最近看版上好几个mm发帖说刚close了房子，焦虑是不是买在高岗上了，还有投资房该不该扔了定金退出。 发个帖子总结一下最近听到的几个关于疫情对房市影响的podcasts，供大家参考。 Update: 再强调一遍，这个帖子只是总结podcasts听到的，不代表个人观点。短期房价一定会有很多不确定性，中长期跌或涨，请自行判断。lz只是希望用尽量客观的分析帮助已经入场和准备入的mm们扫除一些焦虑。 首先，房市的波动历史上来说还是相对比较小的。1980年以来美国有五次recessions，除去2008，算上通货膨胀，房价每次的跌幅平均值是2.7%。下面是原文。 Historically speaking, the housing market is relatively stable during market disruptions like a recession. Since 1980, there have been five official recessions in the United States. In all but the 2008 financial crisis, inflation-adjusted home prices only declined an average of 2.7 percent from the month before the recession began to the final month of the recession. Lz快速Google了一个median sales price的截图。source：us census。灰色区域是recessions。截止日期：2019年10月。 link：https://fred.stlouisfed.org/series/MSPUS 利率史低。 update：我听的那期说到利率的podcast是3月12号录的。回帖里mm说最近一周mortage利率涨了0.75，已经涨到今年最高了。还有mm说贷款变严格了。这大概是bank对市场不确定性的反应？ 低利率等同购买力上升，很多有刚需的买家更愿意入场锁定低利率，而不愿指望未来不确定的房价调整。说到利率，就顺便提一下refi。最近refi是平时的三倍多。银行处理不了这么大的工作量，所以把借贷利率稍微调高了一些减少demand。也有说法是银行担心目前市场的不确定性，调高利率规避风险。有guest预测12个月内利率都不会有太大涨幅，所以refi不用太着急。lz补充：最近买了房的mm可以算算，假设利率上升1个点，同样的月付，可以供什么价位的房子。刚买的房子如果短期内降到那个价位的可能性不大，那就安啦
市场上的inventory还是很低。疫情的确给很多买家和卖家都带来恐慌，但是还是有很多人想要等着入场。因为新冠对供应链的影响，木材钢材之类的价格短期内上涨，导致新建房成本提高。这也会让inventory继续保持低水平。未来的几年，假如利率回升，在低利率时期买了房的房主如果需要换房，能力允许的话，会持有现有的房子不卖，继续take advantage of低利率，这也会导致inventory上不去。 意大利已经叫停rent和mortgage payments，美国会跟进吗？没人知道。川普上周已经叫停了foreclosure，在lz发帖的时候又宣布了suspends all evictions。可以肯定的是，coronavirus对small business带来非常大的冲击，餐厅服务业旅游业雇员很多失业。northwest一家名下有7万多套房子的投资公司预期，至少有10%的房子收不到四月的租金。很多州已经规定非常时期不可以赶走拖欠房租的租客。lz提醒各位地主们，准备好足够的emergency fund应对收不到租金的rainy days 再来说说短租，也就是vacation rentals，俗称的民宿？即使疫情能尽快得到控制，旅游业的恢复也是需要至少好几个月的时间。Airbnb业主收入会大大减少。lz自己也有一个airbnb，这里多说几句。如果房子在市区或居民区，可以考虑设置最低租房时间最少30天，这样不但可以免去business tax，还可以找到比较长期的租客，例如relocation company，护士，和做intern的学生。再不行，直接转成普通出租房。 这次会不会08重演？房价还会不会腰斩？大家的答案基本上是『不会』。08是次贷危机直接导致的，08之后到现在，房市本身并不存在会导致腰斩的危险因素。大的经济动荡，大裁员,失业率飙升，会不会影响房市大跌，就要看各位自己对美国经济整体大形势的信心了。 最后说一句，这次突发的疫情，让很多live paycheck by paycheck的普通民众毫无准备的失去了income，股市的动荡也让很多人的资产突然间大幅缩水。还有那么多在ICU挣扎着努力要活下来的人们，和已经被病毒夺去的生命。lz希望每个人都能珍惜健康，乐观积极地生活 预告：版上股票的帖子很多，关于房地产投资，主要集中在讨论当包租婆的各种酸甜苦辣。lz下一篇打算从纯投资的角度，聊聊目前动荡的形势下，相对安全的real estate投资方式。
回复 1楼yaya0811的帖子 inflation-adjusted home prices only declined an average of 2.7 percent from the month before the recession began to the final month of the recession. 关键是这句，说现在买就站一到两年岗，等经济危机结束(如果有的话)价格就回来了。
Update: 再强调一遍，这个帖子只是总结podcasts听到的，不代表个人观点。短期房价一定会有很多不确定性，中长期跌或涨，请自行判断。lz只是希望用尽量客观的分析帮助已经入场和准备入的mm们扫除一些焦虑。
首先，房市的波动历史上来说还是相对比较小的。1980年以来美国有五次recessions，除去2008，算上通货膨胀，房价每次的跌幅平均值是2.7%。下面是原文。 Historically speaking, the housing market is relatively stable during market disruptions like a recession. Since 1980, there have been five official recessions in the United States. In all but the 2008 financial crisis, inflation-adjusted home prices only declined an average of 2.7 percent from the month before the recession began to the final month of the recession.
