哪里的性价比这么好，以租养贷就能cover，每个月还能租5000块 言欢 发表于 10/23/2019 11:55:00 AM
投资出租房发不了财，但是我算了下，如果孩子上州立，付州立大学的费用还是够的。两个出租房十年贷款，孩子一上小学就买，以租养贷，十年付清。十年后刚好是第一个孩子读大学。以现在的行情，年租金交完税，大约4万，一年的州立大学学费大约3万。学费涨，租金也涨，如果两者一直是这个比列的话。这是我目前的打算。有什么我没考虑周全的嘛？ HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 11:44:26 AM
哪里的性价比这么好，以租养贷就能cover，每个月还能租5000块 言欢 发表于 10/23/2019 11:55:58 AM
是两个四万还是一个四万啊 玫姜瑰宝 发表于 10/23/2019 11:57:39 AM
楼主不是硕两个出租房吗？能租2500 的房子还是挺多的吧，现在的行情能以租养贷（10年贷款）的估计不太好找 绵绵冰 发表于 10/23/2019 11:58:25 AM
你不怕麻烦就行。。。我嫂子开头也是这么盘算的，后来嫌管理维修麻烦都卖掉了。就3个出租房（还有一个跟她妹妹合买的），又不在一起，她不想交给人管理，然后哥哥是个很handy的人，但是太精细太磨叽，自己做装修维修，很费时，嫂子雇人干，他又看不上人家的活儿。。。我之前知道她有房子出租，还想跟她取经，自己要不要弄，她把我说服了，我比她懒多了。。。 Ruth 发表于 10/23/2019 12:08:24 PM
暂时还没听说能以租养10年贷款的。 能够首付25%，打平15年就非常不错了。 抹茶红豆包 发表于 10/23/2019 12:25:44 PM
我付了接近40%的首付。这才把每个月房贷给降下来。 HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 12:50:51 PM
为什么要降下来？现在利率不高，可以贷30年啊 猪古力 发表于 10/23/2019 2:24:21 PM
持有成本都不算进去的吗？修屋顶的钱留好了吗？ Temporarilycalm 发表于 10/23/2019 2:09:00 PM
美国房子持有成本太高了。保险，房产税，租金收入还要交税 , hoa fee。 9wan 发表于 10/23/2019 2:23:09 PM
十二年后我家老大上大学，如果出租房还有房贷，就只能卖房子交学费。如果到时候还清了，我就可以用租金交学费。孩子大学读完了，至少房子还在。 HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 2:38:51 PM
你可以refi，虽然出租房refi麻烦不少，但你可以套出cash里付学费，同时房子还可以继续出租挣钱 chashaobao 发表于 10/23/2019 2:56:08 PM
假设是两个出租房每年四万，加上房产税，那就是每个房子能租两千每个月。贷十年还能以租养贷，那就是每个月还贷少于两千，这还是十年贷，你要不是给了50%的首付，我想问问你坐标哪里，我打飞机过去买出租房☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05 catdog0613 发表于 10/23/2019 4:17:59 PM
回复1楼HappyHappyLife的帖子最好不要把这两件事扯到一起，投资要讲究投资的原则。 ---发自Huaren 官方 iOS APP 北美翠花 发表于 10/23/2019 5:53:09 PM
做出租房 还看不上handyman干的活 那确实不适合 又不是自住 能用租客满意就可以了 猪古力 发表于 10/23/2019 12:14:41 PM
一般多少年后房子会出各种问题？ HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 2:43:16 PM
