投资故事分享，大学教授Rick 5 年 拥有21 套公寓

从 9 万美元开始，到拥有 21 套公寓，他只用了 5 年……
认识 Rick 5 年了，他是一名大学教授。
跟 90 年代末来美国的那一代新移民一样，读书、工作、生子，热心于孩子的教育，专注于自己的工作。
在美国进行房产投资，对他来说，可能是很遥远的事。
我 2008 年入场房地产投资，第一站在奥兰多（Orlando），算是第一个“吃螃蟹的人”。
后来陆陆续续有很多朋友跟着我进场，Rick 是其中一个。
那个时候是2014 年。
我问 Rick ：“大教授怎么也对房产投资感兴趣了？”
Rick 说，我看了《穷爸爸，富爸爸》这本书，这本书彻底改变了我对房地产投资的看法。思维的改变，导致行动的改变。我就想做房产投资。有了这想法，就开始找导师。都说学生思想到位了，老师自然而然就能找到。这不，就认识你和老赵了。
Rick 说的是费城的老赵，他当年靠着几万美元起家，在费城买旧房，拆倒重建，建完，等学生入住后，再从银行把钱贷出来，短短几年，就财务自由了。
当年，我找了老赵，要一起做一个类似的学生公寓项目，他做操盘手，我们出钱，项目完工后他分一部分利润。
因为我人在加州，没法直接参与，所以找了Rick一起合伙参与。
我信任 Rick ，他是那种认定了方向，就不折不挠地往前走的人。
我记得很清楚，他当时非常坚定地说，我一定要学会这个流程，自己搞出几栋楼来。
也就是因为 Rick 有这样的决心，才让我们走过了后来惊心动魄的投资过程。
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02

当时的Rick，本职工作也是很忙的。
我问他，你工作这么忙，如何安排时间做我们的房产投资啊。
Rick 淡淡地说：“只要我认为重要的事情，我总是能找到时间的。我是教授，工作虽然忙，但是时间灵活、自由啊。我会安排好时间的。倒是你，Lily ，住着大房子，生活得那么舒服，哪像创业者啊？”
当时我刚进入互联网圈。
当我充满激情做互联网项目的时候，我终于明白 Rick 说的创业者的状态了。
那个时候，我从东岸搬到加州，为了等加州这边的新房装修，住了一年多两室的小公寓。
没有家具，睡在充气床垫上，没日没夜地在网上工作。
我在想，在远方做我们房产项目的 Rick ，是否也像我这样没日没夜，忙忙碌碌啊？
后来我才知道，他经历了更多的困难，个中的心酸苦楚，估计只有他自己能说清楚了。
那段时间费城的学生公寓，基本都是Rick、老赵，还有另外一个合伙人在操心，我也就是，每次需要打钱的时候，把钱打过去。
整个过程其实很复杂，先买了一个旧房子，还是贷款买的。
Rick 听老赵说商业贷款和个人信用没有关系，只要有租客就可以申请贷款。
所以为了杠杆最大化，我们整个流程都是用贷款。
旧房改造，需要申请各种许可证（Permit）。
为了多建一个单元（Unit），还得画设计图。
设计图纸递上去，说不行，打回来重新改。
来来回回改了不知多少次。
中间的艰辛，只有亲历过的人才清楚。
设计图终于批下来了，他们又去申请建设贷款（Construction Loan）。
贷款是分期付的，每次用钱都要去银行申请。
每次支付，都不到 3 万美元，我记得其实建设贷款总数，好像还不到 10 万美元。
为了 10 万美元，折腾这么多。
现在想想，很心酸。
写这篇文章的时候，我问 Rick，你最初本金有多少？
他说：8 万 8 ，估计就是这个数。
也难怪，起始资本低，你总得用时间去弥补资本的不足。
不过 Rick 好像并不把这些困难当做什么。
他说：“能够认识老赵前辈，跟着他学习学生公寓的投资，我觉得非常幸运。我也喜欢从困难中学习。”
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03

他还真碰到了困难，不对，应该说是大麻烦。
做这么大的工程，总得雇个承包商（General Contractor）。
刚开始，我们不知道我们的总承包商吸毒。
每次去看工程，他都说工程快完工了，却总也没有完工。
原来，他把我们的钱花完了，当然就没钱搞接下去的工程了。
可是我们的房子已经 100% 预租出去了，工程却没法按时完工，很郁闷。
我们打算换人，赶他走。
他气势汹汹地威胁说：如果赶我走，我就会对你们不客气，我会开枪（Shot）崩了你们！谁也别想活！
我在加州，他们都在本地。
我很担心安全问题，所以就没有报警。
心想，只要那人可以协商，我们的钱也不用还了，他愿意退出，这事就一笔勾销。
结果，我们钱没有拿到，他竟然还反过来还问我们要钱。
看来对待恶人一定不能屈服。
最后，我们选择了报警。
在警察的监控下，Rick、老赵他们，把他赶走了。
最后工期延长，学生临时被安排在老赵其他的房子里。
等到工程终于完工， Rick 又开始安排选买家具、学生入住等各种杂事。
这么多年来， Rick 一直帮我们管理着那个公寓，管理得很好。
因为费城重建十年免税，所以租金回报率很好，每个月固定都有钱入账。
在那事之后，有梦想的 Rick ，没有让自己闲着。
利用自己在做费城学生公寓中学到的知识和经验教训，他开始不断地进行学生公寓投资。
仅仅用了 5 年的时间，从不到 9 万美元开始，走到今天的财务自由，拥有了 21 套真正属于自己的公寓楼，实现了自己当年的梦想。
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04

我很感谢自己，当初选择跟 Rick 和老赵合作。
Rick 在遇到困难的时候，总是那么淡然。
在他眼里，困难和失败，是自己学习的机会。
这在学术圈中，是难能可贵的。
学术圈的人，一般是不喜欢犯错误的。
看来“富爸爸”这本书对他的思想，真的是影响深远。
这也是为什么，我们北美地产学堂，现在在一起共读“富爸爸”丛书。
思想决定行为，行为决定习惯，习惯决定性格，性格决定命运。
思想改变了，命运也就随机改变。
“富爸爸”丛书的阅读，真的能改变我们对生活和投资的看法。
前一段时间，北美地产学堂刚成立的时候，想找老赵来做分享。
老赵说他现在要享受生活了，不懂年轻人那套了， Rick 是大学教授，亲自经历过那么多项目，经验足，而且表达力也更好。以下是对Rick 的采访问题1. 为什么会投资学生公寓？学生房为什么会高回报？
2. 投资的整个流程是怎么样的？
3. 买旧房子，推倒重建这个过程，会遇到什么样的困难？选址？还是如何拿到好的deal? 目前是不是市场都已经被占领了？比起最低点学生公寓增长的趋势如何？
4. 建房子需要哪些许可证（Permit）? 周期怎么样？遇到过什么困难？
5. 学生公寓招租方式有哪些？通过哪些渠道招租？一年换一次租客是不是很麻烦？有什么好的解决方案吗？
6. 如何看懂房屋设计图及清楚自己需要什么样的房子格局？
7. 下一步的投资方案是什么？

写的太好了，期待下面的。

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马克。