出租房子一定要有现金流吗？

我们现在住的Single Family House在城外，老公换了工作单程开车要40分钟到一小时而且经常堵车。我心疼他想搬到城里地铁附近，这样一来他可以坐地铁上班，二来就算开车去也可以减少一些车程。另外我也一直希望可以住在城里，各种娱乐饭馆都多一些，去参加活动什么的也近些。
原开始是想着换房（卖了买），但是看来看去同样的钱换到城里只能变成小黑屋SFH或者小condo。感觉很不划算。我们也没有多余的钱额外买或者加钱买。
于是我萌生了一个想法，就是把现在的房子租出去，然后我们到城里租房住。看了看租房市场，我们房子能出租的钱和城里租小condo的钱差不多，或者甚至还可以租便宜点的condo或apt省几百块。所以只要我们有租户，就可以收支大概平衡。我想着先这么干一两年，然后再看看再说。
和老公讨论，他却说因为我们现在房子的每月贷款高于租金（因为是15年的loan），没有正现金流，IRS那里会出问题。但是refinance到30年好像不qualify而且也不划算。
我也不是很想把现在房子卖了，然后只是租房。那样感觉又退回起点变成无房户了，而且当时买房的利率还不错。
现在不知道咋办，大家有什么建议？租房没有现金流IRS那里真会出问题？

我觉得你的想法可行。IRS才不会管正负现金流呢

我们现在住的Single Family House在城外，老公换了工作单程开车要40分钟到一小时而且经常堵车。我心疼他想搬到城里地铁附近，这样一来他可以坐地铁上班，二来就算开车去也可以减少一些车程。另外我也一直希望可以住在城里，各种娱乐饭馆都多一些，去参加活动什么的也近些。
原开始是想着换房（卖了买），但是看来看去同样的钱换到城里只能变成小黑屋SFH或者小condo。感觉很不划算。我们也没有多余的钱额外买或者加钱买。
于是我萌生了一个想法，就是把现在的房子租出去，然后我们到城里租房住。看了看租房市场，我们房子能出租的钱和城里租小condo的钱差不多，或者甚至还可以租便宜点的condo或apt省几百块。所以只要我们有租户，就可以收支大概平衡。我想着先这么干一两年，然后再看看再说。
和老公讨论，他却说因为我们现在房子的每月贷款高于租金（因为是15年的loan），没有正现金流，IRS那里会出问题。但是refinance到30年好像不qualify而且也不划算。
我也不是很想把现在房子卖了，然后只是租房。那样感觉又退回起点变成无房户了，而且当时买房的利率还不错。
现在不知道咋办，大家有什么建议？租房没有现金流IRS那里真会出问题？
sisi2001401 发表于 10/29/2019 11:22:01 AM

据说三年左右的负现金流还可以， 太长时间不好， 税务局会容易查账， 不过如果都真实的话， 我想应该也没有问题吧。 不过你还要考虑出租的钱算收入的， 还需要交税， 所以你可能负的比你想象的更多。

irs 不管现金流正负。只要你如实上报就好，你担心的话找个会计师问问。

IRS 还管你投资房挣不挣钱？股市亏了IRS管不？

报税的时候是收入（租金）减维修费用，地产税减mortgage INTEREST。你的本金不算因为是用来还贷款的。所以账面上不太会出现negative income。但是算上房屋贬值是有可能negative income。rental income一直都是passive income。可以deduct。只要你的租金合理。你们自己做做研究google一下，IRS网站上写得清楚。实在搞不懂每年花$300请个会计师保税吧！

老公编的理由不及格啊，给59分吧。

估计他不想搬

从原来的房子里贷一笔出来买新的呢？

我们现在住的Single Family House在城外，老公换了工作单程开车要40分钟到一小时而且经常堵车。我心疼他想搬到城里地铁附近，这样一来他可以坐地铁上班，二来就算开车去也可以减少一些车程。另外我也一直希望可以住在城里，各种娱乐饭馆都多一些，去参加活动什么的也近些。
原开始是想着换房（卖了买），但是看来看去同样的钱换到城里只能变成小黑屋SFH或者小condo。感觉很不划算。我们也没有多余的钱额外买或者加钱买。
于是我萌生了一个想法，就是把现在的房子租出去，然后我们到城里租房住。看了看租房市场，我们房子能出租的钱和城里租小condo的钱差不多，或者甚至还可以租便宜点的condo或apt省几百块。所以只要我们有租户，就可以收支大概平衡。我想着先这么干一两年，然后再看看再说。
和老公讨论，他却说因为我们现在房子的每月贷款高于租金（因为是15年的loan），没有正现金流，IRS那里会出问题。但是refinance到30年好像不qualify而且也不划算。
我也不是很想把现在房子卖了，然后只是租房。那样感觉又退回起点变成无房户了，而且当时买房的利率还不错。
现在不知道咋办，大家有什么建议？租房没有现金流IRS那里真会出问题？
sisi2001401 发表于 10/29/2019 11:22:01 AM

住满两年没？是的话，卖房前五十万收益免税

另外负现金流是算折旧了吗？如果折旧前就是负，税务局可能问，因为房租低于市场太多

报税的时候是收入（租金）减维修费用，地产税减mortgage INTEREST。你的本金不算因为是用来还贷款的。所以账面上不太会出现negative income。但是算上房屋贬值是有可能negative income。rental income一直都是passive income。可以deduct。只要你的租金合理。你们自己做做研究google一下，IRS网站上写得清楚。实在搞不懂每年花$300请个会计师保税吧！
CharlesBbq 发表于 10/29/2019 11:48:30 AM

靠谱的回答

没有正现金流irs才不会管，出租自己的房子是有一定风险的，如果你的sfh装修较新appliance也都不错，还是留着自住，否则房屋的损耗折旧，家具搬家各种费用真不值得，在城里给老公租一个小一点的apartment周末回家住吧

还是大家懂得多啊！
我其实也highly doubt IRS会管，或者即使三年后有问题那到时候把房子卖了呗。

住满两年了。
装修一般，appliance倒是都比较新。但是我也想住城里啊，我现在上班也远其实，只是因为经常wfh所以就忽略不计了。但是我也想去城里住啊。不出租现在的还另租一个那不是更亏了。。。

我能跟你说irs不管这个，如实报就好

还是大家懂得多啊！
我其实也highly doubt IRS会管，或者即使三年后有问题那到时候把房子卖了呗。
sisi2001401 发表于 10/29/2019 12:12:00 PM

同样是三年以后卖掉
不出租的话装修新家具新，会多卖5万刀哎

感觉你老公不想这么弄。。。
IRS不允许，refin 30年不qualify, 他这么说可能是不想租出去。还是好好商量吧

报税的时候是收入（租金）减维修费用，地产税减mortgage INTEREST。你的本金不算因为是用来还贷款的。所以账面上不太会出现negative income。但是算上房屋贬值是有可能negative income。rental income一直都是passive income。可以deduct。只要你的租金合理。你们自己做做研究google一下，IRS网站上写得清楚。实在搞不懂每年花$300请个会计师保税吧！
CharlesBbq 发表于 10/29/2019 11:48:30 AM

还可以每年减depreciation 如果房子不是太老的话，具体做还是有些步骤的。

irs如果有问题应该也是怕你借房子做假账抵税吧，如果都是真数，有什么好怕的？

什么都是学问哪，学习了。