模型尽量简化,抓住精髓. 我本人在纽约和湾区都生活过几年,所以用这两个地方作例子. 这两个都是VHCOL(very high cost of living)地区, 但差别也不小. 方法很简单, 也可以用于别的地区, 以后有机会再补充. 友情提示, 不愿意读具体方法的直接Table 7看最后结果.
这贴讨论对象是北美华人的工薪阶层, 里面各条线我按照经验命名的, 八九不离十, 称谓不要钻牛角尖. 工薪阶层就是打工的,赚得不多不少, 上不hit AMT (~1m), 下不hit EITC (~50k), 龙虾吃不着, 金钥匙也没有, 应该代表大部分论坛上的华人. 我个人感觉税前收入double, 基本上生活会突破量变达到一定质变. 我用纽约单收入两娃作benchmark, 也就是SITCOM (Single Income Two Children and Oppressive Mortgage), 分为10w/20w/40w/80w四档, 代表四种生活水平. 以此展开来计算其它地区情况的income equivalent. 这里没有评价生活好坏的意思, 各人有各人的活法, 不过做模型研究总要有一定的量化标准.
首先澄清几点. 第一点. 此贴中的income都是risk free的, 没有失业等顾虑, 也比较稳定, 如果比较risky各条线要相应提高. 第二点, 所有dollar value都是今天的present value (PV), 未来的数字用inflation discount成PV, apple to apple. 第三点,这贴的objective先完全不管退休后的生活质量, 只谈当下. 401K存多了退休后distribution就多，双职工退休后social security benefits也多(不工作配偶只能拿一半), pay off了的house越贵退休后可支配asset就越多，这些虽然不影响今天的生活质量，但都会影响退休以后．退休相关有机会另外讨论.
决定当下的生活需求, 我简化为下面三个因素: 1. 地域. (e.g. New York Metro Area vs. Bay Area) 2. 收入组成 (e.g. single-income vs double-income). 3. 家庭组成 (e.g. one-child vs two-child).
而由税前收入转化成实际living standard, 我也简化成下面三步: a. 税收政策 b. 居住条件(考虑公校教育, 先不考虑私校) c. 其他消费
上面abc每一步都由更上面的123直接影响. 下面我简单解释下关系.
a. 先说税收, 各家情况不同, 不过工薪阶层大同小异, 我假设joint filing, max 401k contribution. 我会用尽量完整的tax calculator.
最近华人上关于地域, 收入, 养娃, 教育, 房价的帖子又不少. 有些时候感觉没有标准, 交流起来效率比较低, 很容易苹果vs桔子. 这些问题其实都密切相关, 不应该拆开说. 所以我把它们混在一起, 建了个小模型, 作为参考. 不同意也可以娱乐一下,给歪哥加点流量.
模型尽量简化,抓住精髓. 我本人在纽约和湾区都生活过几年,所以用这两个地方作例子. 这两个都是VHCOL(very high cost of living)地区, 但差别也不小. 方法很简单, 也可以用于别的地区, 以后有机会再补充. 友情提示, 不愿意读具体方法的直接Table 7看最后结果.
这贴讨论对象是北美华人的工薪阶层, 里面各条线我按照经验命名的, 八九不离十, 称谓不要钻牛角尖. 工薪阶层就是打工的,赚得不多不少, 上不hit AMT (~1m), 下不hit EITC (~50k), 龙虾吃不着, 金钥匙也没有, 应该代表大部分论坛上的华人. 我个人感觉税前收入double, 基本上生活会突破量变达到一定质变. 我用纽约单收入两娃作benchmark, 也就是SITCOM (Single Income Two Children and Oppressive Mortgage), 分为10w/20w/40w/80w四档, 代表四种生活水平. 以此展开来计算其它地区情况的income equivalent. 这里没有评价生活好坏的意思, 各人有各人的活法, 不过做模型研究总要有一定的量化标准.
首先澄清几点. 第一点. 此贴中的income都是risk free的, 没有失业等顾虑, 也比较稳定, 如果比较risky各条线要相应提高.
第二点, 所有dollar value都是今天的present value (PV), 未来的数字用inflation discount成PV, apple to apple.
第三点,这贴的objective先完全不管退休后的生活质量, 只谈当下. 401K存多了退休后distribution就多，双职工退休后social security benefits也多(不工作配偶只能拿一半), pay off了的house越贵退休后可支配asset就越多，这些虽然不影响今天的生活质量，但都会影响退休以后．退休相关有机会另外讨论.
决定当下的生活需求, 我简化为下面三个因素:
1. 地域. (e.g. New York Metro Area vs. Bay Area)
2. 收入组成 (e.g. single-income vs double-income).
3. 家庭组成 (e.g. one-child vs two-child).
