有没有可能租客赖着不走，又不交房租？还有没有可能没有租客，房租好几个空着？还有没有可能租房把房子毁一遍？ ---发自Huaren 官方 iOS APP dandan2012 发表于 10/21/2019 5:35:32 PM
我在看mfh，好多挂了一年还是不降价，我猜除了recession预期，新出台的租客保护法肯定是有很大影响的，以前遇到老赖三个月能赶走，现在起码六个月起 ---发自Huaren 官方 iOS APP q2w3e4r5 发表于 10/21/2019 6:34:01 PM
如果你的算法里面不管是分子还是分母都没有考虑principal payment，那我认为算的不对。应该在分子（作为expense减）or分母（作为本金加）里算进去。单纯用rental income-hoa-interest-repair-property tax-insurance/downpay，是个房子都可以10%+了，没什么意义。 chongr 发表于 10/21/2019 1:19:38 PM 我看房这两年, 真的很难看到 10%+ 的房子(NYC-Cambridge MA), 除非你现金充足买多 unit 的楼.btw, 纽约现在 multi-family 都没人接了, 掉的吓人 Xiaoliang20 发表于 10/21/2019 5:42:29 PM
如果你的算法里面不管是分子还是分母都没有考虑principal payment，那我认为算的不对。应该在分子（作为expense减）or分母（作为本金加）里算进去。单纯用rental income-hoa-interest-repair-property tax-insurance/downpay，是个房子都可以10%+了，没什么意义。 chongr 发表于 10/21/2019 1:19:38 PM
是按一年的租金算为收入吗？ silkblouse 发表于 10/20/2019 8:20:58 PM
我刚刚算了下出租房投资回报率。8.3%，正常吗？我是把租金刨去所有的支出，然后除以我刚开始的总投入来算的。如果我把这笔钱存银行，2%或是3%的回报率了不得了。所以出租房还是划算的，是不？我算错了没？ HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 7:29:27 PM
看了首付多少钱。如果全款购买按你的算法还能拿到8.3%，那不错。 xuer 发表于 10/20/2019 7:39:58 PM
回复 1楼HappyHappyLife的帖子不正常，太高了 EEswine 发表于 10/20/2019 8:02:13 PM
税前税后？这个计算不对，应该按现在房价。房子升值回报另算 xingxiu 发表于 10/20/2019 9:10:29 PM
搭车问一下，如果有这个8万现金放进国内的理财计划，每年也有8%的利息的话，是不是更好？毕竟出租房要费心费力。BTW，知道理财计划也有风险，但目前已经连续持有这种理财计划5，6年了，暂时还没出过问题。 prospect511 发表于 10/20/2019 9:15:49 PM
是的，我用了一年的租金作为收入，刨去所有支出，房产税，HOA，保险，银行利息，出租房管理费，剩下的我做为净收入，除以我一开始买房子的总投入。我算错了没？房子新，维修就换个灯泡啥的，我就没算了。 HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 8:55:07 PM
不正常。投资回报率太低啦。我投资回报率最低的一个投资房，当年40万cash offer，现在每年扣除property tax, insurance, maintenance and repairs, and all other expenses, 纯利润4万，等于10% 年投资回报率。至于贷款买的，简直是无本生意。年投资回报率500%也正常。刚卖了一个全款买的投资房，因为那个房子年投资回报率只有6%。 SnowAngel2018 发表于 10/20/2019 9:21:56 PM
我在想大概是我HOA的费用太高了，一个房子一年要2020，俩房子一年就4040。这部分支出过高。还有就是银行利息，第一年总是最高的，随着年份增长这部分应该越来越低。租金也是每年涨的，一年涨50一个月。第一年大概是最难的吧。 HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 9:31:10 PM
刨去每个月全部的贷款还是只刨去利息部分？ 胖 发表于 10/20/2019 9:26:48 PM
买投资房最好不要买带HOA的，不仅各种麻烦，而且HOA是纯expense，毫无投资意义。自住房千金难买心头好，只要自己喜欢什么都好。投资房是以盈利为目的，要争取利润最大化。 SnowAngel2018 发表于 10/20/2019 9:38:04 PM
