To receive the full benefit of a 1031 exchange, your replacement property should be of equal or greater value. You must identify a replacement property for the assets sold within 45 days and then conclude the exchange within 180 days.
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实际上，就算翻新了，正常的wear tear还是有发生，比方water tank 寿命到了得换新的，到时打个电话让handyman去买了换了，回来偶付钱就是了。换水龙头更是小事一桩，关键是租客一年最多找你一次，有的几年才联系你修理，小问题自己解决，像下水道堵了，就是使用不当，lease里写好种种使用不当造成的修理，租客要负责。 偶先生不handy，刚开始不希望偶买投资房，偶家庭主妇，主要照顾家里，现在小孩大了，很喜欢干，每年自己订计划，有项目有目标的装修买卖，或调整。目前14个租客稳定，还有给大儿子在3番的房子装修完。
有用的信息。Mark.
同意LZ的每一个point
对，现在我们这的大学自己都拼命盖楼，对附近租房市场是个打击。 ---发自Huaren 官方 iOS APP
个人觉得给学生的还好，不过要选好学生。每年为什么还要空两三个月？直接签一年约啊。可以实现无缝对接。毁约的人让他们自己找下家，当然，房东好心帮忙找也行。租给留学生最好一次性收所有房租。放心吧，他们付得起，住学校宿舍也得一次性交一学期住宿费呢。
不过确实租给医生更好。问题是一个医院能有几个住院医和年轻医生要租房呢？一个大学可是二三万的学生要租房。
过去5年里住满2年，居住时间无需连贯。不是不交税，是个人可以有25万的capital gain免税额，俩人有50万免税额。
学生的问题是不太好查信用，在保护租客的州毁约比较容易。住院医也都是通过网站找房吧？有什么方法比较容易找到医生租客吗？ ---发自Huaren 官方 iOS APP
1031 Exchange.
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1、租金比公寓稍微便宜些可解。
2、别买老房子，看见就糟心，买漂亮较新的房子。
3、搞得乱七八糟可扣deposit.
4、一年租约，寒暑假还能不交房租？你们以前做学生的时候难道寒暑假还能不交房租？闻所未闻啊。
5、别在水管会爆裂的地方买。
嗯每个地方习惯不同，请问你们是东西两岸还是什么地方呢？
房价在跌，现在入市属于高位站岗，想等房价涨得预备多年抗战，不明智。应该过两年经济危机再抄底芝加哥房市。
保守投资当买大学城的房子租给学生自己管理得了，哪那么多事啊。
好像满贵的，我记得我之前咨询是大概$5/sq.ft. 不过可以申请city的一些环保计划，我们这边有省水环保计划是市政府会补贴$2/sq.ft. 给residence把真草坪换成假草坪或其他省水地表，up to $1000 per household.
当然是2b2b的好，虽然貌似收益不会高很多，但租得快啊，1b搞不好空置几个月租不出去。
比如2b2b的可以租给两个年轻人合住，或者一对小夫妻和他们家老人，或者一对夫妻带一两个孩子。如果是一间卧室，以上组合都租不了。那么你的customer pool会小很多，比较难找房客。
你们铺这个假草多少钱？有申请市政府环保计划资金吗？
假草是容易打理，但是缺乏了真草的泥土和植物芬芳啊。可能你不是很喜欢大自然。。。。。
你也不看看大学宿舍楼住宿费多少钱，人均一千左右一个月好吗，900块的还得俩人share一个房间，还得一次交一个学期的钱，部分还有强制性meal plan.
你们都没在美国上过学么，没钱的学生大部分都不想住学校宿舍。
同求地主群。请问有地主群可以加吗？或者楼主开个地主群加我们进去？
很棒的总结！
哈，姐当地主九年，要像你这样条规永远没得发展。
做投资，没啥条条框框，每人的投资风格不同，找到合适自己就好！
姐从一个duplex开始，如今有7个地产，2个自住，2个商房，包括6户在3番市的，2个海边的，一个硅谷的4单位。
2010年买这2单位时，人人说硅谷没现金流，今年交换4单位，又听人这么说。。。。。
所以不用听别人说啥，要看他做了啥，如何做到的
mark mark mark
问题是卖了上个房子，你能保证在45天之内买定下个房子？当然，钱多不讨价还价的豪姐可以play around。只是，做1031不就是为了省点银子吗？
咋做到的？投资本金多少？
1031不是说你买到的还作为投资房就可以 是你下一个投资房也要是别人的投资房 你们互换
很赞同lz. 就是找正现金流的难
Mark
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05
学校不一样政策也不一样，我们以前旁边的学校宿舍可以很便宜的，外面一个2B要一千七八的时候学校宿舍才八九百，条件面积，位置都很好，但申请条件苛刻，按成绩排的，每个学生最多住两年
是的
我们刚把芝加哥的投资房卖掉了。
算下来，交给管理公司打理收的管理费，维护房子的费用，以及芝加哥不断增加的税率。。。
