Update了一下: 帮国内亲戚问南加州riverside一些EB-5的投资移民项目

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chloechloechloe
楼主 (北美华人网)
请教下了解的xdjm,国内亲戚想投资riverside的EB-5项目,有个是叫加州大学**公寓EB-5项目,股权是大学酒店项目方占54%,美国永恒区域中心有限责任公司占1%,EB-5投资者占45%。投资人出资总计小于59万美金。移民律师团队是Global Law Group,投资公司是华熙国际投资集团。

大家有没有了解这个公寓项目的,以及律师团队,投资公司等?谢谢啦!
Update 一下:谢谢大家的回复,亲戚说想了解UC-riverside在美排名名气怎么样,国外留学生情况,进而判断这个公寓出租情况,目测比较偏高端一些.
Bellissima
2 楼
还移民还美国干嘛现在这形势 去加拿大吧
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gentlesea
3 楼
不了解这个项目。最好的办法要求中介给一个叫做private placement memo(私募备忘录)的东西。里面有风险披露。投资移民风险披露几十页,总结成两条就是不保绿卡不保还款。这两条所有项目都有,知道就好。关键看有没有conflict of interest, 谁监管资金,谁是项目实际所有人,经验如何。监管银行作用很小,526一放款就不再兼管资金了。现在排期长,今年投资,实际还款期在8年以后。资金得要at risk, 所以会被再投资。是项目还是区域中心再投资需要搞清楚,投资什么项目则是不知道的。现在市场上有一种526和829保险,保移民不保还款。保费加起来2万美元,但是区域中心都不愿意出,所以不普及。代理说的听听就好。国内代理不受美国证券法监管,不受中国证券法监管,出事都没法告。每个代理都有过出事项目。除了挪用,投资失败告项目是没用的,因为风险已经披露了,只是代理没有给你看而已。
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applelisa
4 楼
不了解这个项目。最好的办法要求中介给一个叫做private placement memo(私募备忘录)的东西。里面有风险披露。投资移民风险披露几十页,总结成两条就是不保绿卡不保还款。这两条所有项目都有,知道就好。关键看有没有conflict of interest, 谁监管资金,谁是项目实际所有人,经验如何。监管银行作用很小,526一放款就不再兼管资金了。现在排期长,今年投资,实际还款期在8年以后。资金得要at risk, 所以会被再投资。是项目还是区域中心再投资需要搞清楚,投资什么项目则是不知道的。现在市场上有一种526和829保险,保移民不保还款。保费加起来2万美元,但是区域中心都不愿意出,所以不普及。代理说的听听就好。国内代理不受美国证券法监管,不受中国证券法监管,出事都没法告。每个代理都有过出事项目。除了挪用,投资失败告项目是没用的,因为风险已经披露了,只是代理没有给你看而已。
gentlesea 发表于 10/16/2016 5:00:59 PM
好专业  学习了
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mmm豆
5 楼
不了解这个项目。最好的办法要求中介给一个叫做private placement memo(私募备忘录)的东西。里面有风险披露。投资移民风险披露几十页,总结成两条就是不保绿卡不保还款。这两条所有项目都有,知道就好。关键看有没有conflict of interest, 谁监管资金,谁是项目实际所有人,经验如何。监管银行作用很小,526一放款就不再兼管资金了。现在排期长,今年投资,实际还款期在8年以后。资金得要at risk, 所以会被再投资。是项目还是区域中心再投资需要搞清楚,投资什么项目则是不知道的。现在市场上有一种526和829保险,保移民不保还款。保费加起来2万美元,但是区域中心都不愿意出,所以不普及。代理说的听听就好。国内代理不受美国证券法监管,不受中国证券法监管,出事都没法告。每个代理都有过出事项目。除了挪用,投资失败告项目是没用的,因为风险已经披露了,只是代理没有给你看而已。
gentlesea 发表于 10/16/2016 5:00:59 PM
感谢分享,家里的亲戚也在弄,转给他们看看
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chloechloechloe
6 楼
回复 3楼gentlesea的帖子

Wow,mm好厉害!虽然我也不懂:),我发给亲戚看看。very helpful!
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wlnnoone
7 楼
GLG 就是你说的那个律所的简称

