶心的跟中介分钱，不管华人还是犹太人都有这种律师，灰色地带专业人士很懂的钻，你玩不过。 能不能退出你把合同拿出来好好读一读，看看mortgage contingency 那一段的语言是什么，residential contract不难，考过G的都可以读清楚。有的会写很具体如果贷款不批准是因为买家本身的原因，比如失业，那么这个合同即使退出，押金也不还回去。如果你的合同只是standard language 没有具体写的话，有argue的空间。最差情况是你要求还押金，卖家不同意，你们要上庭让法官判，我知道这么一上庭就半年的案子，现在法院都没开了，肯定要磨很久了。 看看自己合同吧

一千的律师不大可能会帮你搞这些。 我身边知道的residential transaction 基本价2000。 建议做大事的时候别省小钱

3月初签合同6月才close？

楼主如果不介意5%的EM，那肯定能退出。如果想拿回EM，那就要fight一下了。目前看来最可能操作的就是跟loan agent说有一方被layoff，收入无法负担mortgage。用mortgage contingency退出。

楼主如果不介意5%的EM，那肯定能退出。如果想拿回EM，那就要fight一下了。目前看来最可能操作的就是跟loan agent说有一方被layoff，收入无法负担mortgage。用mortgage contingency退出。
SEAYining 发表于 3/29/2020 12:55:57 PM

这个事情是不能说谎的吧？ 要不然退出真的很简单了。