我刚刚算了下出租房投资回报率。8.3%，正常吗？我是把租金刨去所有的支出，然后除以我刚开始的总投入来算的。如果我把这笔钱存银行，2%或是3%的回报率了不得了。所以出租房还是划算的，是不？我算错了没？ HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 7:29:00 PM
没错，HOA还不抵税，纯支出，亏得很。 HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 9:57:00 PM
我觉得这么高的回报率还有个问题, 这个区域抗冲击么? 就是市场跌的时候, 房屋的市场价值能不能持平或者继续增长. 这个一般好区是不会有这么高的回报率的, 因为都有投资客盯着. 所以我觉得可以考虑高位出一套, 落袋为安,前提是涨房价了的情况下. 要是在大学城, 就是问问现金流, 无所谓了. 百分之 8 没几年也回本了.房租还在涨 Xiaoliang20 发表于 10/20/2019 9:46:24 PM
投资房的HOA当然可以抵税了。投资房的好处就是所有支出都算expense，所以可以统统抵税。 iheartnyc 发表于 10/20/2019 10:00:35 PM
我只刨了利息，我该刨全部的贷款还款部分吗？本金不算收入吗？ HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 9:50:55 PM
投资房的HOA当然可以抵税了。投资房的好处就是所有支出都算expense，所以可以统统抵税。iheartnyc 发表于 10/20/2019 10:00:35 PM
HOA也可以抵吗？我在schedule E 上没看到有说HOA的。你都放哪项支出的？ HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 10:02:00 PM
hoa当然要抵税啊，可以放在other里面列出来 shuaidou 发表于 10/20/2019 10:07:38 PM
这个算法正确吗？很想知道 rainbow19 发表于 10/20/2019 10:43:43 PM
没错，HOA还不抵税，纯支出，亏得很。 HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 9:57:57 PM
我的是2%。不过好处是condo，房客按时交租，有啥维修直接找super。我那天算了算，房客平均每年找我一次（super不能修的），我花的时间加起来不到8小时。其余时间就像没有这个房子，除了房租月底按时交。算是花钱买省心吧。 iheartnyc 发表于 10/20/2019 9:58:54 PM
不懂你在说什么，报投资房收入的时候你不把HOA算进expenses里么 SnowAngel2018 发表于 10/20/2019 11:10:32 PM
Schedule E 的 others 吗？我没查到具体的规定，哪能找到具体规定么？胆儿小。 HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 11:20:24 PM
2%，如果房子增值有限，还不如存银行CD利率更高，也更省心。 SnowAngel2018 发表于 10/20/2019 11:12:00 PM
Schedule E 的instruction 对 others 没有任何说明，别的可以抵扣的项目都说的明明进白白的，可就是没有提 HOA HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 11:28:00 PM
我今年买的，所以就用了买的时候的总的投入算的。我没算房屋升值。利息加折扣超过了房租收入，似乎对报税没有加上任何负担。 HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 9:13:26 PM
楼主你Google一下就知道了，想搞投资房可不能偷懒iheartnyc 发表于 10/20/2019 11:29:45 PM
买房的总投入是啥？首付？这么算倒是没问题 xingxiu 发表于 10/20/2019 11:34:23 PM
利息加折旧超过房租收入，怎么算出8%回报的？ xingxiu 发表于 10/20/2019 11:31:06 PM
也许会有增值，这个确实没法预测。还有个原因就是现金和股票已经很多了，房子毕竟是不动产，asset也需要分散一下。 iheartnyc 发表于 10/20/2019 11:28:51 PM
