如何快速取得贷款 Close Jumbo Loan with Chase within 30 days or less

z
zhangwenteng
楼主
我们基本上会在22-25天和Chase close, 实际上和大银行一起work是有办法强迫他们按时或尽早在30天close的。我会在后面慢慢详细的讲如何“强迫”Chase30天内Close.

我们在南加尔湾,购房大概需要110万,大概要贷款90万,百分之20的首付。因为贷款额度较大,还有H1B和Gift Letter的问题,一开始我们就决定找北加的Mortgage Company, 当时的想法是,Thanks to FLGU的中国工程师们, 北加的loan broker应该会处理很多的 H1B+Gift Letter+1M&Up Jumbo Loans, 我们所有在南加贷款公司是硬伤的问题,在北加贷款公司都不是问题。事实也是如此,南加贷款公司谈到H1B和Jumbo,总是各种条件,什么利率不好,25%首付;到了北加,No Problem,we can do it.

我们一开始是找的Local Broker做我们的贷款, 利率是3.675,后来了解到如果是Jumbo Loan, 应该直接找银行做,因为银行的Jumbo Loan贷款利率是最好的,所以经人介绍,我们和北加的一个Citi Mortgage Banker做了Pre-Qualification. Rate 确实比普通的小Broker好很多,利率是3.375+ 0.375 point or 2.875ARM+0.5point。

10.26.2016我们签了购房合同。 从10.26.2016开始和Citi正式做贷款,一直不能拿到理想的利率, 我们也一直没着急锁,中途我们觉得有必要和别的银行问问, 11.07.2016k开始跟Chase做了一个Pre-Qualification,结果Chase的Rate比Citi要好很多,利率是3.375 no point or 2.875 no point. 我们试图让Citi match,一直也match不起来,因为和Citi一起work了好久,没好意思马上换Lender,觉得等几天利率会变好, 一等就等到了大选的11.08.2016.

讲讲我们如何找的Chase Loan officer,Chase的Mortgage Banker我们是从Chase.com找的,方法很简单,找到Palo Alto的Zip Code, 然后去Chase找能说普通话的Loan Officer, 第一个要求是必须有手机在他自己的主页上,这个很重要,意味着你的loan officer会不会加班。Palo Alto的会说中文的Loan Officer理论上应该做过很多H1B,Jumbo Loan和Gift Letter, 而且中文交流也方便。

大选出结果那晚,Citi Loan officer给我8点电话,让我们锁住利率,因为她觉得Trump当选,利率会大涨,她给的利率是3.375+0.125 point,2.875ARM没有告诉我们,估计不好。我没同意,这个时候距离10.26.2016签合同已经有18天了,Citi的loan已经快到了Final Approval.  大家都知道的结果就是11.09总统大选后,利率开始疯长,我们等了今天到11.14号, 看不到回落的迹象,而且Citi的利率越来越差,3.875还要Point,我们给Chase的loan officer打了电话,他能做3.375+1.8 point or 3.5 + 0.5point or 2.875ARM+0.625 point. 但是当天他给我们要了1.1个Credit,最后我们的选择就是3.375+0.675 point or 2.875ARM+0.475credit. 因为不确定会住多久在南加,而且准备尽快多还,将来有机会refinance, 我们最后决定上7ARM 2.875 + 0.475 credit。

这个时候我们已经浪费了将近19天,11.14.2016正式开始和Chase开始做loan, 我们当天交了钱锁了30天的利率。晚上回家,在网上发现,大量的差评给Chase和Bank of America, 很多评价都说Chase无法按时Close,顿时无比紧张,我们的loan officer一再保证说他的loan最快22天最慢30天可以close,但是我们实在无法承受起延期的后果了。因为延期会产生Seller的罚款,lock extention的费用,还有我们break current lease的费用。

所以下定决心,无论如何要强迫Chase按时30天内close, 然后我们就开始惨绝人寰的Push and Complain交流,整个过程把Listing Agent, Buyer Agent, Mortgage Banker还有Loan Processor,公司的HR和自己都搞的都很神经衰弱。

to be continued.
z
zhangwenteng
讲讲我们如何找的Chase Loan officer,Chase的Mortgage Banker我们是从Chase.com找的,方法很简单,找到Palo Alto的Zip Code, 然后去Chase找能说普通话的Loan Officer, 第一个要求是必须有手机在他自己的主页上,这个很重要,意味着你的loan officer会不会加班。Palo Alto的会说中文的Loan Officer理论上应该做过很多H1B,Jumbo Loan和Gift Letter, 而且中文交流也方便。事实证明我们是正确的。