而由税前收入转化成实际living standard, 我也简化成下面三步:
a. 税收政策
b. 居住条件(考虑公校教育, 先不考虑私校)
c. 其他消费
上面abc每一步都由更上面的123直接影响. 下面我简单解释下关系.
a. 先说税收, 各家情况不同, 不过工薪阶层大同小异, 我假设joint filing, max 401k contribution. 我会用尽量完整的tax calculator.
a.1 地域方面, 主要区别就是州税.加州州税起征百分点低(1%), 高收入百分点高(11%+), 有比较高的SDI. 纽约州税起征百分点高(4%), 高收入百分点低(6.85%), 有比较低的FLI. 麻省是flat的income tax 5.05%, 所以高收入州税更低. 德州没有州税.
a.2 收入组成方面,单收入比双收入少交一份social security tax, 少存一个401k, 不能用CCFSA. 高家庭收入多交medicare tax (25w+ 2.35% vs 1.45%).
a.3 家庭组成方面, 40w AGI以下有child tax credit 2000 per kid, 44w phased out completely.
举个例子, 要达到相同的after-tax-401k income. 纽约和湾区这几种情况需要的税前收入大体见下表.
Table 1
b. 接下来说居住条件. 这里为方便横向比较, 只考虑自住购买公校学区房的情况. 各种租房, 私校等情况先不考虑.
b.1 地域方面, 主要有两个主要因素. 一是房价, 宇宙中心房价高尽人皆知, 具体到什么程度, 参考下表. 价格我用的redfin avg sale price over last month.
Table 2
由单位房价来比较, 可以看出湾区比较偏远学区的核桃谷三谷房价也比大纽约顶级交通学区的Great Neck, Bronxville高出一截. 而同为美国Top2 income town (40w+ avg household income)的Atherton房价是Scarsdale的三倍整. 一方面原因湾区IPO比较集中新贵很多, 另一方面就是下面要说的第二个因素, 地产税. 湾区地产税大概1%左右, 而大纽约地区地产税大多在2%-3%. 在PITI (principal, interest, taxes, and insurance)中, 湾区的前两项高出很多, 但纽约地产税会追回来一点. 下面我用30年3.75%, 20% down, 0.3% insurance来算PITI. 具体各地区地产税和PITI见表格.
这贴基本避开了NYC five boroughs, 因为不是一个life style, 税收消费结构也差很多，不好比较，只提了一下个别地区房价作参考. NY Metro Area好在工薪各个阶层的人两种life styles都有大量samples, 去掉一种life style（pure urban), 一样有统计意义. 如果说100w收入的人全住岛上，那我这贴就没有意义了，这个收入级别的人全是空谈．实际上各个收入都有大量岛上和suburban的, 属于个人选择．换句话说, 我要证明的是住在城里的收入100w的家庭和住在城郊的收入100w的家庭, 收入都是100w．所以我这里用学区房来normalize, 基本不影响模型精确度和社会意义.
b.2 收入方面, 单收入双收入对尺寸影响较小, 两个人上班对交通要求高一点. 不同收入对住房要求有一定影响. 譬如温饱线左右在湾区大概可以选择Fremont等地, 而小康线富裕线可以考虑Sunnyvale至Palo Alto, 相应房价会有变化. 纽约地区的选择多一些, 温饱线以下也可以考虑Livingston/Princeton等偏远但学区很好的地区, 小康线以上可以考虑郊区好学区的大房子, 也可以选择岛上资源. 总之就是房价和尺寸都和收入有直接关系.
b.3 家庭组成方面, 人多需要的活动空间要大一些. 我模型简化成俩娃家庭空间比一娃大20%. 综上,对应的房价和PITI见下表.
Table 3
Table 4
c. 其它消费. 首先我不讨论具体吃多少,穿多少,用多少,只假设消费和收入成一定比例,自然而然高收入对应高消费.我只讨论和benchmark的differences.
c.1 地域方面. 纽约地区比湾区, 冬天冷下雪, utilities和maintenance高一些. 油价低一些, 消费税低一到两个百分点. 服务方面差不多, 钢琴课都是100元左右一小时, 阿姨都是20元左右一小时. 综合起来我感觉除了房价以外的地域差异不大. 波士顿和达拉斯地区相应更低一些.
c.2 收入组成方面. 多一个人上班比stay-home mommy/daddy会多一些固定cost, 譬如交通, 外食等等. 而且有娃的如果需要保持和单收入家庭大体相同的生活质量, 请保姆(不考虑用老人)是避免不了的. 当然生活style是不一样的, 这里不谈style只说质量.
c.3 家庭组成方面. 多一个娃在衣,食,课外活动等方面会多很多cost, 对保姆的要求也会高一些. 和benchmark的differences, 我总结在下表中.
Table 5
接下来汇总, 先计算出After-Tax Income Equivalent.
Table 6
再plug in tax calculator算出Before-Tax Income Equivalent. 最后结果见下表.
Table 7
具体怎么读, 举个例子. 纽约单收入单娃的温饱线是164,547, 而湾区双收入双娃达到相应生活水平需要312,099左右, 以此类推. 所以湾区三十万贫困线名不虚传, 不过我这里改个更friendly的名字温饱线, 称谓不要纠结. 而隔壁一贴湾区双收入一娃家庭50万, 的确没到55万八的小康线, 而那位楼主的生活追求直逼富裕线, 压力大是难免的, 大家请理解.