如果这样算已经有8%，那么这个出租房收益很好啦，但是楼主还忘记把房贷里面还掉的本金部分记入收入，yin为这是实打实的纯equity增长，要是计入这个 ，你的回报率应该更高.如果在房价上涨的地区，几年以后，你的分母可以用房子里面的equity，所得呢，还要加一笔：如果折旧后有账面亏损，那么这个亏损计入你的年终税单后为你省下的税.想法就是，这笔equity，如果卖房就可以拿去做其他投资，如果放在这个房子里，它一年能为你赚到多少利润。 《香》 发表于 10/21/2019 2:22:00 AM
这年头哪还有8%的出租回报啊？羡慕啊！ haominging 发表于 10/21/2019 3:57:44 AM
我刚刚算了下出租房投资回报率。8.3%，正常吗？我是把租金刨去所有的支出，然后除以我刚开始的总投入来算的。如果我把这笔钱存银行，2%或是3%的回报率了不得了。所以出租房还是划算的，是不？我算错了没？ HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 7:29:27 PM 不正常。投资回报率太低啦。我投资回报率最低的一个投资房，当年40万cash offer，现在每年扣除property tax, insurance, maintenance and repairs, and all other expenses, 纯利润4万，等于10% 年投资回报率。至于贷款买的，简直是无本生意。年投资回报率500%也正常。刚卖了一个全款买的投资房，因为那个房子年投资回报率只有6%。 SnowAngel2018 发表于 10/20/2019 9:21:56 PM
很好啊，在低房价地区是可能的。我以前在村里住时，8万买的condo，月租1200，首付1万6还返了8000 first time house buyer的credit。贷款一个月500出头，利息成本只有240。物业也不高，200/月，地税1200/年。算起来回报率接近100%。 vraic 发表于 10/20/2019 8:59:00 PM
我也很想知道我算错了没？我是想着和存银行比的。存银行利息还交税，房租收入让利息折旧房产税等等给抵没了。我还跟我老公说呢，这么好的事儿我们咋没早知道的呢。怕是我算错了。 HappyHappyLife 发表于 10/20/2019 10:50:37 PM
有没有考虑租不出去的情况？ 苏扶 发表于 10/21/2019 10:21:08 AM
我跟租客签了三年的lease，但愿他们开开心心待满三年。 HappyHappyLife 发表于 10/21/2019 11:06:00 AM
现在做的一个现金流投资房，修了地板全换新，换了房顶，回报第一年大概7%左右，第二年做完refinance有13%以上，这是刨去贷款利息以及本金，地税，维护。不刨去本金回报会更高，接近20%。知道有人买了一个更牛掰的，投入不到两万吧， 每月cashflow有600多。投资回报36%认识的做的好的cashflow不到20%不做。当然这些都没算增值回报，没算折旧和税上面的回报。在房价飙升的地方，增值可观。当然坏处是房市崩盘或者阴跌，就出现负回报。上面这些房子都在房价变动小的地方。抗过了08年的房市崩盘的。 ljz1990 发表于 10/21/2019 10:47:12 AM
我是把租金刨去所有的支出，然后除以我刚开始的总投入来算的。
如果我把这笔钱存银行，2%或是3%的回报率了不得了。
所以出租房还是划算的，是不？我算错了没？
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我买了eviction 的 plan。不知道会不会有帮助。
租户我都找的信用分数760以上的，没有任何不良租房记录，工作体面稳定的。有个小商贩要租，多给50一个月，我担心他收入不稳定没租给他。
我能做的也就这些了吧。要是再出幺蛾子，我就只能说点儿背了。
我们这儿房子空着倒不大发生。交给房屋管理的四处打广告，一般一个月一个半月就找着合适的了。
一般收入不高的租户反而叽歪的多，嫌东嫌西。收入体面的租户反而好说话又干脆。
有的房子都不能vacant 交房, 我估计卖家也是罪了. 我看到从 6.5M(compass) 换经纪人(3.5-2.7M)(CWB) 都没人接. 好像是租户不肯搬, 这种怎么搞啊? 我都想买来改成 single 自己住
我在看mfh，好多挂了一年还是不降价，我猜除了recession预期，新出台的租客保护法肯定是有很大影响的，以前遇到老赖三个月能赶走，现在起码六个月起 ---发自Huaren 官方 iOS APP
我看房这两年, 真的很难看到 10%+ 的房子(NYC-Cambridge MA), 除非你现金充足买多 unit 的楼.