姐能不能分享实操经验啊？
我有时在想，投资房卖来卖去，是不是真正赚钱的是管理公司和agent。。。
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05
有嘛更好的投资方向？给指个路。不胜感激。
也想多样化。但是又没有更好的法子。
如何做到一言难尽，九年一米五，最初5年50多万的积累是关键，最后的50万各种装修费用大多是羊毛出在羊身上，来自先前的租金。
能，但不想当网红
1031交换的目的不是省银子，主要是为了扩大再生产，所以IRS只让交换等价或价更高的。
一是当贷款的本金over the years 逐渐少了，depreciation也快用完了，回报相对少了，就该交换。
二是市场上有更好的deal，手上没钱只能忍痛割爱做交换，取得更高的投资回报
姐，你太厉害了。要是房子旧老要修你是怎么处理的？
我刚入行，这些条条框框都是为了规避风险。投资房，不着急住，我采取的策略是慢慢找，找到可心的再下手。租户也是，我宁可空几个星期，也一定只租称心的租客。
我们双职工，俩小小娃，不想被投资房牵扯太多时间精力。
我老公较handy，但也只是偶尔换个水龙头啥的。热水器空调啥的估计就得找人修了。你有固定的handy man吗？咋找的？贵吗？
可以远程投资，找房屋管理
不知你在哪儿，加州气候比较干，老房子正常使用不需太多维修的。
比方偶2010的2单位，刚开始一套卖家show的状况好着，简单刷门漆就租掉了，另一边换了窗，打磨地板租金高点也租了，基本2，3年没事，直到3年前才厨房卫生间翻新，因为偶儿子带女朋友要住。
实际上，就算翻新了，正常的wear tear还是有发生，比方water tank 寿命到了得换新的，到时打个电话让handyman去买了换了，回来偶付钱就是了。换水龙头更是小事一桩，关键是租客一年最多找你一次，有的几年才联系你修理，小问题自己解决，像下水道堵了，就是使用不当，lease里写好种种使用不当造成的修理，租客要负责。
偶先生不handy，刚开始不希望偶买投资房，偶家庭主妇，主要照顾家里，现在小孩大了，很喜欢干，每年自己订计划，有项目有目标的装修买卖，或调整。目前14个租客稳定，还有给大儿子在3番的房子装修完。
许多人自住房都必须卖了买，卖旧房子钱做新房子首付。
首付也是一个因素。
牛人。管14个租户，比上班还累。每月现金流能有多少呢？还是房价上涨带来的利润更大？
概念错了，自住房卖了carpital gains，在500K里不用交税的，不用做1031交换。
谢了，长见识了。
楼主大概是说用房屋折旧增加出租expense，抵扣出租收入，减税。
是这个意思
比做码工的老公悠闲多了，就是忙时很忙，可以自己调节，想多干就多做，没钱没deal时就等机会，闲下来好好放松，保养自己，画画听听故事，网上灌水。
现金流比老公工资税后多，每年收益比老公工资税前多。
时机对了，湾区投资租金和房价都涨
没错，房子找的好房客找的好，光每月收租子。上了轨道以后应该不会烦。关键是把路子打通了。跟投资别的也是一样，投资啥的都有人赚有人赔。
有可心的handy man也很重要啊。房子迟早会有修修补补。
赞前辈！我也在湾区，但是不太敢在湾区买了，因为加州法律对地主是在太不友好了。我的投资房外州数量多，湾区价值高。现在是小心驶得万年船，持续做下去，希望被动收入能够cover一家人的基本花销就好啦。
为啥啊，我觉得年轻人现在都喜欢自己住啊。我最喜欢的房客是没结婚的单身老男人（40出头），这种人特别容易续租并且修东西都自己解决。一个房子住的人多毁得很快的。学校附近如果现金流好可以考虑不然租给学生也是个种毁
报税的时候不一定需要1099， 租金是多少你如实在schE 上填写，但是因为你租金是现金，最好保存好与租客签订的合同，然后，每次收租金，让租客给你写个条子，说明他交房租了，交了多少。这既可以避免你与租客的纠纷，也让以后IRS 要查你的时候，你有证据证明。
那请分享一下经验吧，lz就分享的很真诚：）要是你本身工资就很高，只需要看准了买买买的，对普通人也没什么借鉴意义啊 ---发自Huaren 官方 iOS APP
梦想中的生活呀！求加群求指教。比如姐的租客都是怎么找呢？加州这种地方中介每次要收一个月租金的吧？投资的时机你是怎么判断的呢？感谢！ ---发自Huaren 官方 iOS APP
等死了再卖。
新房子按老房子折旧，你以为你精得过irs?唯一不交税的可能是你死了把房子传给子女。
先有钱再投资。
等27.5年折完了，其实以后没折旧也无所谓了。只要别让我把税补回去我都没意见。
这27.5年是肯定可以折的吧？有嘛我没弄清楚的没？是从我买房开始算的吧？
不错
谢谢回复。最初5年50多万的积累是来自租金，还是房价上涨呢？感觉投资房真是大学问啊。
定投SPY，所有买投资房超过20年的小本投资者最后都不如定投SPY.
谢谢建议
嗯，时机一定要对
这真是。。。IRS白纸黑字写的投资房折旧规定，完全合法的避税方式，有的人就是不信。
有条件要做，没条件创造条件也可能做成deal。
刚开始是原始积累，后来就扩大再生产，几年调整一下。慢慢就有一定的规模和资源。
偶开始啥都自己来，除了修理装修，不动手，但看多了懂的多了。招房客自己来，比代理快多了。
基本没远程的，1小时左右划地为圈，上至3番，下至Monterey。