物业有啥权力,强拆我包的阳台?!法院这样判

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最新回复:2019年8月13日 17点14分 PT
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钱江晚报

最近,杭州的王先生拿到了杭州中院的判决书。一审二审,他终究输掉了这个官司。

事情起因是,他装修房子,包了自家的阳台。

图片来源:视觉中国

物业一开始发函给他,要求拆阳台。王先生没理会。之后,物业就从顶楼吊绳子,把阳台强行拆除。

王先生将物业公司告上法庭,要求赔偿他包阳台的损失6000元。

杭州中院的判决是,驳回王先生的诉请。

业主:

物业有啥权力

强行拆除我家阳台

王先生的新房交付后,找人包阳台。

很快,物业公司来函了。说王先生违反了买房时就签下的《管理约定》,里面有一条“不得封阳台”。要求他限期拆除、恢复阳台原状。

王先生觉得包自己家的阳台,也不影响邻居,为什么不能包,而且都花了钱,哪能说拆就拆?他没有理会物业的要求。

但让他没想到的是,过了一段时间,物业公司找人在顶楼采取“绳降”的方式,从外部将王先生家的阳台强行给拆了。拆除的材料被运到了仓库,让王先生自取。

王先生很气愤:“物业有什么权力,强行把阳台拆除啊?”于是,他和物业公司对簿公堂,要求物业承担赔偿责任。

法院判决:

物业没有强制执行权

方式虽有不当但无需赔偿

案子经过一审二审,最终杭州中院判决,驳回王先生的诉讼请求。

根据判决书,法院经审理认为,王先生和开发商签订《商品房买卖合同》时,书面承诺同意遵守《管理条约》的约定,该书面承诺及物业公司签订的《前期物业服务协议》,均系双方真实意思的表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。作为业主,临时管理规约及物业管理合同对其具有约束力。

“物业公司强制拆除业主搭建的阳台玻璃窗,其目的是维护小区公共空间的完整性和确保建筑物的使用安全,但其采用的方式确属不当,对小区业主存在的违章搭建行为,可以采用要求其停止侵害、消除危险等方式予以制止,但不享有代业主拆除的强制执行权。”

判决书提到,物业公司在拆除玻璃窗之后将原物放置在仓库里,可见是进行了拆除而非损毁。

“物业公司行为方式不当,但拆除行为发生原因是履行对小区公共空间的管理和维护职责,并且玻璃窗仅是拆除而非结构性或破坏性的恶意毁损;同时,业主自己违反《管理规约》约定在先,且因封闭阳台本身是违约行为、拆下来的材料也不可能被再次使用。”综上这些因素,法院作出了驳回的判决。

律师:

包不包阳台

到底谁说了算

王先生输了官司。但他想不明白,房子是自己的房子,材料也是自己花钱买的,并且包阳台也不影响其他业主,为什么业主就不能包阳台?

浙江泽大律师事务所的张律师认为,包不包阳台,不是单个业主或是物业公司说的算。关键要看买房子时,《管理规约》是如何约定的。

张律师解释,《管理规约》是开发商在销售物业之前,为保障物业的安全与合理使用、维护小区秩序和环境制定的规则。不论业主是否仔细阅读过《管理规约》,在签订《购房合同》时,都要书面承诺已详细阅读并同意遵守,因此《管理规约》对业主具有约束力。而开发商或业委会,与物业公司签订的《物业服务合同》又赋予物业公司,对于业主违反《管理规约》的行为,有权采取劝阻、制止等方式进行处理。于是,就出现了业主想要包阳台,物业公司出面制止的情况,其实物业公司也是在根据物业服务合同约定,履行管理义务。

