接着说hearing of damage.上面说过，在这之前，楼主已经积攒了一点hearing的经验。在这个租客之前，我就属于大好良民，优秀房东那种。 这个扯远了。 之前的两次hearing给我的直观感受有以下几点。（这个可能与judge, legislation, local tenancies act都有关系，仅供参考）。
1. Judge made decision based on the information both parties provided. 这意思就是如果租客谎话连篇，你没有在庭上找到证据推翻，那么租客的话就可能会采信。
2. 提交hearing的申请 与hearing陈述的事实 问题 要对应好，比如说第一次order of possession,我提交了理由是三个，interfering landlord’s right to have inspection; having pets and non-payment of rent。那么在庭上再加别的理由都是无效的。原因是房东需要给租客机会去remedy。一般tenancies是保护租客的。当你发现租客breach lease时，第一不是发eviction letter。而是给notice for remedy.如果在notice之后，同样的问题再次发生，房东才可以serve termination。然后法官才会考虑。如果notice之后，没有再次发生，那就不能serve termination。如果有新的问题，那么还是这样的程序 notice, happened again, then termination letter。所以在我们请侦探之前，我是发了notice letter给租客的。大致意思是 装修师傅告诉我你们有宠物，不管你们有没有，请在某某日之前remove pets。如果同样的事情发生，可能会造成eviction.
3. 上庭第一回合，我一般都是比较自如得心应手的。摆事实讲道理，一二三四五陈述，基本清晰明了。然后租客的第一回合，让我大跌眼镜。属于世界坍塌的那种感觉。原因是我租客made the totally different stories。比如她说，我从来没有不让房东进房子啊。只是我那天不舒服，才让房东改天再来啊。在我播放了狗的录像照片后，租客还是坚称，我们没有狗啊。这狗是邻居家的或者是visitor的啊。这个时候，我就有点慌了。因为我没有预想到tenants has guts to lie in front of judge。
当租客完成第一次陈述时，就是第二回合的较量。我的表现就欠佳了。第一租客编造的故事实在太多，我一下子懵了，都不知道从哪里开始开始了。第二，要当庭在自己准备的证据中（上庭前提交了copies to judge and tenants) 迅速找到推翻谎言的证据。如果是切实发生的事情，我还可以迅速决断，但完全是租客编的，我就不知道从哪里反驳了。这个时候，我理了一下思路。还是从我三个eviction reasons说起。第一是租客没付钱，那个她再编也是没付钱。租客说，她一直联系我说要付房租，我没回应。我说以前都是etransfer。租客根本没有必要得到我的回复再付房租。租客又说 她的etransfer有问题，一直在找我 看能不能以别的方式付房租（反正就是一堆BULL-SHHHHIT)。结果我不理她，所以她不能付房租。然后我就把相关的短信记录（提前准备了copy)大概陈述了一下，证实租客在扯谎。第二是，租客有狗。租客坚称，狗是邻居或是朋友的，我就列出了如下理由。在不同时间，不同地点，有不同的人（装修师傅，侦探，还有邻居）看到家里三条狗出入，太多巧合只能是事实。而judge也采取了我的说法。在orde上他写道 too much coincidence made the fact. 第三是租客不让我做house inspection。租客扯谎没有不让我进，说她提议换个时间。我只有短信的文字记录，又没有电话录音啥的，我就不知道从何说起了。我只能说租客在撒谎，但是没有证据的陈述几乎都是没用的。order of possession的结果印证了我庭上的感觉。Landlord’s request was valid based on non-payment of rent and tenants having pets. But the reason of interfering landlord’s legal right was not successful. 不管怎么说，两个理由还是足够把租客evcit了。这一段就告一段落了：
这个我来说一下。我不知道别的地方的法律。但是我们这里，租客一般都是受保护的。房东可以EVICT租客，但是理由要很充分，比如说租客撒谎说让我改个时间去，而不是根本不让我进去。这个性质就变了。我没有当庭找到证据推翻她撒谎，法官就写下了这下的判断。tenants offered the different date for the house inspection. Even through, tenants did block the landlord's access into the property for the first time, landlord should give tenants chance to remedy. 一般法官会做笔记，在ORDER上也是说，租客怎么说，房东怎么说。等等。
后来我反复读了ORDER，我理解的意思就说 landlord took the right action when tenants refused the house inspection. however, landlord should give tenants a chance to remedy.就像我上面提及的。发现问题--沟通需要租客改正--再发现问题--租客坚持不改--可能EVICTION成立。其实在第一次她不让我进去之后，我提出过，你要是这个周末不方便，我们换个日子啥的，她都是no, you cannot come into my property, not yours!!! 我真是要骂人了，这个短信记录我也给judge看了。judge也支持了租客block access的观点。但是一上庭第二回合，租客口风全变了。说我就是激动的，那天我不舒服啥的。法官认为房东应该再给租客一些机会。
