我上个月的refi就是在华人上找到这个贷款公司的，利率不是我想要的，但比较起来比其他我找的都好，现在close了现在快半个月没个后续，由于是我第1次refi, 不太懂程序，我现在应该在等原来的公司退款。还有这个loan好像还没close就已经给卖给了citi? 直接找citi利率反而更高。 usatt 发表于 1/5/2016 6:16:17 PM
回复 4楼usatt的帖子 您好~您应该是我的客户。正好借这个机会我也说一下refi的一些流程- 您的贷款在上个月12月月底已经close然后payoff了，我应该是给您发了payoff confirmation，我会再double check一下。我们一般在loan close之后尽量不会再麻烦客户。我记得在签字之前和您通过电话说一般refi之后20个工作日之内，您之前的lender会把您预存的escrow account reserve 以及我们在close时以防万一多收的几天daily interest给您寄过来，因为是12月月底才刚刚payoff,因此还希望您耐心等一下。您的贷款我们不会没close就卖给其他investor,我们是lender,在loan close之后会在二级市场把您的loan卖给其他investor- 美国绝大多数银行lender都是这么操作，而且大部分loan最后会卖给两房(当然这是后话了）。至于利率，我相信我给您提供的确实是非常好的，而且您也说确实比您找到的都好对吧 ：）如果有什么问题您随时和我电话联系 多谢照顾我们生意~! IvyDavid 发表于 1/5/2016 6:40:54 PM
看到版上经常有朋友问关于房屋贷款Closing Cost的问题，客户也经常会有这方面的疑问，比如“3.00%的利率，别的Lender/Agent 给我提供的closing cost 是7K，而你们是8K，我想和你们合作，但能不能match一下人家的Closing Cost”. 对于不太熟悉贷款流程的朋友，尤其是第一次买房的客户，这确实是一个比较重要的问题，我们需要搞清楚closing cost具体包括哪些，之后才能对于不同的报价有一个更明确的判断。
首先我们要知道Closing Cost里包括什么，广义的Closing Cost既包含了客户的费用性支出（Cost）又包括了客户的预付项目（Pre-paid items）。
客户的费用性支出一般包括：
1. Lender Fees: 其中包括但不局限于loan origination fees, tax services fee, flood determination fee, credit report fee and underwriting fee. 并不是所有的lender 都会收所有的费用，但这些统称lender fees；
2. Appraisal Fee: 即客户做房屋估价需要付的费用，由房屋估价评估公司收取；
3. Title/Escrow Company Fees: 即过户公司的费用，由过户公司收取（对于买房房屋贷款，很多时候过户公司是由卖方来定）；
4. Government Charges: 一般包括transfer tax 以及recording fees. Transfer tax又包含county transfer tax and city transfer tax. 根据买房合同有时会由卖方来承担其中的部分或全部；
5. Other Cost: 比如客户购买Townhouse or Condo 时， 需要订HOA 相关的文件，过户公司或者Agent 有时会先预付，在过户时由客户reimburse 给相关方。
客户的预付项目一般包括：
1. Escrow/Impound Account Initial Reserve: 此项一般为房屋贷款中最大的预付支出项，Lender会根据Closing Date以及Property Tax/Homeowner’s Insurance Due Date预存客户若干月的保险以及地产税以保证在未来缴纳这些款项时客户的Escrow/Impound 余额充足。当然Escrow/Impound Account客户是可以选择不建立的。关于此项因为内容较多，在此暂不展开；
2. Prepaid Daily Interest: 即客户需要预付从放款日到first payment date 前一个月月初的利息（因为贷款月供都是支付前一个月的本金利息，假设first payment date 是03/01/2016,那么第一次还款就是支付的2月份一个月的本息，如果放款日funding date是01/10/2016,那客户需要预付给lender 从01/10/2016到01/31/2016的利息）；
3. Homeowner’s Insurance:即客户需要预付的房屋保险费，一般是一年的保费；
