refinance的话之前的利息是不是都白交了?

dama123
楼主 (北美华人网)
我的贷款agent很push 7/1 ARM, 说以后大不了重新refinance就行了。可是根据我的理解,refinance的话,以前交的利息是不是都等于白交了?本来利息交付的比例越来越小了,重新refinance以后,每个月还贷的大部分又开始是利息了。
namamae
是的, but why do you care?
jokerzzz
push 7/1 arm 所以你可以买多一点 他也赚多一点啊
Veronicalogan
没看懂?利息怎么会白交?
你借别人钱,累计每月还一次利息,借多久还多久。怎么算白还呢?
refinance 就是你重新借贷啊,该多少就多少

今天你借A10万一年之后一共还了5千利息(利率5%),你还是欠人家A10万
一年之后你再跟B借10万还给A,然后你欠B10万,利率降到3%,那你每年只需要还3千利息而不是5千了。你的欠款总数不变。
找deal
利息就是你可以接到钱的条件
cannie
按照等额本息还好像是亏了点。
shoppingspree
什么叫利息白交了?利息是根据本金和利率算出来的。你refi的时候principle少了,利息也付的少了啊。 ---发自Huaren 官方 iOS APP
jokerzzz
他在讲的是比例所以是在说amortization schedule

你可以不要用30年的 应该就差不多了
三十二倍十五榴
确实是白交了,这是你借别人钱要付出的代价,否则别人为什么要借那么多钱给你?
公用马甲5
利息本来就是白交的啊, 你refinance之后的利息最终也会白交给新的银行啊
nidexiaojiji
我的贷款agent很push 7/1 ARM, 说以后大不了重新refinance就行了。可是根据我的理解,refinance的话,以前交的利息是不是都等于白交了?本来利息交付的比例越来越小了,重新refinance以后,每个月还贷的大部分又开始是利息了。

dama123 发表于 10/10/2019 8:51:25 PM

假设你交了5年你可以refinance成25年的啊,那样就一样了。不过大家一般都不会这么做。
cattywh

假设你交了5年你可以refinance成25年的啊,那样就一样了。不过大家一般都不会这么做。

nidexiaojiji 发表于 10/10/2019 10:23:35 PM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2461270&postid=81590977#81590977][/url]


我就是这么做的。。。然后每个月要交的钱也少了。。。那就是赚了

☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05
mysticsmile
大家贷arm难道不是为了尽量在前面5年里面多还一点吗,还是我理解的不对。利率低,可支配的收入就高了,就可以多还principle, 5年之后refinance的时候 需要贷的钱就少了
tagsale
大家做Refi 一般是同一个公司还是找新的公司呢?我现在的银行拖了两周多没回复,在考虑要不要看看别家
taprilg
Mark

假设你交了5年你可以refinance成25年的啊,那样就一样了。不过大家一般都不会这么做。

我的贷款agent很push 7/1 ARM, 说以后大不了重新refinance就行了。可是根据我的理解,refinance的话,以前交的利息是不是都等于白交了?本来利息交付的比例越来越小了,重新refinance以后,每个月还贷的大部分又开始是利息了。

dama123 发表于 10/10/2019 8:51:25 PM
z
zhangruany
你就算不refi 房子全还完了利息也是白交的啊 房价根本没有这么多
TanShuDing
吃到第五个包子时吃饱了,前四个是不是白吃了?
y
yunhao
你就算不refi 房子全还完了利息也是白交的啊 房价根本没有这么多
zhangruany 发表于 10/11/2019 8:17:54 AM


楼主的意思是不是一般来说贷款都是开始时还利息多于还本金,但是7arm之后重新贷,那又变成了前边几年一直在还利息占很高比例的情况
b
baibaixiu
是不是划得来要算一下。每个月付的钱虽然一样,但是要看amortization 里面本金和利息的比重,一开始都是绝大部分在付利息。我来给个简单的例子,我简化了很多数据,现实中的当然会比这个复杂,譬如说每个月的本息比都是不一样的。