后来我反复读了ORDER，我理解的意思就说 landlord took the right action when tenants refused the house inspection. however, landlord should give tenants a chance to remedy.就像我上面提及的。发现问题--沟通需要租客改正--再发现问题--租客坚持不改--可能EVICTION成立。其实在第一次她不让我进去之后，我提出过，你要是这个周末不方便，我们换个日子啥的，她都是no, you cannot come into my property, not yours!!! 我真是要骂人了，这个短信记录我也给judge看了。judge也支持了租客block access的观点。但是一上庭，租客口风全变了。说我就是激动的，那天我不舒服啥的。法官认为我应该再给租客一些机会。 Yaozhen52057 发表于 9/18/2018 10:43:59 AM
然后就是7月28号的hearing of damage了。我前面提及，关于拖欠房租，法院再次判租客7月27号前付我房租。 May 28, hearing ---order to pay the rent and move out June ---tenants appealed to pay the rent July --- court ordered tenants to pay the rent again before / on July 27
其实我是没指望租客付这个钱的。因为房子弄那么糟糕，你说这人得多没底线啊。结果，27号晚上，叮咚，我手机响了一声。一看收到一etransfer。租客竟然把2000的房租和100的late fee转给我了。到今天我也没有想清楚租客的脑回路。我自己分析，租客知道第二天的hearing是个大头，而且她已经以前就扯谎，四月份已经搬走了。根本不知道房子为啥就变成这个鬼样子了。所以租客肯定不想第二天的hearing一开始，我就说虽然法官已经再次order tenants to pay rent但他们还是不付钱，那这个hearing of claim对于租客就很不利了。我们租客一般在法官面前都是振振有词的扯谎加上装可怜，装无辜。这个钱，我自己觉得是靠运气得到的。
回复138楼 lk1223 的帖子 这个我来说一下。我不知道别的地方的法律。但是我们这里，租客一般都是受保护的。房东可以EVICT租客，但是理由要很充分，比如说租客撒谎说让我改个时间去，而不是根本不让我进去。这个性质就变了。我没有当庭找到证据推翻她撒谎，法官就写下了这下的判断。tenants offered the different date for the house inspection. Even through, tenants did block the landlord's access into the property for the first time, landlord should give tenants chance to remedy. 一般法官会做笔记，在ORDER上也是说，租客怎么说，房东怎么说。等等。
继续说说HEARING.我一共准备了8本材料。 1. proof 2. claim and damage 3. invoice and quote 4. side proof 5. Reference (previous hearing and so) 6. SMS message record 7. legislation 8. Insurance Proof booklet,我个人的经验是，收集一切第三方证据。比如邻居的，证人的，装修师傅的，等等。因为every story has two sides。一般法庭都是婆说婆有理，公说公有理。但是第三方证据就会公平中肯一些。 Claim and damage,基本就是before and after picture and condition report. Invoice and quote,大件基本要有multiple quotes。这样便于judge参考。 side proof这个我想额外说几句。有着租客撒谎的教训，我在这个booklet里包含了几乎所有我能想到的。比如邮件往来（即使看起来与hearing关系不大），以前租客提交的一些fake documents，等等。说实话，我们这个租客那就是天生的撒谎精，张嘴就来，所以，尽量准备全面一些。但是hearing第一回合，几乎用不着这些信息。 legislation booklet，我读了很多相关的法律文件。最直接的就是local residential tenancies act, 还有就是相关的law, legislation。比如租客应该如何给房东notice等等。这个也是参考。 Hearing过程并不是很顺利。租客一边撒谎，一边说我是medical school的大学生啊（查证后，还是谎话），我怎么能负担这个损失呢？我根本没有用过地下室的卫生间，我也不知道怎么sewer就back up了。我这边就是不变应万变。反正我手上就这些材料。客观陈述。到了这个地步，很多朋友问我。能要回来钱吗？我当时的想法也在庭上说了。我说it's not only the issue of money and loss but it's the principle. People cannot walk away with damaged property behind. 我会另外写一段，为什么我坚持要法律维权，却不指望能要回来钱。 anyway，hearing结果也回来了。因为保险公司赔付了1万，法官把这部分钱抛了出去（这个法律问题，我不太了解。我也和保险公司沟通了。公司说没关系，the insurance company with go after tenants to collect money)，法官判租客赔偿8千刀。实际上我们花费了一共两万多（保险公司一万，自己一万多）。