btw, 纽约现在 multi-family 都没人接了, 掉的吓人
🛋️ 沙发板凳
我刚刚算了下出租房投资回报率。8.3%，正常吗？
我是把租金刨去所有的支出，然后除以我刚开始的总投入来算的。
如果我把这笔钱存银行，2%或是3%的回报率了不得了。
所以出租房还是划算的，是不？我算错了没？
不正常，太高了
是的，我用了一年的租金作为收入，刨去所有支出，房产税，HOA，保险，银行利息，出租房管理费，剩下的我做为净收入，除以我一开始买房子的总投入。我算错了没？
房子新，维修就换个灯泡啥的，我就没算了。
很好啊，在低房价地区是可能的。我以前在村里住时，8万买的condo，月租1200，首付1万6还返了8000 first time house buyer的credit。贷款一个月500出头，利息成本只有240。物业也不高，200/月，地税1200/年。算起来回报率接近100%。
我没全款买，我把钱分成了两份，买了俩，都有贷款，利息，折扣拿来低税了。
今年的税我算完了，租房收入全抵扣光了，还有几千块结余留着明年抵扣。
后年我就得再买一个了，不然收入就超过总的抵扣了。不然房租多余的部分就得交税了。
税前税后？
这个计算不对，应该按现在房价。
房子升值回报另算
我算错了没？有嘛我忘记考虑进去的？投股市会比这好吗？
我今年买的，所以就用了买的时候的总的投入算的。我没算房屋升值。
利息加折扣超过了房租收入，似乎对报税没有加上任何负担。
你这个还需要承担汇率的风险
不正常。投资回报率太低啦。我投资回报率最低的一个投资房，当年40万cash offer，现在每年扣除property tax, insurance, maintenance and repairs, and all other expenses, 纯利润4万，等于10% 年投资回报率。
至于贷款买的，简直是无本生意。年投资回报率500%也正常。
刚卖了一个全款买的投资房，因为那个房子年投资回报率只有6%。
刨去每个月全部的贷款还是只刨去利息部分？
我一直有买国内银行的理财计划，你这个8%的不是一般的高风险，暴雷的都是这种，不信你给个理财计划的名字？这五六年里，你有试过拿本金出来么？能拿出来么？
国内银行理财计划比较有保障的是3点几%那种，4点几%的风险已经比较高了，如果是65岁以上老人家，按照银行员工手册指引会适当劝告老人家不要购买。
我在想大概是我HOA的费用太高了，一个房子一年要2020，俩房子一年就4040。这部分支出过高。还有就是银行利息，第一年总是最高的，随着年份增长这部分应该越来越低。租金也是每年涨的，一年涨50一个月。第一年大概是最难的吧。
买投资房最好不要买带HOA的，不仅各种麻烦，而且HOA是纯expense，毫无投资意义。自住房千金难买心头好，只要自己喜欢什么都好。投资房是以盈利为目的，要争取利润最大化。
所以我觉得可以考虑高位出一套, 落袋为安,前提是涨房价了的情况下.