不了解这个项目的区域中心。区域中心太多了。但是GLG还不错。每次看材料还是比较细心的
笨笨熊
8 楼
现在风险越来越大啦, 走投资移民不如走别的路
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gentlesea
9 楼
尽管风险大,但是和其他国家移民比还性价比还是高的。我觉得现在做投资移民就要做好大不了拿不回投资的准备,专攻绿卡。13年以前投资的算是赶上好时候了,没有排期,投资的时候地价,建筑造价都低,还款的时候地产在高点,变现容易。包括老牌区域中心,第一年做一年几个到几十个投资人,最近几年每年几百个投资人,遇到拿新款还旧款的区域中心现金流也可以支撑。今年整体提交移民申请的人已经下降到不到去年一半,而项目比以前多了几倍,平均每个区域中心筹款都更加困难了。涨价后估计每年投资的人更少,区域中心不会少太多,靠后进的投资人还款是不太可能了。现在进入地产造价高,按照美国地产起伏历史数据,8-10年后还款可能是09-11年那样的地产低谷。EB-5第二顺位还款,单纯靠项目还款,地价跌幅大的情况下第一顺位银行收回资金后就没有投资人什么事了。所以所谓EB-5占有比例小就是安全,和旅游景点头发缠在镯子上烧,说烧不断就是真玉一样都是转移注意力的行为。即使符合市场上所谓的法则也不能改变其高风险性质。所以投资移民适合以移民为主要目的,可以接受投资风险的客户。
未曾曾经
10 楼
不了解这个项目。最好的办法要求中介给一个叫做private placement memo(私募备忘录)的东西。里面有风险披露。投资移民风险披露几十页,总结成两条就是不保绿卡不保还款。这两条所有项目都有,知道就好。关键看有没有conflict of interest, 谁监管资金,谁是项目实际所有人,经验如何。监管银行作用很小,526一放款就不再兼管资金了。现在排期长,今年投资,实际还款期在8年以后。资金得要at risk, 所以会被再投资。是项目还是区域中心再投资需要搞清楚,投资什么项目则是不知道的。现在市场上有一种526和829保险,保移民不保还款。保费加起来2万美元,但是区域中心都不愿意出,所以不普及。代理说的听听就好。国内代理不受美国证券法监管,不受中国证券法监管,出事都没法告。每个代理都有过出事项目。除了挪用,投资失败告项目是没用的,因为风险已经披露了,只是代理没有给你看而已。
gentlesea 发表于 10/16/2016 5:00:59 PM
感谢分享。保证移民成功的保险?如果不能移民成功赔付多少钱?
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gentlesea
11 楼
上面的介绍可能得删除掉。因为可能被误认为楼主帮助项目在美国国内宣传。项目可以通过FINRA会员证券公司下的注册员工在美国宣传和销售,但是内容受到的限制会非常多。在国内销售使用的语言用到美国基本可以被判定误导或者违反证券法律,而且必须做风险披露。美国有证券公司做EB-5的,不过规模不大、客户不多,因为不能撒谎。而且不是每个证券师都能出售EB-5项目,只能出售公司做过尽职调查的项目,如果这个证券公司不做EB-5项目那么这个证券师也不能做。证监会处置一批移民律师就是因为无证销售证券。介绍客户一般是可以的,但是不能推销项目,不能说项目好话,不能拿佣金。
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gentlesea
12 楼
感谢分享。保证移民成功的保险?如果不能移民成功赔付多少钱?

未曾曾经 发表于 10/16/2016 8:12:24 PM

这个保险不保单个客户。只保整个项目。很多项目他们看完是不保的。移民成功保526,829(526过后可以投保)。不保领馆面试。比如因为被怀疑恐怖分子被拒绝了是不保的。赔付是50万。http://www.eb5diligence.com/articles/i-526-insurance-the-criteria-and-the-coverage

这里有一篇访谈。当时好像只有526保险。现在有829保险了。829保险只保移民,所以和资金at risk 不冲突。比如说一个项目20%EB-5资金,只要楼盖到一半就可以完成所有人拿绿卡的就业,那么楼盖到一半盖不完了,但是所有人拿到绿卡了,保险不管你拿不到还款。但是如果盖到1/4不盖了,一半的人拿不到829,这些人由保险还款50万。简单说不保投资失败保移民失败。但是具体还要看保单条款。因为我只见到过一个有保险的项目的发行文件,不知道其他项目是不是一样的。
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chloechloechloe
13 楼
回复 11楼gentlesea的帖子

哦,好吧,我也不懂。谢谢mm提醒!
galah
14 楼
现在还往美国跑....
要看清形势
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chloechloechloe
15 楼
回复 2楼Bellissima的帖子

其实他们还真是想往加拿大去,考虑到美国这边亲人朋友有些,所以还是来这边。主要是小孩要来读书,有绿卡方便些,家长一起顺便来陪读。
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gentlesea
16 楼
加拿大投资移民限制很多。现在只剩下一个老要脱离加拿大独立的省。而且限制居住地点。所以美国移民还是性价比可以的。底线是50万买几张绿卡。
rosebullet
17 楼
加拿大投资移民限制很多。现在只剩下一个老要脱离加拿大独立的省。而且限制居住地点。所以美国移民还是性价比可以的。底线是50万买几张绿卡。
gentlesea 发表于 10/16/2016 10:20:04 PM
拿到绿卡 其实花50万也值了 ... 但是现在国内中介大多宣传花50万既能每年分红 还可以拿绿卡 然后本金全还...简直就是包赚不赔 毫无风险的买卖...
女神de宠物章鱼
18 楼
最近看到我们这里也有投资移民项目,就是cupertino市中心的mall改建,预计投资五个亿,打算招投资移民100个,每人50万,一共五千万,这里作为湾区著名的好学区,再加上苹果总部所在地,投资回本应该很有保障的,主要还是在于项目最后能不能启动,因为有部分会改建为高端公寓出售,现在的居民怕公寓房多了,影响他们独立屋的房价和销售,还有担心学区over-flow,要是反对的人占多数,可能项目会黄掉,也可能就是取消高端公寓的部分,保留商场改建和加建酒店
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gentlesea
19 楼
回复 18楼女神de宠物章鱼的帖子

这个项目最大的挑战可能是明年的TEA。
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gentlesea
20 楼
最近看到我们这里也有投资移民项目,就是cupertino市中心的mall改建,预计投资五个亿,打算招投资移民100个,每人50万,一共五千万,这里作为湾区著名的好学区,再加上苹果总部所在地,投资回本应该很有保障的,主要还是在于项目最后能不能启动,因为有部分会改建为高端公寓出售,现在的居民怕公寓房多了,影响他们独立屋的房价和销售,还有担心学区over-flow,要是反对的人占多数,可能项目会黄掉,也可能就是取消高端公寓的部分,保留商场改建和加建酒店
女神de宠物章鱼 发表于 10/17/2016 2:28:56 PM
这个项目听起来最大的问题可能是明年的TEA。