这里啰嗦几句。说说我为什么大费周章雇侦探，赶租客，所有的上庭坚持不调解。 加国有一个系统，我想每个地方都有吧。叫public record registry。如果我和租客调解，那么所有的hearing都没有record。但如果是通过order，那么就有一个record。比如现在我的租客就有eviction，order to pay rent, order to pay damage (这个还得appeal hearing完了以后）的记录。我在法庭上说I am here not only because there was server damage in the property but i as a landlord, suffered quite a bit in last a few of months. I believe the fairness in the life and i don't think people can walk away like this. i would like to fight against tenants so other landlords won't go through the same thing like me。说实话，我真没有我庭上说的那么高尚，但也确实出自肺腑。我就是一定要一个record。可能对于“坏人”来说，他们根本不在乎这个，但对于我自己来说，我觉得record比钱要重要的多。这个就是仁者见仁，智者见智了。
今年三月，租客突然拒绝看房的时候，我的警觉感，惊恐感到了一个顶点。那个时候，我身边的好朋友，都觉得我是不是小题大做啊。好几家都有出租房的那种。大家的观点就是：有狗就有狗呗。不让看就不让看呗。只要按时交房租就不就行了吗？可是自己的感觉只有自己清楚。这么多年，客观来说，我还是一个非常坚强理性的女战士。什么手抖啊，心慌啊，不存在。可是当每次租客打电话或者发短信来时，我的手就控制不住的抖。加上常年的颈椎病，身体状况一下子就很糟糕。那个时候，我很多好朋友（都住在出租房的同一小区）volunteer说，帮我去蹲点，照狗照片啥的，我都拒绝了。我理解大家都觉得我雇侦探的念头有点crazy and costly。但是我当时有几个顾虑。一个就是朋友的安全问题，二就是为什么租客对于看房子反应那么大？难道就是因为有狗吗？我觉得不是。所以我和男保姆谈了一下。男保姆问我，第一：我们出租房子是不是为了收租金？我说是。第二：那你为什么坚持要把他们赶走，还准备花钱把他们赶走？我说，我感觉不好。男保姆说，如果你感觉不好，就按你想法弄吧，如果雇了侦探，他们一切正常，你就图个安心。如果有啥问题，我们就走程序让他们走。所以那个时候，我就像一个打了鸡血的女战士一样，加上侦探的神秘感，好奇心，反正折腾了个把月，直到拿到了侦探的报告。
四月初的时候，我天天念叨，千万不要付我房租啊。千万不要给我发etransfer啊。如果我收不到房租，我就可以申请non-payment termination这个就比较快。结果四月租客还是付了房租。虽然我们在三月就提交了上庭申请，但hearing安排到五月底。而且租客是誓死不搬的那种口气。可是租客也没有预料到的是，四月底房子sewer back up了。这个时候，他们就没有付五月的房租。到了5月5号，我立即serve了non-payment termination letter这样在月底的hearing就多了一条理由evicit他们。
如果第一次的hearing我是女战士的话。拿到房子的那一刻，我就快变成葛优躺了。真心站不稳。还没有开门，恶臭就扑面而来。那个时候，我的心境是绝望？惊恐？我想更多的是疲惫。那个时候，我有点懵了。再后来，房子装修的过程中，我开始慢慢的整理claim的文件。那个时候，我真的只有一个想法。i have to take them to the court。 其实一般做房东的，都是多一事不如少一事。没时间也没精力和租客纠缠。这个时候， 筋疲力尽的我考虑了请专业律师，而不是自己上诉。但是和律师谈了一下以后，律师告诉我，需要8K的retainer。但不保证够。我也感谢我的律师，给了我中肯的建议。他说，it's not hard to win the case but it would be very difficult to collect money from them. i am willing to present your case but why do you want to spend more money with all the lost you already had? I think you already did some homework. your proof is concise and organized and i highly recommend and encourage you to present yourself. 我想，那就来吧。不是我拍死你，就是你把我整死。然后我就开始了漫长几周的材料梳理。上班，下班回家陪娃疯，晚上就开始整理材料。那段时间，我突然平静了很多。我压根没想过要多少赔偿，心里就一个念头，take them to the court.
接着说hearing of damage.上面说过，在这之前，楼主已经积攒了一点hearing的经验。在这个租客之前，我就属于大好良民，优秀房东那种。 这个扯远了。 之前的两次hearing给我的直观感受有以下几点。（这个可能与judge, legislation, local tenancies act都有关系，仅供参考）。
1. Judge made decision based on the information both parties provided. 这意思就是如果租客谎话连篇，你没有在庭上找到证据推翻，那么租客的话就可能会采信。
2. 提交hearing的申请 与hearing陈述的事实 问题 要对应好，比如说第一次order of possession,我提交了理由是三个，interfering landlord’s right to have inspection; having pets and non-payment of rent。那么在庭上再加别的理由都是无效的。原因是房东需要给租客机会去remedy。一般tenancies是保护租客的。当你发现租客breach lease时，第一不是发eviction letter。而是给notice for remedy.如果在notice之后，同样的问题再次发生，房东才可以serve termination。然后法官才会考虑。如果notice之后，没有再次发生，那就不能serve termination。如果有新的问题，那么还是这样的程序 notice, happened again, then termination letter。所以在我们请侦探之前，我是发了notice letter给租客的。大致意思是 装修师傅告诉我你们有宠物，不管你们有没有，请在某某日之前remove pets。如果同样的事情发生，可能会造成eviction.
