有一点问题，纽约房产税巨高，持有成本非常高，西雅图没有州税，工资其实相对没那么低 Lxygwqf 发表于 10/19/2018 1:38:52 PM
考虑到工资每年增长3%，所以现在即使买在山岗，五年之后也变成山腰，所以最多五年房价会涨回到现在的山顶价 Fin_help 发表于 10/19/2018 3:18:02 PM
Part2：接着昨天的帖子，下面讲一下大家最喜闻乐见的六城房价，看谁在山岗，谁在山腰，谁还在山脚。 房价的决定因素有很多，大家会觉得股市都可以不停涨，为啥房价不可以。当然是可以的，前提是房子的affordability没有大的改变。除了炒房的和钱多的不知怎么花对价格不敏感的，大部分还是需要当地工作拿工资的人来买房。所以无论其他因素如何改变，房价除以收入的比值是判断房市是否可以持续增长的决定因素。 下面就是从07年1月到18年8月的六大城市Case Shiller房价指数比上平均小时工资（对没错，total nonfarm average hourly, 因为直接就有数据，大妈我不想再找数据算了，你要是想加上股票，自己想办法算去）。 San Francisco Los Angeles San Diego Seattle New York Boston 07年1月都被调整成1，所以其他月份都是相对于07年1月的相对房价收入比。纵轴最低处为0.5，每加一格是0.05。没时间把图画的优美了。 我不负责任的判断和作出如下分析，房价会下跌，但因为整体贷款质量比07年的时候要好，不可能出现09年腰斩的情况。所以山腰是大概率，但是想到达山底房黑们还是别指望了。 山顶到山腰的中间是少量入场价，山腰是大概率，山腰到山底中间是deal价。当然房子年份，状况，大小，学区不同，自然价格会不同。一个你看了就想住进去去，和另一个看了跟鬼屋一样的房子自然需要调整的价格很不同。 1.三番 房价收入比已回到90%（相对于07年1月，下同）的位置，山腰在75-80%，入场在85%，deal在65-70%。 2.洛杉矶 房价收入比回到85%，泡沫没有三番大，山腰在75%，deal在65%。 3.圣迭戈 房价收入比回到95%，山腰在75-80%，入场在80-85%，deal在70%。 4.西雅图 看到西雅图请原谅我不厚道的笑了，原来已回到100%山顶价，山腰在80-85%，入场90%，deal在70%。 5.纽约 原来纽约这几年affordability还在山脚，果然是金融都市，大家都不炒房，纽约mm说说平时都投资啥，股票债券金条理财产品，有啥推荐没，比房子还有吸引力？零泡沫，大家放心入场。 6.波士顿 已回到接近100%，但是房市很坚挺，山底比别人的腰还高，最低的时候也就跌了20%。目测没啥deal, 山腰在85-90%，入场在90-95%。 Fin_help 发表于 10/19/2018 1:11:33 PM
有一点问题，纽约房产税巨高，持有成本非常高，西雅图没有州税，工资其实相对没那么低 Lxygwqf 发表于 10/19/2018 1:38:00 PM
<p><strong>回复 <a href="showtopic.html?topicid=2348997#78826649" target="_blank">20楼<font color="Olive">Lxygwqf</font>的帖子</a></strong></p> <p>不要默认房价都按两位数增长，长期年均3-5%至少要三个春天</p> Fin_help 发表于 10/19/2018 4:07:50 PM
<p><strong>回复 <a href="showtopic.html?topicid=2348997#78826068" target="_blank">14楼<font color="Olive">Lxygwqf</font>的帖子</a></strong></p> <p>我不想按百分比下结论。分析也没有非常严谨，只是告诉大家城市的 peak price到底在什么位置。总之纽约波士顿不会有太大下调，西雅图下调最大的，加州三城应当有10-15大概率下调</p> Fin_help 发表于 10/19/2018 3:10:59 PM
回复 15楼luoyuwei的帖子[/url]affordability 是第一决定因素。2018人口流入第一名凤凰城affodability稳定，适合family life Fin_help 发表于 10/19/2018 4:31:25 PM
结论：轻松买得起的还得涨，死撑也买不动的必然跌 Fin_help 发表于 10/19/2018 4:33:10 PM
凤凰城 从1到0.4是什么意思？感觉之前跌得很厉害啊？ 小米狐 发表于 10/19/2018 4:42:09 PM
