这房子，卖还是租?

楼主在南加州，10到12年房价低靡的时候，买了一个小屋40万。算是运气，现在这屋子涨了50%，值60万的样子，贷款还剩25万左右。

刚刚close 一个大点的屋子，住着舒服了，但背了一大笔债。月供加地产税，HOA和保险，就耗掉了一个人的税后收入。

想把老屋出租了，发现并不容易，而且所得租金扣完地产税维修等各种开销，并无剩余，勉强房子自己养自己。

现在有点打鼓: 不如干脆卖了老屋，把赚的30来万放到新屋里，贷款压力一下就小多了。结果周围人都一个个强烈不建议，觉得房子自己养自己就很好了，将来肯定增值。

可我看这房价，好像已经开始在跌了，现在卖，还能捞一小笔。等到跌下去，老屋没啥赚，新屋还买在最高点，那才压力大。

你每月还款里面包括了还本金。那么其实不算房子自己养自己，你赚了。你自己拿excel算算，晚五年卖同样价格能多赚多少。如果降价多少持平？10年，15年同样算一下就有数了。

简直一模一样的困境...同问

我觉得留着，除非卖掉以后有更好的投资渠道

我觉得留着，除非卖掉以后有更好的投资渠道

rainbow19 发表于 10/17/2019 11:11:08 AM

不投资，但是卖了之后的余款放入新买的房子，减轻每月贷款数目，或者把30年变成15年，算不算明智的选择呢?

不用想都是现在就卖掉！活在当下！以后有钱就太晚了，绝对应该现在享受！

不投资，但是卖了之后的余款放入新买的房子，减轻每月贷款数目，或者把30年变成15年，算不算明智的选择呢?

Rata 发表于 10/17/2019 11:13:30 AM

算算老房子每个年增加的equity是多少，除以你放在里头的首付就是你的回报率。比较一下你新房的贷款利率就知道你的钱到底是放在老房子里增值更快，还是还了新房房贷更合算。

不投资，但是卖了之后的余款放入新买的房子，减轻每月贷款数目，或者把30年变成15年，算不算明智的选择呢?

Rata 发表于 10/17/2019 11:13:30 AM

算算老房子每个年增加的equity是多少，除以你放在里头的首付就是你的回报率。比较一下你新房的贷款利率就知道你的钱到底是放在老房子里增值更快，还是还了新房房贷更合算。

coalpilerd 发表于 10/17/2019 11:25:34 AM

这种算法很有意思，谢谢

换我以前也肯定会留的

但是现在觉得，赚钱那么辛苦，本来就是拿钱来享受的，何必把自己弄得那么辛苦

这种算法很有意思，谢谢

Rata 发表于 10/17/2019 11:40:40 AM

这算法对吗？

跟我们情况差不多。
我觉得不需要卖

因为等你以后有钱再买投资房的话 价格上去了 地税也高了。买的便宜养起来也便宜啊。

我们前房主地税本来一年几千。我们要一万多…
反正三年内卖都算自住房的。说不定三年后收入上去了呢

楼主在南加州，10到12年房价低靡的时候，买了一个小屋40万。算是运气，现在这屋子涨了50%，值60万的样子，贷款还剩25万左右。
刚刚close 一个大点的屋子，住着舒服了，但背了一大笔债。月供加地产税，HOA和保险，就耗掉了一个人的税后收入。
想把老屋出租了，发现并不容易，而且所得租金扣完地产税维修等各种开销，并无剩余，勉强房子自己养自己。
现在有点打鼓: 不如干脆卖了老屋，把赚的30来万放到新屋里，贷款压力一下就小多了。结果周围人都一个个强烈不建议，觉得房子自己养自己就很好了，将来肯定增值。
可我看这房价，好像已经开始在跌了，现在卖，还能捞一小笔。等到跌下去，老屋没啥赚，新屋还买在最高点，那才压力大。

觉得卖了省心。

回复3楼canewkid

这就是当小地主的一点小算盘😅。买房的时候，经济人说，卖了再买，中间不一定能对接得上，要搬两次家。试着多贷款，看看能不能贷出来。

结果贷出来了，然后所有人都觉得不要卖了。国内的家长们肯定不支持卖，国内的人都是房子越多越好的概念。经纪人居然也建议不要卖了，说比我们收入少的人都这么供着，你们当初买那么便宜，不要卖了，人家这么说就意味着帮我们卖房的佣金没有了哦。当然，这经纪人是朋友，第一个小屋也是她帮买的。