3. 上庭第一回合，我一般都是比较自如得心应手的。摆事实讲道理，一二三四五陈述，基本清晰明了。然后租客的第一回合，让我大跌眼镜。属于世界坍塌的那种感觉。原因是我租客made the totally different stories。比如她说，我从来没有不让房东进房子啊。只是我那天不舒服，才让房东改天再来啊。在我播放了狗的录像照片后，租客还是坚称，我们没有狗啊。这狗是邻居家的或者是visitor的啊。这个时候，我就有点慌了。因为我没有预想到tenants has guts to lie in front of judge。
当租客完成第一次陈述时，就是第二回合的较量。我的表现就欠佳了。第一租客编造的故事实在太多，我一下子懵了，都不知道从哪里开始开始了。第二，要当庭在自己准备的证据中（上庭前提交了copies to judge and tenants) 迅速找到推翻谎言的证据。如果是切实发生的事情，我还可以迅速决断，但完全是租客编的，我就不知道从哪里反驳了。这个时候，我理了一下思路。还是从我三个eviction reasons说起。第一是租客没付钱，那个她再编也是没付钱。租客说，她一直联系我说要付房租，我没回应。我说以前都是etransfer。租客根本没有必要得到我的回复再付房租。租客又说 她的etransfer有问题，一直在找我 看能不能以别的方式付房租（反正就是一堆BULL-SHHHHIT)。结果我不理她，所以她不能付房租。然后我就把相关的短信记录（提前准备了copy)大概陈述了一下，证实租客在扯谎。第二是，租客有狗。租客坚称，狗是邻居或是朋友的，我就列出了如下理由。在不同时间，不同地点，有不同的人（装修师傅，侦探，还有邻居）看到家里三条狗出入，太多巧合只能是事实。而judge也采取了我的说法。在orde上他写道 too much coincidence made the fact. 第三是租客不让我做house inspection。租客扯谎没有不让我进，说她提议换个时间。我只有短信的文字记录，又没有电话录音啥的，我就不知道从何说起了。我只能说租客在撒谎，但是没有证据的陈述几乎都是没用的。order of possession的结果印证了我庭上的感觉。Landlord’s request was valid based on non-payment of rent and tenants having pets. But the reason of interfering landlord’s legal right was not successful. 不管怎么说，两个理由还是足够把租客evcit了。这一段就告一段落了： Yaozhen52057 发表于 9/18/2018 10:14:37 AM
1. 背景检查。其实我这个case有点tricky。这个男孩先不说，这个女孩是我们本地城市的孩子。12年入大学（有贷款）但是贷款全部还完了。信用卡没有任何不良记录，而且额度较高。后来我从她和她妈妈FACEBOOK的蛛丝马迹，有了一些猜想。这个女孩或许没有毕业，或许毕业后走上了歪路。她妈妈在她生日的那天，写到***，happy birthday, mom loves you for ever. you are the one always challenges mon's unconditional love. I may not agree with your choice but that's the your life. (记不清楚原话了，大概意思）。然后，看家庭照片，也是比较decent的家庭。穿戴整齐得体那种。但是，因为她家的姓比较特别。好奇害死猫，我就查了一下他爸的public record，看起来自己做生意，各种官司，记录那真是几十条啊。后来我和朋友说，这找对象要看三代，不会找租客也要看三代吧。哈哈哈。
背景检查说个特别需要大家注意的。当所有的reference都超级好的时候，这个时候就要有点警惕心了。最好在cross check一下。所谓的too good to be ture，有时候是有点道理的。
1. 背景检查。其实我这个case有点tricky。这个男孩先不说，这个女孩是我们本地城市的孩子。12年入大学（有贷款）但是贷款全部还完了。信用卡没有任何不良记录，而且额度较高。后来我从她和她妈妈FACEBOOK的蛛丝马迹，有了一些猜想。这个女孩或许没有毕业，或许毕业后走上了歪路。她妈妈在她生日的那天，写到***，happy birthday, mom loves you for ever. you are the one always challenges mon's unconditional love. I may not agree with your choice but that's the your life. (记不清楚原话了，大概意思）。然后，看家庭照片，也是比较decent的家庭。穿戴整齐得体那种。但是，因为她家的姓比较特别。好奇害死猫，我就查了一下他爸的public record，看起来自己做生意，各种官司，记录那真是几十条啊。后来我和朋友说，这找对象要看三代，不会找租客也要看三代吧。哈哈哈。
背景检查说个特别需要大家注意的。当所有的reference都超级好的时候，这个时候就要有点警惕心了。最好在cross check一下。所谓的too good to be ture，有时候是有点道理的。
1. lease 如果能把一切想到的条款写进去，就写进去吧。不要怕麻烦。包括late payment fee, house inspection and all other details. 2. 和租客的所有联系，能用邮件不用短信。能用短信，不用手机。我的一个受益是，虽然租客谎话张嘴就来，但是我们90%的联系是邮件和短信。 我也推荐大家一个软件 touch copy可以把手机所有的短信记录导出来，变成PDF OR HTML。我买了一年的licence，为了上庭，我真是。。。。 3. move in report and move out report，照片 录像，都留好了。这个还是蛮关键的。图片胜过语言嘛。 4. 遇到渣租客，不要手软，越早行动越好。千万不要指望租客良心发现，付你拖欠房租等等。先赶，赶完该怎么COLLECT钱，再说。 5. 房子大家还是每年去看几次。每个地方规定不同。我的一个朋友，出租房蛮多的。几乎不看，只要收到钱就行。但是，你说遇到我这种租客，不看就彻底毁了。 6. 对于deposit，我建议money order或者支票。不建议etransfer。这样，以后租客欠款以后，走完法律手段以后，collect money那一步用得上。 7. DO NOT MAKE FRIENDS WITH TENANTS. BE PROFESSIONAL.
I find the movements of the vehicle VERY SUSPICIOUS. I suspect there is a possibility one or both are dealing drugs. I say this based on where, and for how long, the vehicle is staying at various locations. I can not include this in the affidavit because it is only a suspicion and so far, I don't have any actual proof.
对了。还有一个彩蛋。租客搬走以后，竟然很快租到了房子。这个也是侦探跟踪的功劳。如今的房东竟然和我有若干联系（我陪朋友一起去过她的店面买婚纱），the sad story is that tenants used the fake reference and pay stabs and rent her house。这次，她的身份从某公司职员变成了full time university student. 但是他老公的工作reference电话竟然和我申请表上她们的前房东电话一模一样。我和新房东不熟悉，但也把我的联系方式托朋友告诉了她。我们有过一些短信联系。我告诉他，不要等，赶快赶。她的回复是，她害怕租客mad以后蓄意破坏她的房子。我就shut up了。但我也告诉了她，需要任何帮助，我都愿意提供。她的策略是，过段时间找个理由，买房子或者自己住，请租客搬走。good luck.
