###求购Saks1000减300 code###

相信许多朋友十分好奇怎样的买家群体才能成功抢入南湾炙手可热的楼市？他们是否普遍多金？如果我只有20万美元，去南湾买房是否痴人说梦？Amy 在本文就用2018年成功抢进南湾五城的一千多位人生赢家为样本进行一个深度的统计。
我们的数据基本上涵盖了2018年元旦至本文撰写时(四月21日）南湾五城（Sunnyvale, Santa Clara, Moutain View, Palo Alto, Cupertino）的每笔二手房交易成交数据，大概有1200套左右。

上图直观的显示出了每种首付比例在南湾所处的位置。我们可以明显的看出大部分的买家集中在首付20%~35%的区间, 大概占到了所有成交的47% 也就是一半左右，这个区间中又以20%首付最为突出，大概占到了所有成交的16%。
另外请注意由于我们的数据中剔除了全现金买家（由于全现金买家不与银行发生关联，其具体数量比较难以统计），所以在上图并没有显示出全现金买家，但是根据对上图规律的观察，我们可以比较肯定的判断南湾五城市场上真正的全现金买家不会超过5%， 江湖上传闻的All cash buyer 很多的传闻是没有足够依据的，或者是许多朋友把高首付（比如80%）四舍五入成了全现金。
通过以上两点的观察，我们得出一些启示。
首先从楼市的杠杆率方面来看，我们没有看出有明显泡沫的迹象。伴随泡沫的常常是超低首付超高杠杆率的贷款，而上图中低于20%首付的成交极为稀少，可见目前市场与2008金融危机前相比还是相当健康的，这同时也说明目前市场上的银行贷款审批依然比较严格。
其次对于个人买家的启示是： 1） 如果你拥有20%~35%的首付，不必过于担心自己的offer因为首付比例不高而拿不到房，有一半的人是通过这一区间的首付而拿到房子的哦（在南湾买房一定要高首付的说法完全是空穴来风）； 2） 对于现金充沛的买家朋友来讲，请注意只要你的首付达到40%, 你就已经甩开了大部队，但是40%和70%在买家的分布里优势差别可能不是很明显，所以在这个区间里增加现金带来的竞争优势可能不会那么突出； 3） 对于现金少于20%的朋友，在南湾拿下房子的概率会小很多，所以需要有心理准备哦。
接下来我们分不同城市看一下买家的首付分布情况：
Palo Alto 的分布与其他城市有比较明显的区别，那就是有相当一部分买家的首付接近45%~50%，考虑到其房价也普遍在250万之上，这再一次印证了我们前几期的观点，Palo Alto 的确是高端玩家血拼的阵地，但其回报率并不是特别抢眼，所以建议首付不是很强大，也并没有执念的朋友就不要去抢啦。
Cupertino 的分布就相对温和，与五城的平均分布图也比较接近，这可能与之一地块的买家群体年龄分布比较Diverse有关。 Sunnyvale 的分布与Cupertino 以及五城平均图比显得比较有特点，买家大量集中在20%首付一线。Amy 的推测是由于交通的原因，年轻人尤其是硅谷年轻工程师成为这一区块的抢房主力，因为这一人群首付因为工作不久首付相对比较少，但是工资和股票收入非常丰厚，也是银行非常喜欢做20% 首付的群体。由于硅谷的房价主要靠科技企业的员工推升，所以这也从另一个侧面解释了Sunnyvale 的涨幅为什么可以傲视群雄，并且今后以交通为主导的投资需求正在变得越来越显著。
（未完待续）
---------------------------------------------- 请关注本公众号获取原创的湾区楼市见解，同时扫码加入Amy 地产资讯讨论群，为您湾区置业出谋划策。