同感，即便在同一个地区，中低端sfh跌的少，高端sfh和各种档次的condo跌的最多。 feemy 发表于 10/19/2018 4:43:04 PM
赞楼主，分析的有理有据，在不考虑公司未来计划扩招，IPO的情况，我的看下来觉得是否affordable和供需关系同时决定房价affordable决定上线，房价推的再高，钱不够买不起肯定就不会涨，为什么不决定下线是因为如果跌的时候可以选择租房，这样的话就算买得起我也不买供需关系决定下线，如果房价下跌的厉害，大家都租房了，如果公寓供给不足，就会涨价从而又转向买房，供需很好的例子就是2017年初西雅图，公寓严重不足，租公寓都要靠抢，租房不如买房划算了，然后变成都去买房了，如果供给超标，公寓价格便宜，就又都去租公寓了，为什么不决定上线是因为就算再需要腰包腰包淘不出来足够的钱，还是买不起可能是我瞎分析，如有不对，请指正 Lxygwqf 发表于 10/19/2018 4:58:00 PM
好像现在这种情况在湾区很明显。1m的小黑屋都不怎么跌走的还快。2m往上的硬伤房几十万的降价~ ericgood 发表于 10/19/2018 4:45:43 PM
回复 21楼晶如的帖子[/url]丹佛粗糙图，目测泡沫巨大 Fin_help 发表于 10/19/2018 4:28:57 PM
请问这个房价收入比算的时候是只算平均salary么？而且是睡前还是睡后呢？ ericgood 发表于 10/19/2018 4:14:40 PM
很想看看NJ的图。。。 jenisicecream 发表于 10/19/2018 1:44:02 PM ☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.01
西雅图这些年的公寓建的太多了，现在房租都降了，而且还有大批公寓正在建设中，包括eastside和seattle downtown。 feemy 发表于 10/19/2018 5:04:50 PM
房价的决定因素有很多，大家会觉得股市都可以不停涨，为啥房价不可以。当然是可以的，前提是房子的affordability没有大的改变。除了炒房的和钱多的不知怎么花对价格不敏感的，大部分还是需要当地工作拿工资的人来买房。所以无论其他因素如何改变，房价除以收入的比值是判断房市是否可以持续增长的决定因素。
下面就是从07年1月到18年8月的六大城市Case Shiller房价指数比上平均小时工资（对没错，total nonfarm average hourly, 因为直接就有数据，大妈我不想再找数据算了，你要是想加上股票，自己想办法算去）。
07年1月都被调整成1，所以其他月份都是相对于07年1月的相对房价收入比。纵轴最低处为0.5，每加一格是0.05。没时间把图画的优美了。 我不负责任的判断和作出如下分析，房价会下跌，但因为整体贷款质量比07年的时候要好，不可能出现09年腰斩的情况。所以山腰是大概率，但是想到达山底房黑们还是别指望了。
山顶到山腰的中间是少量入场价，山腰是大概率，山腰到山底中间是deal价。当然房子年份，状况，大小，学区不同，自然价格会不同。一个你看了就想住进去去，和另一个看了跟鬼屋一样的房子自然需要调整的价格很不同。 1.三番 房价收入比已回到90%（相对于07年1月，下同）的位置，山腰在75-80%，入场在85%，deal在65-70%。 2.洛杉矶 房价收入比回到85%，泡沫没有三番大，山腰在75%，deal在65%。 3.圣迭戈 房价收入比回到95%，山腰在75-80%，入场在80-85%，deal在70%。 4.西雅图 看到西雅图请原谅我不厚道的笑了，原来已回到100%山顶价，山腰在80-85%，入场90%，deal在70%。 5.纽约 原来纽约这几年affordability还在山脚，果然是金融都市，大家都不炒房，纽约mm说说平时都投资啥，股票债券金条理财产品，有啥推荐没，比房子还有吸引力？零泡沫，大家放心入场。 6.波士顿
已回到接近100%，但是房市很坚挺，山底比别人的腰还高，最低的时候也就跌了20%。目测没啥deal, 山腰在85-90%，入场在90-95%。
顺便问下这个比例比如三藩 90%这个比例具体是怎么算出来的吗？
图上是相对比，相对本地2017年1月的值，所以你说的这个已经考虑进去了，自己跟自己比了
嗯嗯
新税法确实还会对纽约的升级房房价有一些影响，但是基本的入门房降不到哪里去。当然市长继续乱搞什么都有可能。
波士顿地税相对低一些，现在产业多元化，很怀疑还能降多少。
剩余上升空间 危机时下降空间
15 15 sf
20 15 la
20 15 sd
10 20 sea
30 0 ny
5 15 bs
高端房子不知道
如果只有15%那岂不是老地主一个春天就涨回来了...
