注意!美国房价已达到历史最高水平 有人抢 有人逃

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Toutiao
最新回复:2018年3月31日 13点34分 PT
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侨报

由于供给短缺,美国多个房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓退了买家,美国2月份新建住宅销量连续第三个月下滑,二手房市场也显露疲态。

另外,受近期贸易争端和美联储加息等因素叠加影响,业内人士分析,尽管抵押贷款利率仍将上扬,但由于2018年美国房地产库存紧张状况仍不会缓解,房价或将进一步上升。

价格高涨挤压销量

十年前的次贷危机使美国房地产滑坡,此后处于调整中。随着经济复苏,2012年以来,房地产市场开始触底反弹,直到2017年恢复至次贷危机前水平。截至2017年底,全美住宅建筑商协会NAHB住房市场指数升至74,为1999年8月以来新高,显示出建筑商对房地产市场前景十分乐观。

不过今年以来,该行业的销量和龙头企业股价却遭遇双杀。

据中国证券报报道,美国商务部数据显示,美国2月新屋销售年化总数为61.8万户,环比下降0.6%。另据美国全国房地产经纪商协会(NAR)数据,1月份,占据美国房地产超八成市场的二手房,其签约量也大幅下滑至3年多以来最低位。

受经营业绩影响,美国房地产公司股价从2018年1月中旬起承压,其中NVR股份有限公司、霍顿房屋公司和莱纳房产公司三巨头股价分别较年初高位下降19.19%,18.56%和19.52%。

与此同时,美国房价仍持续上涨。2月份,新房价格中位数为326800美元,同比增长9.7%。从Case-Shiller美国房价指数来看,当前美国房价已经超过2006年高位时6.3个百分点,刷新历史纪录。按2月份的销售速度计算,5.9个月才能清空房屋供应量,这是自2017年8月以来的最长时间。

随着创纪录的低库存引起买家争抢,近三分之二美国城市的房价在第四季度达到历史最高水平。

据凤凰国际iMarkets报道,美国全国地产经纪商协会周二表示,在其监测的大都会区之中,64%的地区单户住宅价格达到历史最高。全美单户住宅价格第四季度同比上涨5.3%。在该团体调查的177个地区中,有15%的地区出现两位数的价格上涨,高于第三季度的11%。

就业增长带动住房需求,美国的房价一直在稳步上涨。虽然房价自2011年以来上涨了48%,但收入仅增长15%,使得许多潜在买家望房兴叹。

持续的价格上涨“对于房主而言无疑是好消息,特别是对那些曾经处于负权益状况的人来说,”美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示。“然而,过去十年新建住房的短缺确实给当地市场带来了负担,并使得购房变得难以负担。”

美国全国地产经纪商协会表示,包括单户住宅和公寓在内的二手房销量在第四季度增长4.3%,季节性因素调整后折年率达到562万套。截至12月底,待售二手房只有148万套,同比下降10.3%。

房价最高的市场是加利福尼亚州圣何塞,那里房价中值为127万美元;其次是加州的旧金山和尔湾、檀香山和圣地亚哥。

大量人口逃离加州

据凤凰国际iMarkets报道,加州一向以气候宜人景色优美著称,但由于住房成本上升和税收高企,越来越多的人正决定离开这里迁往其他州,例如内华达州、亚利桑那州和得克萨斯州。

洛杉矶研究与咨询公司Beacon Economics的创始人Christopher Thornberg表示,根据美国人口普查局的美国社区调查数据,“低收入的加州人正在离开,而不是高收入者。”他表示,住房问题是促使人们离开加州的首要原因。

南加州大学与《洛杉矶时报》去年秋季联合进行的一项调查显示,包括住房在内的生活成本高企,是加州面临的最重要问题。这项调查还发现,超过半数的加州人希望废除该州新的汽油税,后者导致汽油费用上涨了40%。

美国招聘网站Indeed.com首席经济学家Jed Kolko表示:“过去几年加州向其他州流失人口的速度在加快,部分原因是由于住房成本上涨。”