Appliance和屋顶都是十年 当然碰到个刁钻的租客可能没几年家电就要换了 henshuhen 发表于 10/23/2019 6:29:59 PM
一个房子月租金2千，税算18%，十年后房贷还清：2千*2个房子*12个月*82%税后=39360 每年 HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 12:00:00 PM
我刚查了屋顶二三十年才换一次。我这都近几年的新房子。二三十年以后孩子早大学毕业了。大不了卖了。 HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 6:47:47 PM
我出了40%首付，才把月供降到1600。房产税一年2千。非弯曲 HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 4:27:13 PM 地税保险也在月供里吗？
家电倒是不值钱，冰箱一千块，洗衣机烘干机加起来一千块。我都costco 买了送上门还装好了的。屋顶修一次多少钱？ HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 6:44:18 PM 看大小吧，1500sf平层的房子，新roof大概是1万到1万2
出租房除非进入的点非常好，不然是绝对不划算的。出租房是个深坑，很多人进去了才意识到，但是本金已经亏进去了，就只能硬着头皮长期持有，期待未来能有机会解套。当然长期持有到，比如20年，或者30年以后，随着通胀，肯定能抵消持有成本，那个时候看是不亏的，但是肯定没有金融产品增值快。我感觉固定房产作为资产平衡手段还是不错的，除非看好了房价上涨期要来，不然大量贷款来炒房挣钱意义不大。fitfitfit 发表于 10/23/2019 7:53:18 PM
我特别认同你说的这些。有不少人自住房作为资产的一部分，已经站了很大比重了，这时候应该用其他金融手段来投资增值。固定资产毕竟 liquidity 是最差的，而且持有成本很高。 aishiteru 发表于 10/23/2019 7:58:38 PM
想知道贷款额多少，利率多少，可以10年贷每月才1600. chongr 发表于 10/23/2019 6:56:18 PM
买reits, 自己管太烦了，还single point of risk, 卖得时候还要给agent. 5% reits 比较diversified, income也是比较tax efficient ( long term cap tax) jennyqq 发表于 10/23/2019 7:41:41 PM
贷十五万，十年，3.5的利率，月供1500不到，再加上保险和房产税。大约也就1600一个月。我们这儿房子便宜，三室的新建的独栋也就二十五万。 HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 10:33:00 PM
出租房除非进入的点非常好，不然是绝对不划算的。出租房是个深坑，很多人进去了才意识到，但是本金已经亏进去了，就只能硬着头皮长期持有，期待未来能有机会解套。当然长期持有到，比如20年，或者30年以后，随着通胀，肯定能抵消持有成本，那个时候看是不亏的，但是肯定没有金融产品增值快。我感觉固定房产作为资产平衡手段还是不错的，除非看好了房价上涨期要来，不然大量贷款来炒房挣钱意义不大。 fitfitfit 发表于 10/23/2019 7:53:18 PM
房产税一个月就100块？ shuaidou 发表于 10/23/2019 10:43:53 PM
刚存的529，单纯怕麻烦，怕和房客打交道。 appleyu1225 发表于 10/23/2019 10:58:55 PM
1483每个月付银行，350一年的保险，1800一年的房产税。算下来1662一个月。 HappyHappyLife 发表于 10/23/2019 10:58:40 PM
楼主的房产税咋这么便宜？一年才1800？地税咋这么便宜？ dillon201231 发表于 10/24/2019 1:06:00 AM
