求教怎样做到房租现金流可以不交税的？

Cash交租？

Depreciation

因为有折旧

还有可以做cost的假账？

投资房depreciation只是延缓交税不是免税，卖房的时候要加回去

305万mortgage 还能有正现金流？

Deprecation亏钱不用交税

dana466 发表于 2024-05-04 17:14
305万mortgage 还能有正现金流？

这305万mortgage可以是自住房+2个出租房合在一起的呀 但是算现金流 是一个个出租房算的

要是不卖，传给子女是不是就不用考虑depreciation, 不交税了？

只要永远不卖房。，就不会补depreciation 那部分的税。

吃鸡蛋 发表于 2024-05-04 19:32
要是不卖，传给子女是不是就不用考虑depreciation, 不交税了？

是 basis step up 也可以1031 exchange 以后换个新房子租给子女 就不用等到自己死了子女才能享受到

HappyHappyLife 发表于 2024-05-04 15:56
Depreciation

请教大家一下啊：depreciation负很多，但是不能全部拿来抵扣。这样子一直贬值到0时，贬值总和高于抵税总和。但recapture的时候贬值总和又要全还回去。那这么看做depreciation岂不是亏了

请教大家一下啊：depreciation负很多，但是不能全部拿来抵扣。这样子一直贬值到0时，贬值总和高于抵税总和。但recapture的时候贬值总和又要全还回去。那这么看做depreciation岂不是亏了
yamykang 发表于 2024-05-05 13:06

如果出租房出售的时候还有Carryover的负收入（包括折旧），这些负收入可以从出租房出售的收益里扣除，如果还扣不完，可以从ordinary income里扣，如果还扣不完，carryover到下一年从ordinary income里扣。川普十几年不交税大致就是这么做到的

分散投资，那么多房，趁房价还没跌，卖掉 1-2 栋 。 拿出 50% 买国债，50% 买本州的 Muni。

majia2023 发表于 2024-05-05 15:20
如果出租房出售的时候还有Carryover的负收入（包括折旧），这些负收入可以从出租房出售的收益里扣除，如果还扣不完，可以从ordinary income里扣，如果还扣不完，carryover到下一年从ordinary income里扣。川普十几年不交税大致就是这么做到的

这样听起来才合理。那可能是turbotax有问题，说我收入超了，不能抵ordinary income 然后好像也没有carryover。多谢多谢

yamykang 发表于 2024-05-05 13:06

请教大家一下啊：depreciation负很多，但是不能全部拿来抵扣。这样子一直贬值到0时，贬值总和高于抵税总和。但recapture的时候贬值总和又要全还回去。那这么看做depreciation岂不是亏了

你报税的时候即使不考虑depreciation，最后IRS 算capital gain的时候，也会默认你的出租房算了dereciation。 所以最好每年报税不要忘了这个

iheartglass 发表于 2024-05-04 20:22
是 basis step up 也可以1031 exchange 以后换个新房子租给子女 就不用等到自己死了子女才能享受到

good to know。