To receive the full benefit of a 1031 exchange, your replacement property should be of equal or greater value. You must identify a replacement property for the assets sold within 45 days and then conclude the exchange within 180 days.
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实际上,就算翻新了,正常的wear tear还是有发生,比方water tank 寿命到了得换新的,到时打个电话让handyman去买了换了,回来偶付钱就是了。换水龙头更是小事一桩,关键是租客一年最多找你一次,有的几年才联系你修理,小问题自己解决,像下水道堵了,就是使用不当,lease里写好种种使用不当造成的修理,租客要负责。 偶先生不handy,刚开始不希望偶买投资房,偶家庭主妇,主要照顾家里,现在小孩大了,很喜欢干,每年自己订计划,有项目有目标的装修买卖,或调整。目前14个租客稳定,还有给大儿子在3番的房子装修完。
有用的信息。Mark.
同意LZ的每一个point
对,现在我们这的大学自己都拼命盖楼,对附近租房市场是个打击。 ---发自Huaren 官方 iOS APP
个人觉得给学生的还好,不过要选好学生。每年为什么还要空两三个月?直接签一年约啊。可以实现无缝对接。毁约的人让他们自己找下家,当然,房东好心帮忙找也行。租给留学生最好一次性收所有房租。放心吧,他们付得起,住学校宿舍也得一次性交一学期住宿费呢。
不过确实租给医生更好。问题是一个医院能有几个住院医和年轻医生要租房呢?一个大学可是二三万的学生要租房。
过去5年里住满2年,居住时间无需连贯。不是不交税,是个人可以有25万的capital gain免税额,俩人有50万免税额。
学生的问题是不太好查信用,在保护租客的州毁约比较容易。住院医也都是通过网站找房吧?有什么方法比较容易找到医生租客吗? ---发自Huaren 官方 iOS APP
1031 Exchange.
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1、租金比公寓稍微便宜些可解。
2、别买老房子,看见就糟心,买漂亮较新的房子。
3、搞得乱七八糟可扣deposit.
4、一年租约,寒暑假还能不交房租?你们以前做学生的时候难道寒暑假还能不交房租?闻所未闻啊。
5、别在水管会爆裂的地方买。
嗯每个地方习惯不同,请问你们是东西两岸还是什么地方呢?
房价在跌,现在入市属于高位站岗,想等房价涨得预备多年抗战,不明智。应该过两年经济危机再抄底芝加哥房市。
保守投资当买大学城的房子租给学生自己管理得了,哪那么多事啊。
好像满贵的,我记得我之前咨询是大概$5/sq.ft. 不过可以申请city的一些环保计划,我们这边有省水环保计划是市政府会补贴$2/sq.ft. 给residence把真草坪换成假草坪或其他省水地表,up to $1000 per household.
当然是2b2b的好,虽然貌似收益不会高很多,但租得快啊,1b搞不好空置几个月租不出去。
比如2b2b的可以租给两个年轻人合住,或者一对小夫妻和他们家老人,或者一对夫妻带一两个孩子。如果是一间卧室,以上组合都租不了。那么你的customer pool会小很多,比较难找房客。
你们铺这个假草多少钱?有申请市政府环保计划资金吗?
假草是容易打理,但是缺乏了真草的泥土和植物芬芳啊。可能你不是很喜欢大自然。。。。。
你也不看看大学宿舍楼住宿费多少钱,人均一千左右一个月好吗,900块的还得俩人share一个房间,还得一次交一个学期的钱,部分还有强制性meal plan.
你们都没在美国上过学么,没钱的学生大部分都不想住学校宿舍。
同求地主群。请问有地主群可以加吗?或者楼主开个地主群加我们进去?
很棒的总结!
哈,姐当地主九年,要像你这样条规永远没得发展。
做投资,没啥条条框框,每人的投资风格不同,找到合适自己就好!
姐从一个duplex开始,如今有7个地产,2个自住,2个商房,包括6户在3番市的,2个海边的,一个硅谷的4单位。
2010年买这2单位时,人人说硅谷没现金流,今年交换4单位,又听人这么说。。。。。
所以不用听别人说啥,要看他做了啥,如何做到的
mark mark mark
问题是卖了上个房子,你能保证在45天之内买定下个房子?当然,钱多不讨价还价的豪姐可以play around。只是,做1031不就是为了省点银子吗?
咋做到的?投资本金多少?
1031不是说你买到的还作为投资房就可以 是你下一个投资房也要是别人的投资房 你们互换
很赞同lz. 就是找正现金流的难
Mark
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05
学校不一样政策也不一样,我们以前旁边的学校宿舍可以很便宜的,外面一个2B要一千七八的时候学校宿舍才八九百,条件面积,位置都很好,但申请条件苛刻,按成绩排的,每个学生最多住两年
是的
我们刚把芝加哥的投资房卖掉了。
算下来,交给管理公司打理收的管理费,维护房子的费用,以及芝加哥不断增加的税率。。。
姐能不能分享实操经验啊?