要是在大学城, 就是问问现金流, 无所谓了. 百分之 8 没几年也回本了.房租还在涨
我只刨了利息，我该刨全部的贷款还款部分吗？本金不算收入吗？
没错第一次买没经验，再买我一定看清楚HOA
没错，HOA还不抵税，纯支出，亏得很。
新建没几年的小区，人住的满满的，还在建新房。但愿不会出问题吧。我最近还在看那个小区的房子，房价一直在涨，但涨幅不大。就盼着租客别出啥幺蛾子。
HOA也可以抵吗？我在schedule E 上没看到有说HOA的。你都放哪项支出的？
08，09年那时候买房，跟现在买，完全不是一种情况。你这样话说当年，对现在也没啥借鉴意义啊。大家又不能时光倒流回去，所以就说眼前的去看不就得了。
你这样算也没错，因为本金也是你的钱。不过一般大家算投资房的年回报率，是不算本金那部分的，也不算升值部分。这些是另外算的，不算在出租回报里面。
Schedule E 有advertise, travel, clean, insurance, management, interest, repair, tax, utility, depreciation, others。你把HOA算算others了吗？我看的schedule E 的instruction，没看着说HOA的，就没敢放。
啊！太感谢了。我正心疼呢。一年四千多。
是不是只有codon 才能抵？我查资料啥都没查出来。
这个算法正确吗？很想知道
我也很想知道我算错了没？
我是想着和存银行比的。
存银行利息还交税，房租收入让利息折旧房产税等等给抵没了。
我还跟我老公说呢，这么好的事儿我们咋没早知道的呢。怕是我算错了。
不懂你在说什么，报投资房收入的时候你不把HOA算进expenses里么
2%，如果房子增值有限，还不如存银行CD利率更高，也更省心。
Schedule E 的 others 吗？我没查到具体的规定，哪能找到具体规定么？胆儿小。
Schedule E 的instruction 对 others 没有任何说明，别的可以抵扣的项目都说的明明进白白的，可就是没有提 HOA
利息加折旧超过房租收入，怎么算出8%回报的？
买房的总投入是啥？首付？这么算倒是没问题
在HR Block 的网站上找到了答案。出租房可以抵扣HOA。😁😁😁
买房的首付及各项支出，closing fee，mortgage fee，title fee。
折旧抵了税，但是不算我的支出啊。
房贷出3%，你回报率8.3%，赚了5.3%
你是自己报税的？建议你找CPA报税，也没几个钱，这些常识性问题也不用自己花时间纠结。
2%年回报率的投资房不值得拥有，inflation 还每年3%呢。可以考虑卖了换个租售比更高或者增值空间更大的投资房。
如果这样算已经有8%，
那么这个出租房收益很好啦，
但是楼主还忘记把房贷里面还掉的本金部分记入收入，
yin为这是实打实的纯equity增长，
要是计入这个 ，你的回报率应该更高.
如果在房价上涨的地区，几年以后，你的分母可以用房子里面的equity，
所得呢，还要加一笔：如果折旧后有账面亏损，那么这个亏损计入你的年终税单后为你省下的税.
想法就是，这笔equity，如果卖房就可以拿去做其他投资，
如果放在这个房子里，它一年能为你赚到多少利润。
有没有考虑租不出去的情况？
这是一年10%还是四年10%？
知道有人买了一个更牛掰的，投入不到两万吧， 每月cashflow有600多。投资回报36%
认识的做的好的cashflow不到20%不做。
当然这些都没算增值回报，没算折旧和税上面的回报。在房价飙升的地方，增值可观。当然坏处是房市崩盘或者阴跌，就出现负回报。上面这些房子都在房价变动小的地方。抗过了08年的房市崩盘的。
（1200x12-1200-（500+200）x12)/(16000-8000)X100%=60%
还没有算各种维护费，装修费，assuming是ready to move in的
如果不是first time buyer没有8000的credit，那就只有30%
我的算法和你的不一样。 结果非常不一样， 我的算出来100% 左右；
你算算你的租售比是多少？ 租金／房价购买价
多年全款现在要考虑inflation吧 ---发自Huaren 官方 iOS APP
国内人民币每年贬值都抵消利息了，汇率波动更是雪上加霜 ---发自Huaren 官方 iOS APP
我跟租客签了三年的lease，但愿他们开开心心待满三年。
净收入不用减去每月还款费用吗？ ---发自Huaren 官方 iOS APP
单纯用rental income-hoa-interest-repair-property tax-insurance/downpay，是个房子都可以10%+了，没什么意义。
想法是对的。
不过在加州之类的地方，哪怕照这个公式算，也不一定能保证10%.
难怪我算出12.6%
你对房屋折旧理解不对。折旧现在可以避税，但你卖房后要全吐出来，叫depreciation recapture. 山姆大叔不傻。
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05
你对房屋折旧理解不对。折旧现在可以避税，但你卖房后要全吐出来，叫depreciation recapture. 山姆大叔不傻。
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05
能透露一下哪个州吗？现在这样的回报很难找了吧，一般cash flow高的涨幅会低甚至不涨