收入是房租；cost包括：维修，地税，贷款利息，HOA，折旧，travel， mileage，meal （50%），广告费用，保险等。如果收入减cost算出来是正的，就是有净收入，按Ordinary Income报税；但是如果算出来是负的，不能从ordinary income里抵 （两种情况例外：1.real estate professional可以deduct所有rental loss, 2.收入比较低可以deduct up to $25000 rental loss），只能carry over到出租房盈利的时候从盈利中抵扣，直到deduct完全部的rental loss；如果卖了房，loss还没有deduct完，可以从卖房的property gain里deduct；如果卖房的property gain 还不够deduct 以前的rental loss，可以从卖房那一年的ordinary income里deduct；如果卖房那一年的ordinary income都扣完了还没有deduct完，可以从下一年的ordinary income继续扣。如果你要抬扛说，到死了还没deduct完，我很遗憾的告诉你，不能延续到你娃让你娃接着deduct
关于QBI (Qualified Business Income)，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）
关于投资房折旧，无论你报税时是否报折旧，卖房时IRS都按照你折旧过了来计算你的收益。所以报税一定要报折旧。哪些算Cost，哪些算Improvement, 哪些可以折旧，按几年折旧，请看：https://www.irs.gov/publications/p527。对于有一些没提到的东西，基本原则是，可以报成cost的，尽量报cost；能早折的不要晚折；因为这样可以早点抵税，把钱留在自己兜里。 关于折旧，还有一个条款Section 179，可以把本来需要逐年折旧的东西一次性折完。具体请看：https://www.thebalancesmb.com/what-is-a-section-179-deduction-397650 Q1: 问一下，算上折旧就是负数了，会不会有麻烦啊？去年半年没有租出去，所以没怎么挣钱。不算折旧勉强持平，算了折旧就是负数。 答：不会。据统计，一半以上的房东在报rental loss，特别是在出租的头几年。 Q2: 请问如果比如房客搬走了，但是没有找外面的人来打扫，自己花了几天时间打扫如何算费用抵税呢？ 答： 不可以，自己干的不能计入费用。除非，开公司把出租屋放进去，给自己开工资，就可以把这部分工资作为cost，从公司利润里扣除。但是给自己开的工资又属于Ordinary Income，还是需要缴税。这就比较复杂了，超出了楼主作为业余地主的知识范围，抱歉无法做进一步解释 Q3：请问去年买了一个小房子给父母住，父母也不给我房租的。是算投资房吗？也能算折旧和cost吗？还是把它算成自雇公司办公地点更合适？ 答： 不能算投资房。算成办公地点也有很大的风险，可能被audit Q4：地板是需要折旧的。那按多少年什么方法折旧呢？网上说和房子一样按27.5年折旧，这不合理吧？出租房的地板撑不了那么久呀，报税软件上也没有27.5的选项。至于冰箱是不是就直接expense好了 答：地板算improvement。27.5是default，TurboTax里不用选. 冰箱算5年期折旧。Section 179把很多要逐年折旧的东西可以一次性折完：https://www.thebalancesmb.com/what-is-a-section-179-deduction-397650。 Q5: 有loss的前提下冰箱expense好还是折旧好？ 答：差别不大，看你什么时候开始盈利。不过还是直接作为expense扣除好，早点盈利就可以早点抵税了 Q6：12月开始换地板，一月初弄完，费用主要发生在去年12月，应该报在2018还是2019里？ 答：哪一年付的就按哪一年报 Q7：自己换的地板人工能不能估算后计入成本？ 答：不能，同Q2自己打扫的情况 Q8：房子买价可以包括closing cost吗 答：是。closing cost不能折旧，是作为房子的cost basis的一部分；卖房时，再从利润中减去抵税 Q9：Turbotax对于什么情况下出租房能用QBI的解释。没有提到过250个小时的啊 答：2019年版Turbotax确实没提到250小时的要求(它有一个选项让你选要不要用QBI报)。但是250小时确实是IRS的要求：https://www.pscpa.com/irs-provides-qbi-deduction-guidance-in-the-nick-of-time/ "For taxable years through 2022, at least 250 hours of services are performed each year for the enterprise, " Q10: 去年折旧用的base算错了，可以今年改成对的么？ 答：可以今年改成对的，并且amend去年的tax return Q11： land value 是看买房那年的property tax 上的值还是租房那年的啊？ 答：买房那年和租房那年不是同一年吗？你是说自住房改出租的情况吧。那就用出租时的market value乘以一个比例；比例可以用租房那年的property tax statement上的比例 Q12：自住房Heloc的利息现在是不是不能抵扣收入税了 答：看HELOC的钱用来干嘛了；如果是用来improve自住房，比如加一个房间，利息还是可以deduct，如果是作为日常生活花费，并不是花在自住房身上，利息就不能deduct Q13：几个投资房，是不是算一个整体的收入/支出。还是单个单个算？ 答：先单个算，再加总 Q14: 几个投资房合起来报税，卖房时怎么做separate depreciation recapture 答：多个出租房合起来报税也是要先单个算收支的，depreciation也是每个房子单独算的。出租房合起来报税只是把每个房子的净利润（或亏损）加起来而已。每个房子每年的折旧是多少都有记录的，卖掉某个房子后depreciation recapture挺容易算的 Q15：我又上irs仔细看了一下，几个出租房合起来报税是需要申请grouping activities才可以互抵，不然是separate activities。file的表是469(C)(7)(A)election。能这么file的前提之一是房地产从业者。如果这样就满足不了了 答：你知道的，Rental Loss 通常是不能从Ordinary Income里deduct的。但是有两个例外，其中之一是职业房地产从业者，但是有个条件是他们一年至少有750小时的时间花在这些出租房上。这些人在报税的时候就需要考虑把几个出租房作为一个整体合起来报，来满足这个时间上的要求。这跟我们业余地主把房子合起来报税是不一样的。他们是要把Rental loss用来抵Ordinary Income的税。比如一个房地产经纪自己有几个出租房，这些出租房有亏损（Rental Loss）；同时他买卖房子有收入（Ordinary Income），他们要把出租房的亏损从买卖房子的收入里扣除来报税，就要选这个469(C)(7)(A) election。对于我们业余地主来说，一个房子的亏损是完全可以从另一个房子的盈利里扣除的。如果你不特意把出租房分开报税，在TurboTax里是自动把所有出租房的收益加在一起的。
关于QBI，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）
