收入是房租；cost包括：维修，地税，贷款利息，HOA，折旧，travel， mileage，meal （50%），广告费用，保险等。如果收入减cost算出来是正的，就是有净收入，按Ordinary Income报税；但是如果算出来是负的，不能从ordinary income里抵 （两种情况例外：1.real estate professional可以deduct所有rental loss, 2.收入比较低可以deduct up to $25000 rental loss），只能carry over到出租房盈利的时候从盈利中抵扣，直到deduct完全部的rental loss；如果卖了房，loss还没有deduct完，可以从卖房的property gain里deduct；如果卖房的property gain 还不够deduct 以前的rental loss，可以从卖房那一年的ordinary income里deduct；如果卖房那一年的ordinary income都扣完了还没有deduct完，可以从下一年的ordinary income继续扣。如果你要抬扛说，到死了还没deduct完，我很遗憾的告诉你，不能延续到你娃让你娃接着deduct
关于QBI，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）
收入是房租；cost包括：维修，地税，贷款利息，HOA，折旧，travel， mileage，meal （50%），广告费用，保险等。如果收入减cost算出来是正的，就是有净收入，按Ordinary Income报税；但是如果算出来是负的，不能从ordinary income里抵 （两种情况例外：1.real estate professional可以deduct所有rental loss, 2.收入比较低可以deduct up to $25000 rental loss），只能carry over到出租房盈利的时候从盈利中抵扣，直到deduct完全部的rental loss；如果卖了房，loss还没有deduct完，可以从卖房的property gain里deduct；如果卖房的property gain 还不够deduct 以前的rental loss，可以从卖房那一年的ordinary income里deduct；如果卖房那一年的ordinary income都扣完了还没有deduct完，可以从下一年的ordinary income继续扣。如果你要抬扛说，到死了还没deduct完，我很遗憾的告诉你，不能延续到你娃让你娃接着deduct
关于QBI，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）
关于投资房折旧，无论你报税时是否报折旧，卖房时IRS都按照你折旧过了来计算你的收益。所以报税一定要报折旧。哪些算Cost，哪些算Improvement, 哪些可以折旧，按几年折旧，请看： https://www.irs.gov/publications/p527 。对于有一些没提到的东西，基本原则是，可以报成cost的，尽量报cost；能早折的不要晚折；因为这样可以早点抵税，把钱留在自己兜里
。 关于折旧，还有一个条款Section 179，可以把本来需要逐年折旧的东西一次性折完。具体请看： https://www.thebalancesmb.com/what-is-a-section-179-deduction-397650
请问怎么才算real estate professional?
考了license就算吗？
如果是自己自住的房子，但是分租了一间出去，这样的房租收入怎么报税呢？Property Tax和Mortgage Interest可以用来抵税吗？或者按照一定的百分比抵税？
谢谢！
用于该房间的修理可以抵税。水费，电费，贷款利息，折旧需要拆分为两部分：自住的部分和出租部分。出租的部分才可以抵税，自住的部分不能抵税。拆分的方法通常有两种：1）出租房房间数和总房间数的比例；2）出租的面积数和房子总面积的比例。
如果是real estate salesperson license, 要挂靠在broker下面执业才能算