I find the movements of the vehicle VERY SUSPICIOUS. I suspect there is a possibility one or both are dealing drugs. I say this based on where, and for how long, the vehicle is staying at various locations. I can not include this in the affidavit because it is only a suspicion and so far, I don't have any actual proof.
对了。还有一个彩蛋。租客搬走以后，竟然很快租到了房子。这个也是侦探跟踪的功劳。如今的房东竟然和我有若干联系（我陪朋友一起去过她的店面买婚纱），the sad story is that tenants used the fake reference and pay stabs and rent her house。这次，她的身份从某公司职员变成了full time university student. 但是他老公的工作reference电话竟然和我申请表上她们的前房东电话一模一样。我和新房东不熟悉，但也把我的联系方式托朋友告诉了她。我们有过一些短信联系。我告诉他，不要等，赶快赶。她的回复是，她害怕租客mad以后蓄意破坏她的房子。我就shut up了。但我也告诉了她，需要任何帮助，我都愿意提供。她的策略是，过段时间找个理由，买房子或者自己住，请租客搬走。good luck.
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.01
话说你家那口子的心态真的很赞啊！
是啊 ，每次打扫得干干净净，怕给人添麻烦， 差不多小东西能自己修就自己修了，或者没啥大碍的就凑合着算了， 实在没办法的才找房东。。。。。我以为房客都这样呢
楼主你tenant的credit report很好？ 奇怪了， 一般这种人不太可能啊， 还是加拿大的report都是废纸。
你最后怎么赶走他们的啊？ 不是他们撒谎吧，法官说了那不是理由， 最后的理由是？
侦探好贵， 请他们应该没三五千下不来的，bill 到了这个价钱一般识做的也想办法解决了。
他们是种大麻吧？ 如果他们没工作没存款，你这些damage能要回来吗？
我正在租两套公寓，其中一套差不多要签合同了，带这个租客看房那天，我半路上才发现忘记带钥匙了，果断让正在我家的老爸打车给我送来，虽然花了几十块出租车费有点心疼，但庆幸没有错过这单，是relocation service公司帮附近一个大公司的relocate的manager找的，租客自己当天也是下了飞机就直接从机场赶来看房，第二天就飞走了。后面护照，租房预订，工资单什么的都是relocation service公司转交的，感觉还比较靠谱。
我接到租客的看房请求会把LinkedIn，facebook之类能找到的网络痕迹都翻一遍，宁缺勿滥。
☆ 发自 iPhone 华人一网 1.14.01
我之前那个租客除了要求多（几乎每天都有要求），爱咒骂人，房租总是拖着好几个月不交，倒是一个干净人，房子照顾的还不错。
我也是一看到那个租客的短信和电话，心就发慌，心跳快，手抖。。。特别理解lz。。。
这个扯远了。
之前的两次hearing给我的直观感受有以下几点。（这个可能与judge, legislation, local tenancies act都有关系，仅供参考）。
1. Judge made decision based on the information both parties provided. 这意思就是如果租客谎话连篇，你没有在庭上找到证据推翻，那么租客的话就可能会采信。
2. 提交hearing的申请 与hearing陈述的事实 问题 要对应好，比如说第一次order of possession,我提交了理由是三个，interfering landlord’s right to have inspection; having pets and non-payment of rent。那么在庭上再加别的理由都是无效的。原因是房东需要给租客机会去remedy。一般tenancies是保护租客的。当你发现租客breach lease时，第一不是发eviction letter。而是给notice for remedy.如果在notice之后，同样的问题再次发生，房东才可以serve termination。然后法官才会考虑。如果notice之后，没有再次发生，那就不能serve termination。如果有新的问题，那么还是这样的程序 notice, happened again, then termination letter。所以在我们请侦探之前，我是发了notice letter给租客的。大致意思是 装修师傅告诉我你们有宠物，不管你们有没有，请在某某日之前remove pets。如果同样的事情发生，可能会造成eviction.
3. 上庭第一回合，我一般都是比较自如得心应手的。摆事实讲道理，一二三四五陈述，基本清晰明了。然后租客的第一回合，让我大跌眼镜。属于世界坍塌的那种感觉。原因是我租客made the totally different stories。比如她说，我从来没有不让房东进房子啊。只是我那天不舒服，才让房东改天再来啊。在我播放了狗的录像照片后，租客还是坚称，我们没有狗啊。这狗是邻居家的或者是visitor的啊。这个时候，我就有点慌了。因为我没有预想到tenants has guts to lie in front of judge。
当租客完成第一次陈述时，就是第二回合的较量。我的表现就欠佳了。第一租客编造的故事实在太多，我一下子懵了，都不知道从哪里开始开始了。第二，要当庭在自己准备的证据中（上庭前提交了copies to judge and tenants) 迅速找到推翻谎言的证据。如果是切实发生的事情，我还可以迅速决断，但完全是租客编的，我就不知道从哪里反驳了。这个时候，我理了一下思路。还是从我三个eviction reasons说起。第一是租客没付钱，那个她再编也是没付钱。租客说，她一直联系我说要付房租，我没回应。我说以前都是etransfer。租客根本没有必要得到我的回复再付房租。租客又说 她的etransfer有问题，一直在找我 看能不能以别的方式付房租（反正就是一堆BULL-SHHHHIT)。结果我不理她，所以她不能付房租。然后我就把相关的短信记录（提前准备了copy)大概陈述了一下，证实租客在扯谎。第二是，租客有狗。租客坚称，狗是邻居或是朋友的，我就列出了如下理由。在不同时间，不同地点，有不同的人（装修师傅，侦探，还有邻居）看到家里三条狗出入，太多巧合只能是事实。而judge也采取了我的说法。在orde上他写道 too much coincidence made the fact. 第三是租客不让我做house inspection。租客扯谎没有不让我进，说她提议换个时间。我只有短信的文字记录，又没有电话录音啥的，我就不知道从何说起了。我只能说租客在撒谎，但是没有证据的陈述几乎都是没用的。order of possession的结果印证了我庭上的感觉。Landlord’s request was valid based on non-payment of rent and tenants having pets. But the reason of interfering landlord’s legal right was not successful.