网友讨论

“业主包阳台被物业强拆,打官司为什么输?”一事,报道后已引来很多讨论。

赞成方表示:家中有孩子不包阳台真的很慌;反对方则称小区外立面不好看影响房子增值。

我家楼层很高,又有小孩子,不包阳台真的很慌。

我家这幢沿马路,阳台上总是一层灰,真的想包阳台啊。

如果放开包阳台,小区外立面肯定不好看,影响房子保值增值。

事实上,万家星城小区的业主群里,隔三差五就有关于“包阳台”的讨论。

融创时代奥城小区还未交付,业主群里对“包阳台”的讨论也是热火朝天。大家还自发地在群里发起投票。

能不能包阳台

各家物业规定不一样

对于包阳台的规定,各家小区的情形都不一样。钱报记者也采访了杭州一些小区的物业公司。

“我们绿城的小区,一般情况是不允许包阳台的。如果每个业主都按自己的想法包阳台,会破坏整个外立面的和谐统一。还有关键一点是安全考虑,业主自己包阳台,存在发生高空坠物的安全隐患。”春江花月小区的绿城物业巩经理告诉钱报记者。

但是还有一种情况。据介绍,绿城位于滨江的一个新楼盘,未来会由开发商统一封闭阳台,主要原因是规划了2幢139米的超高层建筑,考虑到安全问题。

“让业主们自己包阳台,会出现有的包有的不包,有的规范有的不规范,这势必会影响建筑物外立面,降低楼盘的品质。所以在买房子的时候,业主们就签过一个前期物业服务协议,其中就约定了不得封闭阳台。”

万家星城小区的滨江物业一位工作人员表示,据她了解,滨江房产开发的楼盘都是不能包阳台的。

图片来源:视觉中国

如果业主都想包阳台

有没有合理的办法

但是如果业主们都很想要包阳台,有没有合理的办法可以达成呢?

住七堡附近绿城杨柳郡小区的方女士急切地打进钱江晚报热线,她说入住杨柳郡已经2年,当时装修时考虑到有小孩要把阳台封起来,但是物业不同意,现在整个小区阳台都裸露在外面。她和邻居们找了好多次物业,物业的说法是,买房子时,大家就签了前期物业服务协议,不可以封阳台。而且业委会没有成立,也没办法修改这个条约。

方女士家的阳台

“如今2年过去了,孩子也3岁了,正是调皮的年纪。我们住在3楼,把房子里所有窗户都装上了防盗窗,但是孩子经常喜欢往阳台跑,大人照看起来真是心累。”方女士刚生了二宝,家人精力都被牵扯了,想到家里这个巨大的安全隐患,还在月子里的她坐立不安。她再次找到物业,但得到的答案还是不能封阳台,因为小区入住人数还不足一半,小区至今还无法成立业委会,所以还要等待。

“但是意外不知道什么时候发生啊!”方女士说,每次看到有小孩坠楼的新闻就很心痛,刚看到钱报报道了又一起悲剧,联想到自家显而易见的安全隐患却无能为力,感觉很无助。

浙江丰国律师事务所主任陈松涛律师告诉记者,如果业主们呼声都很高,其实可以由业委会出面来做这件事。

“《管理规约》的制定和修改属于全体业主的自决事项,如果召开业主大会会议,经本小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,就可以修改不得封闭阳台的约定。这样,物业失去了据以管理业主封闭阳台的合同依据,自然不会再限制业主封闭阳台了。”

滨江物业一位工作人员表示,万家星城小区去年成立了业主委员会,业主有包阳台的需求可以向他们反映,届时可以召开业主大会来表决。

据记者了解,目前,很多小区都通过这个途径包了阳台。

但是方女士这种情况就比较尴尬,新小区业委会一时成立不了,方女士能做的只有等待,“要业委会成立后才能重新签订物业管理合同。”

