佩服你以己度人的想象力 若尘 发表于 11/26/2019 5:19:18 PM
好不可思议。。。楼主准备20年后退休，法定65可以退休，就算楼主做到那个年龄，现在最老也就45吧。 房价低是10年前的事情了，10年前35岁，当时没有租金收入，工资应该也比现在少，算成25万一年吧，这年龄这收入能买两个m的房子。。。嗯。。难怪我存不到400万 Riahnna 发表于 11/27/2019 7:20:26 AM
刚刚看到隔壁退休前存6米的帖子，正好今天闲来无事，大致算了一下这边的美金资产，以我的情况应该是可以远远超过这个数的。楼主和老公打算20年后退休，现有自住房及投资房若干套，每年工资和房租收入40w+，每年结余20w，不考虑工资增长及投资规模扩大都应该有4米。所有房子按买价算正好2米，事实上有些房子买得超级划算，有些房子已经升值不少。如果再加上退休账户和pension，更是超过6米了。 退休账户我们只是放了minimum for employer match，一是需要现金扩大投资，二是考虑到退休后税率可能比现在更高。 若尘 发表于 11/26/2019 1:07:16 PM
好奇40W+税后多少能有结余20w，这收入除去401k各种税也就20几万吧！ sssccc 发表于 11/26/2019 1:12:20 PM
很难吗？不在宇宙中心，消费和税都不高，退休账户也没放满。 若尘 发表于 11/26/2019 1:26:14 PM
坐等税务专家告诉你不可能。税前40万，扣完35%税剩26万。你家吃喝住行+小孩花销+房产税至少15万。你这20万怎么出来的？ 把 发表于 11/26/2019 1:32:37 PM
40万能攒20万，怎么做到？ Olympian 发表于 11/26/2019 1:36:51 PM
税务专家会告诉你房租收入和工资收入交税是不一样的，房租有折旧维修保险地税可以抵扣，就是管理起来麻烦些。 若尘 发表于 11/26/2019 1:38:19 PM
纯请教因为没搞懂，房租收入正现金流部分不是还是按收入税交税吗。你这40万收入里面的房租收入没有扣掉cost？ xiaohetiao 发表于 11/26/2019 1:45:09 PM
楼主说的是40w+，比如48万也是可能的。 yumengmeng 发表于 11/26/2019 1:40:13 PM
他可能是说算上depreciation 抵税。更狠的弄个公司把一些花费再加到expense 里。不过这前提是这40万里得很多都是房租，不然整体税率降不下来。另外人家房子如果付清了，又异常节俭一年只花几万也是可能的。 Cybercat 发表于 11/26/2019 1:59:37 PM
能告诉我如何逃脱IRS的audit的， 如果一直都是亏空的话？ 快乐小新 发表于 11/26/2019 2:42:33 PM
现金流和盈利是两个概念。房租除去贷款利息，维护，最重要是折旧，很有可能是亏空的。但租金收入是实打实的现金。楼主mm没毛病。年轻就开始投资，两口子会过日子。 littleufo 发表于 11/26/2019 2:47:22 PM
省的呗，三，四十万的年收入能买2米的投资房，不就是牙缝里扣出来拿去投资了呗。见过好几个这样的，赶上好时候，也算是投资成功了。可是还是省的不得了，估计习惯了 skyscraper 发表于 11/26/2019 2:33:57 PM
当然我说的就是盈利。 你的公司如果一直报亏空， 祝你好运。 快乐小新 发表于 11/26/2019 3:14:46 PM
投资房不是公司运营，是完全的passive income。IRS相对来说audit的标准也不同。一个公司一直亏钱不行，但是出租房，完全合法的扣除depreciation之后，基本上都是赔钱的。IRS见多了。 saynomore 发表于 11/26/2019 4:43:46 PM
两米的投资房大概是买的早而且时机好。买时也许就1百万或者更少。楼主两口子可能工作多年了。年龄小些的上次房市便宜时也许还没准备好买房或者还没存够首付，买个自住就不错了，哪还能赶上投资房那波。 Cybercat 发表于 11/26/2019 3:29:56 PM
