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hangel
楼主
楼主没写完 新来两个客户要招待 明天继续写
我发现很多人在网络上的留言多是片面的 容易误导 确实给我们工作带来很多困难 所以在这里细说一下 让大家有个全方位的了解 还有,请别转载
完全有感而发 想到哪里写到哪里 坐标湾区 residential不需要律师 所以这里就不讨论律师的作用了

在这里我会解答这些问题 1.      Agent产业链大致是怎么样的? 2.      Agent到底赚不赚钱,多的能赚多少? 3.      Agent日常是怎样,需要做哪些工作,工作量多大?有哪些困难? 4.      好的agent能给我带来什么价值? 5.      如何找到一个好的agent?
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hangel
我把最后一部分也是最重要的放在第二楼吧,agent的价值及如何去寻找好agent。

实话讲,我很喜欢做sales,很早以前曾想过要不要做agent,后来也是片面的误解而放弃了:agent能有什么价值,那么多猥琐男都在做,形象好差的,肯定不好。后来因为要管理自己的出租房去上了课,我没想到原来房地产里可以那么多花样,有那么多玩法,比开开门可复杂多了,从此就爱上了。这份工作对各方面的知识和能力要求很高,可以学习一辈子。

Seller agent的价值我在这里就不多说了,卖房子一定不要自己卖,搞不定的,也不要找追求简单省事的redfin。如果遇到只收很少commission的agent,要看看其先前成交,是不是他经常自己或者找同公司的人做两头,同时做seller agent和buyer agent,如果超过30%,就说明此人有问题~ 危害看后面的分析

Buyer agent的作用

我们这里房价高,commission也高,所以会提供一条龙全套服务,其他地方如果commission只有几千块这样,是不会有这么多服务的。

1.对市场的了解 - 做久了,对市场的周期性变化的特点有很好的把话,知道什么样需求的人适合什么时间,各个时间需要特别关注什么。对每个城市,每个邮编,每个社区都有了解,知道哪里的房子是什么特点,多大,多少年级,大多什么lay out,出货频率多少。最近这个地区每个房子大约有多少人感兴趣,有多少人要了disclosures,多少人下了offer。一个好的agent能做到一个房子出来,马上估计出价格,误差最好在5%以内,是否抢手,是否可以砍价,最后大约会有多少offer,不过像湾区现在shift market,做到这样非常难,大家都不按常规出招了,有一些钓鱼价也钓不来几个offer了,悲了个剧的。不要去参考zillow,redfin等网络估价,统统不靠谱,zillow最不靠谱,redfin是根据列价,附近成交价和点击量来计算的,不会考虑对学区和房屋状态等。曾经见过某agent失误多加了一个0,redfin estimate也随之多了一个0~

对buyer的好处是,可以帮他们辨认seller agent的策略,帮他们估计是否要加价,加多少,如果超出预算,根本不用浪费时间;如果可以有砍价空间,那么砍下来的钱都是帮buyer省下的。

2.专业知识和人脉 - 对房子的专业知识,知道怎么看inspection report,知道重点要看哪里,这个地区其他房子是否有这样的问题,是否需要做额外检查,这样的问题一般是什么造成的,请人维修大概多少钱。简单装修大概需要多少,举个列子,加个a/c多少钱,一般eichler怎么加a/c等等。贷款知识,知道最近各lender comforing loan 和jumbo loan的 7/1 ARM和 30 yr fixed的rate,每个lender都有什么特色菜,是不是做opt,对opt的loan amount有什么要求,是否要律师信,哪些RSU可以算,哪些做L1签证的,哪些可以做3% down的conventional loan~ 等等 帮每个客户按照他们的需求找到最合适的。

人脉呢,举个例子,即使同样是Citi,我知道哪一位做事又快又好,反应及时不会得罪客户,能搞定事儿。Insepctor呢,知道哪位是当地最popular的,特色是什么,一般需要提前多久预约。等等