有手机的Loan Officer他下班了也会回你的短信,你着急的时候可以找到他,能给你手机的loan officer也确实很负责,我的loan officer每天都会回我的当天的email。而且也会去每天看我的loan progress,当然也可能是我压榨他压榨的太很了。每天都不断的骚扰他。
z
zhangwenteng
今天是11.30, 昨天是我们的deadline to remove loan contingency. 我们中午拿到Final Approval, 今晚会收到Loan Disclosure,不出大问题下个星期应该close. 总共耗时应该是22-25天。
fingerfish
所以一般都是招local loan做close 大公司close经常不按时
c
clothovivian
运气真好,我们找的chase要45天,利率3.75,可惜来不及没法选
z
zhangwenteng
跟运气关系不大,主要是要认真负责,不断督促,不断威胁,不断投诉。我们基本一天最少一封邮件,每天最少5-20条短信。一开始送的材料就有所有他们要的材料,所有的condition都是一个小时内提供。提供完就要他们给回复。可以说把每个人都能逼疯。
胖狐狸
回复 6楼zhangwenteng的帖子

mm share一下chase agent的联系方式吧。

☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.06
熊宝宝
我上周close, 南加,差不多大小的loan, 但情况非常复杂,我目前有自住房,还有几个投资房,买的是更大的自住房,rental history 不长,收入有限,loan 巨大,boa 7 Arm , 2.5% no point,20几天approval with condition, 后来阴差阳错我换工作, 要新工作第一张工资单,拿到工资单是半夜,2天后出final doc, 当天晚上notary 来家签字,第二天recording, 我觉得完全看做你loan 的人是不是积极给力,boa 给的rate 比chase citi 都好
sharry
我上周close, 南加,差不多大小的loan, 但情况非常复杂,我目前有自住房,还有几个投资房,买的是更大的自住房,rental history 不长,收入有限,loan 巨大,boa 7 Arm , 2.5% no point,20几天approval with condition, 后来阴差阳错我换工作, 要新工作第一张工资单,拿到工资单是半夜,2天后出final doc, 当天晚上notary 来家签字,第二天recording, 我觉得完全看做你loan 的人是不是积极给力,boa 给的rate 比chase citi 都好
熊宝宝 发表于 12/1/2016 1:42:56 AM
请问你被要求写为什么要买自主房的statement了吗? 因为你有自主了,切有出租房。
第二个自主必须比第一个大吗还是什么条件?
你的利率看是自主的。
z
zhangwenteng
回复 8楼熊宝宝的帖子

你这个肯定不是最近的利率了,11.09号前,各种低利率都有可能,Trump当选后之后就只能呵呵了,我们最想找wells Fargo,但是他家要求GIFT Money出示国内六个月的存款证明,这个太变态了。我们也想找BOA,但是quote的利率已经不好了,他们给的credit不够买IPoint,,我们从外州搬过来,谁也不认识,也没做过Jumbo Loan, 尔湾这个地方诡异的是,华人全是全款买房,找个人咨询都没办法,全靠自己一点点摸索, 我们九月底开始看房子十月20号才搞清Jumbo要找银行做,这么重要的信息。10.26号签合同后,都不知道银行和银行差距可以那么大,等到11.07知道对比后,给我们留的时间已经不多了。
我们的chase time line: 11.07 Pre-Qualify, 11.14开始正式决定做, 交钱Lock Rate, 11.15 first round underwriting, 11.16 Conditional Approval, 当天交回所有材料,11.17开始就剩4056T和Employment Verification, EOV是最痛苦的本来几天就可以做完,但是LD公司不做口头Verification,必须传真邮件,然后赶上感恩节,银行和各自公司HR放假,一个EOV把时间线拖到了11.29, 11.30 Final Approval, 12.01 Loan Disclosure, 理论上,下周一或者周二close.
出租房,已有自住房,这些其实都不是问题,只要能提供文件,银行就可以过。这些问题我们也有,租了几年的几套1040 Schedule E, 最近刚租的还没上税表的房子提供lease agreement, 自住的房子也可以搞出一个Lease Agreeement交给银行,我们这些连condition都没有,第一次underwriting就过了。

Wells Fargo的利率最好,他要求提供Gift Letter 国内六个月的存款证明, 。如果不需要Gift,或者如果有这个证明的话, 找他们做, 会拿到很好的利率,而且Wells Fargo可以14天close, 问题是谁会把两百多万人民币放在账户里六个月不动傻傻的吃利息呢?所以我们只好放弃了。
c
clothovivian
我们这wells Fargo 利率不好,还得要30天
z
zhangwenteng
要Jumbo 625k以上找大银行才可以,普通的loan不管是银行还是local broker最后都是卖给两M, 银行最后只是代管收服务费,做起来利润不高,他们没有小的银行和local broker有积极性。
熊宝宝
没有,但我要出租现在自住房,做了rental appraisal, 对银行来说很正常
熊宝宝
我没有任何国内的钱,就是loan 太大太多,今年买的出租房history 太短,我第一次lock 是大选前,但expire了,我换工作,工作机会非常好,我当时想哪怕损失定金不买房子也是工作要紧,银行在close 前必须要第一张paycheck, 后来晚了3周,银行其实非常快,出了工资单第二天就出最后数字,但我rate expire了,银行还是给了原来的rate

