我遇到过一模一样的问题。比楼主更复杂。不过我不在弯曲。也是seller没有permit,也没有certificate of occupancy(这个还不是丢了,是完全没有)。被我们买房的律师发现,我们就决定不买了。结果seller赖着我们的deposit不还,我们还花了3000多美金律师费和他打了场官司才拿回的deposit。 本来觉得够倒霉了。结果拿回deposit还不到一个月,LD就拿到了外州一个很好的offer,工资翻了一倍。想想当初幸亏没买啊。不然我目前虽然仍在本市工作,但是要买成了那房子,我就得一个人住7000多square feet的房子,吓都吓死了,还要自己铲雪,除草等等。而且我也不知道什么时候就去外州和LD团聚呢,或者将来一起换工作到我们两个的公司共同有Office的城市。到时候还得卖房子。所以真是塞翁失马,焉知非福。
在我的要求下,seller同意明天早上去county office 去查记录。但是agent给我打电话,恼羞成怒把我数落了一顿。他说是我不懂,在我们这里,没有Permit是不让加建这么大的。说我over-cautious,觉得是没事找事。他说不是没有permit,是cannot locate permit。说我可能不适合买这个房子,如果我退出,没问题,他分分钟上市可以卖更高的价格。然后很气愤的把我说了一顿。我要是为了争口气当然就是不买了啊。但是,想到seller明天去county office,我还是忍了,说手续齐全会买的。
姐妹们,我感觉他一分钱都不会降价的,说我不卖下周一就上市。很是伤心。
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湾区买房大半年,各种心酸血泪,眼看着房价和利率蹭蹭上涨。下了好几次offer 没有抢到,很多买家all cash或取消所有contingency。于是决定跟现在这个agent美国人,有很多off market 房源来买,这样竞争小,可以20%首付,还可以加上所有contingency。
两天前offer终于被接受了,location,学校都不错,lot 也不小,1971年老房子,但房屋维护的不错,是一对美国老夫妇退休搬家。这个房子off market, dual agent。public record 上只有1425sqft,但之前加建过,实际面积 大约1800sqft。看房的时候我问agent 有没有加建permit,他很肯定的说有。现在签完offer 我想review一下permit,对方拿不出来,说30年前他上一任owner建的,他当时看到了permit,现在找不到了,而且city也lose record. 当时第一反应是可能被骗了,我还是坚持要求他提供一些证明。
今天一大早,我去了city permit center,恰好seller老爷爷也去问这件事,我们就一起去查记录。我们这个city 说他们只保留近7年的记录,no obligation to keep the record。老爷爷很诚恳,说他10年前来city查过还有,但现在都扫描的系统里,确实没有之前的记录了。我感觉他不像是骗人,他也说很理解我的要求和处境。City说唯一就是county assessor office 可以提供更多信息,他们有square footage 信息。可是county 的信息仍然是 1400sqft,老爷爷不想去county office,这样等于是给自己找麻烦,可能需要补税啊等等。
我有inspection contingency,10天内对方提供不了材料可以全身而退。400sqft/1800sqft 的比例很高,如果是违章建房,我损失房价的1/4呢!毕竟买房是最大的花费,我的全部身家都要押上! 现在想问问大家,我这种情况该怎么办?在湾区这种情况常见吗?拿不出Permit 是否等于没有permit,后面会有更多麻烦吗,比如被举报,房屋保险不cover,被county发现要求补税等等。另一方面找到合适的房子又能买到太难了。如果对方同意降价要考虑吗?还是就直接cancel the agreement?
非常感谢大家都建议,我只有6天的时间了!
如果你觉得这个价格就是买那块地,少了那400尺无所谓,就可以买。
bless
move on吧, ---发自Huaren 官方 iOS APP
本来觉得够倒霉了。结果拿回deposit还不到一个月,LD就拿到了外州一个很好的offer,工资翻了一倍。想想当初幸亏没买啊。不然我目前虽然仍在本市工作,但是要买成了那房子,我就得一个人住7000多square feet的房子,吓都吓死了,还要自己铲雪,除草等等。而且我也不知道什么时候就去外州和LD团聚呢,或者将来一起换工作到我们两个的公司共同有Office的城市。到时候还得卖房子。所以真是塞翁失马,焉知非福。
同时跟卖家商量看能不能价钱上略优惠些。
其实湾区不少房子改建加建,permit都不一定全。被盯上就麻烦,不然什么事也没有。
关键词亮了,现在BSO下真费劲,打半天字
各种乱七八糟的房子都有人抢,关键看location,值钱的不是房子本身,是那块地
真的,湾区加建的房子很多,其实自己住问题不大,就是贷款的问题和以后卖的问题。而且原来的房主已经住那么久了,邻居也不会无缘无故去投诉吧。
说真的,也就是湾区,能这么折腾了。跟seller协商价格调整一点吧。
差400尺,成交价可能差不多,你贷款没问题,就买吧。如果人家愿意让点价,最好,不然,你不要,别人要
过两年你们把这小房子拆了建个大豪斯
再重申请permit即可
谢谢大家的建议,看来还是把房子keep住更重要。主要现在是对方一口咬定曾经有permit,只是city 找不到了,county也不一定有记录。如果不肯降价我还要买吗?如果降价,降多少比较合理呢?
5%?
10%?
purchase price/1800 * 400 ?
谢谢大家了!