我有时在想,投资房卖来卖去,是不是真正赚钱的是管理公司和agent。。。
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05
有嘛更好的投资方向?给指个路。不胜感激。
也想多样化。但是又没有更好的法子。
如何做到一言难尽,九年一米五,最初5年50多万的积累是关键,最后的50万各种装修费用大多是羊毛出在羊身上,来自先前的租金。
能,但不想当网红
1031交换的目的不是省银子,主要是为了扩大再生产,所以IRS只让交换等价或价更高的。
一是当贷款的本金over the years 逐渐少了,depreciation也快用完了,回报相对少了,就该交换。
二是市场上有更好的deal,手上没钱只能忍痛割爱做交换,取得更高的投资回报
姐,你太厉害了。要是房子旧老要修你是怎么处理的?
我刚入行,这些条条框框都是为了规避风险。投资房,不着急住,我采取的策略是慢慢找,找到可心的再下手。租户也是,我宁可空几个星期,也一定只租称心的租客。
我们双职工,俩小小娃,不想被投资房牵扯太多时间精力。
我老公较handy,但也只是偶尔换个水龙头啥的。热水器空调啥的估计就得找人修了。你有固定的handy man吗?咋找的?贵吗?
可以远程投资,找房屋管理
不知你在哪儿,加州气候比较干,老房子正常使用不需太多维修的。
比方偶2010的2单位,刚开始一套卖家show的状况好着,简单刷门漆就租掉了,另一边换了窗,打磨地板租金高点也租了,基本2,3年没事,直到3年前才厨房卫生间翻新,因为偶儿子带女朋友要住。
实际上,就算翻新了,正常的wear tear还是有发生,比方water tank 寿命到了得换新的,到时打个电话让handyman去买了换了,回来偶付钱就是了。换水龙头更是小事一桩,关键是租客一年最多找你一次,有的几年才联系你修理,小问题自己解决,像下水道堵了,就是使用不当,lease里写好种种使用不当造成的修理,租客要负责。
偶先生不handy,刚开始不希望偶买投资房,偶家庭主妇,主要照顾家里,现在小孩大了,很喜欢干,每年自己订计划,有项目有目标的装修买卖,或调整。目前14个租客稳定,还有给大儿子在3番的房子装修完。
许多人自住房都必须卖了买,卖旧房子钱做新房子首付。
首付也是一个因素。
牛人。管14个租户,比上班还累。每月现金流能有多少呢?还是房价上涨带来的利润更大?
概念错了,自住房卖了carpital gains,在500K里不用交税的,不用做1031交换。
谢了,长见识了。
楼主大概是说用房屋折旧增加出租expense,抵扣出租收入,减税。
是这个意思
比做码工的老公悠闲多了,就是忙时很忙,可以自己调节,想多干就多做,没钱没deal时就等机会,闲下来好好放松,保养自己,画画听听故事,网上灌水。
现金流比老公工资税后多,每年收益比老公工资税前多。
时机对了,湾区投资租金和房价都涨
没错,房子找的好房客找的好,光每月收租子。上了轨道以后应该不会烦。关键是把路子打通了。跟投资别的也是一样,投资啥的都有人赚有人赔。
有可心的handy man也很重要啊。房子迟早会有修修补补。
赞前辈!我也在湾区,但是不太敢在湾区买了,因为加州法律对地主是在太不友好了。我的投资房外州数量多,湾区价值高。现在是小心驶得万年船,持续做下去,希望被动收入能够cover一家人的基本花销就好啦。
为啥啊,我觉得年轻人现在都喜欢自己住啊。我最喜欢的房客是没结婚的单身老男人(40出头),这种人特别容易续租并且修东西都自己解决。一个房子住的人多毁得很快的。学校附近如果现金流好可以考虑不然租给学生也是个种毁
报税的时候不一定需要1099, 租金是多少你如实在schE 上填写,但是因为你租金是现金,最好保存好与租客签订的合同,然后,每次收租金,让租客给你写个条子,说明他交房租了,交了多少。这既可以避免你与租客的纠纷,也让以后IRS 要查你的时候,你有证据证明。
那请分享一下经验吧,lz就分享的很真诚:)要是你本身工资就很高,只需要看准了买买买的,对普通人也没什么借鉴意义啊 ---发自Huaren 官方 iOS APP
梦想中的生活呀!求加群求指教。比如姐的租客都是怎么找呢?加州这种地方中介每次要收一个月租金的吧?投资的时机你是怎么判断的呢?感谢! ---发自Huaren 官方 iOS APP
等死了再卖。
新房子按老房子折旧,你以为你精得过irs?唯一不交税的可能是你死了把房子传给子女。
先有钱再投资。
等27.5年折完了,其实以后没折旧也无所谓了。只要别让我把税补回去我都没意见。
这27.5年是肯定可以折的吧?有嘛我没弄清楚的没?是从我买房开始算的吧?
不错
谢谢回复。最初5年50多万的积累是来自租金,还是房价上涨呢?感觉投资房真是大学问啊。
定投SPY,所有买投资房超过20年的小本投资者最后都不如定投SPY.
谢谢建议
嗯,时机一定要对
这真是。。。IRS白纸黑字写的投资房折旧规定,完全合法的避税方式,有的人就是不信。
有条件要做,没条件创造条件也可能做成deal。
刚开始是原始积累,后来就扩大再生产,几年调整一下。慢慢就有一定的规模和资源。
偶开始啥都自己来,除了修理装修,不动手,但看多了懂的多了。招房客自己来,比代理快多了。
基本没远程的,1小时左右划地为圈,上至3番,下至Monterey。