回复8楼熊宝宝的帖子
你这个肯定不是最近的利率了,11.09号前,各种低利率都有可能,Trump当选后之后就只能呵呵了,我们最想找wells Fargo,但是他家要求GIFT Money出示国内六个月的存款证明,这个太变态了。我们也想找BOA,但是quote的利率已经不好了,他们给的credit不够买IPoint,,我们从外州搬过来,谁也不认识,也没做过Jumbo Loan, 尔湾这个地方诡异的是,华人全是全款买房,找个人咨询都没办法,全靠自己一点点摸索, 我们九月底开始看房子十月20号才搞清Jumbo要找银行做,这么重要的信息。10.26号签合同后,都不知道银行和银行差距可以那么大,等到11.07知道对比后,给我们留的时间已经不多了。
我们的chase time line: 11.07 Pre-Qualify, 11.14开始正式决定做, 交钱Lock Rate, 11.15 first round underwriting, 11.16 Conditional Approval, 当天交回所有材料,11.17开始就剩4056T和Employment Verification, EOV是最痛苦的本来几天就可以做完,但是LD公司不做口头Verification,必须传真邮件,然后赶上感恩节,银行和各自公司HR放假,一个EOV把时间线拖到了11.29, 11.30 Final Approval, 12.01 Loan Disclosure, 理论上,下周一或者周二close.
出租房,已有自住房,这些其实都不是问题,只要能提供文件,银行就可以过。这些问题我们也有,租了几年的几套1040 Schedule E, 最近刚租的还没上税表的房子提供lease agreement, 自住的房子也可以搞出一个Lease Agreeement交给银行,我们这些连condition都没有,第一次underwriting就过了。
Wells Fargo的利率最好,他要求提供Gift Letter 国内六个月的存款证明, 。如果不需要Gift,或者如果有这个证明的话, 找他们做, 会拿到很好的利率,而且Wells Fargo可以14天close, 问题是谁会把两百多万人民币放在账户里六个月不动傻傻的吃利息呢?所以我们只好放弃了。

zhangwenteng 发表于 12/1/2016 7:14:00 AM
sharry
没有,但我要出租现在自住房,做了rental appraisal, 对银行来说很正常
熊宝宝 发表于 12/1/2016 10:10:16 AM

BOA 是自己住够6 month 再出租就不追究自主房利率了还是的一年啊?
熊宝宝
这个我不知道,我刚close 是自住
熊宝宝
现在的自住房要出租,refinance 的话要按出租房


BOA 是自己住够60天再出租就不追究自主房利率了还是的一年啊?

sharry 发表于 12/1/2016 10:53:00 AM
z
zhangwenteng
现在的自住房要出租,refinance 的话要按出租房

熊宝宝 发表于 12/1/2016 11:39:11 AM
你的Home Insurance用的哪家?
熊宝宝
就是和车一起,公司liberty mutual 有协议,home insurance 不是很贵,有home security 又是gated community
z
zhangwenteng
就是和车一起,公司liberty mutual 有协议,home insurance 不是很贵,有home security 又是gated community
熊宝宝 发表于 12/1/2016 11:32:45 PM
We just quoted. very expensive.
熊宝宝
我家1400,但我家有adt 又是gated, 要省不少
milka2015
回复 10楼zhangwenteng的帖子

谢谢LZ ,请问Jumbo Loan  的意思是不是就是要买point?

我们要带15万左右,不知道什么类型贷款合适
j
jennac
你们房子insurance的dwelling amount是多少啊?一般而言14k per years的,就算没discount也算偏贵呀
j
jennac
回复 22楼milka2015的帖子

Jumbo loan就是loan的amount超过conforming loan的amount.一般在加州湾区买房20% 以下down的人都要贷jjumbo.你才贷15w,就不用贷这个了
z
zhangwenteng
回复 21楼熊宝宝的帖子

we are gated with central control alarm,
geico underwritten by homesite 1350
Farmers 1420
Liberty Mutual 1680
dwelling 500k

zip code 92620 Irvine Northwood
l
larrystone2002
我是买的geico 1100,因为车险一起。
Dwelling 430k
其它家稍微贵几百。


回复21楼熊宝宝的帖子
we are gated with central control alarm,
geico underwritten by homesite 1350
Farmers 1420
Liberty Mutual 1680
dwelling 500k
zip code 92620 Irvine Northwood

zhangwenteng 发表于 12/2/2016 18:06:00
z
zhangwenteng
我是买的geico 1100,因为车险一起。
Dwelling 430k
其它家稍微贵几百。

larrystone2002 发表于 12/2/2016 6:14:34 PM
GEICO DOES NOT DO UNDERWRITING FOR hOME DIRECTLY.
熊宝宝
我dwelling 高,所以1400 差不多
熊宝宝
Dwelling 990K


你们房子insurance的dwelling amount是多少啊?一般而言14k per years的,就算没discount也算偏贵呀

jennac 发表于 12/2/2016 5:44:00 PM