顺便做个sanity check, 算一下PITI在收入中的比例, 比较符合一般的consensus. 值得注意的是, 湾区比例明显高, 所以湾区人买房撑一些是常态, 没有太大问题. 而高收入由于可支配收入比较高, 如果稳定的话撑一些也没问题.
Table 8
如果对其它地区有兴趣, 我以后也可以考虑慢慢加进来, 欢迎提议.
为什么不要讨论，一个平心静气的客观分析贴很有参考价值。楼主请继续！ ---发自Huaren 官方 iOS APP
那就真的断了我外食的路了
提个意见，单收入对双收入的区别关键不在成本啊，比如楼主列的交通啥的，关键是生存质量的区别。就算余钱一样多，一个人工作和两个人工作，生活质量差距太大了，两三万的区别肯定不够的
为了流量！
这得多闲得蛋疼，多有娱乐精神呀，才能不记报酬地弄出这么个东东，赞一个。
赞楼主科研精神，但是曼哈顿,NYC metro差别很大，那个住宅小康平方尺在曼哈顿就是搞笑。另外上东在曼哈顿不算贵，曼哈顿贵的地方在下城，催北卡，切尔西，西村这种地方。按楼主收入住宅的mapping，周围不少人收入是富裕线，住宅是贫困线
不过单纯想说说那个房价对比图，估计是包含了所有condo跟sfh的平均值，如果买的是sfh，真实price/Sq.Ft要明显高于这个图的数字，例如湾区的mountain view，在湾区算是比较贵的区域，图里显示$1080/Sq.Ft, 那么1500Sq.Ft的房子等于160w左右，这个价格是绝对不可能买到，至少都上2m了。但我猜图里的所有数据都是用同一个计算公式，那对比起来还是有统计意义的。
LZ你应该弄个公众号
你这种图文并茂的知乎体如果发公众号很容易10+ 再流量变现
发到大妈论坛 大妈都不会理你 ---发自Huaren 官方 iOS APP
＋1
Boston凑什么热闹，要有甘居华人宜居二线城市的淡定么。。。
lz要是多做几个城市，可以有效地回答华人上两个城市的offer哪个好这类问题
现在都流行大数据啊。。。
那是政府来管理，公司来赚钱用的，放到华人上这种分享个人生活体验的论坛，有啥意义？
楼主画的线两个地方差不多啊。纽约人不常哭穷是习惯了接受了。有钱人太有钱了一般工薪早已接受自己是普通收入的现实，不觉得自己有啥钱或者该有啥life style
打回去重新读～～～
yeah！ very nice. support!
不干（现在看明白了：）！文盲我需要你图文并貌的解说。都是数字看着着急，你把数字转换成爱马仕头等舱私人灰机群众才更喜闻乐见！
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.04
Equal commute time吗？
这话说的真是没过大脑
单收入达到双收入的水平是那么容易的吗？
这么回答真是没用眼睛👀。人家问你为啥楼主的表里单双收入差那么少，没说单收入达到双收入容易。
比你的贴有营养多了，还好意思叫嚣封人家的贴
贫困线16万，温饱线31万，小康线 68万，富裕线130万
最近10年，涌入加州和纽约的很多是现金买房，在美国根本不上班的，人家根本没收入报税。
看最新移民数据，工作签证移民的估计占30%，其他都是各种各样的移民，只看收入的人群是少数派。
楼主拿少数派的状况研究普遍现象，得到的结论自然是错误的。
也手动点一个
你说的才是没有代表性的吧。
所以弯曲年收入５０万哭穷的，看好了，赚到６８万可以喘一口气。
赞新标准线终于出台了。。。
tenafly忘记了么？也是metro著名老钱老牌学区
达拉斯略低些
赞，感谢楼主终于总结出了最新最全的标准。
不过就是这个level，每年收入波动大，你可以年年百万，也可以一次IPO挣出房子
大房子很久以前就开始降了，１７年左右已经开始比小房子单价便宜了．见走势图，单价中位数，sold 1-year moving average．
篇幅有限，时间有限，数据不可能完全，尽量包括一些代表地区．主要从统计意义上考虑．
恩，我是男的．
抱歉。。。帅哥你太牛了！跪！
握手～我们家也是全在温饱线，而且已经有老二了。。。所以十分膜拜lz帅哥的分析。人生目标就是有生之年能奔上小康【fighting】～
话说lz可不可以过几年来更新下分析结果？好随时更新目标。
如果真的要equivalent
那不管是single income还是double income应该都只存一份401k
我猜你table 1 double income里面都把401k算进去了
这样子就不equivalent了 因为存的不一样
你想说我用词不严谨？接受批评．44w phased out completely.
不过这种你可以多说两句，没必要惜字如金．写多了就会有错误，我从来不因为怕犯错而不写，你也不要怕．