估计靠死抠，不吃不喝不消费，可能也能做到省下20万。不过估计也就是账面上看着漂亮，心里美，真实的日子可能连非法移民都不如。 shellfly 发表于 11/26/2019 4:34:42 PM
我觉得6m完全可以实现，我家双职工收入14w，在荒无人烟的地区，足够一家4口开销打算退休前把国内一线城市的5套房卖了，差不多就6m了 miniturky 发表于 11/26/2019 5:33:43 PM
今天的六米不等于20年后的6米 落地无声 发表于 11/26/2019 5:21:04 PM
同觉得不可能。每年能存10万就不错了。 freedomme 发表于 11/26/2019 4:24:00 PM
看来很多人不知道，如果投资，比如各种基金股票账户，只要小心规划，每年的账面数字增长，基本可以不用交税。当然这实际上是tax deferred，但至少在积累过程种是可以做到吧交税的，我说的是普通brokerage account，不是指IRA和401K,那种account更没有交税问题。换句话说，你可以普通基金账户每年涨50万，一分钱税不交。 nj_guy 发表于 11/26/2019 6:27:00 PM
看来很多人不知道，如果投资，比如各种基金股票账户，只要小心规划，每年的账面数字增长，基本可以不用交税。当然这实际上是tax deferred，但至少在积累过程种是可以做到吧交税的，我说的是普通brokerage account，不是指IRA和401K,那种account更没有交税问题。换句话说，你可以普通基金账户每年涨50万，一分钱税不交。 nj_guy 发表于 11/26/2019 6:27:32 PM
呵呵，真有能忽悠的。股票账面增值50万？以这几年股市回报率，投资资本得是多少？早都超500万，这还给你10%的回报率。散户有这本事，还上班当包租婆？ hellokitty00 发表于 11/26/2019 7:14:46 PM
https://tradingninvestment.com/stock-market-historical-returns/https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns今天我看了下帐户， 以基金为主， ytd也有20％＋。 散户还还是老老实实买基金， 大盘的， growth， value， mid cap， small cap（这两个今年的ytd真的很好）， buy and hold 吧。 哦， 还有一定比例的现金。 落地无声 发表于 11/26/2019 7:26:33 PM
坐等税务专家告诉你不可能。税前40万，扣完35%税剩26万。你家吃喝住行+小孩花销+房产税至少15万。你这20万怎么出来的？ 把 发表于 11/26/2019 1:32:37 PM 税务专家会告诉你房租收入和工资收入交税是不一样的，房租有折旧维修保险地税可以抵扣，就是管理起来麻烦些。 若尘 发表于 11/26/2019 1:38:19 PM
看你装逼装挺大的，投资房最后到手的正现金流，就是你可以真正用的，以及拿来在这儿装逼的，税是逃不了的:) neolife 发表于 11/26/2019 10:20:27 PM
哈哈，2米是我的买价，按现在的市场价算当然不止了。 若尘 发表于 11/26/2019 5:17:45 PM
https://tradingninvestment.com/stock-market-historical-returns/https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns今天我看了下帐户， 以基金为主， ytd也有20％＋。 散户还还是老老实实买基金， 大盘的， growth， value， mid cap， small cap（这两个今年的ytd真的很好）， buy and hold 吧。 哦， 还有一定比例的现金。 落地无声 发表于 11/26/2019 7:26:33 PM ytd 是累计收益率，前两年股市涨的好，今年就不行。而且资本越小的，越容易有高的ytd, 因为买的集中，买对一个股票就有可能有50-100%的回报率. 资本越大的越难有高收益，一般比较分散化持有，风险低，收益也低。你也可以集中买，但那些账面利益波动性也大，一不小心就没了。我原来学生的时候就几千块玩玩，买一两个股票，收益50%-100%不难，但手里几十万的时候，就不敢同样操作了。 hellokitty00 发表于 11/26/2019 9:58:22 PM