不管怎么说，两个理由还是足够把租客evcit了。这一段就告一段落了：
这个我来说一下。我不知道别的地方的法律。但是我们这里，租客一般都是受保护的。房东可以EVICT租客，但是理由要很充分，比如说租客撒谎说让我改个时间去，而不是根本不让我进去。这个性质就变了。我没有当庭找到证据推翻她撒谎，法官就写下了这下的判断。tenants offered the different date for the house inspection. Even through, tenants did block the landlord's access into the property for the first time, landlord should give tenants chance to remedy. 一般法官会做笔记，在ORDER上也是说，租客怎么说，房东怎么说。等等。
那租客把房子都弄坏了，LZ告他让他赔偿了没？
录音都没用，你看LZ保存了短信做证据，房客照样抵赖撒谎。必须要以可以存底的方式三令五申地通知，不然律师信为啥都要上挂号信呢。
我再说个搞笑的。我5月底上庭之前，回了趟国。特意买了两块手表（录音录像“间谍“功能的）。然后我想着，和这个租客，我要都录下来。没想到，租客把房子弄坏后，利索跑了。手表一次没用到。我感觉我那时候就是有点神经了。真是被逼的。
May 28, hearing ---order to pay the rent and move out
June ---tenants appealed to pay the rent
July --- court ordered tenants to pay the rent again before / on July 27
其实我是没指望租客付这个钱的。因为房子弄那么糟糕，你说这人得多没底线啊。结果，27号晚上，叮咚，我手机响了一声。一看收到一etransfer。租客竟然把2000的房租和100的late fee转给我了。到今天我也没有想清楚租客的脑回路。我自己分析，租客知道第二天的hearing是个大头，而且她已经以前就扯谎，四月份已经搬走了。根本不知道房子为啥就变成这个鬼样子了。所以租客肯定不想第二天的hearing一开始，我就说虽然法官已经再次order tenants to pay rent但他们还是不付钱，那这个hearing of claim对于租客就很不利了。我们租客一般在法官面前都是振振有词的扯谎加上装可怜，装无辜。这个钱，我自己觉得是靠运气得到的。
1. proof
2. claim and damage
3. invoice and quote
4. side proof
5. Reference (previous hearing and so)
6. SMS message record
7. legislation
8. Insurance
Proof booklet,我个人的经验是，收集一切第三方证据。比如邻居的，证人的，装修师傅的，等等。因为every story has two sides。一般法庭都是婆说婆有理，公说公有理。但是第三方证据就会公平中肯一些。
Claim and damage,基本就是before and after picture and condition report.
Invoice and quote,大件基本要有multiple quotes。这样便于judge参考。
side proof这个我想额外说几句。有着租客撒谎的教训，我在这个booklet里包含了几乎所有我能想到的。比如邮件往来（即使看起来与hearing关系不大），以前租客提交的一些fake documents，等等。说实话，我们这个租客那就是天生的撒谎精，张嘴就来，所以，尽量准备全面一些。但是hearing第一回合，几乎用不着这些信息。
legislation booklet，我读了很多相关的法律文件。最直接的就是local residential tenancies act, 还有就是相关的law, legislation。比如租客应该如何给房东notice等等。这个也是参考。
Hearing过程并不是很顺利。租客一边撒谎，一边说我是medical school的大学生啊（查证后，还是谎话），我怎么能负担这个损失呢？我根本没有用过地下室的卫生间，我也不知道怎么sewer就back up了。我这边就是不变应万变。反正我手上就这些材料。客观陈述。到了这个地步，很多朋友问我。能要回来钱吗？我当时的想法也在庭上说了。我说it's not only the issue of money and loss but it's the principle. People cannot walk away with damaged property behind.
