我的贷款agent很push 7/1 ARM, 说以后大不了重新refinance就行了。可是根据我的理解，refinance的话，以前交的利息是不是都等于白交了？本来利息交付的比例越来越小了，重新refinance以后，每个月还贷的大部分又开始是利息了。 dama123 发表于 10/10/2019 8:51:25 PM
假设你交了5年你可以refinance成25年的啊，那样就一样了。不过大家一般都不会这么做。 nidexiaojiji 发表于 10/10/2019 10:23:35 PM [url=https://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2461270&postid=81590977#81590977][/url]
你就算不refi 房子全还完了利息也是白交的啊 房价根本没有这么多 zhangruany 发表于 10/11/2019 8:17:54 AM
楼主的意思是不是一般来说贷款都是开始时还利息多于还本金，但是7arm之后重新贷，那又变成了前边几年一直在还利息占很高比例的情况 yunhao 发表于 10/11/2019 8:27:18 AM
大家贷arm难道不是为了尽量在前面5年里面多还一点吗，还是我理解的不对。利率低，可支配的收入就高了，就可以多还principle, 5年之后refinance的时候 需要贷的钱就少了 mysticsmile 发表于 10/10/2019 11:09:03 PM
有的贷款经济只是强调每个月要付的钱少了，但是你付贷款的总时间也长了。按照上面的例子，本来是30年就解决的，重新贷款就变成了33年。所以一定要看总额而不是看每个月的数字。之前有层主提到贷了5年后refi成25年是个很好的办法，贷款时间短了利息付得自然就少了。如果懒得算一大通的话这么贷应该就不会多付利息 baibaixiu 发表于 10/11/2019 9:54:26 AM
大家做Refi 一般是同一个公司还是找新的公司呢？我现在的银行拖了两周多没回复，在考虑要不要看看别家 tagsale 发表于 10/11/2019 7:24:57 AM
利率低的时候多换不是很白目吗 jokerzzz 发表于 10/11/2019 10:16:24 AM
要算總體的錢吧。比如說你貸款50萬，三十年實際會付出80萬但是如果你refinancing，三十年（算上之前付過的）實際付出75萬，那就是賺到了啊，總共能少付5萬 CONNIECCC發表於10/11/2019 10:31:23 AM
趁ARM低利息的時候多還，多還的是本金，為的是ARM到期利息升高的時候少交高利息。 bonton發表於10/11/2019 10:38:48 AM
不懂也是71arm貸了80 w趕著5年不到就還清了跟幾個金融不錯的談過他們也是提前還貸了沒搞一些有的沒的投資 yourromy發表於10/11/2019 11: 09:29 AM
不懂 也是71arm贷了80 w 赶着5年不到就还清了 跟几个金融不错的谈过 他们也是提前还贷了 没搞一些有的没的投资 yourromy 发表于 10/11/2019 11:09:29 AM
没看懂？利息怎么会白交？你借别人钱，累计每月还一次利息，借多久还多久。怎么算白还呢？refinance 就是你重新借贷啊，该多少就多少今天你借A10万一年之后一共还了5千利息（利率5%），你还是欠人家A10万一年之后你再跟B借10万还给A，然后你欠B10万，利率降到3%，那你每年只需要还3千利息而不是5千了。你的欠款总数不变。 Veronicalogan 发表于 10/10/2019 9:06:40 PM
lz说的有一定道理，有的楼没明白吧，但利息永远不是算总数，而是总利息的现在价值，所以还是要算一算的。另外做金融的还提前还贷真是金融白学了。 chongr 发表于 10/11/2019 1:08:55 PM
我家是找的同一家，因为不用做appraisal，从咨询申请到批准大约3周就搞定了如果别家有更好的rate，fees也不错那么就找别家 CONNIECCC 发表于 10/11/2019 10:33:09 AM
是的， but why do you care? namamae 发表于 10/10/2019 8:52:30 PM
你借别人钱，累计每月还一次利息，借多久还多久。怎么算白还呢？
refinance 就是你重新借贷啊，该多少就多少
今天你借A10万一年之后一共还了5千利息（利率5%），你还是欠人家A10万