静等睿大妈， 或者你就是睿大妈 ？ justkankan 发表于 11/26/2019 1:14:10 PM
投资房把每年的降价，tax，hoa，房贷算进去，很容易算成负数，特别是一开始几年，并不是出现正现金流就一定得交税。lz的这个数据我觉得挺真实的，为啥那么多人喷，自己存不下来觉得别人都存不下来？ znes 发表于 11/26/2019 10:31:36 PM
我都是基金 也有ytd 20%了，主要是去年圣诞节跌得很，你让千年那个楼主算算one year return 估计就没那么多了 ---发自Huaren 官方 iOS APP Baguette 发表于 11/26/2019 10:54:40 PM
回复 6楼jc255的帖子没有说过退休账户存4个多米是按照现在每年结余乘以20年 若尘 发表于 11/26/2019 1:24:29 PM
40w gross收入 能结余20万请传授一下经验 媲 发表于 11/26/2019 1:10:05 PM
你觉得真实是因为你不懂细节。一般人家的投资房房租算你1500一个月一年成本前也就18000，再扣除各种管理费用支出，有个税前净利润12000就很不错了。所以他家收入大头是W2, 不管在那个州，联邦边际税率就是37%.现在各种房产州tax 抵税cap就 10000.扣掉养老金，不算房贷到手也就就剩20几万。一家子一年花销再加房贷医疗等还剩20几万？ hellokitty00 发表于 11/26/2019 11:00:30 PM
也许人家买了40个房子，地主群里有专门做战区房的，一个房子才3，5w znes 发表于 11/26/2019 11:27:30 PM
你开玩笑的吧。3-5w 的破房子，房租能收多少，租这些房子的人都什么素质，拖欠房租，损坏房屋还不够的烦呢。还40个，这种的亏都亏死了。 hellokitty00 发表于 11/26/2019 11:33:19 PM
看你装逼装挺大的，投资房最后到手的正现金流，就是你可以真正用的，以及拿来在这儿装逼的，税是逃不了的:) neolife 发表于 11/26/2019 10:20:27 PM 投资房把每年的降价，tax，hoa，房贷算进去，很容易算成负数，特别是一开始几年，并不是出现正现金流就一定得交税。lz的这个数据我觉得挺真实的，为啥那么多人喷，自己存不下来觉得别人都存不下来？ znes 发表于 11/26/2019 10:31:36 PM
不是的，刚开始是负数，后来慢慢就是正数了，而且收入过高的话，负数你也不能抵税 可口可耐 发表于 11/26/2019 11:11:18 PM
你开玩笑的吧。3-5w 的破房子，房租能收多少，租这些房子的人都什么素质，拖欠房租，损坏房屋还不够的烦呢。还40个，这种的亏都亏死了。 hellokitty00 发表于 11/26/2019 11:33:19 PM 这倒不是开玩笑，那个地主说做惯这种房子了好房子都看不上，全租给老黑，带着枪收房租，一天到晚的赶人，有一次去收房租那个屋子门口停着警车，因为里面在吸毒。反正挺牛的，也是脑袋别裤腰带上 znes 发表于 11/26/2019 11:49:34 PM
一早就算了折旧费，难道卖房子的时候不是要加回去吗，卖的时候到手的钱要打折扣了 pinkat 发表于 11/26/2019 4:19:09 PM
我说的正现金流就是把你说的这些都算上以后，还剩下的，懂了么？剩下的这一部分要交税。如果剩不下，或者像你说的算成付的，那你每年也不能在投资房上挣到什么钱了，除了房子本身增值的一部分。这一部分除非你做refi，否则你也用不了。懂？ neolife 发表于 11/27/2019 12:29:57 AM