假设这是你的贷款:
Principle 3600, ave 10/month
Total interest 3600, ave 10/month
Monthly payment for the first 3 years:
5 principle + 15 interest (前几年一定是大部分都在付利息,可能付到十几年了才会达到1:1的比例,所以这里假设一开始是25%本金,75%利息)

Refi after 3 years
Principle payment: 5*36= 180
Interest payment: 15*36 = 540

Remaining principle: 3600-180= 3420
Remaining interest: 3600- 540= 3060

Refi on the 37th month, get 360 months mortgage again.
Principle: 3420
Whether it is worth it depends on the total interest, if it is less than 3060, the it is worth it.
b
baibaixiu
有的贷款经济只是强调每个月要付的钱少了,但是你付贷款的总时间也长了。按照上面的例子,本来是30年就解决的,重新贷款就变成了33年。所以一定要看总额而不是看每个月的数字。之前有层主提到贷了5年后refi成25年是个很好的办法,贷款时间短了利息付得自然就少了。如果懒得算一大通的话这么贷应该就不会多付利息
算盘珠珠56789


楼主的意思是不是一般来说贷款都是开始时还利息多于还本金,但是7arm之后重新贷,那又变成了前边几年一直在还利息占很高比例的情况

yunhao 发表于 10/11/2019 8:27:18 AM

那是因为ref以后你每个月还的少了,你要是和以前还的一样多,利息下降的话,每个月本金占比就多了。一般ref以后,loan的年数变长,每月还款额下降,每月还款利息也下降。如果想保持原来的还款年数,自己可以每个月多还一些钱,这些钱是直接递减本金的。例如,如果月供从2000降到1500,那你自己就把这500补上,你就会发现新的2000块里面利息占比是降低了的,而且你比原来会更快还完贷款。
jokerzzz
大家贷arm难道不是为了尽量在前面5年里面多还一点吗,还是我理解的不对。利率低,可支配的收入就高了,就可以多还principle, 5年之后refinance的时候 需要贷的钱就少了
mysticsmile 发表于 10/10/2019 11:09:03 PM

利率低的时候多换不是很白目吗
jokerzzz
有的贷款经济只是强调每个月要付的钱少了,但是你付贷款的总时间也长了。按照上面的例子,本来是30年就解决的,重新贷款就变成了33年。所以一定要看总额而不是看每个月的数字。之前有层主提到贷了5年后refi成25年是个很好的办法,贷款时间短了利息付得自然就少了。如果懒得算一大通的话这么贷应该就不会多付利息
baibaixiu 发表于 10/11/2019 9:54:26 AM

this is wrong
Dorothy.Wang
贷款利息是当月结算,剩余本金 = 月还款数 - 当月利息
所以本金是递减的。
CONNIECCC
要算总体的钱吧。

比如说你贷款50万,三十年实际会付出80万
但是如果你refinancing, 三十年(算上之前付过的)实际付出75万,那就是赚到了啊,总共能少付5万
CONNIECCC
大家做Refi 一般是同一个公司还是找新的公司呢?我现在的银行拖了两周多没回复,在考虑要不要看看别家
tagsale 发表于 10/11/2019 7:24:57 AM


我家是找的同一家,因为不用做appraisal,从咨询申请到批准大约3周就搞定了
如果别家有更好的rate,fees也不错那么就找别家
bonton
你就算不refi 房子全还完了利息也是白交的啊 房价根本没有这么多
zhangruany 发表于 10/11/2019 8:17:54 AM