有个认识的人经历过类似,但不是单纯按百分比来计算的,而是只估算了推倒重建的费用让卖家扣掉。
那人的房子如果不是因为被人举报而不得不拆的话,他本人是不会动、也不会去city再折腾permit的。
以此为借口和seller砍砍当然好,不能的话还是看这个价位合不合适,如果按1400sqft还是划算就买,如果觉得不划算了就pass
对方不肯降价的话,你觉得你能买到其他的就退。我觉得这个房子贷款不是问题啊,因为你加了contigency,做不下来你又不损失什么。lot比较大,房子只值一小部分。你拿到第一张税单就知道了,稍微老一点儿的sfh绝大部分价值都是tax在land。
反正就是看你有多么想要现在卖房,你要是觉得买不到没事儿,就撤,毕竟也是个麻烦,市场冷的时候不好卖。自己补permit也是个麻烦
但是如果你觉得你只有20%首付还想下contigency,在市场上买不到房子的话你还是接着吧。我猜你现在这个房子价格应该还是挺不错的
还有就是。你觉得房子还有多少空间可以涨。我想你买房这大半年以来,房子的涨幅。你把那个四百尺推倒了重新加建1400尺都绰绰有余了。你要是觉得到顶了你就撤,没到顶就再想想
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在我的要求下,seller同意明天早上去county office 去查记录。但是agent给我打电话,恼羞成怒把我数落了一顿。他说是我不懂,在我们这里,没有Permit是不让加建这么大的。说我over-cautious,觉得是没事找事。他说不是没有permit,是cannot locate permit。说我可能不适合买这个房子,如果我退出,没问题,他分分钟上市可以卖更高的价格。然后很气愤的把我说了一顿。我要是为了争口气当然就是不买了啊。但是,想到seller明天去county office,我还是忍了,说手续齐全会买的。
姐妹们,我感觉他一分钱都不会降价的,说我不卖下周一就上市。很是伤心。
这个seller agent好拽啊
找dual agent就是这个效果,根本不会为了买家的利益而努力 ---发自Huaren 官方 iOS APP
湾区就是这样的啊,房子全靠抢,你不买 分分钟有人买,人家不降价你一点办法没有,我家楼下的condo,左右两家一模一样的,差一个月差了10w成交价。
如果各方面都合适 只是这一个因素 肯定要买啊 你就20%的首付 抢房根本一点优势没有,一般卖家根本都不会考虑你。
seller感觉态度还不错,agent真是厉害了。。
不过说真的, 不是湾区的话,就肯定让你退出了。。湾区实在是竞争太激烈了。
如果能改了record,或者找到Permit就继续吧。
要是出租就不太好。怕租客告。
我搜到一个弯曲的,1.3米是地,30万是房子,看图
你能cover贷款贷不到的部分吗?我看到过好几次没有permit的加建,加建面积可能没有那么大,也都卖出去了。湾区买房能有一个contingency已经不错了,卖家肯降点价是最好,否则也只有接着。
Off market 卖不到卖家的心理价位,还是会上市的。
但是现在的市场,上市经常会收到个shocking offer啊
不一定,要看地段
楼主说她的房子好地段,好学区,lot还大。不然楼主说说自己的zip code吧
你看看周边最近的成交价和面积,看看你买的价格怎么样(按1400算)
1. 补permit是可能的,需要跟city申请,让他们来检查,没有符合现在的building code的部分,可通过整改解决,费用可高可低,看要整改的范围。这个费用lz你可以通过贷款,但是大部分便宜一点的装修师傅都是收现金。非常正规的接受贷款的师傅收费比较高。这笔费用你要考虑一下有没有。
2. 推倒重建这个事情,是一个很麻烦的过程,耗时耗精力,而且如果你住里面的话,灰尘和噪音营造的生活环境可不宜居。你要请设计师设计画图,申请permit,还要公示一段时间等没有人反对。正常进程也要耗个一两年。而且又是一笔不小的费用。
3. 如果没有permit的话,你自住可以,但是转卖的时候要disclose。风险就是在你卖之前被人揭发的话,你还要走步骤1的过程。而且没有permit就意味着没有人检查过,谁知道电路地基什么的有没有隐患?我是不会买没有permit 的房子,转手都不好卖。
4. 既然seller买的时候有前屋主的permit,那他当年买房的document上一定有啊。不然现屋主难道没有陷入跟你现在一样的困惑?
5. 如果是我,我会等permit出结果。不然这个事情没有搞定,他上市也会遇到其他买家的质疑。我想他一定会搞清楚了再上市的。我会跟老夫妇打好关系,跟他们说有多喜欢这个房子,也会好好的保护它,有他们的信会帮他们转寄,也请他们有空回来看看。只要permit找到了,就会顺利成交。如果不能按时找到permit,就把成交时间往后推几天。
6. 如果最后发现是没有permit的,综1-3,如果你觉得即使花钱把这400sqft都拆掉的,你都能承受,那就赶紧买吧。
7.通过你的描述,我觉得这个agent不靠谱,这么重要的事情,他没有看到permit,就说有permit。 permit应该是在disclosure里面写的很清楚的。我建议你把所有的材料仔细研读,付点咨询费给其他agent帮忙看看有没有其他猫腻。没有permit的偷偷加建的还是有的,你的agent说的不对。加建的部分是不是在显著位置,邻居们看的很清楚?如果是的话,有permit的可能性大一点,不然邻居会揭发的。
不用staging。
你cash够就买,cash不够就退
好帖,抓住问问,如果没有permit,请了city过来检查,要是不符合code,是不是会被city盯上必须整改了?
没有permit就是符合code city也饶不了你啊,不但要整改还得有罚款
你在弯曲才20%down pay很难买到房子了,真的要买的话赶紧买吧,location最重要,再找个半年房价涨的这400sft也不算什么了
非常感谢你的回复,非常有道理,对我帮助很大。想再请教一个问题:
如果真的是有permit,county到底能不能查到?会不会真有permit却完全查不到呢? 谢谢!!