求问一个建房子的糟心事

实在是，走投无路。来论坛碰碰运气看有没有大神碰巧知道能指点一下。

去年我开始计划造ADU，请了建筑师，带着建筑师三次到City确认建房子的各种事项，要注意的地方。
反复3次确认面积1200sqft没问题。之后建筑师开工，做好了建筑图纸。
我去年11月带着建筑图初稿再去city给他们确认，得到肯定的答复没问题，可以接着往下干，之后我又请了结构师做结构。
建筑和结构图都做好了之后，12月我拿去申请。结果告诉我要土壤报告，因为大于1000sqft。所以我又满世界找土壤报告。
等我1月底拿到土壤报告之后，我去提交申请permit。
被告知2020新年开始建筑code改了，最大1000尺。也就是说我之前的工作都白费了。
我已经为此扔了12K进去了。
不服，跟city来回扯皮几天也没用。
今天找了个律师，想跟city打官司，开口先问我要10k。
感觉山穷水尽。
我这人一向蠢笨，华人姐妹伶俐，能不能帮我出个靠谱的主意。先谢过大家了！
坐标湾区半岛，白人区。

回复 1楼jennyjin的帖子 跟规划部门矛盾，只能认倒霉。跟dmv一样黑的机构。我们这里一家中餐馆要开业，已经被耽误5个月了，每个月一万的租金，仅仅因为监察员换人了，后面的不承认前面的批准

这个是你建筑师的问题。 今年新的code出来，建筑师应该是很早就知道的。土壤报告我们加建低于1000尺也需要。我们的建筑师去年就告诉我们今年会有很多code的改变。坐标南湾。 只能认倒霉了，换个建筑师吧，跟city扯皮是没用的。

实在是，走投无路。来论坛碰碰运气看有没有大神碰巧知道能指点一下。

去年我开始计划造ADU，请了建筑师，带着建筑师三次到City确认建房子的各种事项，要注意的地方。
反复3次确认面积1200sqft没问题。之后建筑师开工，做好了建筑图纸。
我去年11月带着建筑图初稿再去city给他们确认，得到肯定的答复没问题，可以接着往下干，之后我又请了结构师做结构。
建筑和结构图都做好了之后，12月我拿去申请。结果告诉我要土壤报告，因为大于1000sqft。所以我又满世界找土壤报告。
等我1月底拿到土壤报告之后，我去提交申请permit。
被告知2020新年开始建筑code改了，最大1000尺。也就是说我之前的工作都白费了。
我已经为此扔了12K进去了。
不服，跟city来回扯皮几天也没用。
今天找了个律师，想跟city打官司，开口先问我要10k。
感觉山穷水尽。
我这人一向蠢笨，华人姐妹伶俐，能不能帮我出个靠谱的主意。先谢过大家了！
坐标湾区半岛，白人区。

jennyjin 发表于 2/5/2020 10:37:24 PM

12K真不算多。跟建筑师签合同有没有写一条设计必须符合zoning ordiances要求， 批permit下来前无偿修改？

回复 1楼jennyjin的帖子

跟规划部门矛盾，只能认倒霉。跟dmv一样黑的机构。我们这里一家中餐馆要开业，已经被耽误5个月了，每个月一万的租金，仅仅因为监察员换人了，后面的不承认前面的批准
jiangyoudang17 发表于 2/5/2020 10:40:05 PM

除了认倒霉有别的办法吗？
我咨询了个律师，想通过律师拿我的permit。律师开口问我要10K

12K真不算多。跟建筑师签合同有没有写一条设计必须符合zoning ordiances要求，
批permit下来前无偿修改？
xiang2010 发表于 2/5/2020 10:55:37 PM

建筑师小美女也许还可以商量，结构师那边真不好谈了。
哭死我了快

别跟city杠。el canimo real上那片大工地看到了吗？斯坦福跟menlo park杠了8年才开工。

别跟city杠。el canimo real上那片大工地看到了吗？斯坦福跟menlo park杠了8年才开工。

batgirlding 发表于 2/5/2020 11:33:24 PM

谢谢你们的各位，我权衡下利弊。一定会来更新。

同觉得是建筑师的问题。 另外permit之类的都有application 大热吧，如果是去年申请的话你可以咨询律师是不是可以apply去年的code。

除了认倒霉有别的办法吗？
我咨询了个律师，想通过律师拿我的permit。律师开口问我要10K

jennyjin 发表于 2/5/2020 11:29:20 PM

基本上没有。
真的，那个餐馆的人给我说他家一个常客已经在那里吃了快4年了，因为在附近买了房推到重建，各种PERMIT来回折腾，活生生4年才弄好。我的一个朋友也住附近，目前已经2.5年了，没推倒重建，但是动了各种结构，现在还没建好呢。已经被各种建筑师市政规划已经承包商的人弄得无脾气了。