我个人觉得要是真想买投资房做大学学费，在大学附近买投资房相对比较理想：租客基本不愁，房租也不会低，房价也可以更好的对冲大学学费的增长 😄 crystalhuang 发表于 10/24/2019 9:31:07 AM
回复 75楼shuaidou的帖子但是不到1%的州一般房子都不会这么便宜吧。。。 zx1269 发表于 10/24/2019 6:01:43 PM
两个出租房十年贷款，孩子一上小学就买，以租养贷，十年付清。十年后刚好是第一个孩子读大学。
以现在的行情，年租金交完税，大约4万，一年的州立大学学费大约3万。
学费涨，租金也涨，如果两者一直是这个比列的话。
这是我目前的打算。有什么我没考虑周全的嘛？
这是我目前能想到的。有更好的招儿推荐吗？不敢买股票，不懂怕赔。529涨得也太慢了，不够。
年租金完税后4万？一个月租金至少六千
一个房子月租金2千，税算18%，十年后房贷还清：
2千*2个房子*12个月*82%税后=39360 每年
两个加起来四万。
两个房子的话，持有成本就更高了
前十年以租养贷，房租全拿去付房贷养房子了。
你不怕麻烦就行。。。我嫂子开头也是这么盘算的，后来嫌管理维修麻烦都卖掉了。就3个出租房（还有一个跟她妹妹合买的），又不在一起，她不想交给人管理，然后哥哥是个很handy的人，但是太精细太磨叽，自己做装修维修，很费时，嫂子雇人干，他又看不上人家的活儿。。。我之前知道她有房子出租，还想跟她取经，自己要不要弄，她把我说服了，我比她懒多了。。。
做出租房 还看不上handyman干的活 那确实不适合 又不是自住 能用租客满意就可以了
我付了接近40%的首付。这才把每个月房贷给降下来。
年租金交完税，大约4万。这月租要上5k吧，好租吗？
对，15年差不多 ，10年估计不行。每年还有一些小的修理费用。所以18年肯定没问题。没有贷款后，税，管理费 保险 维修也有一些小的cost。 不知道别的地方，我们这里，市场上中等出租房减去cost一个月1000，应该是有的。一般3~4套够供一个孩子州立。
出租房不建议高档房，能承受租金的客人少，空置不免会多。
为什么要降下来？现在利率不高，可以贷30年啊
十二年后我家老大上大学，如果出租房还有房贷，就只能卖房子交学费。如果到时候还清了，我就可以用租金交学费。孩子大学读完了，至少房子还在。
一般多少年后房子会出各种问题？
不知道你怎么算的账，美国房子的租金房价比很好了，保险房产税HOA也可以找到不太贵的，我的一个出租房贷款利息保险地税HOA都加上不到1300，月租1800以上还有上涨空间，所有成本都是免税的，所以最后税也没多少，如果空置或者投资装修也是打入成本的
以前我LD也是觉得麻烦，后来算一下觉得还可以接受，确实孩子上大学的学费算有着落了。
你可以refi，虽然出租房refi麻烦不少，但你可以套出cash里付学费，同时房子还可以继续出租挣钱
Refi一般多少手续费。买房子的手续费满打满算4千块。refi 一次4千能搞定吗？
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05
我出了40%首付，才把月供降到1600。房产税一年2千。非弯曲
明白人
最好不要把这两件事扯到一起，投资要讲究投资的原则。 ---发自Huaren 官方 iOS APP
25%downpay, $37mortgage. 30年是$70万。每年$23000.每个月$2000.
地税+insurance（or condo）+出租收入税=$500
有更好的给孩子攒学费的招儿吗？我目前只能想到这个。但我并不排斥更好的招儿。
其实小出租房有啥可修的。我自己修也不觉得活很多，有好的handyman就更简单了。
投资渠道很多，选择自己合适的就好
Appliance和屋顶都是十年 当然碰到个刁钻的租客可能没几年家电就要换了
家电倒是不值钱，冰箱一千块，洗衣机烘干机加起来一千块。我都costco 买了送上门还装好了的。
屋顶修一次多少钱？
我刚查了屋顶二三十年才换一次。我这都近几年的新房子。二三十年以后孩子早大学毕业了。大不了卖了。
找到靠谱的property manager就好了。本质就是花钱让别人做事，但是要愿意拿一部分本来能赚的钱出来才行。