我觉得6m完全可以实现， 我家双职工收入14w，在荒无人烟的地区，足够一家4口开销 打算退休前把国内一线城市的5套房卖了，差不多就6m了 miniturky 发表于 11/26/2019 5:33:00 PM
太厉害了，我们一年税前80万剩不下20万 edwardgao 发表于 11/26/2019 4:40:00 PM
哈哈，赞这个楼主，不过国内的房子也不好说到时候值不值6m blacklazycat 发表于 11/26/2019 5:39:12 PM
出租房可以按房屋价值27.5年折旧吧。有正的现金收入但折旧去掉后就不用交多少税了。卖的时候可以搬回去两年搞成primary ？ qbly 发表于 11/27/2019 1:11:33 AM
所有房子按买价算正好2米，事实上有些房子买得超级划算，有些房子已经升值不少。
如果再加上退休账户和pension，更是超过6米了。 退休账户我们只是放了minimum for employer match，一是需要现金扩大投资，二是考虑到退休后税率可能比现在更高。
🔥 最新回帖
你这一年最多花10万，有娃的话还真不是啥好日子
楼主若干年前就有花2米买投资房的实力，双职工20年后总资产6米，丝毫不用怀疑。
🛋️ 沙发板凳
这个是怎么做到的？
退休帐户存minimum, 怎么就存了4个多米？
全年gross收入40+万，怎么做到退休帐户4个多米？好想知道
很难吗？不在宇宙中心，消费和税都不高，退休账户也没放满。
坐等税务专家告诉你不可能。税前40万，扣完35%税剩26万。你家吃喝住行+小孩花销+房产税至少15万。你这20万怎么出来的？
税务专家会告诉你房租收入和工资收入交税是不一样的，房租有折旧维修保险地税可以抵扣，就是管理起来麻烦些。
楼主说的是40w+，比如48万也是可能的。
纯请教因为没搞懂，房租收入正现金流部分不是还是按收入税交税吗。你这40万收入里面的房租收入没有扣掉cost？
他可能是说算上depreciation 抵税。更狠的弄个公司把一些花费再加到expense 里。不过这前提是这40万里得很多都是房租，不然整体税率降不下来。
另外人家房子如果付清了，又异常节俭一年只花几万也是可能的。
楼主的40w包括出租房的收入，rent- dep 等于基本没交税。看楼主又说pension，又说低消费区，两人工资收入也许是30万+ 投资房收入10w，最后总体税率不到30%，每年花了7-8万
省税的不放 存税后收入 神奇
省的呗，三，四十万的年收入能买2米的投资房，不就是牙缝里扣出来拿去投资了呗。见过好几个这样的，赶上好时候，也算是投资成功了。可是还是省的不得了，估计习惯了
能告诉我如何逃脱IRS的audit的， 如果一直都是亏空的话？
现金流和盈利是两个概念。房租除去贷款利息，维护，最重要是折旧，很有可能是亏空的。
但租金收入是实打实的现金。
楼主mm没毛病。年轻就开始投资，两口子会过日子。
当然我说的就是盈利。 你的公司如果一直报亏空， 祝你好运。
两米的投资房大概是买的早而且时机好。买时也许就1百万或者更少。楼主两口子可能工作多年了。年龄小些的上次房市便宜时也许还没准备好买房或者还没存够首付，买个自住就不错了，哪还能赶上投资房那波。
基本不可能
投资房不是公司运营，是完全的passive income。IRS相对来说audit的标准也不同。一个公司一直亏钱不行，但是出租房，完全合法的扣除depreciation之后，基本上都是赔钱的。IRS见多了。
扯吧你就。
哈哈，2米是我的买价，按现在的市场价算当然不止了。
佩服你以己度人的想象力
哈哈，赞这个楼主，不过国内的房子也不好说到时候值不值6m
20年后现在的6米估计起码能变12米吧
装逼也要懂基本税法，退休账户可以抵税的，不放满只会导致税额更高。联邦税州税城市税交完，也就剩20W+, 难道你一家一年就只有几千的开销？