我会另外写一段，为什么我坚持要法律维权，却不指望能要回来钱。
anyway，hearing结果也回来了。因为保险公司赔付了1万，法官把这部分钱抛了出去（这个法律问题，我不太了解。我也和保险公司沟通了。公司说没关系，the insurance company with go after tenants to collect money)，法官判租客赔偿8千刀。实际上我们花费了一共两万多（保险公司一万，自己一万多）。
房子经过修整，简单装修。基本成型了。
想知道最后你这个case一共亏了多少钱
而这时候的我，已经如释重负了。对于租客来说，她appeal的point在赔偿数额上。而我的point在要赢这个case。所以，在我这里。这个案子，基本就告一段落了。
这里啰嗦几句。说说我为什么大费周章雇侦探，赶租客，所有的上庭坚持不调解。
加国有一个系统，我想每个地方都有吧。叫public record registry。如果我和租客调解，那么所有的hearing都没有record。但如果是通过order，那么就有一个record。比如现在我的租客就有eviction，order to pay rent, order to pay damage (这个还得appeal hearing完了以后）的记录。我在法庭上说I am here not only because there was server damage in the property but i as a landlord, suffered quite a bit in last a few of months. I believe the fairness in the life and i don't think people can walk away like this. i would like to fight against tenants so other landlords won't go through the same thing like me。说实话，我真没有我庭上说的那么高尚，但也确实出自肺腑。我就是一定要一个record。可能对于“坏人”来说，他们根本不在乎这个，但对于我自己来说，我觉得record比钱要重要的多。这个就是仁者见仁，智者见智了。
最好投资公寓楼，虽然要交HOA，但是因为有board enforce所有的rule，遇到这些烂事的几率基本为零
我一朋友也遇到了无赖，支票跳票，不付房租。朋友请了警察来，不开门，警察也没辙。折腾了好几个月才搬走。还是国人，简直没脸没皮。
从去年12月刚知道租客可能撒谎时，我是有点跳脚的。这个和我的性格有关。我是属于那种，一旦对他人信任坍塌以后就很难重塑信任的那种。
这个时候，圣诞春节，我每天忙着大小party。加上租客并不拖欠房租，我就缓了几个月。
今年三月，租客突然拒绝看房的时候，我的警觉感，惊恐感到了一个顶点。那个时候，我身边的好朋友，都觉得我是不是小题大做啊。好几家都有出租房的那种。大家的观点就是：有狗就有狗呗。不让看就不让看呗。只要按时交房租就不就行了吗？可是自己的感觉只有自己清楚。这么多年，客观来说，我还是一个非常坚强理性的女战士。什么手抖啊，心慌啊，不存在。可是当每次租客打电话或者发短信来时，我的手就控制不住的抖。加上常年的颈椎病，身体状况一下子就很糟糕。那个时候，我很多好朋友（都住在出租房的同一小区）volunteer说，帮我去蹲点，照狗照片啥的，我都拒绝了。我理解大家都觉得我雇侦探的念头有点crazy and costly。但是我当时有几个顾虑。一个就是朋友的安全问题，二就是为什么租客对于看房子反应那么大？难道就是因为有狗吗？我觉得不是。所以我和男保姆谈了一下。男保姆问我，第一：我们出租房子是不是为了收租金？我说是。第二：那你为什么坚持要把他们赶走，还准备花钱把他们赶走？我说，我感觉不好。男保姆说，如果你感觉不好，就按你想法弄吧，如果雇了侦探，他们一切正常，你就图个安心。如果有啥问题，我们就走程序让他们走。所以那个时候，我就像一个打了鸡血的女战士一样，加上侦探的神秘感，好奇心，反正折腾了个把月，直到拿到了侦探的报告。
到了三月底，当我知道房客所有信息，除了名字（我们是不允许租客提供SIN和DRIVE LICENSE的），工作单位，前房东，伪造的pay stabs全是假的以后，我内心突然就感到了一丝绝望。在驱赶租客的case中，无论在哪里，加国还是美国，最容易的理由是租客欠钱。我们这个租客在三月之前一直都付房租。说出来不怕你们笑话。三月底，在我有了一些养狗证据以后，我就serve了termination letter，要求租客四月底（必须给一个full pay cycle）搬走。
四月初的时候，我天天念叨，千万不要付我房租啊。千万不要给我发etransfer啊。如果我收不到房租，我就可以申请non-payment termination这个就比较快。结果四月租客还是付了房租。虽然我们在三月就提交了上庭申请，但hearing安排到五月底。而且租客是誓死不搬的那种口气。可是租客也没有预料到的是，四月底房子sewer back up了。这个时候，他们就没有付五月的房租。到了5月5号，我立即serve了non-payment termination letter这样在月底的hearing就多了一条理由evicit他们。
如果第一次的hearing我是女战士的话。拿到房子的那一刻，我就快变成葛优躺了。真心站不稳。还没有开门，恶臭就扑面而来。那个时候，我的心境是绝望？惊恐？我想更多的是疲惫。那个时候，我有点懵了。再后来，房子装修的过程中，我开始慢慢的整理claim的文件。那个时候，我真的只有一个想法。i have to take them to the court。
其实一般做房东的，都是多一事不如少一事。没时间也没精力和租客纠缠。这个时候， 筋疲力尽的我考虑了请专业律师，而不是自己上诉。但是和律师谈了一下以后，律师告诉我，需要8K的retainer。但不保证够。我也感谢我的律师，给了我中肯的建议。他说，it's not hard to win the case but it would be very difficult to collect money from them. i am willing to present your case but why do you want to spend more money with all the lost you already had? I think you already did some homework. your proof is concise and organized and i highly recommend and encourage you to present yourself. 我想，那就来吧。不是我拍死你，就是你把我整死。然后我就开始了漫长几周的材料梳理。上班，下班回家陪娃疯，晚上就开始整理材料。那段时间，我突然平静了很多。我压根没想过要多少赔偿，心里就一个念头，take them to the court.