没必要，到时候refi从房子的equity里面拿现金出来就好，不用卖房子。
你现在付40% downpayment，稍微加一点，够买两个各付25%的投资房了。如果所在地区比较稳定，两个房子的长远收益，肯定比一个大。现在利息这么低，为什么不拿银行的钱，给自己生钱呢。
首先，以租不一定能养贷。 我家15年贷款，每个月还赔个100-200刀。 如果碰到空置，那赔得更多了。 比如今年，上一个租客住了三年多一点，6月底搬走，直到10月中旬新的租客才搬进去。这一下今年3个半月没有租金收入。不光如此，因为我们没有精力时间打广告找租客和做各种 credit check, 我们都是交给中介做。 每次签新的租约，中介还要再拿一个月的租金作为佣金。又一个月租金收入没了。
还有，你不要以为每年租金你都可以涨，实际情况是不可能的。 过去11年里我这个房子的租金从1850 也就涨到现在的2250。虽然涨价了， 但还是不能以租养贷。因为地税和HOA 也涨了。 最重要的事，碰到优质的租客，你涨租金会赶跑人家。 然后你还要花时间精力和空置期的租金损失找下一个租客，一点不划算。如果遇见个不好的租客，一堆麻烦而且不一定爱惜你的房子。 所以我碰到好的租客， 就是那些工作稳定，收入不错但没娃没有宠物又爱干净的租客， 我都差不多供着， 不涨价。前面那个租客是个住院医，和老婆两个人住了三年，没什么事麻烦我们，我们也一分钱没涨。 而新的租客，租金也只是比上次涨了50刀一个月。 打广告的时候打2400一个月， 但是价格高了租不出去。今年市场上房源多，供求关系决定价格，不是你想涨价就涨得了的。
再就是每个租客搬出去，要花钱整修一番，我老公比较能干，该修的修了。我们花了几百刀请人深度清洁厨房和洗手间。然后新租客签了两年租约，要求我们把房子墙重新刷一遍。我们请了两个handy man 来估价，结果全部刷一遍要价1800 - 3000，贵死了。我老公一生气自己把墙刷了，因为并不是很难做的事情 。如果你老公没有这么handy, 这又是一笔支出。
lz给个地址把，地税才2k的房子，每个月能租2千，真的从来不知道哪里有阿。。。
看材料 便宜的可以撑十几年 贵的二三十年
RE这个，我在租房市场非常hot的地方，基本上上一个租客走了之后，也得1-2个月才能住进新的客户。个人也觉得出租房是挺好的投资，但是真的非常费精力，好处是可以趁年轻多用一点杠杆。
出租房是个深坑，很多人进去了才意识到，但是本金已经亏进去了，就只能硬着头皮长期持有，期待未来能有机会解套。当然长期持有到，比如20年，或者30年以后，随着通胀，肯定能抵消持有成本，那个时候看是不亏的，但是肯定没有金融产品增值快。我感觉固定房产作为资产平衡手段还是不错的，除非看好了房价上涨期要来，不然大量贷款来炒房挣钱意义不大。
我特别认同你说的这些。有不少人自住房作为资产的一部分，已经站了很大比重了，这时候应该用其他金融手段来投资增值。固定资产毕竟 liquidity 是最差的，而且持有成本很高。
有更好的投资方式么？推荐一下呗
贷十五万，十年，3.5的利率，月供1500不到，再加上保险和房产税。大约也就1600一个月。
我们这儿房子便宜，三室的新建的独栋也就二十五万。
REITS 大约6%，比529好不到哪里去。529至少还前两千免个州税。
我个人同意这个，我们的投资房是自主房卖不出理想的价格才出租的，因为买在房价和利率都比较低的时候所以租售比不错。老公本来想继续搞投资房的，但过去几年房价上涨租售比不理想，最后权衡一下还是决定存529了。
1483每个月付银行，350一年的保险，1800一年的房产税。算下来1662一个月。
529投资回报率多少啊？想知道
保险哪家的？怎么这么便宜
买房子，就当存钱，只要不一味追求高利润就不会失望。主要是有杠杆，而且挑好房子好租客其实没什么费心的，挺适合都很忙的双职工。
我在想等孩子读大学了，就在附近买个房，自己家娃免费住着，把其他房间租给其他孩子。有什么利弊么？
但是不到1%的州一般房子都不会这么便宜吧。。。
我们家自住房四十多万，地税两千多，三千不到，一年。