来源:浙江24小时-钱江晚报记者 方力

你妈的网友
1 楼
买房的时候不看条款?觉得不合适就不买,买了以后就别想当然,奇了个怪了,整个都没契约精神
l
lqd
2 楼
典型的中国人思维 条例写的清楚不可以包 你既然购房就应该是默认接受相关t&c 你不遵守这件事搁置 反尔回过头来讨论条例的不合理性 似乎都没有基本的教育一样
搞清弄明
3 楼
"对小区业主存在的违章搭建行为,可以采用要求其停止侵害、消除危险等方式予以制止,但不享有代业主拆除的强制执行权" 这就奇怪了。物业已经要求了,他不理物业要求,之后哪?物业无权强制执行,只有要求权。那这个要求权有个屁用。
搞清弄明
4 楼
这就是说房主有权利不理会物业的要求和管理。 自由万碎!
g
greentee
5 楼
现在中国也变成国外了,外观必须统一?
偏偏雪粒粒
6 楼
法治任重道远,其实没什么纠纷,你该法律怎么样,就怎么样,大家都没屁放,老是和稀泥,才导致那么多社会纠纷,就像车路行人,行人违规,就判行人,这样乱闯马路的自然要衡量后果。真走法律,自然会提高全民法律意识和政府公信力,
非洲胆小鬼
7 楼
包的阳台台风天全变成杀人凶器。
y
yankyungmo
8 楼
要是霸王条款你也得遵守?
y
yankyungmo
9 楼
是不是等业主委员会起来了 就可以炒了物业了
我非英雄
10 楼
怕不安全的,很简单,买个大孔钢丝网安上,孩子就安全了,几个螺丝的事儿
s
sakuyo
11 楼
包不包阳台,党说了算。
b
backup1
12 楼
哈哈哈,你那孩子就想跳楼你包上就拦的住吗?先好好教育你们家的熊孩子和熊父母
p
pure宝
13 楼
由户主们付工资的物业现在居然牛到强拆户主阳台....
b
bk59
14 楼
可以协商,可以不买,如果违法可以去告。同理,爱党然后爱国也是霸王条款,但只要在国内你能怎样?
b
bk59
15 楼
没有执法权的程序,通知,警告,报警,打官司。
y
yankyungmo
16 楼
: 物业也可以告 但是物业没有执法权 违规了必须要起诉找法院或者投诉找城管拆违建. 爱党只是说说,不是党员不爱能怎么的,你太天真了 爱国不应该? 你在哪个过来现在,当地人都不爱国? 呵呵
b
bk59
17 楼
爱国是理所当然的,指责的是爱党排在前面,没看懂?你可以在国内喊说你不爱党?
y
yankyungmo
18 楼
: “爱党然后爱国也是霸王条款” 然后爱国也是霸王条款 爱国还用说? 爱党这种官媒随便说 老百姓听不听是老百姓的事情,你用不着那么狭隘,弄的好像都得跟西方似的,可以随便骂,可以随便抨击,这样的结果就是媒体成了社会的传声筒,底层的声音媒体翻译,政府的声音也是媒体传递,中间改了意思普通人都是照单收 川已经不相信美国主流媒体了,很多主流媒体就是为了自己的利益,根本没有客观的事实展现 共产党都说是独裁,其实中国老百姓也不傻,政府做老百姓想的事情,就得了,你问问中国人是选票重要还是银票重要,是政治要紧还是吃喝玩乐必需. 要是都饿肚子,再民主,老百姓也得给你推翻了,中国人很现实的,虚无缥缈的跟自己切身生活没有最直接关系的事情,不感兴趣
b
bk59
19 楼
在国内碰到破事时,党国不理你或在你对立面时,你就知道党国好还是国党好了
y
yankyungmo
20 楼
: 国内碰到破事? 比如呢 需要走后门? 那只能说你不适应中国社会,不是共产党带来的这些习俗,是中国人千百年的传统,相反中共还打破了好多,行贿受贿,拉帮结派,等等你看看历史,前朝只多不少. 你在国外没破事? 难道也是政府垃圾? 以中国的底子 49年的水平,到今天这个样子跟美国争高低,我觉得共产党可以及格甚至不错 你说的所谓的民主的政府,事事妥协的政府,就跟港府那样的,董建华要搞数码港,后来就被李家弄成了房地产,结果香港市民这个房价收入比 还没有未来 民主给自己票死了 欧洲高福利国家的选举,每次竞选都得是加福利 政客都得打包票,给这个那个,生产力不发展那么快 哪来的那么多钱给发 谁上来改革削减福利,马上死 所以希腊这样的pigs国家烂掉了
麻辣哥八字
21 楼
如果你是政法委的亲戚,肯定判赔X10
崖山一
22 楼
要是霸王条款你可以不买
y
youmyyou2016
23 楼
这个我觉得物业是有权力的 是全体居民赋予的维护环境,保持景观的权力啊
y
yankyungmo
24 楼
: 就算是违约 物业没有执法权 懂么 可以法院起诉业主违约 可以投诉城管违建 自己掉个绳子过来拆了 算怎么回事 毕竟不是公共区域