Lz快速Google了一个median sales price的截图。source：us census。灰色区域是recessions。截止日期：2019年10月。
link：https://fred.stlouisfed.org/series/MSPUS
利率史低。 update：我听的那期说到利率的podcast是3月12号录的。回帖里mm说最近一周mortage利率涨了0.75，已经涨到今年最高了。还有mm说贷款变严格了。这大概是bank对市场不确定性的反应？
低利率等同购买力上升，很多有刚需的买家更愿意入场锁定低利率，而不愿指望未来不确定的房价调整。说到利率，就顺便提一下refi。最近refi是平时的三倍多。银行处理不了这么大的工作量，所以把借贷利率稍微调高了一些减少demand。也有说法是银行担心目前市场的不确定性，调高利率规避风险。有guest预测12个月内利率都不会有太大涨幅，所以refi不用太着急。lz补充：最近买了房的mm可以算算，假设利率上升1个点，同样的月付，可以供什么价位的房子。刚买的房子如果短期内降到那个价位的可能性不大，那就安啦
市场上的inventory还是很低。疫情的确给很多买家和卖家都带来恐慌，但是还是有很多人想要等着入场。因为新冠对供应链的影响，木材钢材之类的价格短期内上涨，导致新建房成本提高。这也会让inventory继续保持低水平。未来的几年，假如利率回升，在低利率时期买了房的房主如果需要换房，能力允许的话，会持有现有的房子不卖，继续take advantage of低利率，这也会导致inventory上不去。
意大利已经叫停rent和mortgage payments，美国会跟进吗？没人知道。川普上周已经叫停了foreclosure，在lz发帖的时候又宣布了suspends all evictions。可以肯定的是，coronavirus对small business带来非常大的冲击，餐厅服务业旅游业雇员很多失业。northwest一家名下有7万多套房子的投资公司预期，至少有10%的房子收不到四月的租金。很多州已经规定非常时期不可以赶走拖欠房租的租客。lz提醒各位地主们，准备好足够的emergency fund应对收不到租金的rainy days
再来说说短租，也就是vacation rentals，俗称的民宿？即使疫情能尽快得到控制，旅游业的恢复也是需要至少好几个月的时间。Airbnb业主收入会大大减少。lz自己也有一个airbnb，这里多说几句。如果房子在市区或居民区，可以考虑设置最低租房时间最少30天，这样不但可以免去business tax，还可以找到比较长期的租客，例如relocation company，护士，和做intern的学生。再不行，直接转成普通出租房。
这次会不会08重演？房价还会不会腰斩？大家的答案基本上是『不会』。08是次贷危机直接导致的，08之后到现在，房市本身并不存在会导致腰斩的危险因素。大的经济动荡，大裁员,失业率飙升，会不会影响房市大跌，就要看各位自己对美国经济整体大形势的信心了。
最后说一句，这次突发的疫情，让很多live paycheck by paycheck的普通民众毫无准备的失去了income，股市的动荡也让很多人的资产突然间大幅缩水。还有那么多在ICU挣扎着努力要活下来的人们，和已经被病毒夺去的生命。lz希望每个人都能珍惜健康，乐观积极地生活
预告：版上股票的帖子很多，关于房地产投资，主要集中在讨论当包租婆的各种酸甜苦辣。lz下一篇打算从纯投资的角度，聊聊目前动荡的形势下，相对安全的real estate投资方式。
不客气😊
lz严重跳跃性思维，抱歉
同意！guests说的只是房市本身没有看到什么大问题。房市之外的大动荡肯定对房价有影响
是不是这几天利率突然上来了？那个讲到利率史低的podcast是3月12号录的。
最近一周
l现在这个情况发展下去，会有很多公司有不少呆账坏账。 银行必须要考虑自己的现金liquidity. 中短期内贷款变难是肯定的
谢谢mm，更新了主贴
谢谢mm。刚收到一个lender的newsletter，说他们已经暂停commercial loan。conventional loan还在继续，不过没提到具体利率。看来bank真的在紧张了。
Inventory 低是因为很多人屯房子。
租不出去会卖的。
低利率已经很多年了，再降息也没太大作用。
很多预测未来12个月的保守跌幅都5个点。
楼主平均跌幅2.7，这个也太假了。
lz只是说以前的数据，不是预测
而且有很多地方连08年都没跌的