对buyer的好处是,这么多问题一个个网上、微信上问人的话真的不是那么简单,一时半会儿也找不到靠谱的人。

3.对城市及社区的了解
4.对disclosures的解读和due diligence5.预防问题和及时补救

如何找到好的agent

很简单,朋友推荐最靠谱,广告没有用,yelp没有用,zillow没有用,上面五星坏agent一大把。如果是像我这样提供干货的,你觉得认可,也是可以考虑的。挑选好2-3位agent,面谈!每位1个小时的交流,加上路上的时间,大约花费5个小时,不要告诉我,家里最大的买卖,你连这5个小时的时间都没有。
面谈的时候,通过交流,你能感受到是否喜欢这位agent,是否想在不短的时间里和他/她密切合作。她对市场的评价是什么,对我的情况有什么建议。她对问题的反应快慢,分析思路是什么,看问题是否全面,侧重点在哪里,与我的逻辑符合吗,或者他/她可以迅速适应我的逻辑吗?等等~

一般来说大公司的资源多,培训多,管理严(我们公司是会踢人的),好的agent多,建议大家多多考虑大公司的。

这里放Q&A部分吧,大家把有问题可以留言,能够回答的一定回答,还解释一些网友的困惑,我会把问题和回复编辑在下面。

1.感觉一个好的agent 确实不容易,不知道好的Buyer agent是不是对他的客户也是区别对待。还是一视同仁。比如我的预算和其他客户相比是中等 或者中等偏下,会不会得到同等质量的服务。
如果有两个客户,一个预算少但诚意满满,一个预算多但怎么看都不靠谱,必然选前者,诚意比钱重要。

2.个人觉得房屋交易里面最荒谬的就是没有一个透明的显示各个买家出价多少的机制。都21世纪了,还搞猜来猜去的桌底下的游戏,弄的买家卖家都有可能被有些无良agent忽悠。
市面上一直有啊,问题是你做seller了你愿意用吗?或者有个房子卖了100天卖不掉,你的offer是列价的80%,seller在纠结中,你希望你的价格被别的buyer知道吗?古往今来,博弈谈判哪有玩明的

3.湾区房子动辄一两百万,我还是觉得那点工作量不能justify commission。其他州房子二三十万的agent怎么活?反正我家附近的房子前几年基本就是open一个周末就卖了,能有多大工作量?
这个回复很长。首先,其他州的情况是service会比湾区差不少,其次commission rate会比加州高,最后绝对没有rebate,绝对不会帮你cover任何cost。前三、四年,湾区的seller agent确实太好当了,不能justify commission,一眼看上去是有这种感觉。但是呢,也要考虑一下市场不好的时候,50%的房子销售非常困难或者卖不掉,seller agent也是很苦逼的,seller会因此加commission吗?商家会把商品的return和exchange的cost计入销售成本,那么sales也有。市场会有好有坏,也不是服务的每一位客人都会成单,10个感兴趣的,7个没ready,3个会使用服务,2个各种原因不能买/卖了或者非服务不好原因找其他人了(伤人品),最后1个成交,这样。

4.能说下loan agent的大概收入情况吗,是不是不如房产经纪挣得多?
具体不太清楚,差别也挺大的,要看你是在retail还是brokerage里做,还要看年份,过去利率一直在跌的时候,loan agent一直在做refinance,年收入上百万的也是偶有听说。那个时候太疯狂,甚至有loan agent给客户kick back不停的做refinance,构成诈骗,把银行惹毛了。