4. Other Prepaid Items: 例如客户在买Townhouse or Condo 时预付的HOA Fee或者因Property Tax即将Due而需要客户预付的地税等。
因此可见，在以上房屋贷款最常见的Closing Cost里，只有费用性支出中的Lender Fees是由Lender 来决定的，其他所有费用，无论客户和哪家Lender合作，基本都不会有变化（escrow/impound account initial reserve收取的量是在法律监管下的，因此基本所有lender 收取的都相同）。换句话说，客户在比较不同lender给出的报价时，基本上只需要比较利率以及Net Lender Fees. 我个人比较喜欢用Net Lender Fees这个词，即Lender Fees-Lender Credit. 比如一家Lender给客户报价lender fees $1,490; lender credit $1,490,则net lender fees 为0，也就是说作为lender在给定的利率下，实际上不收客户任何费用。
总结来说，当客户在做房屋贷款，尤其是买房贷款初期从市场中询价时，对于不同Lender提供的利率以及Closing Cost需要仔细比较，尤其是在不同的lender对于closing cost的估算方法和取值不尽相同时，客户需要抓住比价的干货，即我们上文提到的rate & net lender fees, 这样有助于做出比较准确的判断。
如果版上的朋友有任何关于贷款的问题，欢迎留言/ 私信 / 到我们公司在本版置顶帖 讨论。
我们也总结了一下其他朋友常见的问题，制作了一个房贷FAQ小手册，有需要的朋友可以随时联系索取。
祝大家新的一年一切顺利~
您好~您应该是我的客户。正好借这个机会我也说一下refi的一些流程- 您的贷款在上个月12月月底已经close然后payoff了，我应该是给您发了payoff confirmation，我会再double check一下。我们一般在loan close之后尽量不会再麻烦客户。我记得在签字之前和您通过电话说一般refi之后20个工作日之内，您之前的lender会把您预存的escrow account reserve 以及我们在close时以防万一多收的几天daily interest给您寄过来，因为是12月月底才刚刚payoff,因此还希望您耐心等一下。您的贷款我们不会没close就卖给其他investor,我们是lender,在loan close之后会在二级市场把您的loan卖给其他investor- 美国绝大多数银行lender都是这么操作，而且大部分loan最后会卖给两房(当然这是后话了）。至于利率，我相信我给您提供的确实是非常好的，而且您也说确实比您找到的都好对吧 ：）如果有什么问题您随时和我电话联系 多谢照顾我们生意~!
另外clarify一个问题： 您说的Citi是Loan Servicer，就是Citi替owner of the loan收取payment。 如果不是Jumbo， 您的loan一般应该是卖给Fannie Mae或者Freddie Mac了， Fannie或者Freddie才是您的贷款的owner， 而Fannie Mae和Freddie Mac自己是不service贷款的，他们会找别的loan servicing 公司， 有时候就是银行譬如citi等帮忙service贷款并付给一定的管理费。
关于您的上家lender的escrow account里的钱， 法律规定贷款pay off后30天之内会process 退还给您，因为是节假日可能稍有delay， 请耐心等候。
谢谢楼主解答。能否在私信一下，no fee 15 year fixed refi rate 是多少？conventional loan.
您好！ 关于您的问题回答如下-
Refin比买房子的closing cost一般的确会低一些，不过也是因州而异。但是之于同样no fee的情况下, refin 和purchase的利率差，这个也是根据时间点的不同而会有差异，比如即使10-year t-bill相同，不同的经济形势和市场信息也会造成不同的利率。但如果我们控制变量 （以加州为例，如果卖方付transfer tax & owner's title insurance (这两项一般为比较大额的支出），然后买方自负其他费用的话），比较同一天的no cost for refin/purchase，对于30年固定利率差别可能在0.125%，而对于arm 或者15年固定可能会到0.25%.当然这也只是个粗略的估计，具体情况还需要具体分析。
我会私信您关于refin 利率的事宜。
祝好！
请给一个及时的联系方式，给你们发email没人回。谢谢
您好 我是我们公司加州的负责人。 您可以发到我的邮箱，我的邮箱电话已经私信给您， 如果您是在别的州也没有问题，我会第一时间转发给我们公司的同事。
祝好！