关于QBI，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）
Rental property passive losses that are not deductible right away are called suspended passive losses. These deductions are not lost forever. Rather, they are carried forward indefinitely until either of two things happen: you have rental income (or other passive income) you can deduct them against, or you dispose of your entire interest in the property. The tax rules provide that you may deduct your suspended passive losses from the profit you earn when you sell your rental property. To take this deduction, you must sell "substantially all" of your rental activity. If you own only one rental property and sell it, then you can take the deduction because that property is your entire rental activity. The same holds trule if you own several properties and treat them each as separate activities for tax purposes. However, many landlords with multiple properties elect to combine them as one activity for tax purposes. In this event, if you own several rental properties and only sell one, you can't take the deduction because you won't have sold "substantially all" of your interest in your rental activity. In addition, you must sell the property to an unrelated party—that is, a person other than your spouse, brothers, sisters, ancestors (parents, grandparents), lineal descendants (children, grandchildren), or a corporation or partnership in which you own more than 50%. And, the sale must be a taxable event—that is you must recognize income or loss for tax purposes. This means tax-deferred Section 1031 exchanges don’t count, except to the extent you recognize any taxable income. (I.R.C. §469(g).)
Rental property passive losses that are not deductible right away are called suspended passive losses. These deductions are not lost forever. Rather, they are carried forward indefinitely until either of two things happen: you have rental income (or other passive income) you can deduct them against, or you dispose of your entire interest in the property. The tax rules provide that you may deduct your suspended passive losses from the profit you earn when you sell your rental property. To take this deduction, you must sell "substantially all" of your rental activity. If you own only one rental property and sell it, then you can take the deduction because that property is your entire rental activity. The same holds trule if you own several properties and treat them each as separate activities for tax purposes. However, many landlords with multiple properties elect to combine them as one activity for tax purposes. In this event, if you own several rental properties and only sell one, you can't take the deduction because you won't have sold "substantially all" of your interest in your rental activity. In addition, you must sell the property to an unrelated party—that is, a person other than your spouse, brothers, sisters, ancestors (parents, grandparents), lineal descendants (children, grandchildren), or a corporation or partnership in which you own more than 50%. And, the sale must be a taxable event—that is you must recognize income or loss for tax purposes. This means tax-deferred Section 1031 exchanges don’t count, except to the extent you recognize any taxable income. (I.R.C. §469(g).)