一年之后你再跟B借10万还给A，然后你欠B10万，利率降到3%，那你每年只需要还3千利息而不是5千了。你的欠款总数不变。
你可以不要用30年的 应该就差不多了
假设你交了5年你可以refinance成25年的啊，那样就一样了。不过大家一般都不会这么做。
我就是这么做的。。。然后每个月要交的钱也少了。。。那就是赚了
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.05
假设你交了5年你可以refinance成25年的啊，那样就一样了。不过大家一般都不会这么做。
楼主的意思是不是一般来说贷款都是开始时还利息多于还本金，但是7arm之后重新贷，那又变成了前边几年一直在还利息占很高比例的情况
假设这是你的贷款：
Principle 3600, ave 10/month
Total interest 3600, ave 10/month
Monthly payment for the first 3 years:
5 principle + 15 interest （前几年一定是大部分都在付利息，可能付到十几年了才会达到1:1的比例，所以这里假设一开始是25%本金，75%利息）
Refi after 3 years
Principle payment: 5*36= 180
Interest payment: 15*36 = 540
Remaining principle: 3600-180= 3420
Remaining interest: 3600- 540= 3060
Refi on the 37th month, get 360 months mortgage again.
Principle: 3420
Whether it is worth it depends on the total interest, if it is less than 3060, the it is worth it.
那是因为ref以后你每个月还的少了，你要是和以前还的一样多，利息下降的话，每个月本金占比就多了。一般ref以后，loan的年数变长，每月还款额下降，每月还款利息也下降。如果想保持原来的还款年数，自己可以每个月多还一些钱，这些钱是直接递减本金的。例如，如果月供从2000降到1500，那你自己就把这500补上，你就会发现新的2000块里面利息占比是降低了的，而且你比原来会更快还完贷款。
利率低的时候多换不是很白目吗
this is wrong
所以本金是递减的。
比如说你贷款50万，三十年实际会付出80万
但是如果你refinancing， 三十年（算上之前付过的）实际付出75万，那就是赚到了啊，总共能少付5万
我家是找的同一家，因为不用做appraisal，从咨询申请到批准大约3周就搞定了
如果别家有更好的rate，fees也不错那么就找别家
是呀，跟refi不refi没关系啊，利息就是额外白交的，谁叫你没那么多钱，要人家借给你，你就是要白给人利息啊！
趁ARM低利息的时候多还，多还的是本金，为的是ARM到期利息升高的时候少交高利息。
not exactly
用arm主要就是在升息前在refi
能換本金還不如去投資
當然也是看運氣
不过想想要是当初还贷款的钱拿来投股是不是赚更多
最近这10年，还是投资股票划算多了，几倍。利率那么低的贷款，干嘛急着还，错过千载难逢的投资机会。
我大概明白你的意思但你这么说不对。 按照你说，同样是借10万，他已经还了五万利息了，如果不refi 利息还完了，但重新refi还要再还3000
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有什么可算的，银行无非是低息，但是让你还久一点，你自己还快一点不久行了吗？而且中国人大部分都还很快，银行根本赚不到那个时间差。所以只要利息划算，就要refinance。
我就是觉得有些贷款agent为了卖贷款，把refinance说的好像是很轻松，no cost，上嘴唇一碰下嘴唇很简单的事情。其实refinance也有自己的成本的，前面有个楼算得挺有道理的，要具体看已经还了几年，还有几年剩余利息。如果refinance以后要交的利息比原来贷款剩下的利息多，那就并不划算，并不能只看每个月月供有没有减少。当然打算贷款还清前就卖房子的除外。
不是 很多人用arm的初衷都是手里多留点现金。。。
谢谢MM！ 同一家银行可以补充新作appraisal 吗？good to know! 我们之前去估价看他们还给算了400多到的appraisal fee....