他表示,美国人口普查局最新的数据显示,从2016年7月到2017年7月,从加州流出的人口超过了从其他州流入该州的人口。换句话说,加州因为国内移民正在流失人口。

在这一年时间里,加州净流出超过13.8万人口,而同期得克萨斯州净流入逾7.9万人,亚利桑那州净流入逾6.3万人,内华达州净流入逾3.8万。

数据显示,2015年至2017年间,加州流出人口最受欢迎的目的地是得克萨斯州、亚利桑那州、俄勒冈州、华盛顿州和科罗拉多州。

美国租房及市场研究网站Zumper的数据显示,全美10个最贵的住房租赁市场中,有5个在加州。旧金山是全美最贵的租赁市场,其次才是纽约。圣何塞位居第三,洛杉矶名列第六。奥克兰与圣迭戈也位列前十。

洛杉矶/圣费尔南多谷地区的房地产经纪Steve Feldman表示:“对很多人来说,租房是他们唯一的选择,因为这里的房价令人难以负担。”

Zumper的数据显示,洛杉矶地区一居室公寓的月租金中位数为2249美元,在旧金山是接近3400美元。洛杉矶地区两居室公寓的月租金中位数为3200美元,旧金山是4500美元左右。相比之下,拉斯维加斯和凤凰城的一居室租金分别为925美元和945美元,两居室租金分别为1122美元和1137美元。

后市库存仍将趋紧

业内人士分析,销量下滑源于较低的库存水平(2017年底待售房源同比减少12%)和不断上涨的抵押贷款利率。据抵押贷款金融机构数据,目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反,尽管美国失业率降至17年低点的4.1%,但年度工资增长一直低于3%。

值得关注的是,近期美国对钢铁和铝征收关税的威胁提高了新房的材料成本(建筑行业占美国钢材需求的40%),给住宅建筑商的利润率带来压力。另外,尽管美联储加息的传导机制,将再度提高抵押贷款利率。但业内分析,美国房地产后市库存依然趋紧,房价也将进一步攀升。

供应端方面,美国房地产信息查询网站Zillow认为,受缓慢的房产建设、房主售房意愿下降和强劲需求(尤其是美国年轻人买房的需求)等综合因素推动,待售房源数量将延续2011年以来持续下滑态势,库存紧张状况将不会缓解。

国际评级机构惠誉也表示,伴随着继续维持的低失业率水平和强劲的GDP增速,美国房地产市场将出现过热现象,不太可能终止房价总体上升趋势。

s
stomend
1 楼
房价一向压最后,流动性没股市债币高
是我大爷
2 楼
为啥不盖新房子?说好的自由市场供需关系在哪里呢?
轻松轻松
3 楼
逃离加州?到内华达州,当赌场发牌员啊?逃个鬼。
K
KM2016
4 楼
LAS VEGAS 房地产全国第一火热, 说明去得人多。
八戒.
5 楼
根本就没有那么火,个别地区长得多,总体并没有疯狂。
长剑倚天
6 楼
八戒说的正确! 涨个P!我的房子,12年前买的,到现在还亏1万刀呢。 我这里可是当地最好的学区房。也就少数几个地方涨的多而已,大多数州都是还没恢复到08年前的价钱! 我附近有个拐角的房子,地点很不错,可都挂牌2年了,也还没卖掉呢。估计房主不愿意吐血所以没人买。
s
smart321
7 楼
房价不涨是好事
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qjftxdd
8 楼
好好种大麻就行啦。跑啥!加州那么大。
K
KM2016
9 楼
长剑倚天 发表评论于 2018-03-31 20:39:32 八戒说的正确! 涨个P!我的房子,12年前买的,到现在还亏1万刀呢。 FL Tampa, Orlando 这些地方已经回到06,07 水平。 也如文章中说的 过去这8,9年基本涨了 50%。
青柏
10 楼
以後國內移民都住加州吧