lz你画个丹佛的图好吗？ 丹佛是近几年增长最快的城市之一把。
你要在8月份这种学生入学季租，1天就没了
纽约的房产税是非常复杂的。
曼哈顿的房产税是普遍偏低的。
有些是低的很可怕的。
比如我家是0.3%。
纽约的房市也是差很多的。十里不同天。
这样说南加会跌到差不多2014,2015年的价格哦？对吗？
同意。波士顿主城区来说15%也是要两个春天的涨幅。好在跌起来也是慢金融危机也不过持平
丹佛粗糙图，目测泡沫巨大
affordability 是第一决定因素。2018人口流入第一名凤凰城
affodability稳定，适合family life
楼主你的意思是说西雅图目前处在最高点，并且会下调最大？
凤凰城 从1到0.4是什么意思？感觉之前跌得很厉害啊？
同感，即便在同一个地区，中低端sfh跌的少，高端sfh和各种档次的condo跌的最多。
非常厉害， 高峰时新房跌破成本。
好像现在这种情况在湾区很明显。1m的小黑屋都不怎么跌走的还快。2m往上的硬伤房几十万的降价~
lz可以贴一下Dallas的吗？
纽约和波士顿07年的affordability 比其他几个城市低多了。
affordable决定上线，房价推的再高，钱不够买不起肯定就不会涨，为什么不决定下线是因为如果跌的时候可以选择租房，这样的话就算买得起我也不买
供需关系决定下线，如果房价下跌的厉害，大家都租房了，如果公寓供给不足，就会涨价从而又转向买房，供需很好的例子就是2017年初西雅图，公寓严重不足，租公寓都要靠抢，租房不如买房划算了，然后变成都去买房了，如果供给超标，公寓价格便宜，就又都去租公寓了，为什么不决定上线是因为就算再需要腰包腰包淘不出来足够的钱，还是买不起
可能是我瞎分析，如有不对，请指正
西雅图这些年的公寓建的太多了，现在房租都降了，而且还有大批公寓正在建设中，包括eastside和seattle downtown。
高点买condo才是最危险的，09年那次，seattle地区好多condo跌幅超过50%。
是的，这一年建成新公寓要比建成新办公楼快太多，全都为了贝索斯蛋蛋旁边几个新的办公楼，expedia queen anne新楼，google slu办公楼，kirkland urban办公楼，bellevue spring district和redmond 微软扩建办公楼准备的，可是这些办公楼今年还没建好，公寓就开始租了
https://www.geekwire.com/2018/google-doubles-massive-seattle-campus-plans-another-new-building-amazons-backyard/
https://www.bizjournals.com/seattle/news/2018/08/09/facebook-office-lease-bellevue-spring-district.html
https://www.bizjournals.com/seattle/news/2018/08/31/google-kirkland-urban-offices-purchase-talon.html
https://www.windowscentral.com/microsoft-reportedly-drops-250-million-redmond-campus-expansion
等等
希望多建一点公寓，要是像17年那样，新来的人要住到朋友家等公寓available太难受了
非常感谢
好吧，在这里贴最后一张图。
正如你所感觉的，很affordable,无泡沫，无deal。
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.01
楼主厉害！
是的，纽约随随便便一个condo都是上千的HOA
这个无关紧要，都是化成百分比来算的，而且都是按照 07年1月来参照的的。
说实话downtown公寓租金降了也是租不起