你若安好_便是晴天 发表于 2/25/2019 12:00:23 PM
，今年可以不交税，明年还可以deduct剩下的loss，直到deduct全部的loss；如果卖了房，loss还没有deduct完，可以从卖房的property gain里deduct；如果卖房的property gain 还不够deduct 以前的rental loss，可以从卖房那一年的ordinary income里deduct
Rental property passive losses that are not deductible right away are called suspended passive losses. These deductions are not lost forever. Rather, they are carried forward indefinitely until either of two things happen: you have rental income (or other passive income) you can deduct them against, or you dispose of your entire interest in the property. The tax rules provide that you may deduct your suspended passive losses from the profit you earn when you sell your rental property. To take this deduction, you must sell "substantially all" of your rental activity. If you own only one rental property and sell it, then you can take the deduction because that property is your entire rental activity. The same holds trule if you own several properties and treat them each as separate activities for tax purposes. However, many landlords with multiple properties elect to combine them as one activity for tax purposes. In this event, if you own several rental properties and only sell one, you can't take the deduction because you won't have sold "substantially all" of your interest in your rental activity. In addition, you must sell the property to an unrelated party—that is, a person other than your spouse, brothers, sisters, ancestors (parents, grandparents), lineal descendants (children, grandchildren), or a corporation or partnership in which you own more than 50%. And, the sale must be a taxable event—that is you must recognize income or loss for tax purposes. This means tax-deferred Section 1031 exchanges don’t count, except to the extent you recognize any taxable income. (I.R.C. §469(g).)
你若安好_便是晴天 发表于 2/25/2019 12:00:23 PM
，今年可以不交税，明年还可以deduct剩下的loss，直到deduct全部的loss；如果卖了房，loss还没有deduct完，可以从卖房的property gain里deduct；如果卖房的property gain 还不够deduct 以前的rental loss，可以从卖房那一年的ordinary income里deduct
NewID2017 发表于 2/25/2019 1:16:38 PM
真的可以按ordinary income而不是capital loss carry over，那很不错啊 ---发自Huaren 官方 iOS APP
costHOAtravel mileagemeal 50%costOrdinary Incomeordinary income real estate professionalcarry over关于，如果投资房有盈利（收入减后大于），可以考虑用头免税，但是要求每年至少有小时花在投资房上，年不需要记录这小时，年后需要记录；并且收入不超过万。从万开始，到万完全（，减半） IRS
costHOAtravel mileagemeal 50%costOrdinary Incomeordinary income real estate professionalcarry over关于，如果投资房有盈利（收入减后大于），可以考虑用头免税，但是要求每年至少有小时花在投资房上，年不需要记录这小时，年后需要记录；并且收入不超过万。从万开始，到万完全（，减半） IRS
costHOAtravel mileagemeal 50%costOrdinary Incomeordinary income real estate professionalcarry over关于，如果投资房有盈利（收入减后大于），可以考虑用头免税，但是要求每年至少有小时花在投资房上，年不需要记录这小时，年后需要记录；并且收入不超过万。从万开始，到万完全（，减半） IRS
Since no rental income, it's not counted as rental property for tax purpose. And I don't think it's qualified as home office either, if you don't have a self-employment business. It's just a second home, no matter you or your parents live there for free.
