房子大概能卖100万，之前是50万买的。如果现在卖的话，可以不用交capital gain tax（因为之前是自住房）。但是拿出来的钱也没有别的投资渠道。假设还是买一个condition一样的房子，那么需要花费的cost包括：卖房给agent的费用和其它税费。 即使卖房agent给1.5%的返点，那我也要付給agent 4.5%, 加上各种税费1.5%左右（不一定准确），总费用达到房价的6%也就是6万，也就是说卖房到手94万 （为简略方便假设没有贷款）。不用交capital gain tax. 假设买一个同样condition的房子100万，可以拿回1.5%返点，closing cost 1%， 那么花费是99.5万，把卖房的94万全部downpay，那么我还得另外付5.5万cash（从而达到同样无贷款的情况）。
假设十年后房子以150万卖出。扣除各种税费后得140万。假设地和房子各占总价一半，房子按每年3.6%房屋成本折旧，地不折旧。比较两种情况： 1.自住房一直不卖，50万之中25万地，25万房子10年后折旧到16.25万，capital gain 是 140-25-16.25 =98.75万，需要缴税98.75*15% = 19.6万 2.自住房卖了买同样条件的投资房，该房买入成本是99.5万，10年后49.5万房屋成本折旧成31.85万， capital gain (140-50-31.85)= 58.15万，需要缴税58.15*20%= 11.7万 如果选2，相当于我今年付出了5.5万，10年后我省了（19.6-11.7）=7.9万的税。这还是在假设无缝换房最理想的情况。
即使卖房agent给1.5%的返点，那我也要付給agent 4.5%, 加上各种税费1.5%左右（不一定准确），总费用达到房价的6%也就是6万，也就是说卖房到手94万 （为简略方便假设没有贷款）。不用交capital gain tax. 假设买一个同样condition的房子100万，可以拿回1.5%返点，closing cost 1%， 那么花费是99.5万，把卖房的94万全部downpay，那么我还得另外付5.5万cash（从而达到同样无贷款的情况）。
假设十年后房子以150万卖出。扣除各种税费后得140万。假设地和房子各占总价一半，房子按每年3.6%房屋成本折旧，地不折旧。比较两种情况：
1.自住房一直不卖，50万之中25万地，25万房子10年后折旧到16.25万，capital gain 是 140-25-16.25 =98.75万，需要缴税98.75*15% = 19.6万
2.自住房卖了买同样条件的投资房，该房买入成本是99.5万，10年后49.5万房屋成本折旧成31.85万， capital gain (140-50-31.85)= 58.15万，需要缴税58.15*20%= 11.7万
如果选2，相当于我今年付出了5.5万，10年后我省了（19.6-11.7）=7.9万的税。这还是在假设无缝换房最理想的情况。
感觉现在卖并没有很明显的收益。大家看看我是不是有什么没想清楚的？
看你怎么假设