说说怎么选agent吧，以及怎么处理和Agent 要rebate的问题

说说几个scenario吧。
1 纯新手：从没有买过房，或者完全一抹黑的买主，比如从中国，外州过来的同学。这种情况下，不论是否有钱，最好都找一个有3年左右地产行业active经验的本区50%以上族裔的有代表性的agent。

一个好的agent主要有两个作用，一个是选房，一个是谈判。看房和最后给rebate这种服务，其实是没有什么用的。

纯新手最大的问题是无法辨别lemons。 就是地产市场里隐藏的lemons很多。具体比如，liquidaction， earthquake zone，还有房顶，结构，这种东西是新手不大熟悉的。

2 半新手：一直在附近居住，或者一直出租房，然后对要买的区有一定的了解。这种情况下，不论是否有钱，最好在买房前3个月左右时间，盯着几个区域，请agent猛下offer。Agent的作用纯在下offer的估价和提供negotiation。讲价还是很有技巧的一件事。

3 老手： 一直在本区居住，大房换小房或者反之。这种情况下，agent更有必要了，不过如果胆子大，直接找listing agent谈rebate。

LZ算是买进卖出好几次了。对agent的commission 深恶痛绝，可是又觉得很有必要。
确实，有一个好的agent，能够避免看很多不必要的房子，下很多拿不到的offer。

LZ第一个agent 给了35%的rebate，可是因为不熟悉市场，看了15个月房才买到。期间错过了极好的几个deal。LZ说加3万，agent说加1万。结果加了1万5错失有史以来最好的deal，现在还肉痛。直接损失50万。
LZ第二个agent给了0%的rebate，但是1个月内pending，省掉很多买房的力气。

就当随便发帖休息一下吧，祝大家买好房子。

顺便说一下，感觉现在市场很冷，明年应该是买房的好时候。市价不是最低，但是选择会比较充分。

加州这种地方的可以看起来了

湾区半岛，用过两华人agent , 都给rebate, 都是大公司，十几年经验，有个还是21世纪的公司内部每年得奖的。结果就是，disclosure 不认真看，房子不怎么给意见，出价基本不给参考意见/很不准，巴不得我们出价越高越好，好成交。换了个做了三十年的白人老爷爷，不给rebate, 满负责的，disclosure 认真看，告诉我们存在的问题，和以他的经验，大概要修理的费用，有的房子他直接不建议买，出价时想着帮我们出高于第二名一点点的，从不为了促成交易让我们出高价。

做贷款的经纪也是，先用的华人，不太好。后换了老爷爷推荐的美国人，给了不少有用的建议。

我真不是自黑啊，真是地道美国人比华人负责多了。

'就是地产市场里隐藏的lemons很多。具体比如，liquidaction， earthquake zone，还有房顶，结构，这种东西是新手不大熟悉的。'
---This is not easy for everybody. Even for agents, it will take at least one year very active experience from checking the home, following the inspection, analyze the inspection report, working with the general contract to estimate the cost for rehab, the permit, the claim history.....

看起来像广告

我用的第一个agent就是老手，不给rebate，任何问题一问三不知，整天催着你下offer，我们跟卖家争取些利益她都一直阻拦，除了email传几次话没有任何作用。

湾区半岛，用过两华人agent , 都给rebate, 都是大公司，十几年经验，有个还是21世纪的公司内部每年得奖的。结果就是，disclosure 不认真看，房子不怎么给意见，出价基本不给参考意见/很不准，巴不得我们出价越高越好，好成交。换了个做了三十年的白人老爷爷，不给rebate, 满负责的，disclosure 认真看，告诉我们存在的问题，和以他的经验，大概要修理的费用，有的房子他直接不建议买，出价时想着帮我们出高于第二名一点点的，从不为了促成交易让我们出高价。

做贷款的经纪也是，先用的华人，不太好。后换了老爷爷推荐的美国人，给了不少有用的建议。

我真不是自黑啊，真是地道美国人比华人负责多了。
fanfanfox 发表于 10/11/2016 8:40:29 PM

同意！地道米国人一般都是认真！
随便讨论，disclosure不太重要。title report重要

我用的第一个agent就是老手，不给rebate，任何问题一问三不知，整天催着你下offer，我们跟卖家争取些利益她都一直阻拦，除了email传几次话没有任何作用。
胖 发表于 10/12/2016 1:51:44 AM