关于QBI，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）
关于QBI (Qualified Business Income)，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）
关于投资房折旧，无论你报税时是否报折旧，卖房时IRS都按照你折旧过了来计算你的收益。所以报税一定要报折旧。哪些算Cost，哪些算Improvement, 哪些可以折旧，按几年折旧，请看：https://www.irs.gov/publications/p527。对于有一些没提到的东西，基本原则是，可以报成cost的，尽量报cost；能早折的不要晚折；因为这样可以早点抵税，把钱留在自己兜里
Q1: 问一下，算上折旧就是负数了，会不会有麻烦啊？去年半年没有租出去，所以没怎么挣钱。不算折旧勉强持平，算了折旧就是负数。 答：不会。据统计，一半以上的房东在报rental loss，特别是在出租的头几年。
Q2: 请问如果比如房客搬走了，但是没有找外面的人来打扫，自己花了几天时间打扫如何算费用抵税呢？ 答： 不可以，自己干的不能计入费用。除非，开公司把出租屋放进去，给自己开工资，就可以把这部分工资作为cost，从公司利润里扣除。但是给自己开的工资又属于Ordinary Income，还是需要缴税。这就比较复杂了，超出了楼主作为业余地主的知识范围，抱歉无法做进一步解释
Q3：请问去年买了一个小房子给父母住，父母也不给我房租的。是算投资房吗？也能算折旧和cost吗？还是把它算成自雇公司办公地点更合适？ 答： 不能算投资房。算成办公地点也有很大的风险，可能被audit
Q4：地板是需要折旧的。那按多少年什么方法折旧呢？网上说和房子一样按27.5年折旧，这不合理吧？出租房的地板撑不了那么久呀，报税软件上也没有27.5的选项。至于冰箱是不是就直接expense好了 答：地板算improvement。27.5是default，TurboTax里不用选. 冰箱算5年期折旧。Section 179把很多要逐年折旧的东西可以一次性折完：https://www.thebalancesmb.com/what-is-a-section-179-deduction-397650。
Q5: 有loss的前提下冰箱expense好还是折旧好？ 答：差别不大，看你什么时候开始盈利。不过还是直接作为expense扣除好，早点盈利就可以早点抵税了
Q6：12月开始换地板，一月初弄完，费用主要发生在去年12月，应该报在2018还是2019里？ 答：哪一年付的就按哪一年报
Q7：自己换的地板人工能不能估算后计入成本？ 答：不能，同Q2自己打扫的情况
Q8：房子买价可以包括closing cost吗 答：是。closing cost不能折旧，是作为房子的cost basis的一部分；卖房时，再从利润中减去抵税
Q9：Turbotax对于什么情况下出租房能用QBI的解释。没有提到过250个小时的啊 答：2019年版Turbotax确实没提到250小时的要求(它有一个选项让你选要不要用QBI报)。但是250小时确实是IRS的要求：https://www.pscpa.com/irs-provides-qbi-deduction-guidance-in-the-nick-of-time/ "For taxable years through 2022, at least 250 hours of services are performed each year for the enterprise, "
Q10: 去年折旧用的base算错了，可以今年改成对的么？ 答：可以今年改成对的，并且amend去年的tax return
Q11： land value 是看买房那年的property tax 上的值还是租房那年的啊？ 答：买房那年和租房那年不是同一年吗？你是说自住房改出租的情况吧。那就用出租时的market value乘以一个比例；比例可以用租房那年的property tax statement上的比例
Q12：自住房Heloc的利息现在是不是不能抵扣收入税了 答：看HELOC的钱用来干嘛了；如果是用来improve自住房，比如加一个房间，利息还是可以deduct，如果是作为日常生活花费，并不是花在自住房身上，利息就不能deduct
Q13：几个投资房，是不是算一个整体的收入/支出。还是单个单个算？ 答：先单个算，再加总
Q14: 几个投资房合起来报税，卖房时怎么做separate depreciation recapture 答：多个出租房合起来报税也是要先单个算收支的，depreciation也是每个房子单独算的。出租房合起来报税只是把每个房子的净利润（或亏损）加起来而已。每个房子每年的折旧是多少都有记录的，卖掉某个房子后depreciation recapture挺容易算的
Q15：我又上irs仔细看了一下，几个出租房合起来报税是需要申请grouping activities才可以互抵，不然是separate activities。file的表是469(C)(7)(A)election。能这么file的前提之一是房地产从业者。如果这样就满足不了了 答：你知道的，Rental Loss 通常是不能从Ordinary Income里deduct的。但是有两个例外，其中之一是职业房地产从业者，但是有个条件是他们一年至少有750小时的时间花在这些出租房上。这些人在报税的时候就需要考虑把几个出租房作为一个整体合起来报，来满足这个时间上的要求。这跟我们业余地主把房子合起来报税是不一样的。他们是要把Rental loss用来抵Ordinary Income的税。比如一个房地产经纪自己有几个出租房，这些出租房有亏损（Rental Loss）；同时他买卖房子有收入（Ordinary Income），他们要把出租房的亏损从买卖房子的收入里扣除来报税，就要选这个469(C)(7)(A) election。对于我们业余地主来说，一个房子的亏损是完全可以从另一个房子的盈利里扣除的。如果你不特意把出租房分开报税，在TurboTax里是自动把所有出租房的收益加在一起的。
Q16：请教是不是只有出租房卖房子的时侯需要报depreciation？自注房卖房子的时侯是不是就没有这个问题？那出租几年然后再自住的情况呢？多谢！ 答:出租房报税才可以报depreciation，自住房不可以。出租几年再自住的话，出租的时候报depreciation，自住的时候不报