是呀,跟refi不refi没关系啊,利息就是额外白交的,谁叫你没那么多钱,要人家借给你,你就是要白给人利息啊!
bonton
利率低的时候多换不是很白目吗

jokerzzz 发表于 10/11/2019 10:16:24 AM

趁ARM低利息的时候多还,多还的是本金,为的是ARM到期利息升高的时候少交高利息。
jokerzzz
要算總體的錢吧。

比如說你貸款50萬,三十年實際會付出80萬
但是如果你refinancing,三十年(算上之前付過的)實際付出75萬,那就是賺到了啊,總共能少付5萬
CONNIECCC發表於10/11/2019 10:31:23 AM


not exactly
jokerzzz

趁ARM低利息的時候多還,多還的是本金,為的是ARM到期利息升高的時候少交高利息。

bonton發表於10/11/2019 10:38:48 AM


用arm主要就是在升息前在refi

能換本金還不如去投資
y
yourromy
不懂 也是71arm贷了80 w 赶着5年不到就还清了 跟几个金融不错的谈过 他们也是提前还贷了 没搞一些有的没的投资
jokerzzz
不懂也是71arm貸了80 w趕著5年不到就還清了跟幾個金融不錯的談過他們也是提前還貸了沒搞一些有的沒的投資
yourromy發表於10/11/2019 11: 09:29 AM


當然也是看運氣
不过想想要是当初还贷款的钱拿来投股是不是赚更多
郁闷星期三
利息不就是白交吗,交给谁都一样,能少交点是王道
白菜87
不懂 也是71arm贷了80 w 赶着5年不到就还清了 跟几个金融不错的谈过 他们也是提前还贷了 没搞一些有的没的投资
yourromy 发表于 10/11/2019 11:09:29 AM


最近这10年,还是投资股票划算多了,几倍。利率那么低的贷款,干嘛急着还,错过千载难逢的投资机会。
O
OatmealNuts
都踩楼主,但是她还是有个point的,贷款刚开始基本都是还利息,很少还本。如果每次贷了没多久又重贷,即使没有Refi costs,刚开始交的利息是不是overly costly? 我没做算数,但觉得有此可能。
luck2020
没看懂?利息怎么会白交?
你借别人钱,累计每月还一次利息,借多久还多久。怎么算白还呢?
refinance 就是你重新借贷啊,该多少就多少

今天你借A10万一年之后一共还了5千利息(利率5%),你还是欠人家A10万
一年之后你再跟B借10万还给A,然后你欠B10万,利率降到3%,那你每年只需要还3千利息而不是5千了。你的欠款总数不变。
Veronicalogan 发表于 10/10/2019 9:06:40 PM

我大概明白你的意思但你这么说不对。 按照你说,同样是借10万,他已经还了五万利息了,如果不refi 利息还完了,但重新refi还要再还3000
c
chongr
lz说的有一定道理,有的楼没明白吧,但利息永远不是算总数,而是总利息的现在价值,所以还是要算一算的。另外做金融的还提前还贷真是金融白学了。
lisalisah
你好 我是宜安贷款的 lisa hu 如果您有重新贷款的需求可以联系我!
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算盘珠珠56789
lz说的有一定道理,有的楼没明白吧,但利息永远不是算总数,而是总利息的现在价值,所以还是要算一算的。另外做金融的还提前还贷真是金融白学了。
chongr 发表于 10/11/2019 1:08:55 PM

有什么可算的,银行无非是低息,但是让你还久一点,你自己还快一点不久行了吗?而且中国人大部分都还很快,银行根本赚不到那个时间差。所以只要利息划算,就要refinance。
dama123
lz说的有一定道理,有的楼没明白吧,但利息永远不是算总数,而是总利息的现在价值,所以还是要算一算的。另外做金融的还提前还贷真是金融白学了。
chongr 发表于 10/11/2019 1:08:55 PM


我就是觉得有些贷款agent为了卖贷款,把refinance说的好像是很轻松,no cost,上嘴唇一碰下嘴唇很简单的事情。其实refinance也有自己的成本的,前面有个楼算得挺有道理的,要具体看已经还了几年,还有几年剩余利息。如果refinance以后要交的利息比原来贷款剩下的利息多,那就并不划算,并不能只看每个月月供有没有减少。当然打算贷款还清前就卖房子的除外。