5.身边很多朋友都考了 直问我买房找他们 也不知道靠谱不靠谱
考证不代表任何事情,agent是一份可以职业化程度很高的工作。建议你面谈,看看他们的业绩再说。如果你想找一位律师,会怎么做呢?
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hopebest2016
搬小板凳来听
pwwp
这效率!!! 赞美女!!! 一定不要烂尾!
marchwater
等好帖!!!
crystalhuang
Mark好贴
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Isonus
带板凳等
twptwp
跳进来学习,赞赞赞
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sheepo
位置做好了。请开讲!拍手拍手
小爪冰凉
小板凳已准备好
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xyzgw
你是什么方面的agent?房产,保险?还是什么别的行业?
magicbaby
MD agent先占个楼给同行捧场
guogai
前排jiu zuo
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hangel
在加州,有了license以后首先是salesperson,一定要选择一个brokerage挂靠。那么brokerage大致分几种:
第一种,大公司,在北加大致有Coldwell Banker (老牌公司),Alain Pinel Realtors(高端房市场),Keller Williams(新生力量),Intero(南湾主导),Sereno(280以南做的比较多),Pacific Union(三番及北湾比较多,高端市场)Sotheby’s(三番,北湾,中半岛比较多,高端市场),Better Homes and Gardens (Millbrae见的多一些),RM/MAX(Foster City和Redwood Shores有见过,其他不多见)

第二种 规模中等的local公司,比如中半岛的dwell,三番的Paragon,Zephyr

第三种,有些做的好的broker自己开的公司,这里又分三种,一种是主要家庭成员,不招或者很少招外人,对质量有比较严格把控的,比如Campi property,Clay Herman Realtor都非常专业;第二种是什么人都招,只要能有成交给他们赚钱就行,很多中国人的小公司是这种,part time agent主要挂靠在这种公司。这样的公司90%还做loan agent,多赚一分是一分,有的还做个eb5中介,要多乱有多乱;第三种,做成公司,手下的人拿工资,比如Deleon Realty

第四种,网络公司redfin

好接下来我会来说一下中国人的小公司,老美大牌agent一般在哪里,如何看待redfin
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bobo2728
坐等楼主更新!
竹影
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jiafeimao1
学习
hhmouse
围观......................
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springstone
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alinzp
Mark!
qd
waiting!
兔子跳跳
进来学习
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hangel
我一开始挂靠的是一位朋友的公司,老板人品不错,无论是做人还是做事,这在中国人的brokerage里来说挺少见的。公司大约有100多人挂靠,每周去开会学习知识的不超过10位,成交量在七百万以上的估计也不超过10位。为啥是700万?我接下去会解释。老板人好能力也出色,无奈猪队友太多,做的好的人必然是想着去大公司与更优秀的人在一起,建立自己的brand;而做的不好的人必然是想着去收费更低的三不管公司以求生存;还有更多的人part time或主妇,有一单是一单,反正也不靠这个养家。深深的感到老板的心累,我走的时候也挺愧疚的,但我必须去一个大公司见见市面。

华人开的公司90%做贷款,也就是loan broker,可是lender都是些像quicken之类的网络lender或者小型lender。08年之后大银行取消了whole sale,所以除非是和交易量非常大的broker有合作(rate也没有retail好),其他小的loan broker根本做不了wells fargo和chase之类。所以如果你的贷款额是jumbo loan,可以直接pass这些公司了。

一会我会解释小公司做loan还有啥伎俩

转而来谈谈老白agent大多在什么公司,豪宅房绝对的APR,代表例子是Atherton女王Mary Gullixson,大家普遍认可她的人品和能力。其实做的很好的白人agent,很少会去自己开公司,一开公司成本就上来了,门面要好看吧,总不能把office放在某个妖腻地方的阴暗角落吧(中国公司大多是在这种地方),这样子每月租金就不便宜,还有其他的人员设备配置等等,花费可不小呢。所以,你经常看到的是某个大公司下的一些大牌的team,比如Intero的The Troyer Group。当然了,也有很多单打独斗的脸皮厚厚的说自己有个team。。。

再来说说redfin agent。我们做seller agent的时候,一听到对方是个redfin agent,立马他客户的形象减三分,为啥?redfin客户=抠门难搞 我认识一位redfin listing agent,公司在三番,今天在Blemont见到她的listing,下个月在Mountain View见到她的listing,再下个月又跑到Fremont去了。Redfin agent总的来说出力不动脑,能少做就少做,discount agent大多是这样。他们的很多初级员工是自己接不到活的agent,拿固定工资的,turn over rate挺高的。
summeremerald
强贴七环占个座儿!!!楼住加油
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peekston
排队看看, AUSTIN AGENT, FULL SERVICE,  有时候很纠结为AGENT FEE讲价的顾客。
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carriemm
终于找到业内人了。昨天刚刚发了一贴,今天在这里蹲着看答案。
毛兮
mark....
叮当ing
mark...........
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little512
mark@@@
ggtest
来早了? lz加油
driftyy
mark~~~~~~~~~~
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hangel
再来说说agent赚钱问题