7月底的hearing结束后。我如释重负，也没有那么急躁的等待结果回来。我感觉，我这里，我已经走完了自己想走的每一步。那种inner peace在那一刻，回来了。
现在真有朋友请我帮他们处理租客的事情呢。我说，你饶了我吧。我给你出钱，雇人行不。哈哈
后续要是有更新记得回来啊。
难道法庭说的话不是under oath 吗？随便撒谎也没事？真是搞不懂加拿大。
第一次handyman去修房子，房子有没有被破坏呢？如果没有后来究竟发生了什么，变成这样了？
如果说过去的几个月是噩梦，我还是多少积累了一点自己的感受与体会。
1. 背景检查。其实我这个case有点tricky。这个男孩先不说，这个女孩是我们本地城市的孩子。12年入大学（有贷款）但是贷款全部还完了。信用卡没有任何不良记录，而且额度较高。后来我从她和她妈妈FACEBOOK的蛛丝马迹，有了一些猜想。这个女孩或许没有毕业，或许毕业后走上了歪路。她妈妈在她生日的那天，写到***，happy birthday, mom loves you for ever. you are the one always challenges mon's unconditional love. I may not agree with your choice but that's the your life. (记不清楚原话了，大概意思）。然后，看家庭照片，也是比较decent的家庭。穿戴整齐得体那种。但是，因为她家的姓比较特别。好奇害死猫，我就查了一下他爸的public record，看起来自己做生意，各种官司，记录那真是几十条啊。后来我和朋友说，这找对象要看三代，不会找租客也要看三代吧。哈哈哈。
背景检查说个特别需要大家注意的。当所有的reference都超级好的时候，这个时候就要有点警惕心了。最好在cross check一下。所谓的too good to be ture，有时候是有点道理的。
2. 尊重自己的内心感受。不要急于把房子租出去。我这个，一共住了七个月，收到了1万四的房租，但是损失远远大于收益。所以，找到好的租客是第一步。便宜点也没关系。人好，靠谱，有责任是最好的。我当时就是已经11月了，加国冬天很冷，我就急着把房子租出去，省的冬天再去show房子了。其实当时就有一点感觉，这是马后炮了。
record. record. record.重要的事情说三遍。
1. lease 如果能把一切想到的条款写进去，就写进去吧。不要怕麻烦。包括late payment fee, house inspection and all other details.
2. 和租客的所有联系，能用邮件不用短信。能用短信，不用手机。我的一个受益是，虽然租客谎话张嘴就来，但是我们90%的联系是邮件和短信。
我也推荐大家一个软件 touch copy可以把手机所有的短信记录导出来，变成PDF OR HTML。我买了一年的licence，为了上庭，我真是。。。。
3. move in report and move out report，照片 录像，都留好了。这个还是蛮关键的。图片胜过语言嘛。
4. 遇到渣租客，不要手软，越早行动越好。千万不要指望租客良心发现，付你拖欠房租等等。先赶，赶完该怎么COLLECT钱，再说。
5. 房子大家还是每年去看几次。每个地方规定不同。我的一个朋友，出租房蛮多的。几乎不看，只要收到钱就行。但是，你说遇到我这种租客，不看就彻底毁了。
6. 对于deposit，我建议money order或者支票。不建议etransfer。这样，以后租客欠款以后，走完法律手段以后，collect money那一步用得上。
7. DO NOT MAKE FRIENDS WITH TENANTS. BE PROFESSIONAL.
暂时能想到的就这些。其他的想起来再补充。
I find the movements of the vehicle VERY SUSPICIOUS. I suspect there is a possibility one or both are dealing drugs. I say this based on where, and for how long, the vehicle is staying at various locations. I can not include this in the affidavit because it is only a suspicion and so far, I don't have any actual proof.
侦探跟踪租客的车大约20天吧。最后她发给我一个类似行车记录仪的record。侦探靠这个来算钱，开了多少公里啊。多少时间等等。期间还拍了很多照片。租客在哪里停留等等。我真是收到了几百张照片，看的我都头晕，和我case没一点关系。哈哈。跟踪下来，侦探没有locate到他们的工作单位，就是说他们没有工作单位。但是，他们有钱生活，有钱付房租，有钱逛街，有钱买大鹅，钱从哪里来呢？这个至今是个迷。呵呵。
对了。还有一个彩蛋。租客搬走以后，竟然很快租到了房子。这个也是侦探跟踪的功劳。如今的房东竟然和我有若干联系（我陪朋友一起去过她的店面买婚纱），the sad story is that tenants used the fake reference and pay stabs and rent her house。这次，她的身份从某公司职员变成了full time university student. 但是他老公的工作reference电话竟然和我申请表上她们的前房东电话一模一样。我和新房东不熟悉，但也把我的联系方式托朋友告诉了她。我们有过一些短信联系。我告诉他，不要等，赶快赶。她的回复是，她害怕租客mad以后蓄意破坏她的房子。我就shut up了。但我也告诉了她，需要任何帮助，我都愿意提供。她的策略是，过段时间找个理由，买房子或者自己住，请租客搬走。good luck.
租客钻了空子的。因为从order到系统更新，一般需要2到3个月。所以五月底六月初的时候，房东查不到。
到这一步这不是钱的事了， 希望这两个坏人以后都租不到房，人生漫长，他们以后的损失只会更多
赞赞赞！ 楼主太牛了，战神风采
如果损失少，就自己找人修修吧。上庭真的挺折磨人的。
不能啊。这样租客不是完全没保障嘛。呵呵。要有正当理由才能请租客搬走的。
加油加油！！一定会顺利的。