Q17: 出租房depreciation是要从第一年就开始报吗？还是可以选择哪年开始报？比如我第一年装修很贵，完全可以 抵扣盈利。可否从第二年开始报？ 答：从第一年开始报，不报就lose一年。报了有loss没关系，Carry over 到下一年从利润里扣除
Q18：自住房卖掉之后的gain需要缴税吗？ 答：如果你过去5年里自住时间达到或超过2年, 可以头$250k (single) 或$500k(couple) 的gain不用交税，超过的按long term gain缴税
Q19：出租房转自住房卖掉之后的gain要缴税吗？ 答：gain要按照出租时间和自住时间的比例拆分，自住的那段时间可以有$250k (single) 或$500k(couple)的免税额；出租那段时间的gain要缴税。
Q20: 自住房出租一个房间，哪些可以抵税 答：用于该房间的修理可以抵税。水费，电费，贷款利息，折旧需要拆分为两部分：自住的部分和出租部分。出租的部分才可以抵税，自住的部分不能抵税。拆分的方法通常有两种：1）出租房房间数和总房间数的比例；2）出租的面积数和房子总面积的比例。
谢谢分享。
同意。补充一点，将来买投资房贷款时都要看过去的报税单，会影响DTI（debt to income ratio），所以也不要过分追求省税。
收入是房租；cost包括：维修，地税，贷款利息，HOA，折旧，travel， mileage，meal （50%），广告费用，保险等。如果收入减cost算出来是正的，就是有净收入，按Ordinary Income报税；但是如果算出来是负的，不能从ordinary income里抵 （除非你是real estate professional），只能carry over到出租房盈利的时候从盈利中抵扣。
关于QBI，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）
关于投资房折旧，无论你报税时是否报折旧，卖房时IRS都按照你折旧过了来计算你的收益。所以报税一定要报折旧
huaren有bug，编辑一下前面的没有了
报2018年的税不需要，以后需要
赞！想问一下换地板的费用是不是需要算折旧？还有一项算折旧的是冰箱家具啥的。如果这种不按expense而是capitalize的话，应该选什么折旧法折旧？led灯的费用是expense还是capitalize呢？
恩。。。找到答案了
Rental property passive losses that are not deductible right away are called suspended passive losses. These deductions are not lost forever. Rather, they are carried forward indefinitely until either of two things happen:
you have rental income (or other passive income) you can deduct them against, or
you dispose of your entire interest in the property.
The tax rules provide that you may deduct your suspended passive losses from the profit you earn when you sell your rental property. To take this deduction, you must sell "substantially all" of your rental activity. If you own only one rental property and sell it, then you can take the deduction because that property is your entire rental activity. The same holds trule if you own several properties and treat them each as separate activities for tax purposes. However, many landlords with multiple properties elect to combine them as one activity for tax purposes. In this event, if you own several rental properties and only sell one, you can't take the deduction because you won't have sold "substantially all" of your interest in your rental activity. In addition, you must sell the property to an unrelated party—that is, a person other than your spouse, brothers, sisters, ancestors (parents, grandparents), lineal descendants (children, grandchildren), or a corporation or partnership in which you own more than 50%. And, the sale must be a taxable event—that is you must recognize income or loss for tax purposes. This means tax-deferred Section 1031 exchanges don’t count, except to the extent you recognize any taxable income. (I.R.C. §469(g).)