1200呎改1000呎还好吧 结构可能不需要大改 ---发自Huaren 官方 iOS APP

1）新建房非常麻烦的事情； 2）加州有全美国最麻烦的建房Coding 导致建筑商不愿在加州开发，直接导致房源少房价高，破房为主额。

你这个找律师没用，因为你没申请，怎么告政府？别浪费钱了。建筑师改吧。另外你建筑师不太有经验，这个土壤测试很常见。

逼建筑师和结构师免费给你改。理由是他们职业疏忽。否则就告他们撤销他们建筑师和结构师执照。当然不是真的告，逼他们。需要你自己整理一下事情的时间顺序，给他们谈判。 对市规划部门，除非你能找到他们有错，否则拖死你

你建筑师太差或者对你那片地区太不熟，新的code出来至少三个月前review的时候建筑师就都知道了，在递交之前建筑师都会和city先沟通知道code近期可能的改变，不然什么都不知道递上去一堆comments建筑师也没面子啊。

建筑师的问题，按理应该知道CODE改变 另外结构设计的钱应该不多 画图大头是建筑师这块。打官司是没用的...

给你的建议： 1.少听二把刀的，多听专业人士的，因为你自己无论如何对这个领域都是刚刚涉足。 2.正常来说，绝大多数city或county都是需要先申请planning ，再审批building图纸，所以为什么你在没有取得planing approved 的情况下，就开始请结构设计师开始做building图纸呢，planning图纸只需要建筑师呀，而且planning有改动是经常的事，你planning没有批准，就让结构设计师画图，那这改图算谁的呢。 3.当然对于第二点来说，也有一些city不审planning，直接让你报批building图纸，也许你的情况属于这一种，但是一般这样city，也都是先让你拿图去planning看，planner认为没大问题，你再submit building图纸，但有一点很重要，如果building部门接了你的图纸，而且你也交了审图费。他们会在图纸上盖接收章，接收章有日期，你如果在code改变之前递交的图纸，那就应该按原来的code审批。如果你属于这种情况，确实值得一辩，如果人家只是看了一下你的图纸，没正式收，那你还是算了吧，这个打不赢。 4。2020年ADU确实出了新的州法，但新的州法是鼓励取消各种限制，大力发展的ADU的呀，以前很多city都有lot size的限制，只有大于规定的lot size才能建ADU，现在有很多city也响应新的州法，取消了这种限制，甚至很多city直接在2020年1.1开始执行州法，不再制定自己的code，我知道有的city连primary residence一半的限制都取消了，ADU直接最大1200 sf，你这个city怎么直接倒退了呢？现在正值新法执行阶段，你去city问，有可能一人一个说法，建议你等等问清楚再说。

给你的建议：
1.少听二把刀的，多听专业人士的，因为你自己无论如何对这个领域都是刚刚涉足。
2.正常来说，绝大多数city或county都是需要先申请planning ，再审批building图纸，所以为什么你在没有取得planing approved 的情况下，就开始请结构设计师开始做building图纸呢，planning图纸只需要建筑师呀，而且planning有改动是经常的事，你planning没有批准，就让结构设计师画图，那这改图算谁的呢。
3.当然对于第二点来说，也有一些city不审planning，直接让你报批building图纸，也许你的情况属于这一种，但是一般这样city，也都是先让你拿图去planning看，planner认为没大问题，你再submit building图纸，但有一点很重要，如果building部门接了你的图纸，而且你也交了审图费。他们会在图纸上盖接收章，接收章有日期，你如果在code改变之前递交的图纸，那就应该按原来的code审批。如果你属于这种情况，确实值得一辩，如果人家只是看了一下你的图纸，没正式收，那你还是算了吧，这个打不赢。
4。2020年ADU确实出了新的州法，但新的州法是鼓励取消各种限制，大力发展的ADU的呀，以前很多city都有lot size的限制，只有大于规定的lot size才能建ADU，现在有很多city也响应新的州法，取消了这种限制，甚至很多city直接在2020年1.1开始执行州法，不再制定自己的code，我知道有的city连primary residence一半的限制都取消了，ADU直接最大1200 sf，你这个city怎么直接倒退了呢？现在正值新法执行阶段，你去city问，有可能一人一个说法，建议你等等问清楚再说。
隐河 发表于 2/6/2020 2:04:34 AM

谢谢mm！！！受益良多。

别跟city杠。

batgirlding 发表于 2/5/2020 11:33:24 PM

的确，你以后开工后好几个阶段city都要过来检查，到时挑你刺，不让你轻易过，也够你烦的。