首先,agent属于self-employed,保险和福利统统没有,401K也是自己存。
其次,要了解的是公司收多少钱?一般正规点的中国人的小公司收20%左右,提供一些基本培训和帮助。我听说,另有一些不知道什么样的公司只对下面的agent收几百的flat fee。正规大公司呢,按交易额来算,做的少的话,公司收高达40-50%的费用,这里面包括commission split,loyalty fee,desk fee,E&O insurance等等,即使做的很好,大公司还是会收20%左右的费用。

加州大约有30万持牌照agent,平均收入是4-5万。北加州最hot的Santa Clara County西边也就是Palo Alto周边,top 10%的agent一年成交量是700万~ 下面这一段是我上个月问到的
As you can imagine, the top 10% sales volume to qualify for membership fluctuates with the market.
Currently, the threshold for membership in our Santa Clara West chapter for the past 24 month period is $13,893,270.

700万说明什么,现在的commission rate 大多是2.5,除掉给公司的钱(算30%),大约到手12.25万,这还是在没有给一分rebate的情况下。700万的交易量大约要做6个房子,part time是绝对搞不定的。所以,这是一份正职,做到top 10%的收入。
10万出头的收入在很多地方算高薪了,但是在水深火热的湾区,这个离贫困线还差着十万八千里呢,一会我会谈谈agent的工作量,你们就知道,这钱来的不容易。
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daoming
坐等更新。楼主加油码字!
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little_swan
mark! mark!
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usbeautifullife
谢谢分享
头发长了就烫烫
看到32楼,top 10的正职收入比我想象的要低很多啊。


有些州法律是必需强制要求买卖双方都有律师的。

楼主最好说明,只是加州法规没有强制要求residential 房产易必须请律师。
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wonaiwangerxiao
再来说说agent赚钱问题

首先,agent属于self-employed,保险和福利统统没有,401K也是自己存。
其次,要了解的是公司收多少钱?一般正规点的中国人的小公司收20%左右,提供一些基本培训和帮助。我听说,另有一些不知道什么样的公司只对下面的agent收几百的flat fee。正规大公司呢,按交易额来算,做的少的话,公司收高达40-50%的费用,这里面包括commission......
hangel 发表于 8/25/2016 1:21:41 PM
您这的commission rate 2.5, 是单边(seller agent, or buyer agent)一方的佣金率吧?合计卖方要付5% (还是稍低的,我们这里6%)
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hangel
下面再来深入的解释下rebate问题
不可否认,rebate是挺吸引人的,特别对于苦出身小农心理的人,没办法,人性就是短视的。

并不是人人都给rebate,大公司给rebate比较少。大公司收费高,top agent多他们的客户多,所以不会考虑给夸张的rebate。如果大家的首要考虑是rebate高低而不是质量好坏,就不用去找大公司的agent了。老白agent是非常反感给agent,如果你在老白主流的市场,以给rebate著名,那么会受到排斥。其实很多客户,特别高端客户,对我们的服务特别满意,会反过来送给我们礼物,就像另一位湾区agent说的,会送几千上万的红包,ipad,高级包包等等。

rebate agent大多在中国人的小公司。buyer side的rebate agent大多是part time的或者刚入行的新手,或者是小公司loan broker有个real estate license顺手写个offer之类的。seller side,据说硅谷的rebate开创人是Frank Liu,旗下徒弟有MaxReal的Rebecca Lin和最近被收了牌照的Linda Young等。

先说buyer side:

新手不用说了,大家都知道缺什么。但是做的好的人必然会慢慢减少rebate并且去大公司。作为buyer agent,一直给夸张rebate不会有好前途。为什么这么说?首先,有的客户会觉得你是discount agent而不尊重你欺负你,这样的合作很痛苦;其次,agent最靠谱的生意来源是referral,那么rebate客户大多带来rebate客户,然后你就陷进去了。有些人会问那是不是就有薄利多销的agent呢?在buyer side,绝对没有,可以做一个full service为啥要做两个discount呢?没有任何好处

part time根本没有时间精力来follow市场,联系各路人马,提供有效高质量的service。所以华人上那么多一边抱怨agent不好一边又说要自己考证做part time的,谢谢你们了,请不要再多一个被抱怨的对象。

loan agent刚刚说了,基本是挂靠在real estate broker下,比较简单可以辨认的是Excel Realty & Mortgage,Inc这样的名字,有的公司为了遮人耳目不被发现关联,注册了两个公司,比如MaxReal做房地产和Googain做贷款。OK,在这种loan agent/real estate agent的双重身份下,遇到要买房的他们说,我这里贷款也不错,一条龙服务让你省心,一起做还能给你rebate;遇到来咨询贷款的,他们会说,哦,我也有real estate license,顺手给你写个offer给你很方便的,给你rebate!   真的好像买房子就只有写标准化offer那么简单一样~ 还有jumbo loan一定找大银行retail,质量和rate是loan agent不能比的。对了还要警惕loan agent会说 rate嘛以后可以做refinance可以改的,你要去看看相同情况下refinance的rate要比purchase的高多少。

再来说seller side:刚刚说buyer side薄利多销绝对没好处,而seller side 就不一样了。不知道住cupertino和95129的同学们有没有注意过Rebecca Lin的listing牌子下会挂着一句“Dare to Compare!”的标语?compare what?commission呗 他们大多以很低的commission来抓listing,然后赚两头。所以他们的listing,99%是要预约的,他们要确保你见不到seller,open house热情主动,努力做dual赚两头。
这里面呢猫腻大大的,首先,如果他们觉得这个房子有赚钱机会,会block其他offer自己压价吃下,当然是用另一个名字,seller当然不知道,这也是为啥Linda Young执照会被吊销,又听别人说她好多年前就这么做了,现在惩罚才出来,哎。这么做的agent我知道的还有不少,有些人看见有苗头了快要出问题了,赶紧用钱去消灾,上面提到的一位经常表示没有钱解决不了的事~ 所以真正被绳之以法的极少。 如果自己吃不下,就看看能不能让自己的客户吃下,实在不行也要留给公司的同事,所以他们的listing大多会停留较长时间。有的过分的会block offer,不让其他公司的agent见seller。所以啊,贪图便宜的seller们,不知道自己被玩了吧。而他们的buyer呢,大多是从别的agent那里抢过来的,指望dual agent维护你的利益,不用想了,他们不会帮你仔细解释disclosures,不会帮你争取价格,对了,如果他们手里同时有多位buyer,那么必然是选条件最好的做这一单,然后继续圈着其他人。

眯眯眼
Dengkan~~
hideandseek
上课啦, 老师你跑哪去了?!
小板凳学习一下
m
mmrhkjwb
学习学习
n
nonexistance
Mark and learn. Thanks for sharing
j
jyushan
好帖子!请楼主也讲讲exclusive buyers agent好吗
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drth8120
哇涨姿势!!!楼主有实锤
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dasiduoduo123
讲得好,如此看来这行也是赚的辛苦钱。等下文
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lucky2lan
学习....👏👏👏
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vya
mark 我也想看看agent到底应该做到的有什么。买了几次房子用了几个agent 总觉得buyer agent 基本不用干什么 最近的一次双方的agent是两个老太太,尤其是seller的agent,快70了,那工作态度简直没谁了,拖拖拖慢慢慢,爱答不理的,下了offer都不回。要不是房子condition好,有时间上的考虑,真的会被agent气的walk away,最后closing的inspection的小问题扯半天也没给fix。buyer agent推荐的律师也是只收钱不办事,一个窗户要修,让他去谈连个动静都没有 最后居然是躲我们的电话
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kaneweng
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