如果一直没盈利呢？假设连续几年都是负的，然后卖掉了。买的时候能把几年来的carry over都算进去抵消gain吗？
查查de min safe harbor rule
换地板是capitalization，只能算折旧吧？ ---发自Huaren 官方 iOS APP
想问一下，如果两个出租房，一个loss一个gain，非职业地主的话，我查了是可以opt in合并报税。问题是合并以后就不能分拆，那么卖的时候税务会比较亏。有谁分享一下这方面的知识？谢谢🙏 ---发自Huaren 官方 iOS APP
谢谢lz好贴，第一次当包租婆，请问如何算投资房房屋折旧？后面其他楼主说的家具折旧，这种高难度的，我就算了。。。
看看这个解释的好像增加value的必需折旧，repair到working condition的可以算repair不需要折旧
https://www.thebalancesmb.com/improvements-vs-repairs-2125241
不会。据统计，一半以上的房东在报rental loss，特别是在出租的头几年。
而且还可以defer你把房子卖了再买一个multi unit property之类的就好了
利滚利这样
没记错换地板的案例irs官网上是作为例子的，因为我特意查了然后按折旧了。irs关于expense要求挺严的，有个刷墙的例子。只是不知道执行怎么样了。。 ---发自Huaren 官方 iOS APP
真的可以按ordinary income而不是capital loss carry over，那很不错啊 ---发自Huaren 官方 iOS APP
收入是房租；cost包括：维修，地税，贷款利息，HOA，折旧，travel， mileage，meal （50%），广告费用，保险等。如果收入减cost算出来是正的，就是有净收入，按Ordinary Income报税；但是如果算出来是负的，不能从ordinary income里抵 （除非你是real estate professional），只能carry over到出租房盈利的时候从盈利中抵扣，直到deduct完全部的rental loss；如果卖了房，loss还没有deduct完，可以从卖房的property gain里deduct；如果卖房的property gain 还不够deduct 以前的rental loss，可以从卖房那一年的ordinary income里deduct；如果卖房那一年的ordinary income都扣完了还没有deduct完，可以从下一年的ordinary income继续扣。如果你要抬扛说，到死了还没deduct完，我很遗憾的告诉你，不能延续到你娃让你娃接着deduct.关于QBI，如果投资房有盈利（收入减cost后大于0），可以考虑用QBI, 头20%免税，但是要求每年至少有250小时花在投资房上，2018年不需要记录这250小时，2018年后需要记录；并且收入不超过41万5 。QBI从31万5开始phase out，到41万5完全phase out （numbers are for couple，single减半）关于投资房折旧，无论你报税时是否报折旧，卖房时IRS都按照你折旧过了来计算你的收益。所以报税一定要报折旧。哪些算Cost，哪些算Improvement, 哪些可以折旧，按几年折旧，请看：https://www.irs.gov/publications/p527。对于有一些没提到的东西，基本原则是，可以报成cost的，尽量报cost；能早折的不要晚折；因为这样可以早点抵税，把钱留在自己兜里
投资房报税 谢谢LZ
markmark ---发自Huaren 官方 iOS APP
至于冰箱是不是就直接expense好了？
Thanks!
想问下楼主现在大概有几个投资房了。。1-5；5-10；10-15；15-20 ？
Since no rental income, it's not counted as rental property for tax purpose. And I don't think it's qualified as home office either, if you don't have a self-employment business. It's just a second home, no matter you or your parents live there for free.
不能算投资房。算成办公地点也有很大的风险，可能被audit
地板算improvement。27.5是default，TurboTax里不用选. 冰箱算5年期折旧。Section 179把很多要逐年折旧的东西可以一次性折完：https://www.thebalancesmb.com/what-is-a-section-179-deduction-397650
谢谢。
谢谢楼主，收藏
thanks
可以按照second home报税吧。特别是如果你primary residence的mortgage没到750k的话 ---发自Huaren 官方 iOS APP
冰箱五年，地板27.5。自己换的没收据我都不敢报... ---发自Huaren 官方 iOS APP
1. 去年中买的房子，有loss。都说loss不能抵工资收入，为什么我改折旧什么的（也就是loss改变的时候）会影响tax refund呢？
2. 有loss的前提下冰箱expense好还是折旧好？
3. 12月开始换地板，一月初弄完，费用主要发生在去年12月，应该报在2018还是2019里？自己换的地板人工能不能估算后计入成本？
4. 房子买价可以包括closing cost吗？
land看tax。statement