不能太有经验的

还是挺重要的。有一个房子disclosure 很含蓄的写了一些问题，其实有很大的结构问题。除了结构工程师外，一般人是不懂的，还疯抢这房子。

mark mark

'就是地产市场里隐藏的lemons很多。具体比如，liquidaction， earthquake zone，还有房顶，结构，这种东西是新手不大熟悉的。'
---This is not easy for everybody. Even for agents, it will take at least one year very active experience from checking the home, following the inspection, analyze the inspection report, working with the general contract to estimate the cost for rehab, the permit, the claim history.....
sharry 发表于 10/11/2016 11:15:07 PM

不太同意这个。 agent最重要的不是帮助principal 估计费用，而是防止买有大问题的房子。所谓的大问题，一般是指title 有问题， 有没有illegal的东西。foundation有没有地理问题，位置在不在将来的commercial zone 旁边。 至于什么inspection report这种小七八撒的小问题，不是agent这一栏应该考虑的。
反正我是觉得你需要professional 不是用来搞小东西的。这种佣工可以解决的问题，不该找agent。牛刀用在牛问题上。

为了几百上千块inspection cost fail掉一个deal 的agent都不应该是好agent。

'就是地产市场里隐藏的lemons很多。具体比如，liquidaction， earthquake zone，还有房顶，结构，这种东西是新手不大熟悉的。'
---This is not easy for everybody. Even for agents, it will take at least one year very active experience from checking the home, following the inspection, analyze the inspection report, working with the general contract to estimate the cost for rehab, the permit, the claim history.....
sharry 发表于 10/11/2016 11:15:07 PM

感觉到你的口气比较像agent。

没那么严重。所有的东西在美国都几乎可以透明。 除非是新手，否则很多东西都可以研究出来的。 但是，很多时候agent要帮助principal 判断。你这样说起来好像每个买房子都傻瓜。

我在湾区的华人agent就挺好的   2m+ 给1.5% rebate 以下给1%   我觉得找agent主要看人品  师傅领进门   看了俩月后  基本上自己也懂很多了 出价方面基本自己拿主意 inspection方面也知道修起来贵不贵

不太同意这个。 agent最重要的不是帮助principal 估计费用，而是防止买有大问题的房子。所谓的大问题，一般是指title 有问题， 有没有illegal的东西。foundation有没有地理问题，位置在不在将来的commercial zone 旁边。 至于什么inspection report这种小七八撒的小问题，不是agent这一栏应该考虑的。
反正我是觉得你需要professional 不是用来搞小东西的。这种佣工可以解决的问题，不该找agent。牛刀用在牛问题上。

为了几百上千块inspection cost fail掉一个deal 的agent都不应该是好agent。

Ydjmydjm 发表于 10/12/2016 1:19:11 PM

遇过的华人agent根本不提这种。

你说的这些需要agent对某一个specific 房子的周边很熟悉才行么？比方说我朋友给我介绍一个agent,但他之前的成交都不在我看的zip code.这样agent是不是对那个地区的市场把握以及房屋构造什么的没那么有经验？agent本身还是很有经验的。

不太同意这个。 agent最重要的不是帮助principal 估计费用，而是防止买有大问题的房子。所谓的大问题，一般是指title 有问题， 有没有illegal的东西。foundation有没有地理问题，位置在不在将来的commercial zone 旁边。 至于什么inspection report这种小七八撒的小问题，不是agent这一栏应该考虑的。
反正我是觉得你需要professional 不是用来搞小东西的。这种佣工可以解决的问题，不该找agent。牛刀用在牛问题上。

为了几百上千块inspection cost fail掉一个deal 的agent都不应该是好agent。

Ydjmydjm 发表于 10/12/2016 1:19:11 PM

☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.06

你说的这些需要agent对某一个specific 房子的周边很熟悉才行么？比方说我朋友给我介绍一个agent,但他之前的成交都不在我看的zip code.这样agent是不是对那个地区的市场把握以及房屋构造什么的没那么有经验？agent本身还是很有经验的。

☆ 发自 iPhone 华人一网 1.11.06

preppy 发表于 10/12/2016 3:10:08 PM

是，我进出这么多次的经验就是，地产是local的。最好是用local agent。特别是买房的时候。local agent非常重要。对市场价格的熟悉程度直接决定了你的出价是否合适。各种隐藏的东西也会熟悉。

但是也看agent 本人。如果他愿意做点research，熟悉起来会很容易。

遇过的华人agent根本不提这种。

yshe 发表于 10/12/2016 2:28:55 PM

可能他自己就不懂。或者房子没有问题。希望是后者。