呵呵，真有能忽悠的。股票账面增值50万？以这几年股市回报率，投资资本得是多少？早都超500万，这还给你10%的回报率。散户有这本事，还上班当包租婆？
https://tradingninvestment.com/stock-market-historical-returns/
https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
今天我看了下帐户， 以基金为主， ytd也有20％＋。 散户还还是老老实实买基金， 大盘的， growth， value， mid cap， small cap（这两个今年的ytd真的很好）， buy and hold 吧。 哦， 还有一定比例的现金。
绝对可能的。40万+不一定是40万，可能是45万这种，低州税州，其中包括投资房收入，而投资房税率低。税后20大几万到30万。自住房房贷低，所以一年只花7，8万这种。LZ可能把房子equity部分算进去了。只不过LZ这么算，最后的总数其实不是真实的，因为卖掉投资房要recapture一些税的。
这个牛叉！
ytd 是累计收益率，前两年股市涨的好，今年就不行。而且资本越小的，越容易有高的ytd, 因为买的集中，买对一个股票就有可能有50-100%的回报率. 资本越大的越难有高收益，一般比较分散化持有，风险低，收益也低。你也可以集中买，但那些账面利益波动性也大，一不小心就没了。
我原来学生的时候就几千块玩玩，买一两个股票，收益50%-100%不难，但手里几十万的时候，就不敢同样操作了。
投资房把每年的降价，tax，hoa，房贷算进去，很容易算成负数，特别是一开始几年，并不是出现正现金流就一定得交税。lz的这个数据我觉得挺真实的，为啥那么多人喷，自己存不下来觉得别人都存不下来？
你说当时总价花2米买的投资房超级划算，那现在至少翻番就有4米了，那20年后楼主各种资产退休金到6米应该是保守估算了。
你觉得真实是因为你不懂细节。一般人家的投资房房租算你1500一个月一年成本前也就18000，再扣除各种管理费用支出，有个税前净利润12000就很不错了。所以他家收入大头是W2, 不管在那个州，联邦边际税率就是37%.现在各种房产州tax 抵税cap就 10000.
扣掉养老金，不算房贷到手也就就剩20几万。一家子一年花销再加房贷医疗等还剩20几万？
基金也是看大盘的，我前几年买了个基金收益率37-38%，这两年跌的惨，ytd变7-8%了。反正就是高高低低，再碰上经济危机，估计负的都有可能。unrealized gains and losses 根本就不能完全作为养老依据，当年2008-2009 金融危机的时候，好多人都不能退休，因为投资的基金缩水太厉害了。
不是的，刚开始是负数，后来慢慢就是正数了，而且收入过高的话，负数你也不能抵税
结余20万，算20年，就是你说的4个米，也就是说你现在的所有的钱都投到投资房里去了，现在有的就是用2米买的投资房？
我也想问这个。使劲存钱，然后就退休了…这日子真的没劲儿
48万有2娃非宇宙中心能存20万的也是狠人了。
也许人家买了40个房子
你开玩笑的吧。3-5w 的破房子，房租能收多少，租这些房子的人都什么素质，拖欠房租，损坏房屋还不够的烦呢。还40个，这种的亏都亏死了。
这倒不是开玩笑，那个地主说做惯这种房子了好房子都看不上，全租给老黑，带着枪收房租，一天到晚的赶人，有一次去收房租那个屋子门口停着警车，因为里面在吸毒。反正挺牛的，也是脑袋别裤腰带上
对呀，负数不抵收入啊，以后卖房carry over loss， 可以抵capital gain
卖之前搬回去住两年，变成primary ....
出租房可以按房屋价值27.5年折旧吧。有正的现金收入但折旧去掉后就不用交多少税了。卖的时候可以搬回去两年搞成primary ？
很简单，她们家还有租房收入呗
國內的房子先不說到時候有沒有崩，就算賣了拿到人民幣，怎麼弄出來是個問題，以美國公民身份一次性轉的話IRS是要繳收入所得稅的。
楼主若干年前就有花2米买投资房的实力，双职工20年后总资产6米，丝毫不用怀疑。
你这一年最多花10万，有娃的话还真不是啥好日子