然后我这小算盘就打起来了，不卖以后会涨吗? 卖了会不划算吗? 如果像老美那样贷不出款，也就没有这点小心思了😬

要考虑税哦，三年之内卖不交capital gain。 三年之后卖不仅加上这涨起来的20万要付capital gain， 而且depreciation recapture要按ordinary income交税，不管你有没有claim depreciation。

换了我就卖掉，用在新房子里，无债一身轻

换了我就卖掉，用在新房子里，无债一身轻
冰是睡着的水 发表于 10/17/2019 12:25:11 PM

新房子不是无债一身轻啊😄，只是减轻贷款压力，不用花去一个人的税后收入了。

看个人了，怕麻烦肯定卖，很好租能一直自己养自己的话就留着，相当于保值，不影响你现在生活的前提下。所谓人算不如天算，想开点怎么都可以。

看收入涨不涨。收入涨，那就不卖。

不过40万的房子，只有25万贷款，怎么会入不敷出阿？一般10-12年买的房子都有cash flow的。而且加州的tax也不是每年跟着市场涨吧？

看收入涨不涨。收入涨，那就不卖。

不过40万的房子，只有25万贷款，怎么会入不敷出阿？一般10-12年买的房子都有cash flow的。而且加州的tax也不是每年跟着市场涨吧？
stacych8008 发表于 10/17/2019 12:51:05 PM

没有入不敷出，只是租金不高，没有正的现金流可以补充到新买的房子里，所以压力有点大。

收入应该不会涨，不是二三十的小年轻了，职位不会再升。不裁员就不错了。

加州出租价格控制那个通过了吗？就是对房东的灾难。

楼主2012年买的房子才剩25万贷款，居然没有现金流？怎么可能。

收入不涨 又没啥现金流 还在加州这种对房东不友好的地方，还是卖了吧~ 要是30来岁收入会涨肯定留着租~

mark mark Can't understand

情况差不多，租出去和租金和贷款持平。婆婆说你卖了她孙子以后还要再买房 ，叫我别卖了，以后留给她现在上初一的孙子。我觉得说的也不错。

刚把投资房卖了。以前跟你想法一样。现在发现不仅管理麻烦，而且老房子的话，越留支出越大。屋顶，水通都是有年限的，南加老房多,二三十年的房子维修费用可不好玩。老房子不受年轻人喜爱，卖也不好卖，留给孙子你觉得孙子能住这六七十年的房？！

新房hoa高，自己算合不合适

如果房子不是很旧，留着出租吧，市值60万的房子南加出租租金$2500+ 你贷款才25万，有现金流了，即使没有现金流，租客帮你供房也是很好的，南加房子现在一直在涨啊，可能明年就是市值$65万了，股票什么的投资回报都没有房子增值快

楼主2012年买的房子才剩25万贷款，居然没有现金流？怎么可能。
SEAYining 发表于 10/17/2019 1:09:49 PM

什么叫怎么可能? 我自己算的帐还不知道吗。租金2500，扣除1500的月供(当时贷了30来万)，500的地产税，90的保险，150的HOA，还有80的园丁剪草，每个月东西坏了七七八八修一修，和房客搬走新招的空窗期，可不是没有现金流嘛。

只能说不亏，房客帮忙养房子。但是新买的房子，月供比过去一下多了两千块，手里紧多了。压力不小。

卖。现在房子都开始跌了，再不卖就晚了。等有好的投资机会再入场呗，现金为王。

如果房子不是很旧，留着出租吧，市值60万的房子南加出租租金$2500+ 你贷款才25万，有现金流了，即使没有现金流，租客帮你供房也是很好的，南加房子现在一直在涨啊，可能明年就是市值$65万了，股票什么的投资回报都没有房子增值快

danymm 发表于 10/17/2019 8:15:55 PM

如果一直涨还好。但是今年开始似乎已经在跌了。家附近的房子都是降价卖掉的。

卖了 等抄底.......

大家能解释一下三年之内卖不交capital gain这个是啥规定吗

同问

大家能解释一下三年之内卖不交capital gain这个是啥规定吗

mimi422 发表于 10/18/2019 3:02:00 AM

大家能解释一下三年之内卖不交capital gain这个是啥规定吗
mimi422 发表于 10/18/2019 3:02:40 AM

自住房升值每人25万，夫妻50万capital gain不用交税
自住房定义8年内自住5年以上还是什么的，可以查查